Mieter möchte Wohnung vorzeitig kündigen

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Triple-J, 27.02.2015.

  1. #1 Triple-J, 27.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 27.02.2015
    Triple-J

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    Guten Abend,

    ich habe an einen Studenten eine Ein-Zimmer-Wohnung seit dem 01.08.2014 vermietet. Als Sicherheit steht seine Mutter mit im Mietvertrag. Im Mietvertrag ist eine Mindestmietdauer von einem Jahr vereinbart, also vorliegend bis zum 31.07.2015.

    Ich habe nun eine Email des Mieters erhalten, wonach dieser sein Studium unerwartet Ende März beenden müsse und deswegen fragt, ob er bereits Ende März/April ausziehen könne. Aufgrund der Beendigung des Studiums könne er seinen Studienkredit nicht weiter nutzen und seine Eltern hätten auch nicht die Miöglichkeit, die Miete zu zahlen. Er bittet deswegen um Auflösung des Mietvertrages und würde alles ihm Mögliche tun, um einen Nachmieter zu finden, falls dies gewünscht sei. Er würde sich über eine Einigung freuen.

    Soweit so unerfreulich, es gab mit dem Mieter in der kurzen Zeit bisher keine Probleme. Grundsätzlich kann ich natürlich auf die Einhaltung der Jahresfrist pochen, aber es dürfte sinnvoller sein, dem Wunsch des Mieters zu entsprechen. Voraussetzung wäre natürlich, dass ein Nachmieter gefunden wird, der unmittelbar nach Auszug des jetzigen Mieters einziehen würde.

    Würdet Ihr denn in Anbetracht dieses Entgegenkommens vom Mieter die entstehenden Unkosten für die Mietersuche, also insbesondere Anzeige bei Immobilienscout24, Einholung Schufa-Auskünfte über die neuen Mieter, Mietvertrag etc. einfordern? Ersteres gibt es ja erst ab 50€ aufwärts (für 2 Wochen Anzeige) und wer weiß, wie schnell ich einen neuen Mieter finde. Um den jetzigen zu finden, habe ich (bei angeblicher Wohnungsnot) immerhin acht Wochen gebraucht.

    Danke vorab.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    So sehe ich das auch. Selbst wenn die behauptete Geldnot nur vorgeschoben sein sollte, hast du den Ärger an der Backe.


    Ich bevorzuge bei vorzeitiger Entlassung eher die Variante, dass der Vertrag erst aufgelöst wird, wenn ich einen Nachmieter habe. Das ist aber Geschmackssache. Wenn es lieber der Ersatz der Kosten sein soll, vereinbare ich erstens nicht den Ersatz der tatsächlichen Kosten (keine Lust auf den Nachweis) sondern eine Pauschale und zweitens liegt diese Pauschale unter meinen tatsächlichen Kosten. Am Ende der Mietzeit hätte ich sowieso suchen müssen und immerhin kann ich diese Kosten auch von der Steuer absetzen.

    Soweit meine Linie für gute Mieter ...
     
  4. #3 alibaba, 27.02.2015
    alibaba

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    Fisch vom Haken lassen und neu ködern :smile050:

    positiv denken ,es hätte auch schlimmer sein können :zwinkernd001:

    Gruss
    alibaba :smile050:
    PS: MietNomade der nicht auszieht ....... :001sonst:
     
  5. #4 lostcontrol, 27.02.2015
    lostcontrol

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    Ich lass regelmässig Mieter früher aus dem Vertrag - ist aber hier auch kein Problem schnell Nachmieter zu finden.

    Was mir alternativ noch einfällt:
    Erlaube ihm unterzuvermieten bis der Vertrag ausläuft.
     
  6. Berny

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    Triple-J,
    kommt gaanz drauf an, wo sich die Immobilie befindet, oder?
     
  7. #6 BHShuber, 28.02.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    ZITAT
    Studenten haben schutzwürdiges Bedürfnis an besonderem Maß an Flexibilität

    Eine solche Benachteiligung sei im zugrunde liegenden Fall anzunehmen. Der Beklagte habe als Student ein schutzwürdiges Bedürfnis an einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität gehabt, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können. Demgegenüber konnten die Richter keine ins Gewicht fallenden Interessen der Klägerin erkennen, den Beklagten für längere Zeit als die normale gesetzliche Kündigungsfrist zu binden.

    Zweck des Mietverhältnisses muss bei Interessenabwägung berücksichtigt werden

    Bei der Abwägung zwischen den widerstreitenden Interessen sei besonders zu berücksichtigen, dass die Zimmervermietung mit dem Zweck verknüpft war, an diesem Ort zu studieren. Aus dieser Zweckbeziehung resultiere ein sachliches Veränderungsbedürfnis des Beklagten. Dieses durfte die Klägerin nicht einfach ignorieren, um einseitig und ausnahmslos ihr Interesse durchzusetzen, die Fluktuation in ihren Mietobjekten gering zu halten und durch Vermeidung eines innerhalb des Semesters liegenden Mietendes eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen. Denn gerade Studenten haben ausbildungsbedingt ein derartigen Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an einer Wahrung ihrer Flexibilität.
    ZITAT ENDE

    Dies gilt nicht nur für Studentenwohnheime und Studentenzimmer. In den Rz 18-20 des BGH-Urteils VIII ZR 307/08 vom 15.07.2009 ist der Umstand, dass sich das dem Urteil zugrundeliegende Mietverhältnis in einem Studentenwohnheim befunden hat, nur nebensächlich. Daher ist dieses Urteil nach meiner Einschätzung wohl auf die hier vorliegende Fragestellung übertragbar mit der Folge, dass der Kündigungsverzicht unwirksam wäre.

    Somit würde ich persönlich die von Andres vorgeschlagene Variante den Studi erst aus dem Mietvertrag zu entlassen wenn ein Nachmieter gefunden ist, absolut bevorzugen.

    Gruß

    BHShuber
     
  8. Nanne

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    @BHShuber

    Diese Regelung kenne ich so auch. ich meine auch für Beamte/Referendare wäre diese
    anwendbar.
     
  9. #8 BHShuber, 28.02.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    ja stimmt, soweit ich informiert bin, war diese Regelung Vorreiter bei Beamten und Referendare und wurde eben aufgrund einer Klage eines Studenten auf diese ausgeweitet.

    Gruß

    BHShuber
     
  10. #9 Triple-J, 28.02.2015
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    Die Wohnung befindet sich in Aachen, wo ja angeblich Wohnungsnot herrscht. Ich habe davon bei meinen letzten Vermietungen, u. a. bei dieser Wohnung, nichts bemerkt.

    Ich sehe es überwiegend so wie Andres. Den Mietvertrag werde ich natürlich erst dann auflösen, wenn ein Nachmieter mir den neuen Mietvertrag unterzeichnet hat. Es bestand nur noch die Überlegung, ob ich mir die Unkosten für die erneute Mietersuche vom Noch-Mieter erstatten lasse.
     
  11. #10 lostcontrol, 28.02.2015
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    Wie ist sie denn preislich so? Bei welcher Qualität bzw. Ausstattung?
    Ich merke hier bei uns schon auch einen großen Unterschied je nach Preislage und Ausstattung. Und gerade bei kleinen Wohnung dürfte es ohne EBK wohl auch schwieriger werden.
     
  12. #11 Triple-J, 28.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 28.02.2015
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    Die Wohnung wurde erst im Sommer vergangenen Jahres, nach Rausklagen eines sogenannten Mietnomanden, nahezu vollständig renoviert. Pantryküche ist Teil der Ausstattung.

    Ich bin schon an der oberen Kante des Mietspiegels, aber im für Neuvermietungen üblichen Bereich. Ich vergleiche gelegentlich mit anderen Wohnungsangeboten bei Immobilienscout24 und da gibt es (unter Berücksichtigung von ähnlicher Wohnlage und Ausstattung/Zustand der Wohnung) sowohl günstigere als auch teurere Angebote.

    Die Hausverwaltung des hier betroffenen Großobjektes, die für manche Eigentümer auch die Mietverwaltung übernimmt, hat mir mal gesagt, dass man manche Wohnungen oftmals einige Monate leer stehen lassen würde, bis im Herbst die neuen Studenten kommen.

    Ein weiteres Indiz dafür, dass die Wohnungsnot in Aachen reiner Populismus ist. Letztes Jahr habe ich in einem Zeitungsartikel gelesen, dass Mietinteressenten in Städten mit Wohnungsnot meist schon eine Schufa-Auskunft über sich beim Besichtigungstermin dabei hätten. Ist mir noch nie passiert...
     
  13. #12 lostcontrol, 28.02.2015
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    Was verstehst Du unter "vollständig renoviert"?
    Wie alt ist das Badezimmer?
    Wohnungsgröße? Einzimmerwohnungen vermieten sich natürlich weniger gut als gleich große Zweizimmerwohnungen...
    Küche im Wohnraum ist auch nicht sonderlich beliebt (worauf ich beim Begriff "Pantryküche" tippe).

    Lass Dir mal vorrechnen wieviel Studenten heutzutage zur Verfügung haben - das spielt da nämlich eine weit größere Rolle als der "bei Neuvermietung übliche Preis".

    Warum werden die Wohnungen dann nicht einfach an Normalbürger vermietet?

    Vermutlich existiert sie nur zu Semesterbeginn - da wird das ja all halb Jahr so hochgejubelt, ist bei uns im Großraum Stuttgart nicht anders.

    Kann doch nichts schaden. Wenn mich jemand fragt wie man sich in Sachen Wohnungssuche am besten verhält sag ich dem auch dass er möglichst alle Unterlagen schon bei der Besichtigung dabei haben sollte - ob er sie dann vorzeigt steht auf einem anderen Blatt. Aber gut vorbereitet zu sein ist oft das Zünglein an der Waage, auch bei mir.

    Ich würde mich ohnehin nicht so auf Studenten einschiessen - hat ja schliesslich 'ne ganze Menge Nachteile, unter anderem die kurze Mietzeit und immer wieder Situationen wie die, die Du jetzt erlebst.
     
  14. #13 Triple-J, 28.02.2015
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    26m², typische Ein-Zimmer-Studentenwohnung. Da steht die Pantryküche natürlich im Wohn-/Schlafbereich, ist gar nicht anders möglich. Wobei ich dazusagen muss, dass die Wohnung m. E. sehr gut geschnitten ist und die allermeisten, die die Wohnung besichtigen, die Wohnung anschließend auch anmieten wollen und meine Selbstauskunft ausfüllen. Ob ich diese Leute dann auch nehmen möchte oder ob mir diese später noch abspringen, steht auf einem anderen Blatt. Baujahr des Objektes ist 1991.

    Renovierung:
    - Im Wohn-/Schlafbereich u. a. neue Wohnungstür, neue Terrassentürscheiben, neues Laminat, neue Tapeten.
    - Im Küchenbereich neue Wandfliesen und neue Bodenfliesen, zudem neue Pantryküche mit 2 Kochplatten, Spülfeld und Kühlschrank mit 3-Sterne-Gefrierfach.
    - Im Badezimmer u. a. neues Waschbecken, neuer Spiegelschrank, neuer Spülkasten, neue Duschwand aus Glas.

    Das habe ich ja letztes Jahr bei meiner Wohnung acht Wochen lang versucht. Überwiegend skurile Persönlichkeiten, oder aber, wenn es ernst wird, dann plötzlich doch nicht (Eine freundliche Dame, die einen sehr guten Eindruck machte, aber dutzende Schufa-Einträge hatte, war auch dabei.). Letztlich soll es mir ja wurscht sein, ob der neue Mieter Student ist oder nicht.

    Davon gehe ich auch aus. Ich habe auch die Erfahrung gemacht, dass die allermeisten neuen Studenten erst die Ferien genießen und sich dann sehr kurzfristig vor Studienbeginn auf Wohnungssuche begeben. Wenn natürlich 90% aller Neustudenten gleichzeitig auf den Aachener Wohnungsmarkt drängen, ist es natürlich klar, dass es kurzfristig zu Engpässen kommen kann. Das hat aber nichts mit einer Wohnungsnot zu tun.

    Natürlich schadet das nicht und ich hätte auch absolut nichts dagegen, wenn jemand gleich die entsprechenden Unterlagen zur Hand hätte. Ist mir eben nur noch nie passiert.

    Wie oben beschrieben, schieße ich mich nicht auf Studenten ein. Aber bei 26m² sind diese natürlich ein typisches "Klientel". Und ob andere Berufstätige, die sich eine solche kleine Wohnung vielleicht aufgrund von kurzfristigen finanziellen Engpässen auch nur vorübergehend mieten, länger bleiben ist auch fraglich. Die meisten Studenten schließen ihr Studium ja ab und so kannst Du zumindest von einer Standardmietdauer von 3+ Jahren ausgehen. Bei einer 26m² Wohnung darf man als Vermieter sowieso nicht die Erwartung haben, dass dort jemand Jahrzente drin wohnen wird. Das ist die absolute Ausnahme.
     
  15. #14 lostcontrol, 28.02.2015
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    OK - das ist dann tatsächlich 'ne Studentenbude und für die allermeisten Normalmenschen uninteressant.

    Naja - es hängt halt auch sehr viel davon ab wann die Zulassungsbescheide rausgehen.
    Hier ist es so dass die meist zu einem Zeitpunkt rausgehen der bezüglich Wohnungsmarkt dann eben doch zu knapp ist. Bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten sind die fraglichen Wohnungen dann längst weg.

    Meiner Erfahrung nach eher nicht - und unsere "kleinen" Wohnungen sind ja schon deutlich größer.
     
  16. #15 Pharao, 02.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.03.2015
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    Hi Triple-J,

    wenn der Student mir einen nachvollziehbaren Grund nennen kann und es bislang auch nie Probleme mit ihm gab, dann habe ich keine Probleme damit, ihn früher aus dem Mietvertrag mit Kündigungsausschluss zu entlassen. Ich persönlich würde hier auch nicht rummachen mit, bis ich einen Nachmieter gefunden hab, sondern ich mache da einen festen Termin zb die normale Kündigungsfrist oder in Ausnahmefällen auch mal sofort bzw. Ende des Monats.

    Wenn du natürlich am oberen Ende des Mietspiel dich bewegst, unendlich viel Geld haben Studenten i.d.R. auch nicht zu Verfügung, sodass dies durchaus auch ein Grund seinen kann, warum sich nicht so viele Studenten um deine 26m² Wohnung reißen.



    @ BHShuber,

    bei deinem Zitat geht es aber um "Zimmervermietung" und nicht ausdrücklich um eine Wohnung. Von demher finde ich das nicht vergleichbar, auch wenn einem Vermieter vorab klar seinen sollte, das ein Student nie genau vorher sagen kann, wie lange er noch studieren wird.
     
  17. #16 Sepultura, 02.03.2015
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    In Großstädten kann man ja schnell weitervermieten, dort gibt es außer in Problemvierteln keine größeren Schwierigkeiten und sieh es mal positiv:

    noch gibt es keine Mietpreisbremse, kannst also die übliche .... Neuvermietungserhöhung verlangen. :117:

    Und wenn du nicht gerne oft neue Mieter suchst, dann vermiete an einen ALG2 Empfänger mit positiver Schufa und keinen Mietschulden, da die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben, wird er nicht ohne Not eine neue Wohnung suchen, besonders wenn er offiziell unterqualifiziert ist, wie z.B. Bill Gates, der ja nur Abitur hat.
     
  18. #17 Pharao, 02.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.03.2015
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    Und wie kommst du als Mieter zu dieser Weisheit :? Ich mein, Erfahrungswerte können es bei dir ja schon mal nicht sein ..... :91:

    Es gibt keine "übliche Neuvermietungserhöhung", auch wenn ich mir denken kann, was du damit meinst. Aber der Umkehrschluss wäre: jeder Mietinteressent wäre bereit, jede Wunschmiete des Vermieters zu zahlen. Meinst du wirklich das dem so ist?

    Gerade die können nicht jede Wunschmiete zahlen und der Fragesteller schreibt ja selber, das er schon am oberen Ende des Mietspiegels sich bewegt, zumal diese Mietergruppe andere Risiken für den Vermieter noch darstellen können.
     
  19. #18 Sepultura, 02.03.2015
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    ich war aber selber auf Wohnungssuche, ich war nie der einzige Bewerber.

    Der Mietspiegel gilt doch nur für Mieterhöhungen. Bei Neuvermietungen kann er eine höhere Miete verlangen. Ich sag ja auch nicht, dass er die Miete verdoppeln kann. Aber ist es nicht so, dass die Miete bei Neuvermietungen höher ist als die Miete bei länger vermieteten Wohnung bei gleicher Ausstattung, etc. ?
     
  20. #19 Pharao, 02.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.03.2015
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    @ Sepultura,

    deswegen zahlt du aber auch nicht jede Wunschmiete vom Vermieter! Also wenn ich (extra übertrieben, damit du es verstehst) 20€/m2 verlangen würde und du es anstandslos zahlen würdest, dann kämst sogar du als Mieter bei mir tatsächlich in Frage.

    Und das sagt überhaupt nichts aus!

    Hast du dich zB auch für eine 26m2 Wohnung mit dieser Ausstattung & Lage beworben für den Mietpreis x bzw. oberes Ende des Mietspiegels? Wieviele Mietinteressenten haben tatsächlich noch interesse nach einer Besichtigung? Und wer sagt, das der richtige Mietinteressent dabei war? Ich mein, noch suche ich als Vermieter mir meine zukünftigen Mieter aus und nicht umgekehrt!
     
  21. Andres

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    Glaubst du, dass die Vermieter dann 8 Wochen lang einen Mieter gesucht haben? Was sagt dir das über die Vergleichbarkeit mit der Situation von Triple-J?
     
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