Mieter setzt Frist wg Schönheitsreparatur und mindert seine Miete

Dieses Thema im Forum "Sicherheitsleistung" wurde erstellt von zauberfuffi, 09.09.2010.

  1. #1 zauberfuffi, 09.09.2010
    zauberfuffi

    zauberfuffi Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!
    Ich habe ein Problem und zwar folgendes: ich besitze ein kleines Reihenhaus nähe der Stadt Meißen. Ich selber wohne aber in München. Mein Mieter in der Nähe von Meißen hat nun seine Kaltmiete um 15% gekürzt, weil ihm der nahende Beginn der Reparaturarbeiten an "seinem" Gartenweg und Kellertreppe zu lange erscheinen. Die Platten haben sich aufgrund von Frost ud Witterung verschoben und gelockert, es sind Kanten entstanden, die ordentlich instand gesetzt gehören. Als Vermieter habe ich mir Photos zusenden lassen, die auch eindeutig belegen, was zu reparieren gehört, zudem habe ich mir den Mangel selber bei einem Besuch dort angesehen. Mein Mieter hat mir ein meiner Meinung nach sehr überteuertes Angebot einer Reparaturfirma zugesendet, ich bin quasi gerade dabei, ein Zweitangebot einzuholen, welches mir drei Handwerksfirmen in der Nähe des Miethauses dort nicht erstellen wollen, weil ihre Auftragslage gerade boomt und sie kaum noch mit der Arbeit nachkommen. Mein Mieter ist nun ungeduldig und kürzt einfach siene Miete um 15%, was mich zum einen verärgert und zum zweiten völlig überhöht vorkommt (der Keller ist nach wie vor begehbar, da der Weg und die Treppe nicht unnutzbar sind und der Keller auch von innen einwandfrei begehbar ist). Ich werde nun die Treppe nicht wie zugesagt komplett sanieren lassen, sondern nur noch im Minimalstil die Reparatur durchführen lassen, denn wenn derr Mieter seine Miete kürzt, kann ich auch nur weniger Rücklagen bilden. Was denkt ihr?
    Lg aus München zauberfuffi
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 09.09.2010
    Christian

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    Hallo,

    der Mieter hat Anspruch auf eine dem Vertrag entsprechende Mietsache.
    Wenn die Wege Stolperkanen haben, und diese zu Beginn des Vertrags nicht vorhanden waren, würde ich darauf tippen, daß der Mieter tatsächlich die Miete mindern kann.
    Ob die Größenordnung okay ist, kann ich nicht beurteilen.

    Grundsätzlich kann ein Mieter die Miete ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat (wie auch immer er die Kenntnis erlangt hat), mindern.

    Gruß,
    Christian
     
  4. #3 lostcontrol, 09.09.2010
    lostcontrol

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    ich komm grad nicht ganz mit:
    es geht hier doch weder um schönheitsreparaturen noch um sicherheitsleistungen?

    das sind doch typische instandhaltungs- bzw. instandsetzungsmaßnahmen, die hier durchgeführt werden müssen. und selbstverständlich hat der mieter anspruch darauf und kann auch die miete kürzen wenn nicht's passiert.
    nur kommen mir die 15% auch ein bisschen viel vor.
     
  5. cem78

    cem78 Neuer Benutzer

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    kurze frage: wenn mann eine miete kürzt, geht man da von der kaltmiete aus oder sogar von der warmmiete?

    MFG
     
  6. #5 lostcontrol, 21.09.2010
    lostcontrol

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    kaltmiete.
    die betriebskosten haste ja nicht gemietet, das sind ja im prinzip kosten die der mieter selbst erzeugt.
     
  7. RMHV

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    Das ist nicht nur einfach falsch, es ist schlicht und einfach Unsinn...
    Der Mieter hat die Kaltmiete so wenig gemietet wie die Betriebskosten und er ist auch nicht zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, weil er diese Kosten erzeugt hätte.

    Gemietet hat der Mieter - man kann es kaum glauben - eine Sache wie z.B. eine Wohnung. Inhalt des Mietvertrags ist die Nutzung der Sache gegen Entgelt.

    Entgelt bei einer für Wohnraummietverträge typischen Vertragsgestaltung ist neben der Nettomiete die Zahlung eines Betrags in der dem Vermieter entstehenden Betriebskosten. Der Gesamtbetrag ist die Gegenleistung, die der Mieter für die Überlassung der vertragsgemäßen Sache erbringen muss. Erbringt der Vermieter durch einen Mangel der Sache nicht die volle Leistung, muss der Mieter auch nur eine geminderte Gegenleistung erbringen.

    Grundlage für die Berechnung der Minderung ist damit die volle Gegenleistung des Mieters, also die - mir sträuben sich die Nackenhaare - "Warmmiete", besser Gesamtmiete oder Bruttomiete.
    So entschieden vom BGH (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03).
     
  8. #7 lostcontrol, 21.09.2010
    lostcontrol

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    und wie verrechneste das dann bei der betriebskostenabrechnung?
     
  9. kathi

    kathi Gesperrt

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    Gute Frage. Keine Ahnung wie das geregelt ist. Ob man das dann im nächsten Jahr überhaupt mit einberechnen muss oder ob einfach die Summe gilt, die zum Zeitpunkt der Minderung gezahlt werden musste. Ich fand das Urteil auch ein bisschen heftig, aber andererseits darf man ja auch irgendwann kündigen, wenn der Mieter "nur" seine Nebenkosten nicht bezahlt.
    Daher ist es eigentlich immer günstig, wenn man soviel Nebenkosten wie möglich vom Mieter direkt mit dem Versorger abrechnen lässt. Hat halt auch den Vorteil, dass man in dem Fall, in dem gar keine Miete mehr kommt, dem Mieter nicht auch noch Heizung und Strom zahlen muss.
     
  10. RMHV

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    Geregelt ist das überhaupt nicht. Es ergibt sich aus der genannten Entscheidung...

    Lassen wir mal offen, ob der Vermieter das in der Betriebskostenabrechnung selbst rechnen muss. Fakt ist, dass der Mieter bei einem Mangel nur die geminderte Gegenleistung zu erbringen hat. Damit ist der Jahresbetrag der Betriebskosten auch nur in geminderter Höhe zu zahlen.

    Die Berechnung der Minderung aus Quote und Zeit sollte kein únlösbares Problem sein. Durch Abzug der um die gleiche Quote geminderten Vorauszahlungen vom geminderten Jahresbetrag der Betriebskosten kommt man zum Abrechnungsergebnis nach Minderung.


    Das Urteil mag unerfreulich sein, ist aber in der Begründung durchaus überzeugend.

    Eine Minderung berechtigte kann niemals ein Kündigungsgrund sein.
     
  11. kathi

    kathi Gesperrt

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    Sicher, aber man hätte das Urteil auch anders fällen und eine ebenso überzeugende Begründung finden können. Die haben sich nur an den Begriff der "Miete" geklammert und dementsprechend aus Wolkenkuckucksheim ihr Urteil gefällt. Ob das wirklich Sinn macht, ist halt die Frage. Einem Mieter kann es egal sein, ob er 70€ für die Heizung an den Vermieter, oder direkt an den Versorger zahlt. Kosten sind das sowieso. Nur im ersten Fall zählt es zur Miete und im zweiten nicht.

    Das hab ich auch nicht behauptet.
     
  12. #11 armeFrau, 21.09.2010
    armeFrau

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    Den Unterschied macht aus, dass die Mietminderung mit Betriebskosten wesentlich mehr ausmacht, als die Minderung von der Kaltmiete. Und, die Betriebskosten zahlt der Vermieter in unveränderter Höhe an den Versorger, wenigstens in den allermeisten Fällen.
    Es ist mal wieder ein äußerst mieterfreundliches Urteil!
     
  13. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Welche andere überzeugende Begründung hätte es wohl geben können? Der BGH hat sich nicht willkürlich an den Begriff "Miete" geklammert, sondern das Gesetz zutreffend angewendet. Es geht um die Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung. Für eine mangelhafte Leistung steht dem Vermieter auch nur eine geminderte Gegenleistung zu. So steht es im Gesetz.

    Es ist übrigens nicht Aufgabe des Gerichts, den Vermietern "sinnvolle" Urteile zu liefern.
     
Thema: Mieter setzt Frist wg Schönheitsreparatur und mindert seine Miete
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