Mieter mit Mietschulden ausgezogen, neue Adresse unbekannt

Diskutiere Mieter mit Mietschulden ausgezogen, neue Adresse unbekannt im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, der Mieter meiner Eigentumswohnung ist kürzlich ausgezogen. Es wurde ein Mietaufhebungsvertrag gemacht, in der die Höhe...

Vermieter77

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Hallo zusammen,

der Mieter meiner Eigentumswohnung ist kürzlich ausgezogen.

Es wurde ein Mietaufhebungsvertrag gemacht, in der die Höhe Mietschulden, verrechnet mit der Kaution beziffert sind (3.000 Euro). Vor dem Mietaufhebungsvertrag hat mir der Mieter noch einen Überweisungsbeleg-Screenshot aus dem Online-Banking zugeschickt für einen Teil der Mietschulden, aber das Geld ist nicht angekommen. Ich vermute die Überweisung wurde storniert oder der Screenshot war einfach nur gefälscht. Im Mietaufhebungsvertrag ist eine Ratenzahlung für die Mietschulden vereinbart.

Auf Grund des gefälschten Überweisungbelegs denke ich, dass der Mieter sich nun ganz vor den Mietschulden drücken will. Seine neue Adresse hat er mir natürlich nicht mitgeteilt, und auf telefonische Kontaktaufnahme reagiert er nicht mehr. Ich weiß aber dass der Mieter aktuell eine Arbeitsstelle in Vollzeit hat.

Wie kann ich in diesem Fall vorgehen, was könnte man mir raten?

Vielen Dank für jede Hilfe!
 

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Wenn er nicht zahlt, würde ich ein Inkassounternehmen oder einen Anwalt beauftragen. Diese bekommen die neue Adresse meist raus.
 
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Wie kann ich in diesem Fall vorgehen, was könnte man mir raten?

Zum örtlichen Einwohnermeldeamt gehen, Kopie des Mietvertrages mitnehmen (berechtigtes Interesse muss nachgewiesen werden) und eine aktuelle EMA-Auskunft erhalten, kostet keine 10 Euro! Wenns nicht so eilt geht das auch ohne persönliche Vorsprache, wichtig ist dann auch der Nachweis des berechtigten Interesses sonst gibt es keine Auskunft.
 
Andres

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Wie kann ich in diesem Fall vorgehen
Schritt 1: Mindestens 2 Wochen warten. So lange hat der Mieter Zeit, sich umzumelden. Je nach Zustand der öffentlichen Verwaltung vor Ort, wartet man mal lieber ein paar Wochen mehr. Ich warte selbst ohne konkreten Anlass und schon vor Corona normalerweise wenigstens 4 Wochen.

Schritt 2: Zum örtlichen Einwohnermeldeamt gehen und eine erweiterte Melderegisterauskunft zum Ex-Mieter verlangen. Dafür ist der Nachweis eines berechtigten Interesses notwendig, also bringt man seinen Personalausweis, den letzten Mietvertrag und den Aufhebungsvertrag mit (der letzte Grundbuchauszug schadet auch nicht, ebenso alle weiteren Unterlagen zum Mietverhältnis) und schildert den Sachverhalt kurz: X ist mein ehemaliger Mieter, er schuldet mir Geld, hier sind die Nachweise. Die Auskunft ist kostenpflichtig. Man kann die Auskunft auch schriftlich einholen, aber persönlich hat den Vorteil, dass man direkt besprechen kann, welche Nachweise gefordert werden, und natürlich dass man die Auskunft i.d.R. sofort bekommt.

Schritt 3: Im Idealfall ist der Ex-Mieter bereits umgemeldet, du erhältst die neue Meldeadresse. Im weniger idealen Fall ist der Mieter nicht umgemeldet. Dann bittest du darum, dass der Mieter "von Amts wegen" abgemeldet wird, weil er an dieser Adresse keinen Wohnsitz mehr hat. Auch hierzu wäre es hilfreich, wenn man Nachweise vorlegen kann, ein Übergabeprotokoll oder sogar den Mietvertrag des nächsten Mieters zum Beispiel.

Schritt 4: Jetzt ist etwas Geduld angesagt. Der Ex-Mieter hat ja nun keinen gemeldeten Wohnsitz mehr. Das wird dazu führen, dass ihm z.B. keine Kosten der Unterkunft erstattet werden (falls er Sozialleistungen bezieht) und dass er in Lohnsteuerklasse 6 fällt. In aller Regel motiviert das die Leute dazu, sich umzumelden, aber es kann eben trotzdem etwas dauern. Solange du wirklich nur eine Forderung aus einem Aufhebungsvertrag verfolgen möchtest, ist Verjährung im Moment kein wirkliches Problem. Bei (direkten) Forderungen wegen Mietsachschäden wäre es etwas anderes, weil hier ein kürzere Verjährungsfrist gilt.

Schritt 5: Nach ausreichender Wartezeit holst du erneut eine erweitere Melderegisterauskunft ein. Irgendwann taucht dort die neue Adresse auf ...

Wenn er nicht zahlt, würde ich ein Inkassounternehmen oder einen Anwalt beauftragen. Diese bekommen die neue Adresse meist raus.
Die machen genau das gleiche, nur mit mehr Nullen auf der Rechnung. Da immer eine gewisse Gefahr besteht, dass man sein Geld nicht wiedersieht, ist für mich zumindest im Moment eher Sparsamkeit bei der Verursachung weiterer Kosten angesagt.
 

Vermieter77

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@Andres Vielen Dank für deine detailliere Hilfe!
Und wie es es dann am Tag X, wenn ich seine neue Adresse erhalten habe? Vermutlich muss ich erst mal eine Mahnung schreiben und danach wohl einen Titel gegen ihn erwirken? Wie gehe ich da am besten vor?
 
Andres

Andres

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Zunächst muss der Mieter mit einer fälligen Forderung in Verzug geraten. Es genügt also nicht, dass du nur befürchtest, dass der Mieter nicht zahlen könnte, sondern die tatsächliche Fälligkeit muss eingetreten sein. Der Verzug ist dann im Idealfall ebenfalls bereits eingetreten, weil eine der Voraussetzungen nach § 286 Abs. 2 BGB erfüllt ist. Andernfalls muss der Mieter durch Mahnung in Verzug gesetzt werden. Selbstverständlich kann man den Mieter auch durch alle möglichen weiteren Kommunikationsversuche zur Zahlung bewegen oder dies zumindest versuchen, aber das soll hier nicht das Thema sein.

Anschließend gibt es zwei grundsätzliche Möglichkeiten: Du kannst einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen. Das geht auch online, und zwar bitte ausschließlich hier:


Ähnliche Situation wie bei Inkassodienstleistern: Es gibt unglaublich viele Leute, die gerne von deiner Lage profitieren würden, indem sie die Daten, die du ohnehin liefern musst, für dich in ein Formular eingeben - natürlich gegen opulente Bezahlung - und auch die Betreiber von Suchmaschinen profitieren gerne davon, für diese Leute Werbung zu machen.

Dem Mieter wird dann ein gerichtlicher Mahnbescheid zugestellt. Wenn er dem nicht widerspricht, hast du deinen vollstreckbaren Titel. Damit kannst du dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Vorteile dieses Verfahrens: Es entstehen relativ wenige Kosten (die bei dir hängen bleiben, sollte der Mieter nicht zahlungsfähig sein!) und es geht ziemlich schnell, außerdem ist es so einfach, dass man normalerweise ohne Anwalt auskommt. Nachteil: Wenn der Mieter dem Mahnbescheid widerspricht, musst du den anderen Weg gehen. Normalerweise ist der gerichtliche Mahnbescheid ein guter Anfang ...

Die andere Möglichkeit wäre, direkt am zuständigen Amtsgericht Zahlungsklage zu erheben. Auch das geht grundsätzlich ohne Anwalt (und die damit verbundenen Kosten), aber das ist schon eine ganz andere Nummer und ich kann jemandem, für den das der erste Kontakt mit der Justiz ist, nicht guten Gewissens dazu raten, das selbst zu versuchen. Hier endet das Verfahren nicht, weil der Mieter nicht einverstanden ist, sondern führt (wenn vorher keine andere Einigung erzielt wird) letztendlich zu einem Urteil, aus dem vollstreckt werden kann.

Bevor man sich nun für den einen oder anderen Weg entscheidet, sollte man sich über die Kostenfolgen im Klaren sein: Wenn der Mieter ausreichend solvent ist (d.h. vor allem ein Einkommen über der Pfändungsfreigrenze hat), ist das alles kein Problem. Solange man nicht die Klage verliert, zahlt der Mieter auch die notwendigen Kosten der Adressermittlung (aber nicht Fantasiepreise ...) und nach Eintritt des Verzugs trägt der Mieter auch die Kosten der Rechtsdurchsetzung. Wenn man dem Mieter unbedingt eins reinwürgen will, könnte man unter diesen Umständen nach Eintritt des Verzugs auch direkt mit Hilfe eines Anwalts Klage erheben, um gezielt mehr Kosten entstehen zu lassen. Man sollte das nur nicht unbedingt so formulieren. :001sonst:

Ein Problem entsteht, wenn beim Mieter nichts zu holen ist, und das ist nach meiner Erfahrung die Gruppe, bei der es am meisten Ärger gibt. Warum sollte ich einer berechtigten Forderung von dir nicht nachkommen, wenn du mich auch mit guter Erfolgsaussicht verklagen könntest und ich hinterher alles zahlen muss? So unvernünftig sind die wenigsten. Für dich bedeutet das, dass du die Zahlungsfähigkeit des Mieters unbedingt möglichst realistisch einschätzen musst, bevor du ernsthaft Kosten entstehen lässt. Vor allem wenn ich mir nicht völlig sicher bin, halte ich die Kosten erst einmal niedrig. Genau deshalb wackle ich persönlich auf's Rathaus und schicke erst einmal einen gerichtlichen Mahnbescheid ...
 

Vermieter77

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@Andres Ich danke dir vielmals für deine ausführliche Hilfe! Ich werde genau so vorgehen, wie du es vorgeschlagen hast, 4 Wochen warten und dann zum Einwohnermeldeamt. Sobald ich seine neue Adresse habe werde ich einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen.
 
Goldhamster

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Hallo @Vermieter77

weißt du wo dein alter Mieter angestellt ist?
Du könntest auch den AG vorsichtig vorinformieren, dass da evt. in naher Zukunft ne Lohnpfändung ansteht. Aber nur andeuten


Vorinformationen gibt stets
DER HAMSTER
:D
 

Vermieter77

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@Goldhamster Ich weiß tatsächlich, wo er angestellt ist allerdings ist das eine ganz große Firma und ich habe keine Ahnung was er dort macht oder was für eine Abteilung. Verstehe aber nicht, was es mir bringen sollte dort eine Lohnpfändung anzukündigen.
 
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Verstehe aber nicht, was es mir bringen sollte dort eine Lohnpfändung anzukündigen.

Gerade bei kleineren Firmen (die die zusätzlichen Arbeiten und Pflichten aufgrund einer Lohnpfändung scheuen) kann der Anruf bei der Personalabteilung mit der beiläufigen Frage, ob pfändbares Einkommen beim Arbeitnehmer XXX vorhanden wäre (was die Firma zwar nicht beantworten darf aber in einer Firma wo sich jeder kennt halt die Alarmglocken schrillen läßt) dazu führen, dass der Chef ein dringendes Gespräch mit dem Mitarbeiter führt. Oft kommt dann plötzlich ein Ratenangebot, genauso kann es aber - vor allem in Niedriglohnsegment - passieren, dass dem Mitarbeiter halt vorsorglich gekündigt wird (dass war wohl auch der Gedanke von @Ferdl in #9).

Bei einem Großbetrieb wohl nicht sehr erfolgversprechend .....
 
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