Mieter meldet Schimmel - viele Probleme :(

Dieses Thema im Forum "Wohngebäudeversicherung" wurde erstellt von Lieschen, 08.02.2015.

  1. #1 Lieschen, 08.02.2015
    Lieschen

    Lieschen Gast

    Hallo liebe Forengemeinde,

    nach dem frühen Tod meiner Mutti habe ich mir in einem Haus BJ 1999 eine ETW gekauft und diese 2012 vermietet, nachdem ich sie komplett - viel in Eigenregie - renoviert habe (Sanitär neu, Fliesen neu, Tapeten und Teppichboden neu, Deckenpaneelen neu).
    Letzte Woche kam die Meldung meiner, ebenfalls recht junger Mieter, dass die Bude schimmelt. Bin aus allen Wolken gefallen und beim Sehen der Bilder hab ich erstmal Rotz und Wasser geheult, weil mir die Bude echt am Herzen lag. Habe gleich am nächsten Tag einen Termin mit Baubiologen in die Wege geleitet. Die haben gleich gesagt, dass der Schimmel viel zu spät gemeldet wurde und das eine "Schweinerei" von meinen Mietern sei. Die Mieterin meinte dann, es hätte schon beim Einzug geschimmelt. Das hat der Baubiologe allerdings auch gleich abgewehrt und gesagt, dass wenn dem so sei, die Schimmelschicht viel dicker und die Wohnung unbewohnbar wäre.

    Sicher ist, dass meine Mieter eine große Mitschuld am Schimmel tragen:
    -falsches Lüftverhalten (sie wusste nicht mal, wie man den Vorhang öffnet)
    -falsches Heizverhalten
    -Sport in der Wohnung
    -Wäsche in der Wohnung aufgehängt
    -Außenwände (wo der Schimmel ist) sind mit riesigen Möbeln komplett zugestellt
    -viel zu spät den Schimmel gemeldet (ist sicherlich schon ein halbes Jahr drin)
    -mangelnde Hygiene (Fenster nie gereinigt)

    Sicher ist allerdings auch, dass bauliche Mängel dazu beigetragen haben. Größtes Problem sind momentan laut den Baubiologen die falsch eingebauten Fenster (es sind die "alten" Fenster von 99 drin). Die Mieter sind angehalten, den Schimmel an den Fensterrahmen mit speziellem Mittel zu Leibe zu rücken und ich kümmere mich mit den Biologen darum, dass die Fenster ausgebaut werden und am Rand eine neue Isolierung reinkommt.
    Bauliche Mängel sind außerdem die Vinyltapeten (nehmen keine Luftfeuchtigkeit auf) und die Deckenpaneelen (nehmen ebenfalls keine Feuchtigkeit auf).

    Mich treiben nun mehrere Fragen herum:

    1) Gibt es noch irgendeine Chance, der Baufirma/dem Architekten, der damals Bauaufsicht hatte, auf die Pelle zu rücken und die Fenster auszubessern? Oder ist das ein "Versicherungsfall" von der Hausversicherung? Eine Versicherung für die Wohnung habe ich nicht.

    2) Ich bin von meinen Mietern brutal enttäuscht, dass sie
    a) mir den Schaden (trotz Mietvertragsvereinbarung) viel zu spät zu melden und
    b) dann auch noch dreist rumlügen und behaupten, ich hätte die Bude mit Schimmel vermietet bzw. auch das von ihnen vorgegebene regelmäßige Lüftungsverhalten konnte der Sachverständnige durch Langzeitmessung ausschließen. Sind das Gründe für eine Abmahnung? Nicht ordnungsgemäßer Umgang mit der Mietsache? Es kamen auch schon Beschwerden von Miteigentümern, dass die beiden den Balkon seit 2 Jahren nicht einmal geputzt haben.

    3) Wie läuft das mit den Kosten? Alleine die Sachverständigen kosten mich nach dem ersten, vierstündigen Termin schon 400 €. Nächster Schritt ist die Isolierung der Fenster. Trage ich die Kosten selbst und leite dann eine Mieterhöhung ein? Kann ich die Hälfte den Mietern mit der nächsten NK-Abrechnung verrechnen?

    4) Im Dezember 2014 meldeten mir die Mieter, dass die Heizung im Bad tropft, wenn man sie anmacht. Am nächsten Tag habe ich einen Klempner vorbeigeschickt, der die Heizung "reparierte" (er zog lediglich eine Schraube nach). Die Bausachverständigen haben nämlich außerdem die Vermutung, dass unter den Badfliesen Feuchtigkeit ist (das Gerät hat ausgeschlagen). Wie ist hier die Rechtslage? Die Mieter haben auch hier wieder zwei verschiedene Behauptungen aufgestellt:
    a) Sie haben die Badheizung jedes Mal an, wenn sie duschen (bei der ersten Nachfrage der Sachverständnigen bzgl. des Heizverhaltens...)
    b) Sie machen die Badheizung eigentlich nie an (bei der späteren Nachfrage zum etwaigen Wasserschaden im Bad...)

    5) Ich möchte im Gästezimmer und Schlafzimmer (die "Schimmelzimmer") außerdem schnellstmöglich die Vinyltapeten runtermachen und verputzen lassen und darüberhinaus auch die Deckenpaneelen entfernen lassen. Die Tapeten wurden teilweise von mir und teilweise von den Mietern angebracht. Kann ich hier sagen, dass die Mieter die Tapeten selbst runtermachen und ich die Handwerker zum Verputzen kommen lasse? Muss ich hier irgendeine Mietminderung einleiten wegen "erschwertem Wohnen" oder so was? Mit den Versäumnissen der Mieter im Hinterkopf möchte ich das aber auf keinen Fall. Eher sogar eine Mieterhöhung aufgrund des Mehraufwands, den mir die beiden ja mit eingebrockt haben :-/

    Ich bin total durch den Wind gerade und bin gespannt auf eure Erfahrungen und Tipps.
    Vielen lieben Dank und einen schönen Restsonntag!
     
  2. AdMan

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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Lieschen:

    "Letzte Woche kam die Meldung meiner, ebenfalls recht junger Mieter, dass die Bude schimmelt.
    ... Baubiologen in die Wege geleitet. Die haben gleich gesagt, dass der Schimmel viel zu spät gemeldet wurde
    Die Mieterin meinte dann, es hätte schon beim Einzug geschimmelt. Das hat der Baubiologe allerdings auch gleich abgewehrt und gesagt, dass wenn dem so sei, die Schimmelschicht viel dicker und die Wohnung unbewohnbar wäre."
    - Also sind die Mieter ihrer Verpflichtung zur Schadensminderung nicht nachgekommen.

    "Sicher ist, dass meine Mieter eine große Mitschuld am Schimmel tragen:
    -falsches Lüftverhalten (sie wusste nicht mal, wie man den Vorhang öffnet)
    -falsches Heizverhalten
    -Sport in der Wohnung
    -Wäsche in der Wohnung aufgehängt
    -Außenwände (wo der Schimmel ist) sind mit riesigen Möbeln komplett zugestellt
    -viel zu spät den Schimmel gemeldet (ist sicherlich schon ein halbes Jahr drin)
    -mangelnde Hygiene (Fenster nie gereinigt)"
    - Das kannst Du den Mietern vorwerfen.

    "Sicher ist allerdings auch, dass bauliche Mängel dazu beigetragen haben. Größtes Problem sind momentan laut den Baubiologen die falsch eingebauten Fenster (es sind die "alten" Fenster von 99 drin). Die Mieter sind angehalten, den Schimmel an den Fensterrahmen mit speziellem Mittel zu Leibe zu rücken und ich kümmere mich mit den Biologen darum, dass die Fenster ausgebaut werden und am Rand eine neue Isolierung reinkommt.
    Bauliche Mängel sind außerdem die Vinyltapeten (nehmen keine Luftfeuchtigkeit auf) und die Deckenpaneelen (nehmen ebenfalls keine Feuchtigkeit auf)."
    - Das kannst Du den Mietern nicht vorwerfen.

    "1) Gibt es noch irgendeine Chance, der Baufirma/dem Architekten, der damals Bauaufsicht hatte, auf die Pelle zu rücken und die Fenster auszubessern?"
    - M.E. viel zu spät.

    "Oder ist das ein "Versicherungsfall" von der Hausversicherung?"
    - Frag' sie. Ich denke nicht, dass man vor über 15 Jahren verursachte Baumängel noch jemanden rechtssicher haftbar machen kann.

    "2) Ich bin von meinen Mietern brutal enttäuscht, dass sie
    a) mir den Schaden (trotz Mietvertragsvereinbarung) viel zu spät zu melden und
    b) dann auch noch dreist rumlügen und behaupten, ich hätte die Bude mit Schimmel vermietet bzw. auch das von ihnen vorgegebene regelmäßige Lüftungsverhalten konnte der Sachverständnige durch Langzeitmessung ausschließen. Sind das Gründe für eine Abmahnung?"
    - Abmahnen kannste sicherlich mal versuchen.

    "Es kamen auch schon Beschwerden von Miteigentümern, dass die beiden den Balkon seit 2 Jahren nicht einmal geputzt haben."
    - Brauchen sie auch nicht.

    "3) Wie läuft das mit den Kosten? Alleine die Sachverständigen kosten mich nach dem ersten, vierstündigen Termin schon 400 €."
    - Wer die Musik bestellt, der ...

    "Nächster Schritt ist die Isolierung der Fenster. Trage ich die Kosten selbst"
    - Ja.

    "... und leite dann eine Mieterhöhung ein?"
    - Da wirst Du erfolglos bleiben, zumindest bei mir. Es sind doch bereits Doppeltglasfenster drin?!

    "Kann ich die Hälfte den Mietern mit der nächsten NK.-Abrechnung verrechnen?"
    - Wie sagt Bohlen: "Ein klares NEIN."

    "4) Im Dezember 2014 meldeten mir die Mieter, dass die Heizung im Bad tropft, wenn man sie anmacht. Am nächsten Tag habe ich einen Klempner vorbeigeschickt, der die Heizung "reparierte" (er zog lediglich eine Schraube nach). Die Bausachverständigen haben nämlich außerdem die Vermutung, dass unter den Badfliesen Feuchtigkeit ist (das Gerät hat ausgeschlagen). Wie ist hier die Rechtslage?"
    - VM-Angelegenheit.

    "Die Mieter haben auch hier wieder zwei verschiedene Behauptungen aufgestellt:
    a) Sie haben die Badheizung jedes Mal an, wenn sie duschen (bei der ersten Nachfrage der Sachverständnigen bzgl. des Heizverhaltens...)
    b) Sie machen die Badheizung eigentlich nie an (bei der späteren Nachfrage zum etwaigen Wasserschaden im Bad...)"
    - Die Mieter können die Mietsache nach ihrem Gusto nutzen.

    "5) Ich möchte im Gästezimmer und Schlafzimmer (die "Schimmelzimmer") außerdem schnellstmöglich die Vinyltapeten runtermachen und verputzen lassen und darüberhinaus auch die Deckenpaneelen entfernen lassen. Die Tapeten wurden teilweise von mir und teilweise von den Mietern angebracht. Kann ich hier sagen, dass die Mieter die Tapeten selbst runtermachen und ich die Handwerker zum Verputzen kommen lasse?"
    - Einige Dich bitte mit Deinen Mietern.

    "Muss ich hier irgendeine Mietminderung einleiten wegen "erschwertem Wohnen" oder so was? Mit den Versäumnissen der Mieter im Hinterkopf möchte ich das aber auf keinen Fall."
    - Du musst von Dir aus wirklich keine Initiative in Punkto Mietreduzierung ergreifen...*kopfklatsch*

    "Eher sogar eine Mieterhöhung aufgrund des Mehraufwands, den mir die beiden ja mit eingebrockt haben :-/"
    - Keine rechtssichere Begründung.
     
  4. #3 Pharao, 08.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 08.02.2015
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    wenn der Mieter schuld an der Schimmelbildung hat und du das Belegen kannst, dann kannst du die Sanierungskosten auch dem Mieter anhängen. Ist der Grund aber aus baulicher Natur, dann wirst du diese Kosten tragen müssen.

    Ansonsten noch, zu Außenwänden sollte man immer einen gewissen Abstand lassen, wenn man da Möbel hinstellt. Was jetzt "mangelnde Hygiene" mit Fensterputzen bzw. mit Schimmelbildung zu tun hat, das entgeht mir. Im übrigen ist Wäsche aufhängen zum trocknen nicht schlimm, wenn man dementsprechend dann auch lüftet.

    Deswegen macht man ja auch ein Übergabeprotokoll. Und taucht der Schimmel später dann auf, hat der Mieter dies auch unverzüglich zu melden. Allerdings wirst du auch nicht erwarten können vom Mieter, das er ständig hinter Schränke, ect guckt.

    Erstens mal ist die Haftung i.d.R. zeitlich begrenzt und zudem schreibst du oben noch was von:

    "-falsches Lüftverhalten (sie wusste nicht mal, wie man den Vorhang öffnet)
    -falsches Heizverhalten
    -Sport in der Wohnung
    -Wäsche in der Wohnung aufgehängt
    -Außenwände (wo der Schimmel ist) sind mit riesigen Möbeln komplett zugestellt
    - ....
    "

    Wie der Mieter lebt bzw. wie oft er putzt, ect, das kannst du dem Mieter m.E. nicht vorschrieben. Nur wenn daraus Schäden entstehen, kannst du die ihm anlasten bzw. erst bei Abnahme der Wohnung interessiert der Zustand der Wohnung. Steht im MV nur Besenrein, kannst du aber auch nicht erwarten eine blitzblanke Wohnung zu bekommen.

    Erstmal wirst du auf jeden Fall diese Kosten tragen müssen. In wie weit man die ggf. auf den Mieter abwälzen kann, hängt davon ab, ob du dem Mieter nachweisen kannst, das er die Schuld für den Schaden trägt. Eine Mieterhöhung hat NICHTS mit dem Schaden zu tun, da spielen ganz andere Faktoren eine Rolle unabhängig vom jetzigen Schaden.

    Das der Mieter das Tropfen gemeldet hat, ist ja erstmal gut. Das da evtl. Wasser unter die Fliesen gekommen ist, dafür kann der Mieter m.E. nicht. Eigentlich sollten die Fliesen so abgedichtet sein, das garkein Wasser unter die Fliesen kann, egal wie da geheizt oder gelüftet wird. Ich denke, den Schaden wirst du nicht dem Mieter anhängen können.

    Eine Mietminderung muss der Mieter geltend machen. Du bist auch nicht verpflichtet den Mieter ggf. darauf hinzuweisen. Mietminderung geht aber nur, wenn eine Beeinträchtigung an der Mietsache vorliegt, an der der Mieter keine Schuld hat. Und zu Mieterhöhung nachmals: diese ist nicht abhängig vom jetzigen Schaden, denn das ist kein Grund für eine Mieterhöhung!
     
  5. #4 Goldhamster, 08.02.2015
    Goldhamster

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    Hallo Lieschen.
    Schimmel am Fensterrahmen?? Also am Kunstoff?
    Ober meinst du die Laibung? (Mauerwerk)

    Weder Versicherung noch Planer zahlen. Was ist an den Fenstern nicht richtig?

    Manche Bauphysiker meinen ihr Fachwissen sei mit Gold aufzuwiegen.
    Das halte ich für zu teuer.

    Das ist schlimmer. Evt. ist hier Wasser von Heizung oder Dusche oder....? unter die Fliesen gelaufen. Teuer wird es, wenn es in der Wohung darunter wieder rausläuft.
    Sofort reagierten.

    Du musst die Mieter loswerden.
    Mit denen kann man als Vermieter kein Geld verdienen.
     
  6. #5 Veritast, 17.02.2015
    Veritast

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    Hallo Lieschen;

    ich verstehe Dich sehr gut und kann nachvollziehen, was Du hinter Dir hast. Da gibt man sich Mühe, steckt viel Geld, Arbeit und Zeit in ein Häuschen und dann kommt nur Ärger und Unverschämtheiten zurück.

    Also zuerst einmal sind Schimmelschäden in modernen Häusern leider gang ung gäbe, wenn nicht ausreichend gelüftet wird und das kann 2 bis 3 mal am Tag für 5-10 Minuten sein, alle Fenster. Solange sich die Mieter daran nicht halten, sollen Sie erst einmal ihr Verhalten selbst ändern.

    Wo soll denn Feuchtigkeit in dichten Wohnungen hin, wenn nie ein Fenster aufgeht?
    Es ist immer das gleiche Lied, bei mir beschwerten sich auch Mieter gerne über mangelnde Wärmedämmung trotz niedriger Heizkosten, und wenn alles dicht ist wird sich über Schimmel beschwert.

    Was Du selbst machen solltest: Klimaregulierende Wandbeläge anbringen, ideal ist diffusionsoffener Putz statt Tapeten und Fliesen. Leider ist das recht teuer, wenn Handwerker das machen. Halbwegs begabte Heimwerker können das auch selbst, wenn auch tapezieren leichter sein sollte und vor allem kann man Fehler leichter korrigieren.

    Wenn Deine Mieter noch keine Mietminderung selbst vorgenommen haben, sind sie nicht von der ganz üblen Sorte. Da habe ich ganz andere Dinge erlebt: Angezeigte Mängel, wurden bei einem Termin vor Ort gemeinsam als nicht zutreffend festgestellt, einen Monat später erfolgte die Mietkürzung. Das ist aalglatter Betrug, so etwas gibt es auch.

    Ich würde zuerst die Mieter an ein verbessertes Lüftungsverhalten erinnern, es gibt genügend Links dazu und gleichzeitig vorschlagen, dass sie durch einfache Arbeiten (Abtapezieren, was Du selbst genannt hast) zur Beseitigung der mitverursachten Mängel beitragen.
     
  7. #6 Palbiez, 03.03.2015
    Palbiez

    Palbiez Neuer Benutzer

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    Schimmel in einer Wohnung ist leider nicht unnormal wenn man bedenkt, dass man fast im Vakuum wohnt.
    Wo genau sitzt der Schimmel? Am Fenster selbst oder am Mauerwerk?

    Das Lüftungsverhalten ist wichtig und leider sind viele Menschen nicht dazu in der Lage richtig zu lüften. Da hilft dann nur die "Zwangsbelüftung" über eine Lüftungsanlage.
    Wir haben das Problem zum Glück nicht weil unser Haus alt ist und genug Löcher hat wo ein Luftaustausch hergestellt wird.

    Der Mieter hat ggf. eine Haftpflicht die hier griefen könnte wenn er den Schaden fahrlässig herbeigeführt hat (falsches Lüftungsverhalten)
    Der Wasserschaden im Bad ist über die Leitungswasserversicherung hoffentlich gedeckt. Mal anfragen.
    Ein Vorgehen gegen die Architekten etc. kannst du vom Anwalt prüfen lassen aber eigentlich sind es 5 Jahre Gewährleistung die einzuhalten sind. (Rechtsschutz inkl WUG?)

    Allgemein gesagt hoffentlich bist du und dein Mieter gut versichert.
     
  8. #7 Martens, 03.03.2015
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    putzige Diskussion, dann will ich auch mal:

    Allerdings gibt es im Vakuum keine Feuchte und somit auch keinen Schimmel. :D

    Ungeeignetes Lüftung und Heizen ist sicher ein wichtiger Punkt und oft die Ursache von Schimmel, nur:
    Ich miete doch eine Wohnung, um sie zu nutzen und nicht um sie zu "pflegen", also darf ich da Sport treiben, Wäsche aufhängen und Möbel an die Wände stellen - wo sollte ich die Möbel auch sonst hinstellen?

    Da baut also der Vermieter die Wohnung aus und verwendet großflächig ungeeignete Materialien - und dann ist der Mieter schuld, weil er Sport treibt und Möbel an die Wände stellt?
    Diese Argumentation halte ich für zu kurz gegriffen.

    Daß ein Baubiologe beurteilen kann, ob Fenster nach den technischen Vorgaben von 1999 korrekt eingebaut wurden, wage ich zu bezeifeln. Hat er die Fensterverkleidung denn geöffnet oder wie hat er die Angelegenheit beurteilt? Einfach durch Ansehen kann er da kaum zu einer qualifizierten Aussage kommen und sein Fachgebiet ist das ohnehin nicht...

    Welches Gerät hat ausgeschlagen und wie wurde gemessen?
    Man kann die Feuchte unter den Fliesen nur messen, wenn man die Fliesen ausbaut, ist das geschehen?
    Wo ist das Problem mit einer gewissen Feuchte im Estrich? Darunter sollte bei einem Bau von 1999 die eigentliche Abdichtung kommen...
    Rechtslage? Der Vermieter ist für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache zuständig. Oder wie ist die Frage gemeint?

    Ob im Bad geheizt wird, zeigt einem der HKV am Heizkörper - schon mal draufgeschaut?

    Christian Martens
     
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