Mieter meldet Schimmel, wie geht es jetzt weiter?

Dieses Thema im Forum "Bautechnik" wurde erstellt von XS-Treiber, 25.08.2015.

  1. #1 XS-Treiber, 25.08.2015
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    Hallo in die Runde,
    hier wieder eine typische Problematik --> Mieter vs Vermieter
    Aktueller Stand:
    In einem älteren Backsteinhaus von 1905 (oben von uns selbst bewohnt) wurden wir vom Mieter der Erdgeschosswohnung Anfang des Jahres informiert, das sich Schimmel / Stockflecken an den Wänden bilden.
    Betroffen sind hierbei alle Außenwände :-(((

    Der Mieter ist fest der Meinung, es liegt an der Bausubstanz, eine Aufzeichnung mit einem ungeeichten Datalogger im Wohnzimmer vom 02-28.02.15 zeigt für mich ein falsches Lüftungsverhalten.
    (fast durchgehend > 50% Luftfeuchte)

    Mieter wünscht jetzt vor dem neuen Winter eine Beseitigung der Ursache des Schimmels.

    Grundwasser / Erdfeuchte ist eher unwahrscheinlich, da das Haus einen Hochkeller hat ( Kellerdecke ca. 1m über Straßenniveau) und auch Wände zur angrenzenden, trockenen Garage betroffen sind.

    Mauerwerk ist nicht weiter gedämmt, vermutlicher Aufbau im Erdgeschoss:
    ca. 24cm Stein / ca. 5cm Hinterlüftung / 10cm Stein

    In der Wohnung scheint mittlerweile das Mauerwerk schon eine gewisse Grundfeuchte zu haben, kurzfristige Aufstellung von einem einfachen Luftentfeuchter (Baumarkt) wurde vom Mieter abgelehnt.

    Wie geht es jetzt am besten weiter?
    Vermutlich einen Gutachter beauftragen....
    (Kosten teilen --> warum, liegt doch an der Bausubstanz)

    Wenn ich einen Gutachter beauftrage gibt es unter anderem die Möglichkeiten:
    A:
    die Ursache ist ein falsches Lüftungsverhalten
    -->kann ich mir die Antwort vom Mieter schon denken --> wurde ja vom Vermieter bezahlt
    (und damit xxx€ verbraten)

    B:
    mangelhafte Dämmung
    --> Mieter hatte recht, liegt an der Bausubstanz und evtl. läßt sich mit Einblasdämmung etwas erreichen

    C: (wahrscheinlich)
    falsches Lüftungsverhalten und mangelhafte Dämmung
    --> "Mieter" hatte recht, liegt an der Bausubstanz und evtl. läßt sich mit Einblasdämmung etwas erreichen
    (Mieter bleibt bei seinem Lüftungsverhalten und Problem bleibt oder bleibt nicht)

    Habt Ihr Vorschläge, wie es hier am sinnvollsten weitergehen könnte?

    Gruß und Danke....Jens
     
  2. AdMan

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  3. #2 sara, 25.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 25.08.2015
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    das ist nun aber keine überhöhte Luftfeuchte.

    Normal sind zwischen 40 u. 60%

    http://www.luftfeuchtigkeit-raumklima.de/raum/in-raeumen.html

    sind diese Mieter relativ neu In der Wohnung?
    wie war das denn in der Vergangenheit in dieser Wohnung?
    Sind da neue Fenster eingebaut worden?
    Was genau wurde sonst noch geändert an der Wohnung in dem alten Haus?
    (das hatte wohl nicht über 100 Jahre Schimmel gehabt)
    Wird die Wohnung genügend beheizt, oder nur sparsam?
     
  4. sara

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    doppelt gepostet... :008sonst:
     
  5. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Fangen wirklich alle Aussenwände auf einmal an zu schimmeln? Was sind denn für Fenster verbaut? Und wie lange ist der Mieter schon drin, und fängt es plötzlich erst an?
     
  6. #5 alibaba, 25.08.2015
    alibaba

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    naja , komisch ist das schon .........

    was wurde in Jahr zuvor gemacht bzw. verändert in oder am Haus ???

    das es plötzlich nass/feucht ist ...... in alle Räume ,

    Sprinbrunnen in der Wohnung ?

    Aquarium ?

    Wasserleitungen alle in Ordnung ? Tröpfchen für Tröpfchen ......

    ich hatte mal eine Hütte die wurde gedämmt auf dem unbegehbaren Dachboden und ca. 1/4m² in der Ecke irgendwie vergessen

    und die Dame hatte genau darunter in der Ecke ein TrimmDichFahrad an den sie ihren Schweiss aus liess :D

    und oben an der Decke war es nass als würde es durchregnen ,man glaubt es kaum , der Fehler wurde behoben :D

    Gruss
    alibaba :D
    PS: welch ein Moloch den Fehler erstmal zu orten :160:
     
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  7. Duncan

    Duncan
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    genau da liegt das hüpfende Komma! Du solltest dich mit einem Baufachmann in Verbindung setzen, der sich das ganze Malheur mal genauer ansieht und dir entsprechende Vorschläge zur Behebung machen kann. Das geht von wir reden mal mit dem Mieter ob man da nicht 2-3 Möbel umstellt und schon ist es gegessen, über hier und dort machen wir eine Dämmungsmaßnahme in dieser und jener Art bis sieh zu dass du den Mieter rausbekommst, da ist Hopfen und Malz verloren...
     
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  8. Nero

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    Wenn Kleinkinder ins Spiel kommen, geht die Post in jeder Hinsicht so richtig ab.
    V. a. junge Leute wissen vor diesem Hintergrund nicht, wie das so funktioniert - das richtige Heizen und Lüften.

    Aber wenn am 24.12. ein junger Vater mir im T-Shirt die Tür öffnet und ihm der Schweiß über die Rübe läuft - ja dann meine ich - dass er und nicht ich (bzgl. der Bausubstanz eines älteren, mir sehr wohl bekannten Hauses ) ein Problem hat.

    Was man ihm ja auch - wie Du schon geschrieben hast - sehr wohl nachweisen kann. .
     
  9. #8 Glaskügelchen 2, 25.08.2015
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    Den sollte man aber lange und gut kennen. Je nach aktueller Auftragslage will der schliesslich Geld verdienen, und das tut er nicht, wenn ein Mieter falsch lüftet.
    Der Datenlogger mit relativ konstanten Werten zeigt eigentlich schon, dass am Lüftungsverhalten etwas nicht stimmt.
    Habt ihr schonmal die Wandfeuchtigkeit im Keller gemessen? Die entsprechenden Geräte sind nicht so teuer, evtl. kann man sich die auch ausleihen.
     
  10. #9 Nanne, 25.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 25.08.2015
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    Früher war doch die Schimmelproblematik gar nicht so bekannt, gerade weil die Häuser nicht isoliert waren. Ich vermute hier falsches Lüftungsverhalten und es wird zuwenig geheizt.
    Nachdem Du selbst im Haus wohnst müßte der Schimmel doch auch bei Dir in der Wohnung auftreten, wenn es denn am Mauerwerk läge, denke ich.
     
  11. #10 Glaskügelchen 2, 25.08.2015
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    Und/oder zu wenig gelüftet. Viele Menschen schlafen in fast ungeheizten Schlafzimmern, auch ohne Schimmelproblematik.

    Wenn es am Mauerwerk liegt, dann steigt die Feuchtigkeit idR nach oben. Also gut möglich, dass nur das EG betroffen ist.
     
  12. Nanne

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    ...steigt die Feuchtigkeit idR nach oben, und oben wohnt der VM, der dann ja die Feuchtigkeit auch spüren müßte. Und warum meinst Du, gut
    möglich, dass nur das EG betroffen ist.? Verstehe ich nicht ganz.

    Meine Meinung: Die Wohnung wird kalt sein, weil nicht isoliert. Demnach müßte man mehr heizen, diese Kosten zu sparen lüften die M.nicht
    um keine Wärme zu verlieren. Der Mief bleibt in der Wohnung, die Folge ist Schimmel.
     
  13. #12 XS-Treiber, 25.08.2015
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    Hallo,
    Sorry für´s späte melden....

    Der Vorbesitzer des Hauses hatte bei einem Mieter nach Problemen im Schlafzimmer hinter einem Schrank an einer Außenwand eine Heizungsrohrschleife über der Fußleiste montiert --> Schrank hatte dann 5cm Abstand zur Außenwand und zirkulierende Luft.
    Weitere Probleme des Vorbesitzers mit der Mietwohnung sind mir nicht bekannt.

    Früher ist Regenwasser auf der Straße direkt an einer Hausseite vorbei gelaufen, das wurde vom Vorbesitzer vor ca. 20 Jahren behoben.
    (ca. 1,5m breites Beet mit Bordsteinkante zur Straße)
    Auf dieser Seite befindet sich der Waschkeller mit zwei Waschmaschinen.
    Sporadisch wird dort vom Mieter Wäsche getrocknet, ich habe dort durchgehend einen Luftentfeuchter laufen, da kommen zur Zeit ca. 3-5L Wasser je Woche zusammen. (Fenster geschlossen)

    Haus wurde von uns 2006 übernommen, Mieter sind dann nach Renovierung des Badezimmers 2007 eingezogen.
    (1x Erwachsener / 1x 6jähriges Kind)

    Im Laufe der Zeit gab es immer wieder Meldungen von Stockflecken, mal im Bereich der Fensterleibung / hinter den Vorhängen oder Schränken.
    Wir hatten über das Lüftungsverhalten gesprochen und Möbel von den Wänden abgerückt.

    Nutzungsverhalten des Mieters hat sich dahin geändert, das die letzten Jahre unter der Woche tagsüber keiner da ist...
    Holzfenster sind von Anfang 1993 (Velux) und bei tieferen Außentemperaturen (<-6 °C) manchmal von innen beschlagen


    Wie geht es jetzt weiter, meine aktuelle Einschätzung:

    Kosten für einen Gutachter (leicht überspitzt geschrieben):
    250-400€
    Gutachter schaut vorbei, macht (evtl.) Messungen und gibt mündlich ein paar Hinweise, woran es liegt / liegen kann

    600-800€
    Gutachter schaut vorbei, macht Messungen und schreibt auf woran es liegt / liegen kann

    1200-xxxx€
    Gutachter schaut vorbei, macht Messungen und erstellt Gutachten
    (vermutlich Bestandsaufnahme und Maßnahmenpaket)

    2xxx-xxxx€
    Gutachter schaut vorbei, macht Messungen / Langzeitmessungen und Messprotokolle und erstellt Gutachten
    (Bestandsaufnahme und Maßnahmenpaket)

    Aufgrund der aktuellen Situation (Grundfeuchtigkeit, eigene Messungen, verhalten vom Mieter) hat das Einschalten eines Gutachters vermutlich keinen Sinn da beide Parteien als Verursacher benannt werden (wie schon Anfangs geschrieben) und ich als Auftraggeber des Gutachtens auf den kosten sitzen bleiben würde.....

    Sinnvoller das Geld in eine Einblasdämmung investieren (3-4t€) und durch einen Energieberater vorher durchrechnen lassen, welche
    Innenwandtemperatur danach erreicht wird (und hoffen das es reicht).
    (sollte sich nach dem Dämmen Kondenswasser an den Fensterscheiben niederschlagen, sieht es der Mieter wenigstens sofort.....)

    Mieter wurde über aktuellen Stand informiert -->Gutachter auch meiner Sicht nicht sinnvoll da vermutlich beide Parteien als Verursacher benannt werden
    (Reaktion --> kann doch nicht sein, Mieter verhält sich nicht falsch und Vermieter soll Ursache beseitigen)

    weiteres vorgehen mit Dämmung erläutert --> wurde zur Kenntnis genommen
    Angeboten, bei einer Kündigung auf die Kündigungsfristen zu verzichten.....

    Gibt es jemanden, der sich mal die Messwerte "unvoreingenommen" anschauen kann?

    Gruß

    Jens
     
  14. Andres

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    Dafür muss ich kein Geld ausgeben. Wenn ein Gutachter kommt, ...

    ... dann möchte ich ein Gutachten, mit dem ich den Mieter nachweisen kann, dass sein Verhalten die Mietsache schädigt.


    Das ist halt ein deutlicher Unterschied zur Schilderung am Anfang:

    Hier schimmelt nicht alles, sondern genau die kritischen Stellen.


    Immer her damit.
     
  15. #14 XS-Treiber, 25.08.2015
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    Hallo Andres,
    womit ich bei Punkt A meines ersten Post wäre ;-)


    Erste Schilderung ist der letzter Stand, "Fensterleibung / hinter den Vorhängen oder Schränken" waren die Vorstufen :-(

    Ich schaue mal, ob ich die Daten per PN senden kann.

    Gruß und Danke

    Jens
     
  16. #15 XS-Treiber, 25.08.2015
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    Hallo,
    eine PN gibt es in diesem Forum scheinbar nicht und unter "Unterhaltung" gibt es hier keine Möglichkeit Dateien zu versenden (und lässt sich von mir nicht starten.....:unsicher014:)

    Testwerte von unserem Wohnzimmer im Dachgeschoss:
    Schreibtisch_150128.zip


    Gruß

    Jens
     

    Anhänge:

  17. Andres

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    Zu den Werten:
    • Zunächst einmal fällt auf, dass die Temperatur nahezu konstant bei 23 °C liegt. Zwar sind gerade die billigen Logger nicht mit wahnsinnig genauen Sensoreinheiten ausgestattet (oft ±1 °C, teils auch noch schlechter), aber man kann aus diesen Werten mit einiger Sicherheit sagen, dass im Beobachtungszeitraum gar nicht gelüftet wurde. Wenn man im Januar ein Fenster aufmacht, sinkt die Raumtemperatur.
    • Der kleine Anstieg der Luftfeuchtigkeit passt gut mit dem Aufenthalt einer oder mehrerer Personen in einem Arbeitszimmer zusammen. 18-23 Uhr, moderater Anstieg. Danach fällt die Luftfeuchtigkeit kontinuierlich, was zu einer indirekten Lüftung in den Rest des Hauses über eine offene Tür oder zu einer Feuchtigkeitsaufnahme über die Wände passt. Wenn ich mich festlegen müsste, würde ich sagen, dass sich in der übrigen Zeit niemand dauerhaft dort aufgehalten hat.
    • Insgesamt erkenne ich hier keine Luftfeuchtigkeit, die Schimmel verursachen sollte.
    • Wie auch immer, du kennst ja den Taupunkt. Gibt es im Raum eine Wärmebrücke oder einen anderen konstruktiven Schwachpunkt, der diese Temperatur erreicht oder unterschreitet, schlägt sich dort Feuchtigkeit nieder. Das gibt dann Schimmel.
     
  18. #17 XS-Treiber, 26.08.2015
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    Hallo Andres,
    Danke für deine Einschätzung, soweit alles (fast ;-) richtig.
    Wie ich geschrieben hatte waren das die ersten Werte, die ich bei uns gemessen hatte, um den Logger zu testen.
    Die Werte vom Mieter möchte ich nicht "offen" ins Netz stellen, wenn es Dumm läuft, gibt es nur unnötig Sress.
    (daher die Frage nach der PrivatNachricht...)

    Gruß
    Jens
     
  19. #18 XS-Treiber, 26.08.2015
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    Hallo Andres,
    da die Werte vom Mieter im Mittel um 15% höher / 3,5°C niedriger sind (in ca. 1,7m Raumhöhe gemessen) und fast immer geringere Schwankungen aufweisen, dürfte meine Einschätzung zum Lüftungsverhalten für den gemessenen Raum nicht "ganz" falsch sein.

    Gruß
    Jens
     
  20. Andres

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    Schon, aber bei diesen Werten müsste man eigentlich gar nicht lüften, jedenfalls nicht aus technischer Sicht.
     
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  21. #20 XS-Treiber, 27.08.2015
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    Hallo,
    hier mein letzter Stand zur Bauphysik und was ich an Zahlen zu "meinem" Problem finden konnte:

    Mein verwendeter Datalogger hat einen angegebene Genauigkeit von +/-1°C und +/- 4% !!!

    Wetterdaten für 02/2015:
    Außentemperatur lag bei Ø 2,3°C
    Luftfeuchtigkeit lag bei Ø 82%

    gemessene Luftfeuchtigkeit im Wohnzimmer von Ø 54% +/-4%
    gemessene Temperatur im Wohnzimmer von Ø 19,2°c +/-1°C
    (in ca. 1,7m Raumhöhe)

    Im Netz findet man zwar die (allgemeine) Angabe für eine optimale Luftfeuchtigkeit zwischen 40 und 60% (wo gemessen?), wenn man aber genauer nach "Winter" und "Altbau" sucht, sollten 50% Luftfeuchtigkeit nicht überschritten werden (evtl. damit 60% an der Wand nicht überschritten wird?).

    Mit den oben genannten Werten überschlägig ohne Messtoleranz auf "u-wert.net" durchgerechnet, wie es an der Innenwand aus schaut:

    #####################################################################################
    u-wert.net.jpg
    #####################################################################################
    Auszug der Seite u-werte.net

    Da die hier hinterlegte Luftschicht als "ruhende" Luftschicht gerechnet wurde, es aber Lüftungsöffnungen in der Außenwand gibt, ist die Oberflächentemperatur der Innenseite noch tiefer als errechnet !!!

    Mit gleichen Werten gerechnet, aber anstelle der Luftschicht mit einer Dämmschüttung EPS Grannulat HK35 ergibt sich eine Oberflächentemperatur von 17,4°C und einer relativen Luftfeuchtigkeit von 60%.

    Verwendete Wandanker wurden (noch) nicht berücksichtigt, Luftschicht könnte sogar >80mm sein, wurde bis jetzt von mir nur grob ermittelt.

    Überschlägig sollte sich der U-Wert der Wand von >1,35 W/m²K auf < 0,5 W/m²K verbessern und sich die Situation allein durch die Dämmung schon entspannen, auch wenn der Mieter seine Lüftungsverhalten nicht ändert.
    (da als nächstes Bauteil nach einer Wanddämmung die Fenster den höchsten U-Wert haben, bin ich schon auf die Reaktion vom Mieter gespannt, wenn ständig die Scheiben von innen beschlagen sind....)

    Am Mo. gibt es einen Ortstermin mit Begutachtung / Endoskopie, mal schauen, ob ich mit meinen Rechnungen halbwegs richtig liege.

    Wenn ich hier irgendwelche groben Fehler mache, bitte um Hinweis !

    Ich melde mich dann nächste Woche noch mal.

    Gruß
    Jens
     
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