Mieter rauben uns den letzten Nerv!

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von Katja2014, 19.01.2014.

  1. #1 Katja2014, 19.01.2014
    Katja2014

    Katja2014 Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Wir sind "frische" Eigentümer eines Mehrfamilienhauses...
    Das Haus hat drei abgeschlossene Wohnungen, im EG wohnen wir und die Wohnungen im 1. OG und DG sind vermietet.

    Aktuell ist es mit unseren Mietern im 1. OG (Pärchen und Tochter) nun zum dritten Mal zu einer verbalen Auseinandersetzung gekommen, dabei wurde mein Mann beleidigt und der Mieter sehr laut. Darüber hinaus fielen seitens der Mieter eindeutig die folgenden Worte: "Die Wohnung ist unbewohnbar" (eine Wand im Schlafzimmer ist "klamm", kein Schimmel).

    Nun kam uns die Idee, da wir mit den Mietern ungern weiterhin unter einem Dach leben wollen, ein Schreiben zu formulieren, dass Ihnen "nahe legt", die Wohnung wegen Unbewohnbarkeit zu kündigen, damit wir die Sanierung vornehmen können. Schließlich behaupten die Mieter ja selbst, dass die Wohnung unbewohnbar ist und wie sollen wir sanieren, wenn die Mieter noch darin wohnen. Darüber hinaus würde ich gerne als weiteren Grund das gestörte Vertrauensverhältnis im Anschreiben mit aufführen.

    Nun meine Frage(n) an euch:

    Habt ihr mit so etwas Erfahrung?
    Kann ich das einfach so schreiben, ohne mit rechtlichen Konsequenzen rechnen zu müssen?

    Ich bin mittlerweile wirklich am Ende, denn das sind nicht die einzigen Probleme, die wir mit diesen Mietern haben...

    Vielen Dank schon mal!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 19.01.2014
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    Na wenn du den Mietern damit quasi schriftlich bestätigst dass die Wohnung unbewohnbar sei öffnest du Mietminderungen Tür und Tor. Dieses Wörtchen würde ich also keineswegs in den Mund nehmen!
     
  4. #3 immodream, 19.01.2014
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    Hallo Katja,
    ich würde wegen der Beleidigung erst einmal eine Abmahnung verfassen und denen zukommen lassen.
    Grüße
    Immodream
     
  5. #4 Katja2014, 19.01.2014
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    Da hast du Recht, daran dachte ich auch... aber wenn die Mieter trotz allem in der Wohnung bleiben (und evtl. die Miete mindern), dann kann es ja wohl doch nicht so schlimm sein, oder?! Ich wäre dankbar, wenn die Mieter gleich morgen wegen Unbewohnbarkeit und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ausziehen würden. :(
     
  6. #5 Katja2014, 19.01.2014
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    Hallo Immodream,

    hast du mit Abmahnungen schon Erfahrung?

    Ich werde mir mal etwas überlegen und dann einstellen... Vielleicht könnt ihr mir ja bei der richtigen Wortwahl helfen?! :D
     
  7. #6 Bürokrat, 19.01.2014
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    Naja ich kenne eure Mieter natürlich nicht. Mein Verdacht aber wäre dass sie damit andeuten wollten dass sie demnächst die Miete mindern. Und wie lässt sich ein Vermieter besser ärgern als durch Mietminderung, ständige Anrufe und Mängelmeldungen. Solche Mieter ziehen dann auch nicht aus sondern bleiben dir noch lange erhalten, denn warum Umzugskosten etc. wenn man hier billig leben kann?
    Ich wäre hier sehr vorsichtig. Kommt eine Mietminderung wird wohl Anwalt und Gutachter nötig sein. Du kannst ihnen ja nahelegen dass sie auszuehen sollen aber ich würde keine nicht meine Wohnung selbst als unbewohnbar bezeichnen.
     
  8. GJH27

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    Grundsätzlich ja, allerdings würd ich das lieber so ausdrücken, dass sie ja jederzeit kündigen können - sonst heißt's am Ende noch, Ihr würdet versuchen, die rauszuekeln etc...
     
  9. Landei

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    Hi,

    also zunächst solltest du unbedingt ein Fachunternehmen kommen lassen, um eine Prüfung der Außenwand vorzunehmen, alternativ eine ordentliches! Feuchtigkeitsmessgerät besorgen, das auch in der Lage ist, eine Tiefenmessung von ca. 5 cm durchzuführen, eine reine Oberflächenmessung nützt dir nichts. Damit hast du schon mal einen guten Ausgangspunkt, der Mängelmeldung deines Mieters (auch wenn es ein Streit war, es wurde ausgesprochen) nachzugehen. Wenn du nicht handelst, wird die nächste Stufe eine Mietminderung sein, die bei einer ganzen Außenwand schon erheblich sein kann. Je nach dem wie jetzt die Ergebnisse sind, musst du dann weiter entsprechend handeln.

    Auf jeden Fall würde ich mir die Wohnsituation deiner Mieter sehr genau anschauen. Aus Erfahrung weiß ich, dass z.B. die Wäsche sehr gern in der Wohnung getrocknet wird und diese Feuchtigkeit schlägt sich natürlich immer in den kältesten Zimmern nieder.... also Schlafzimmer und co. Auch nach dem Duschen/Baden ist es vom Mieter zu erwarten, dass gelüftet wird, also mal öfters rausschauen... Auf Kipp bringt bekanntlich nichts, das Fenster muss mindestens 5 Minuten komplett geöffnet werden. Du könntest ihnen ein Merkblatt über richtiges Lüften mit einem entsprechenden Schreiben überreichen.

    Was das Verhalten der Mieter anbelangt, Protokoll führen und entsprechend er-/ abmahnen. Die Abmahnung muss formgerecht erfolgen, hier findest du im Internet bestimmt etwas, was auch rechtssicher ist, sonst haut dir das der Mieterverein, in dem deine Mieter bestimmt sind..., um die Ohren.

    Falls ihr es noch nicht seid, solltet ihr eine Mitgliedschaft beim Grundeigentümerverband in Erwägung ziehen, den es in vielen Städten inzwischen gibt.

    Bei uns bekommt man gegen einen relativ geringen Jahres-Mitgliedsbeitrag jede Menge Hilfe und Vorlagen und entsprechende Rechtsberatung. Ich sehe es sozusagen als Gegenstück zum Mieterverein.... :91:

    Auf jeden Fall, Emotionen nicht zeigen, sachlich bleiben, zur Not umdrehen und weggehen, ihr müsst euch nicht alles gefallen lassen, dann eben alles schriftlich.

    Hoffe, ich konnte ein wenig weiterhelfen

    :wink002:
     
  10. #9 Bürokrat, 20.01.2014
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    @ landei:

    Könntest du mir mal einen Link zu einem solchem Gerät mit Tiefenmessung zukommen lassen? Würde mich interessieren... Danke!
     
  11. #10 immodream, 20.01.2014
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    Hallo Bürokrat,
    ich hab ein einfaches Feuchtigkeitsmessgerät von testo 606-2 mit 2 Messspitzen.
    Mein Farbenhändler hat ein Messgerät ( auch von testo ) mit längeren Messspitzen und bohrt bei der Besichtigung der Problemwohnungen die Wände an.
    Es macht immer einen besseren und seriösen Eindruck, wenn ein Außenstehender die Messungen vornimmt und den Mietern ihr falsches Lüftungsverhalten erklärt.
    Grüße
    Immodream
     
  12. Landei

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    @ Bürokrat,

    dieses Gerät haben wir, einfach nur auf die Wand legen, bloß keines mit Spitzen, die musst du tief in die Wand versenken und wer will schon Vampirbisse in der Wand haben, zumal evtl. der Putz noch wegplatzt. Damit haben wir leider mit dem ersten Gerät (HPM 2000 von Storch) auch so unsere Erfahrungen machen müssen.


    Greisinger GMI 15 Materialfeuchte-Messgerät, Holz- und Baufeuchte-Indikator 0 - 10 im Conrad Online Shop | 129178

    Nicht ganz billig, aber ein ordentliches Gerät dessen Daten auch gerichtsverwertbar sind. Du kannst es dem Mieter auch sehr gut erläutern, sie sehen es schwarz auf weiß. Skala links gibt die Feuchtigkeit für Betonwände, rechts für Holz. Wir haben uns extra ein Gerät besorgt, was auch hinter Fliesen etc. "schauen" kann, für die Bausubstanz eines Gebäudes ja nicht gerade unwichtig, optisch sieht man häufig ja nichts.

    Wünsche noch einen schönen Tag.
     
  13. #12 Papabär, 21.01.2014
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    Mit einem solchen Messgerät suggeriert man dem Mieter schon gleich von Anfang an einen Baumangel. Ein wenig Feuchtigkeit wird jede "gesunde" Wand enthalten ... schon weil Wände auch dazu neigen, die Feuchtigkeit aus Innenräumen aufzunehmen.

    Empfehlen würde ich daher eher ein Hygrometer ... vorzugsweise in Form eines (nicht manipulierbaren*) Datenloggers. Mit solchen Geräten machen wir regelmäßig Langzeitmessungen (d.h. über so ca. 8-10 Tage) und können sodann auch genau erkennen, in welchen Intervallen die Mieter gelüftet haben - z.T. sogar, ob die Fenster nur angekippt wurden.

    Eine Begehung vor Ort ist natürlich auch dafür unumgänglich - denn man sollte schon so etwa wissen, wie viele Pflanzen und Haustiere die Mieter haben ... oder ob gar ein Aquarium oder ähnliches in der WE seinen Dienst tut.

    Erst wenn ich erkenne, dass der Mieter seine rF regelmäßig unter 60% hält, prüfe ich die Bausubstanz. Etwa 95% aller Schimmelfälle sind auf Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen.
    (Raucher haben übrigens seltener Schimmel ... die Lüften häufiger)





    *Natürlich hat man keine Garantie, dass die Mieter das Gerät während der Messphase nicht im Gefrierfach oder auf dem Balkon deponieren ... das erkennt man aber in der Auswertung.
     
  14. Duncan

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    Ich messe die Bauteiloberflächenfeuchte mit obigem Testo oder (wie hießen die nochmal mit dem gelben Gerät?), mit einem Hygrometer die relative Luftfeuchte, die macht natürlich nur Sinn in Verbindung mit der Raumtemperatur und einem Mollier-Diagramm und natürlich die Bauteiloberflächentemperatur und Außentemperatur zur Ortung eventueller Wärmebrücken. Dies geht alles zerstörungsfrei. Zusammen mit einem Blick auf die Wohnsituation lässt sich so die Schadens/Schimmelpilzursache in über 99% der Fälle feststellen.

    Im übrigen teile ich die Erfahrung vom Papabär.


    PS: Ich hab u.a. Bauingenieurwesen studiert, die bauphysikalische Untermauerung meiner Meinung zur Schadensursache wird regelmäßig von eventuellen öbuv G's geteilt.
     
  15. #14 immodream, 21.01.2014
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    Hallo Duncan,
    schön das wir auch einmal einen Bauingenieur unter uns haben.
    Vielleicht kannst du den zahlreichen Verwaltern und Nur-Vermietern auch einmal bestimmte physikalische Vorgänge erläutern und Argumente an die Hand geben.
    Als Maschinenbauingenieur musste ich mich im Laufe der Jahre erst in viele Themen einlesen und in der Vor-Internetzeit zahlreiche Bücher besorgen und lesen.
    Grüße
    immodream
     
  16. #15 Papabär, 21.01.2014
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    Nun, ich habe das zwar nicht studiert - aber soweit ich weiß, kann man die relative Luftfeuchtigkeit ohne die Raumtemperatur garnicht messen ... soll heißen, die rF errechnet sich ja aus absoluter Luftfeuchtigkeit und Umgebungstemperatur.

    Oder sollte ich da so falsch liegen? :?
     
  17. Andres

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    Nicht unbedingt eine Frage für einen Bauigel ;)

    Doch, man kann. Ganz klassisch misst man das mit einem gespannten Haar. Das dehnt sich bei steigender Luftfeuchtigkeit etwas aus und diese Ausdehnung muss man dann nur noch auf einen Zeiger übersetzen. Solche Hygrometer sind bei guter Konstruktion unglaublich präzise.

    Bei den Sensormodulen, die in den verschiedenen Messgeräten, die hier gerne empfohlen werden, zum Einsatz kommen, wird die rel. Luftfeuchtigkeit aber nicht direkt gemessen, sondern aus anderen Größen errechnet. Dabei ist dann meist die Temperatur im Spiel, die absolute Luftfeuchtigkeit nicht wirklich. Es gibt aber auch Konstruktionen, die ohne die Temperatur auskommen.

    Dass die Sensormodule die Temperatur erfassen, heißt übrigens noch lange nicht, dass man sie auch auslesen kann. Und ob das Gerät das dann auch tut und den Wert ausgibt, ist noch eine ganz andere Frage.
     
  18. Duncan

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    @Papabär: messen kann man die sehr gut einzeln, nicht nur mit einem Haarhygrometer (blondes und rotes Frauenhaar übrigens bevorzugt). Aber aussagekräftig wird's erst mit der Temperatur zusammen. Von daher macht es Sinn auch immer gleich beides zu messen. Laut Stiftung Warentest sind die digitalen Geräte grundsätzlich (jur.) genauer als die klassischen Haarhygrometer.
     
  19. #18 Papabär, 22.01.2014
    Papabär

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    Puh ... da hab´ ich aber Glück. Seit ich vor´nem halben Jahr meinen Traps durchgekettelt habe, ist mein Vorrat an Frauenhaaren drastisch zurückgegangen. :smile050:
     
  20. Andres

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    Die Juristen haben eine spezielle Beziehung zu digitalen Messwerten :liebe007:
    Technisch begründet ist das leider nicht immer.
     
  21. Duncan

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    oft auch ein gespaltenes Verhältnis zur Mathematik und zu handfester Technik (also alles was nicht Computer im weiteren Sinne ist).
    Da hilft es wenn man ihnen gut was anschaulich machen kann, am besten aus ihrem täglichen Alltag. Und Physik ist nun mal Alltag. Bitte halten sie sich stets an die Naturgesetze. Das verstehen meist sogar Juristen.
     
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