Mieter möchte eine Pauschal-Miete zahlen ohne NK-Abrechnung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Memo, 11.08.2011.

  1. Memo

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    Hallo zusammen!

    Ich habe ein Mietobjekt, in dem ein Ladenlokal seit geraumer Zeit leer steht. Ich versuche mit allen Mittel, einen neuen Mieter zu finden, jedoch stehen in der Strasse zur Zeit viele Ladenlokale leer, sodass es nicht einfach ist, einen Mieter zu finden. Jetzt habe ich jemanden gefunden, der dort eine "Tintenpatronen-Füllstation" eröffnen möchte. Jedoch hat er den Wunsch, eine Pauschal-Miete zu zahlen, sodass am Jahresende keine Nebenkostenabrechnung erfolgen soll. Die Nebenkosten sind die üblichen, jedoch ohne Heizkosten. Diese wird der Mieter mit den Stadtwerken persönlich abrechnen. Ich weiß zwar nicht genau, was so eine "Tintenpatronen-Füllstation" explizit macht, kann mir aber vorstellen, dass z.B. der Wasserverbrauch nicht immens sein kann. Oder irre ich mich? Was würdet ihr machen, wenn ihr händeringend einen Mieter sucht und so ein Angebot bekommt?

    Danke im Voraus.

    Memo
     
  2. AdMan

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  3. Tisha

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    Also ich lese es so, dass du es so machen würdest, weil die Heizung offenbar eine "Etagenheizung" ist. Was an weiteren erhöhten Kosten kommen könnte, kannst du eventuell in Erfahrung bringen, in dem du in einen solchen Laden mal gehst und dich erkundigst, weil du auch solch ein Geschäft (natürlich in einer ganz anderen Stadt) betreiben möchtest. Frag einfach einen solchen Laden aus. Ich könnt mir vorstellen, das wegen "Müll" vielleicht irgendeine Sonderform erforderlich sein könnte.
     
  4. #3 Unregistriert, 11.08.2011
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    ich würd mich darauf nicht einlassen, denn:
    es gilt die betriebskostenverordnung, an die musst du dich halten, ansonsten kannst du durchaus ärger bekommen.
    wenn dein tintennachfüller (gibt's die wirklich noch? ich dachte diese branche sei längst ausgestorben?) ein mieses kleines schweinchen ist weiss er das und will dich mit seinem "angebot" abzocken - und zahlt dann nicht mal die pauschale, weil das ja rein rechtlich garnicht mehr erlaubt ist.

    UND: ich würde mich mal erkundigen wie das in dieser branche mit dem abwasser ausschaut. frisöre, textilreinigungen usw. haben ja auch andere regelungen als z.b. bekleidungsgeschäfte, und die gebühren fürs abwasser liegen da deutlich höher.
    sollte es also so sein, das dein tintenauffüller die patronen bei dir im laden auswaschen will, dann kann das sehr wohl einen hohen wasserverbrauch und ausserdem enorm hohe abwasserkosten bedeuten.

    ich würd den nicht nehmen.
    a) weil kein mensch mehr tintenpatronen auffüllen lässt den ich kenne - sowohl gewerblich auch als privat. die meisten patronen kannste heute garnimmer auffüllen, und für so gut wie jedes gerät gibt's im handel fertige "refills" (die sicher billiger sind als die dienstleistung deines interessenten) und no-name-produkte. im gewerblichen bereich sind tintenpisser sowieso die absolute ausnahme, da hat man normalerweise laserdrucker, durchaus auch für farbe, das ist ja alles auch wesentlich billiger geworden als noch vor ein paar jahren. ausserdem besorgt sich heute kaum noch jemand tintenpatronen in einem lädchen um die ecke, sowas bestellt man online bzw. per telefon.
    fazit: wenn das keine grössere kette ist zu der er gehört, macht er mit hoher wahrscheinlichkeit relativ schnell wieder zu, so zu mindest meine einschätzung. und das bedeutet: ausser spesen nichts gewesen.
    b) weil du dich an die betriebskostenverordnung halten musst, egal was der mieter gerne hätte. ich würd da kein ordnungsgeld riskieren wollen an deiner stelle! und schon garnicht vom mieter abgezockt zu werden.

    loschdi
     
  5. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Ich hab gerad mal bei uns nachgefragt. Hier ein Teil der Mail (den Rest gibts per PN):

    Überhöhte Betriebskostenabrechnung
    Bei überhöhter Betriebskostenabrechnung steht dem Mieter eines Gewerberaummietverhältnisses ein außerordentliches Kündigungsrecht zu

    Ein bedeutsames Urteil hat das Landgericht Hamburg gefällt (Landgericht Hamburg, Aktenzeichen 409 O 147/02):

    Setzt der Vermieter eines Gewerberaummietverhältnisses die Nebenkostenvorauszahlungen fern ab jeglicher Realität viel zu niedrig fest, so steht dem Mieter ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht zu, wenn die Betriebskostenabrechnung erheblich über den Vorauszahlungen liegt.

    Konkret hatte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung mit 3,52 €/qm in Ansatz gebracht, die er vom Mieter als Nachzahlung verlangte. In dem Mietvertrag hatten die Parteien als angemessene Vorauszahlung für die Nebenkosten einen Betrag in Höhe von lediglich 1,42 € vereinbart. Die tatsächlichen Betriebskosten lagen 147,55 % höher als die Vorauszahlungsbeträge. Daraufhin kündigte der Mieter das Mietverhältnis.

    Der Vermieter wendete ein, dass die Nebenkosten verbrauchsabhängig seien und ihm bei der Abrechnung ein Fehler unterlaufen sei, so dass sich die Nebenkosten auf 2,57 €/qm reduzieren.

    Das Landgericht Hamburg folgte der Rechtsauffassung des Vermieters nicht und gab dem Mieter Recht. Zwar ist ein bestimmter Teil der anfallenden Nebenkosten verbrauchsabhängig und lässt sich daher nur abschätzen. Allerdings muss diese Schätzung auf einer vernünftigen und zutreffenden Grundlage basieren, da der Mieter sich ein zutreffendes Bild einer Kostenbelastung verschaffen muss. Der dem Vermieter zustehende Toleranzbereich war in dem hier zu entscheidenden Fall wesentlich überschritten worden. Zumindest hätte es eines Hinweises beim Vertragsschluss bedurft, dass mit erheblich höheren Nebenkosten zu rechnen ist.

    Auch eine Korrektur der Abrechnung durfte der Vermieter nicht mehr vornehmen. Sollte die erhobene Forderung tatsächlich unberechtigt gewesen sein, so sah das Gericht in diesem Umstand einen weiteren Kündigungsgrund. Auch eine vorherige Abmahnung des Mieters war nicht erforderlich, wenn aus seiner Sicht die Abrechnung ordnungsgemäß erstellt worden ist und eine Korrektur seitens des Vermieters nicht zu erwarten ist.

    Fazit: Um zu vermeiden, dass sich Mieter aus einem Gewerbemietverhältnis vorzeitig vor Auslaufen des Vertrages verabschieden, ist zwingend geboten, die Nebenkostenvorauszahlungen an den tatsächlichen Verbrauch anzupassen. Ist dies nicht möglich, so ist in dem Vertragswerk ein entsprechender Hinweis aufzunehmen.
     
  6. #5 Unregistriert, 11.08.2011
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    @ Tisha:

    ähm... der interessent will aber doch eben KEINE abrechnung sondern 'ne pauschale?

    ich setz die vorauszahlungen übrigens immer eher zu hoch an. es ist noch nie jemand zum mieterschutzbund gerannt, weil er geld zurückgekriegt hat (und bei uns kriegen eigentlich alle immer geld zurück).

    loschdi
     
  7. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Ach ja übrigens da für die Betriebskostenabrechnung seit dem 01.01.2004 nicht mehr die II. Berechnungsverordnung, sondern vielmehr die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zugrunde gelegt wird, sollte dies auch unbedingt in Gewerbe-Mietverträgen so geändert werden. Es gibt dazu – soweit ich weiß – bislang keine Rechtsprechung, aber nach meinem Rechtsempfinden ist die Grundlage der BetrKV der richtige Weg ;-)
     
  8. RMHV

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    Loschdi, loschdi... so viel Ahnungslosigkeit muss schon weh tun.
    Wie kommt man nur darauf, dass die Betriebskostenverordnung zwingendes Recht wäre?
    Die Betriebskostenverordung legt fest, welche Kostenarten in Wohnraummietverhältnissen auf die Mieter umgelegt werden können, keineswegs aber, dass diese Kosten auch umgelegt werden müssten.

    Umgekehrt wird ein Schuh daraus: Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn die Umlage auch tatsächlich vereinbart ist. Dass selbst bei Wohnraummietverhältnissen eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden kann, ist schon im Gesetz nachzulesen (§ 556 Abs. 2 BGB).

    Lediglich die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht, im konkreten Fall aber kein relevantes Thema.
     
  9. #8 Tisha, 11.08.2011
    Zuletzt bearbeitet: 11.08.2011
    Tisha

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    @loschdi
    glaubst du ernsthaft der Mieterverein kümmert sich um Gewerbemieter? Sonst hast du ja grundsätzlich recht, aber gerade bei Gewerbemietern ist doch das eine oder andere eben anders. Deshalb lass ich da auch lieber Profis ran.
    Klar freuen sich Mieter eher wenn sie was zurück bekommen, allerdings haben sie vorher auch "zu viel" gezahlt ;-)
    Ich hatte schon mal einen der hat hier rumgetobt und wollte die 50,- verzinst haben, weil er ja ein Jahr zuviel gezahlt hat :-) jaja sind schon manchmal lustige Gesellen dabei ;-)
    Ich gehe mal davon aus, das bei uns hier eh ein wenig andere Menschen dabei sind als bei euch, allein "Kehrwochen" lösen bei uns schallendes Gelächter aus das kennt praktisch keiner -oder aus dem Fernsehen.
    Dafür gibts aber ne Menge "Tintenfüllstationen" die schon Jahre existieren. *lach*
     
  10. #9 Unregistriert, 11.08.2011
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    Unregistriert Gast

    @ Tisha - das mit dem "zum mieterschutzbund rennen" war auch eher 'n spruch. schon klar dass gewerbemieter nicht deren klientel sind.

    was die kehrwoche angeht: tja, die schwaben sind halt sparsam, und selberputzen spart 'ne menge geld. wenn's bei uns mal wieder nicht so recht klappt mit der kehrwoche und ich mein berühmtes brieflein rausschicken muss, in dem drin steht was es kosten würde, wenn man's einer firma gibt, funktioniert's hinterher immer wieder bestens. und das obwohl unsere mieter längst nicht alle schwaben sind...

    bezüglich betriebskostenverordnung: mit dem gleichen argument eine "verordnung" sei kein "zwingendes recht" könnte man auch die heizkostenverordnung. da wär ich dann aber doch ein bisschen vorsichtig.
     
  11. #10 Unregistriert, 11.08.2011
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    loschdi immer damit angeben, ich weiß das alles, mach ich seit 25 jahren und dann nicht wissen, das heizkostenvo zwingend ist jaja sagts einm doch schon alles, echter profi
     
  12. #11 Unregistriert, 11.08.2011
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    @ Ingerose / Friedlinde (oder wer auch immer sich dieses mal hinter dem "unregistriert" versteckt):

    du verwechselst da was.
    hast mal wieder nicht richtig gelesen, gell?
    menschenskinder, wird zeit dass du das doch noch lernst, das mit dem richtig lesen.
    sonst haste es doch auch so schwer mit deinen vielen gerichtsakten.

    erstens geht's hier nicht um die heizkostenverordnung, da der mieter sich selbst um die heizkosten kümmert.
    und zweitens hab ich genau darauf hingewiesen dass man sich an die BETRIEBSkostenverordnung halten sollte.
    dass die nicht "zwingendes recht" sei hat RMHV eingeworfen, nicht ich.

    loschdi
     
  13. RMHV

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    So ist das Leben: du könntest es behaupten, ich kann es nicht. Das liegt offensichtlich daran, dass ich - im Gegensatz zu dir - weiß, wovon ich rede.
     
  14. #13 Ingerose, 12.08.2011
    Zuletzt bearbeitet: 12.08.2011
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    Nebenkosten-Pauschale

    @ loschdi, leidest Du vielleicht unter Verfolgungswahn,??? Werde doch mal fragen dürfen.
    Warum sieht Du denn hinter jedem unregistriert mich die Ingerose. Da muss man doch wohl einen Stich haben.
    Mit Dir scheint einiges nicht zu stimmen. Du weißt ja, dass ich schon sehr lange, keine Kommentare mehr, wegen Deiner Angriffstlust abgebe.

    Zudem bin ich registreiert bzw angemeldet unter Ingerose.

    Ingerose
     
  15. Memo

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    Danke. Werde es wohl so machen (müssen). Etagenheizung ist schon richtig. Auch sonst dürfen die NK nicht so hoch sein. Was aber den Müll betrifft: muss ich mich als Vermieter darum kümmern, ob das Gewerbe "Sondermüll" produziert o.ä.? Was wäre, wenn ich es nicht mitbekomme und die Mieter entsorgen Ihren Sondermüll über den normalen Hausmüll?
     
  16. RMHV

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    Was wäre wenn wird in der/den kommunalen Satzungen nachzulesen sein. Mit der Kenntnis dieser Satzungen fängt alles an. Dort wird u.a. nachzulesen sein, wer Anschlusspflichtiger ist. Dort wird auch nachzulesen sein, in welcher Gebühren anfallen.
     
  17. Berny

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    ... und dass OWi-Verfahren winken, wenn jemand aus der Reihe tanzt.
     
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