Mieter stirbt, Erbe rührt sich nicht, Räumung??

[schokolinchen74]

Guten Tag zusammen,

gerne würde ich wissen, wie ich eurer Meinung nach weiter vorgehen kann.

Ich habe eine kleine Wohnung an eine alte Dame vermietet gehabt. Diese ist kurz nach Weihnachten im Krankenhaus verstorben.
Von Ihrer familiären Situation hatte ich bis dato keine Kenntnis.

Nach Ihrem Tod habe ich mich mehrfach an das Nachlassgericht gewandt, zunächst telefonisch.
Die ersten Auskünfte enthielten stets die Aussage, dass vom Tod der Dame dort noch nichts bekannt sei.

Dann habe ich, weil ich keine Ahnung über Erben hatte, einen Antrag auf Nachlasspflegschaft gestellt.
Am 10.03.2023 kam dann die Nachricht, dass ein Erbe existiert und da keine Ausschlagungserklärung vorliegt, dieser wohl Erbe sein dürfte.

Daraufhin habe ich den Erben angeschrieben, per Einschreiben/ Rückschein, aber das Schreiben kam direkt zurück, weil es nicht abgeholt wurde.
Inhaltlich ging es um offene Posten der Mietzahlung und eine Räumung zu Ende April.
Die Wohnung steht nun fast seit drei Monaten rum, ohne dass ich etwas tun kann. Räumen geht nicht, da angeblich Erbe vorhanden ist.
Vom Erben selbst habe ich keine Informationen oder ähnliches erhalten, keine Kündigung, o.ä.
Irgendetwas muss da doch machbar sein...?!

Ich bin über eure Beiträge sehr dankbar und hoffe auf Anregungen zum weiteren Vorgehen.
Liebe Grüße

 

[Hutchinson Hatch]

Für mich klingt das nach einem Fall für einen Rechtsanwalt, da meiner Meinung nach der Erbe in den Mietvertrag eingetreten ist (wenn es ihn wirklich gibt), den du bei Mietrückstand rausklagen musst. Da du erst am 10.03.2023 von dem Erbe Kenntnis erlangt hast, könnte das Sonderkündigungsrecht noch greifen, aber das weiß ein Fachanwalt besser.

 

[Ferdl]

Am 10.03.2023 kam dann die Nachricht, dass ein Erbe existiert

Dann wird es langsam eilig die Wohnung zu kündigen. => §580 BGB
Zustellung der Kündigung per Gerichtsvollzieher!
Einschreiben und Co. taugen nicht zur rechtssicheren Zustellung.
Das Mietverhältnis zu beenden sollte absolute Priorität haben, wie man die Wohnung geräumt bekommt ist dann der zweite Schritt, nachdem man feststellt hat, wie der Erbe reagiert.

Für mich klingt das nach einem Fall für einen Rechtsanwalt,

Ist wenn man keine Ahnung hat, möglicherweise der beste Weg, aber wie geschrieben, es Eilt!

PS: Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters!

 

[Andres]

Einschreiben/ Rückschein

Gleiche Antwort wie immer: Die Post freut sich über die Subvention.

Das Einschreiben beweist nicht den Inhalt des Schreibens und der Zugang lässt sich fast schon trivial einfach vereiteln. Mit einem Einwurfeinschreiben hat man schon einmal das zweite Problem gelöst, mit der Zustellung über den Gerichtsvollzieher hätte man auch das erste Problem gelöst. Letzteres würde ich nun unbedingt nachholen, wegen der von @Hutchinson Hatch angesprochenen Kündigung: Da der Erbe nicht in der Wohnung gelebt hat, besteht ein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter, § 564 BGB.

Am 10.03.2023 kam dann die Nachricht, dass ein Erbe existiert und da keine Ausschlagungserklärung vorliegt, dieser wohl Erbe sein dürfte.

Naja, "wohl Erbe sein dürfte" ist nicht ganz die Auskunft, die ich gerne hätte. Es ist ja nicht bekannt, wann die Ausschlagungsfrist begonnen hat. Das soll dich nun keinesfalls davon abhalten, dem Erben gegenüber die Kündigung auszusprechen. Es bedeutet aber, dass man das noch klären sollte. Entweder wird ein Erbschein vorgelegt (den es nicht immer geben muss) oder das Nachlassgericht kann doch noch verbindliche Auskünfte erteilen.

Für mich klingt das nach einem Fall für einen Rechtsanwalt

Das ist einer der Fälle, bei denen ich nicht so ganz glücklich mit diesem Rat bin. Einerseits hast du ganz einfach recht: Wenn man mit solchen Dingen nicht vertraut ist, bietet es sich an, Rechtsrat einzuholen. Andererseits ist eine Kündigung nach § 564 BGB nun wirklich kein Hexenwerk und ich befürchte, dass durch das Einschalten eines Anwalts die Sache so weit verzögert wird, dass die Frist für die Ausübung des außerordentlichen Kündigungsrechts abläuft. Klar, im Moment könnte man zusätzlich noch fristlos wegen der Zahlungsrückstände kündigen und ich habe nicht den Eindruck, dass der Erbe großen Wert darauf legt, das Mietverhältnis selbst fortzusetzen.

Vielleicht dann so: Wenn ein Anwalt nicht kurzfristig tätig werden kann, würde ich zumindest die Kündigung unverzüglich selbst aussprechen.

Dann wird es langsam eilig die Wohnung zu kündigen. => §580 BGB

Es handelt sich um Wohnraum.

 

[Duncan]

Es handelt sich um Wohnraum.

Sprich 563 ff. BGB sind interessanter, weil einschlägig.
So als kleine Suchhilfe.

 

[schokolinchen74]

Hallo nochmal,
wenn ich den GV nun beauftragt habe, die Kündigung zuzustellen und die Frist zur Räumung nach Kündigung am 30.04.2023 ausläuft, kann ich dann die Räumung der Wohnung per GV vornehmen lassen? Oder auch ohne GV räumen?? Liebe Grüße

 

[ehrenwertes Haus]

Für eine Räumung mit GV musst du zunächst eine Räumungsklage einreichen und einen Räumungstitel erhalten.

Schneller geht

Oder auch ohne GV räumen?

als kalte Räumung, ohne dass diese Räumung rechtlich abgesichert ist. Das kann teuer werden für den VM.
Allgemein ist das nicht empfehlenswert. Im Einzelfall, nach entsprechender Risikoabwägung, kann das eine sinnvolle Vorgehensweise sein.

Kalte Räumung: Schmerzensgeld ! - Anwaltskanzlei Spanowsky & Dietrich, Rechtsanwälte u. Notar in Heppenheim

Kalte Räumung kann teuer werden: Heraussetzen des Mieters ohne Räumungstitel führt nicht nur zu Schadensersatz, sondern auch zu Schmerzensgeld !

kanzlei-sd.de

Einen Anwalt mit ins Boot holen schadet nicht, mind. beratend und falls Klage eingereicht werden muss auch nach außen aktiv.
Das kostet zwar, ist aber wesentlich günstiger als Fehler im Selbstversuch nachträglich ausbügeln zu müssen.

Am 10.03.2023 kam dann die Nachricht, dass ein Erbe existiert und da keine Ausschlagungserklärung vorliegt, dieser wohl Erbe sein dürfte.

Hier sollte Klarheit geschaffen werden. Bis ein oder mehrere Erben eindeutig vom Nachlassgericht benannt werden, ist das Nachlassgericht bzw. der SB dort für dich Ansprechpartner. Es ist nicht deine Aufgabe selbst auf Erbensuche zu gehen oder potentielle Erben zu fragen, ob sie das Erbe annehmen möchten oder nicht.

Leider habe ich schon öfter mitbekommen, dass manche Mitarbeiter sich um klare Aussagen drücken, selbst bei anwaltlichen Anschreiben.

 

[Hutchinson Hatch]

Vielleicht dann so: Wenn ein Anwalt nicht kurzfristig tätig werden kann, würde ich zumindest die Kündigung unverzüglich selbst aussprechen.

Genau so hatte ich das auch gemeint: Montag ans Telefon, Termin diese Woche, Zustellung nächste Woche. Dies dürfte zur Einhaltung der Frist ausreichen. Aufgrund der unsicheren Fragestellung von @schokolinchen74 war ich mir unsicher, ob ein sauber formuliertes Kündigungsschreiben ohne Anwalt realisierbar ist.

 

[Ferdl]

Es handelt sich um Wohnraum.

die Frist zur Räumung nach Kündigung am 30.04.2023 ausläuft

Wie kommst du auf dies Datum?

 

[schokolinchen74]

Hallo,
eine kurzer Sachstand meinerseits: Den GV Auftrag habe ich in Auftrag gegeben. Da ich zum 10.03.2023 von dem " Erben" erfahren habe, soll der GV die Kündigung bis zum 11.04.2023 überbringen. Kündigung bis zum 30.04.23.
Da ja nun auch länger keine Miete geflossen ist, je schneller desto besser.
Bisher habe ich noch nichts wieder gehört...
Wenn die Kündigung nun zugestellt ist, was sie sollte, wie gehe ich nun weiter vor???
Danke für Eure Einschätzungen.
Liebe Grüße

 

[Hutchinson Hatch]

Hast du nur dein Sonderkündigungsrecht wegen Todesfalls ausgeübt oder auch fristlos wegen der Zahlungsrückstände gekündigt? Das könnte die Räumung eventuell beschleunigen, da bereits mehrere Monate keine Miete geflossen ist.

 

[schokolinchen74]

Hallo, ich habe von dem Sonderkündigungsrecht wegen Todesfall Gebrauch gemacht. Dachte bis gerade, dass es so reichen würde....

 

[ehrenwertes Haus]

Kündigen ist der 1. Schritt. Die Zustellung über GV ist klasse, wenn der Erbe (steht er wirklich einwandfrei fest?) sonst tot stellt.

Wenn keine fristgerechte Wohnungsrückgabe erfolgt und man sich nicht auf einen anderen Termin einigt, wäre der nächste rechtssichere Schritt eine Kündigungs- und Räumungsklage oder mit deutlich mehr Risiken für den VM eine kalte Räumung.

 

[schokolinchen74]

Das zuständige Amtsgericht hat mir den Namen schriftlich zukommen lassen. Im Schreiben des AG stand, "es wird diesseits davon ausgegangen, dass.. Kenntnis vom Anfall der Erbschaft hat, eine Ausschlagung liegt dem Gericht nicht vor, sodass …Erbe geworden sein dürfte"
Das ist alles was ich bekommen habe. Deshalb Kündigung per GV an X.

 

[schokolinchen74]

Wäre dann die Räumungsklage der nächste Schritt??

 

[Ferdl]

"es wird diesseits davon ausgegangen, ... sein dürfte"

Noch schwammiger geht wohl nicht.

Für mich wäre der erste Schritt, sich zu überlegen, was man erreichen möchte.
Ist das Erbe werthaltig, ist der Erbe solvent? Wenn ja, Rechtsweg beschreiten unter Hinzuziehung eines Fachanwaltes.

Ist, wie ich, nach der Beschreibung unterstelle, eher nichts zu holen, wird das vermutlich auch nicht ändern.
Daraus folgend sollte man die Kosten gering halten. Ich würde evtl. versuchen den Erben zu erreichen, mit dem Angebot die ausstehenden Forderungen zu streichen, sofern die Wohnung zeitnah zurückgeben wird, geräumt oder nicht.

Ja, das kostet Geld, nein, das ist nicht vergnügungssteuerpflichtig, aber am Ende gehts ums Geschäft und wenn du eh auf allen Kosten sitzen bleibst, ist es am Ziehlführendsten die Wohnung schnellst möglich zurückzubekommen, instand zu setzen und neu zu vermieten.

Wäre dann die Räumungsklage der nächste Schritt??

Ich denke ja. Hat der GV die Kündigung zugestellt?

 

[schokolinchen74]

Die Rückmeldung durch den GV steht noch aus. Das Erbe ist meines Erachtens überschaubar, der Besitz einer Rentnerin mit Hartz IV. Bei meinem letzten Besuch in der Wohnung hab ich nichts gesehen, dass darauf schließen lassen würde, dass Sie vermögend gewesen ist.
Sie kann natürlich alles unter der Matratze gelagert haben...dennoch unwahrscheinlich.
Wenn der "Erbe" nun benachrichtigt ist durch den GV, brauche ich nun noch einen RA für die Räumungsklage...
Ich denke nicht, dass der Erbe zu irgendetwas zu bewegen ist, ohne dem.
Liebe Grüße und herzlichen Dank für die Hilfe. Ich bin Euch echt dankbar!!

 

[ehrenwertes Haus]

Wenn der "Erbe" nun benachrichtigt ist durch den GV, brauche ich nun noch einen RA für die Räumungsklage...

Eine Räumungsklage wegen Mietrückständen wie bei dir, ist kein Hexenwerk. In deinem Fall gibt es keine DIskussion um möglicherweise berechtigte Mietminderungen oder deren Höhe. Trotzdem ist spätenstens hierfür der Gang zum Fachanwalt zu empfehlen.

Die größte Hürde sehe ich momentan in nicht eindeutigen Aussagen Wer wirklich Erbe ist.
Eine Kündigung per GV an einen vermuteten Erben senden, tut niocht weh, falls es doch falscher Alarm war.

Eine Klage gegen die falsche Person ist ein deutlich größeres Übel. Mir wäre die Auskunft des Nachlassgerichts zu schwammig, du hast einen Anspruch auf eine konkrete Aussage, die einklagbar ist. Auch dabei kann ein Anwalt behilflich sein, wenn sich der/die SB beim Nachlassgericht so gar nicht festelegen wollen, auch nach der Frist in der ein Erbe noch ausgeschlagen werden kann.

Manchmal braucht man Anwälte einfach wegen den "richtigen" Briefkopf.

 

[schokolinchen74]

Das Ag hat sich leider nicht genauer geäußert. Meinen Antrag auf Nachlasspflegschaft wurde mit dem ja bekannten " Erben" als erledigt angesehen und geschlossen.
Derzeit warte ich auf die Zustellungsmitteilung durch den Gv. Hoffe, dass da nun etwas Bewegung in die Sache kommt.

 

[Dschei2]

Hallo, ich habe von dem Sonderkündigungsrecht wegen Todesfall Gebrauch gemacht. Dachte bis gerade, dass es so reichen würde....

Hallo,
wenn sich in der Kündigung wirklich nur darauf berufen wird, endet das Mietverhältnis meines Wissens dann erst drei Monate später also zum 31.07.2023.
Oder bin ich jetzt völlig falsch?

Ich denke auch, wenn sich Amtsgericht und wahrscheinlicher Erbe so unkooperativ zeigen, kommt man nur mit einem Rechtsanwalt wirklich weiter. Dann sollte vielleicht noch eine fristlose Kündigung nachgeschoben werden.
Aber wie schon oben gesagt wurde: man muss sicher wissen, wer Erbe ist, bevor man Räumungsklage einreicht.

Normalerweise sollte der Erbe froh sein, die Wohnung möglichst schnell los zu sein, aber manche stecken da auch den Kopf in den Sand ...

Viel Glück!
Habe schon zweimal mit der Situation gekämpft, aber GSD noch keine Räumungsklage gebraucht.