Mieter streicht Decke, die nun kaputt ist

Dieses Thema im Forum "Schönheitsreparaturen" wurde erstellt von ThomasU, 09.06.2016.

  1. #1 ThomasU, 09.06.2016
    ThomasU

    ThomasU Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    ich bin neu hier, würde aber gerne meinen Fall schildern und hoffe auf neuen Einblicke.

    Eine langjährige Mieterin (10 Jahre) hat in Ihrer Wohnung die Decke gestrichen. Evtl. schon zum zweiten Mal. Einige Wochen / Monate später haben sich die Schichten der Decke gelöst und sind zum Teil sehr großflächig runter gekommen.

    Da es sich um eine alte "Strohdecke" handelt, sind nun auch wieder einige baubedingte Risse im Putz zu sehen, die ja ursprünglich von der Farbe, evtl. auch Flies, verdeckt waren.

    Nun möchte die Mieterin, dass ich die Decke komplett wieder instandsetze.

    Ich bin zur Zeit auf dem Standpunkt, dass es unter die Schönheitsreparaturen fällt, da malern, tapezieren und ein wenig Gips durchaus im Bereich des Möglichen liegen. Abgesehen davon dass ich auch glaube, dass die Arbeiten nicht sorgfältig durchgeführt wurden, wodurch es zu der Ablösung der Decke kommt.

    Sie behauptet ja nun, die Struktur der Decke nicht gekannt zu haben und nicht ursächlich dafür zu sein. Sie beruft sich auf nicht fachgerechte Arbeiten in der Vergangenheit.

    Ich sehe das plötzliche Ablösen der Decke jedoch in einem Zusammenhang mit dem Malern.

    Wie sehen sie das hier im Forum?

    Vielen Dank für Eure Meinungen
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 09.06.2016
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    Schönheitsreparaturen umfassen gemäß § 28 Abs. 4 der zweiten Berechnungsverordnung (diese Verordnung dient der Berechnung der Kostenmiete von öffentlich gefördertem Wohnraum) nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

    Diese Definition ist bei modernen Immobilien völlig veraltet. Dennoch hält die Rechtsprechung bisher an dieser Definition fest. Nur solche Arbeiten können im vorgefertigten Mietvertrag durch eine wirksame Klausel auf den Mieter abgewälzt werden, andere Arbeiten wie beispielsweise das Abschleifen und die Neuversiegelung von Parkett nicht. In einer individuell ausgehandelten Vereinbarung kann sich der Mieter jedoch wirksam auch zur Ausführung anderer Arbeiten verpflichten. Solche Vereinbarungen können auch in einem Übergabeprotokoll enthalten sein.

    Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen umfasst aber auch die Verpflichtung, für die vor einem erneuten Farbanstrich erforderliche Untergrundbehandlung zu sorgen. Generell sind Malerarbeiten so vorzunehmen, dass sie bei vertragsmäßigem Gebrauch der Mietsache bis zum nächsten regulären Turnus halten., Anstriche also z.B. nicht rissig werden. (LG Münster Urteil v. 4.12.2003 - 8 S304/03 / WM 605, 2005).
    http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/s1/schoenheitsrep.htm

    Darüber kann man nun endlos diskutieren.
     
  4. #3 Akkarin, 09.06.2016
    Akkarin

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    Warst du denn schon vor Ort und hast dir die Decke angesehen?
     
  5. #4 ThomasU, 09.06.2016
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    Vor Ort nicht, aber ich habe Fotos bekommen. Dort ist zu sehen, dass es einige Risse im Putz gibt, dort wo nun die Farbschichten heruntergekommen sind. Nun ist eine Hälfte der Decke ohne Farbe die andere mit Farbe (wobei die wohl leicht abzukratzen wäre, wie der Mieter schrieb).

    Die RIsse im Putz wären ja nicht so dramatisch. Flies und Spachteln. Die kommen ja nun bei der Bewegung in der Decke und dem Holz was arbeitet immer wieder - was ja auch der Grund für einen Tapete, Flies oder halt Spannungsarme/- freie Farbe ist.

    Wie von "Anitari" gerade eben schon geschrieben, gehe ich davon aus, dass sich durch die "Renovierung" die älteren Schichten abgelöst haben.

    Als Mieter wäre mein Empfinden wäre: Ups ich habe da was falsch gemacht, muss ich reparieren und nicht: "Ich habe gestrichen, war wohl was falsch, lass den Vermieter machen".

    Schließlich kann ich nicht beurteilen, wie oft und wie viel Farbe der MIeter auf Wände und Decke packt...wodurch ich dann ja immer zur Reparatur gezwungen wäre...Irgendwann ist ja nun mal jede Schichtdicke ausgereizt....
     
  6. #5 ThomasU, 09.06.2016
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    Nur um das noch mal zu betonen:
    Nach 10 Jahren in der Wohnung, ist die Decke nun nicht fachgerecht gemacht worden weil sich nach dem Streichen die Farbe gelöst hat...Also war es 10 Jahre lang ok, auch mit streichen etc. und nun nicht mehr... ich bin verwundert....
     
  7. #6 Tobias F, 09.06.2016
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    Als Mieter könnte man ebenso sagen: Ich habe normale Innenraumfarbe auf die Decke gestrichen. Wenn diese das nicht aushält dann stimmt mit der Decke/Tapete/.... wohl etwas nicht.



    Und der Mieter kann nicht beurteilen (und muss es auch nicht können), wie viel Farbe schon vor Beginn seiner Mietzeit aufgebracht wurde, oder wie die Decke aufgebaut ist, oder wie gut bzw. schlecht diese tapeziert wurde, oder ..... .
     
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  8. #7 ThomasU, 09.06.2016
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    Das wäre dann aber wohl nicht sach-/ fachgerecht. Mit einer sachgerechten Auskunft von einem Maler hätte dieses Problem evtl verhindert werden können. Mir haben nun bereits 2 Maler aus Ihren Erfahrungen berichtet, dass es mit falscher Farbe dazu kommen kann.

    Eine gewisse Sorgfaltspflicht habe ich als Mieter doch auch, oder nicht?

    Aber danke für die bisherigen Antworten.
     
  9. #8 Pharao, 09.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 09.06.2016
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    Hi,

    dann gehe ich mal von der Annahme aus, das an der Decke keine Tapeten sind, sondern direkt auf dem Putz gestrichen worden ist. Hier ist oft das Problem, wenn zuviel Farbe dran ist, das sich das dann lösen kann. Deswegen Tapeziert man m.E. ja auch eine Decke und streicht nicht direkt auf den Putz drauf bzw. wenn zuviel Farbe an den Tapeten drauf ist, muss man eben ggf. neu tapezieren bevor man das Streichen anfängt. Das hier würde ich also durchaus so Werten (da ich davon ausgehe, das es hier nur an der Anzahl der Farbschichten liegt), das dies das Problem vom Mieter ist.

    Das ist wiederum m.E. keine Aufgabe vom Mieter, auch wenn man das ggf. dem Mieter vom Aufwand her zumuten könnte. Also Risse, ect. die baulich bedingt sind, das ist m.E. deine Aufgabe, wobei hier durchaus die Frage wäre, in wie weit da akuter Handlungsbedarf ist?

    Eine Möglichkeit wäre hier aber auch, gerade weil der Mieter schon so lange dort wohnt und ggf. ein angenehmer Mieter ist, das man hier aus Kulanzgründen ihm die Decke fachgerecht streichen lässt. Ich mein, soviel kostet das auch nicht und ein glücklicher Mieter, der schon lange bei einem wohnt und einem ansonsten auch kein Ärger macht, das ist auch sehr viel Wert!

    Wenn das Problem tatsächlich auf Grund einer "besonderen" Decke ist, dann sieht m.E. die Sache hier anders aus, gerade wenn du den Mieter nicht vorab darauf hingewiesen hast. Allerdings kann ich mir das nicht vorstellen, was hier so "besonders" seinen soll.


     
  10. #9 Papabär, 09.06.2016
    Papabär

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    Das leidige Problem mit den Altbauten ...


    Eigentlich braucht der Mieter nur zu warten, bis Teile der Schlämmkreide herunterfallen. Dann ist es ohnehin keine Schönheitsreparatur mehr - von evtl. Personenschäden (so ein Flatschen wiegt ja ein bissel was) mal ganz zu schweigen.

    Also ich würde einer 10-jährigen keine Verputz-/Stuckarbeiten abverlangen. Das kann nur im Chaos enden.
     
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  11. Duncan

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    könntest du uns die Bilder ggf. anonymisiert zur Verfügung stellen, sprich hochladen/verlinken/einbinden?

    Ich gehe nach deinen Beschreibungen vorerst davon aus, dass es sich um eine Holzbalkendecke mit Stroh als Putzträger handelt. Das Gebäude ist also vermutlich älteren Datums mit relativ hohen Decken. Hier ist entweder eine spezielle Farbe/Beschichtung zu nutzen oder das langfristig einfachere und günstigere Verfahren: man nimmt die Putz-/Strohschicht ab, und mittels einer Untertärgerkonstruktion an Abhängern (Ausgleich zum arbeitenden Holz) wird eine Trockenbaudecke (Rigips mit OSB-Verstärkung an den Lampenaufhängungen) eingezogen. Ist oft schon mit wenigen cm (oft gewünschter) Reduktion der Fertigdeckenhöhe zu verwirklichen, die Wandanschlüsse werden mittels einer flexiblen Fuge ausgeführt. So handhabe ich es in meinem Altbau. Natürlich eine Sache für den Leerstand, dafür für nahe gen Ewigkeit.

    Ich sehe hier durchaus eine Verursachung durch die Mieterin, aber beim Blick gen Rechtsprechung: damit hätte die Mieterin auch im Altbau angeblich nicht rechnen können... - und weil die Mieterin sich nicht vorher sachkundig gemacht hat bzw. gleich einen Fachmann damit beauftragt hat, bleibt es am Vermieter hängen. So meine pessimistische Einschätzung.
     
  12. #11 ThomasU, 09.06.2016
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    Hallo Pharao

    danke für Deine Einschätzung.

    Das mit den RIssen sehe ich ähnlich, ist so scheinbar nicht rübergekommen. Risse im Putze sind meine Aufgabe. Gerade wenn sie über einer gewissen Toleranz liegen. Kein Thema, das würde ich kostentechnisch übernehmen. "Strohdecken" und Holz arbeitet ja nun mal... Kein Thema -> meins. :-)

    Der Mieter wohnt schon lange dort, ich habe aber erst seit einem Jahr das Vergnügen. In der Zeit habe ich schon einige andere Dinge nicht nur Repariert, sondern komplett gegen neu getauscht. (Fenster)

    Ich bekomme das Gefühl, dass nun die Wohnung, die an sich nicht schlecht ist, auf meine Kosten komplett Renoviert werden soll. Daher bat ich um Einschätzung, wie andere das sehen.

    Ich weiß, dass sowetwas immer schwer einzuschätzen ist, ohne in der Situation zu sein.

    Wollte nur wissen, ob ich hier vollkommen falsch liege. Ist bestimmt ein Streitthema, aber irgendwie kommt es mir vom Gefühl komisch vor....wenn ihr versteht.
     
  13. #12 ThomasU, 09.06.2016
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    Hi Duncan,

    vielen Dank. Ja kann ich machen. Das es mehrer MB sind, werde ich die vorher def. verkleinern.

    Baujahr um die '64. Entsprechend die Substanz... Aber, keine Brocken die Fallen :-) Und wie gesagt, Bisher war nichts.... erst nach der "Renovierung"....

    Vielen Dank an alle, die die Zeit gefunden haben, mir zu antworten!
     
  14. #13 Papabär, 09.06.2016
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    Na so wie ich das verstanden habe, war vorher schon was ... nur eben durch Farbschichten schön verdeckt.

    Mir ist mal so ein Flatschen von der Decke entgegengekommen. Hat mich knapp verfehlt aber einen hübschen Abdruck im Dielenboden hinterlassen, Und dazu war lediglich eine ausschweifende Party in der Wohnung darüber erforderlich.
     
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  15. Nanne

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    Eine langjährige Mieterin :152:


    ..grad mal 10 Jahre alt...:150:

    Ein bissl Spass muss sein:haha
     
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  16. #15 ThomasU, 09.06.2016
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    Hi
    Naja wird schwer das zu sagen, vorher konnte man ja nichts sehen :-) Könnte auch durch eine stark spannungsbehaftete Farbe

    Aber soweit mir die Maler sagten, treten Risse bei dieser Art Decke immer mal wieder auf. Meist Spannungsrisse. Um die Deckenstruktur zu verbessern, wird meist mit Gewebe oder Rauhfasertapete überklebt, um den Rissen vorzubeugen oder ggf. zu verdecken.

    Ich verlasse mich hier ebenfalls auf die Aussagen von Malern. Klingt aber einleuchtend. Ist halt nicht die perfekte Lösung, aber zu der Zeit war es halt eine... Muss man mit leben. Jahre Später kann man immer Schimpfen.
     
  17. #16 Papabär, 09.06.2016
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    Also ich bin zwar kein Maler - aber dass eine falsche Farbe Risse im Putz verursachen könnte, glaube ich eher weniger. Meist dürften es Spannungen aufgrund von Setzungen sein (bei Altbauten aber auch eher ungewöhnlich).

    In einem von mir ehemals betreuten Objekt kam es zu Rissen im Deckenputz, weil aufgrund von Tiefbauarbeiten an einer Hauptverkehrsader, der Schwerlastverkehr einige Wochen durch die kopfsteinbepflasterte Straße vor dem Haus umgeleitet wurde. Da konnte die Eigentümerin noch so sehr darauf pochen, dass der Putz 70 Jahre ohne Schaden überstanden hätte und nun ausgerechnet bei dieser Mieterin ...
    Hätten die nur die Pferdefuhrwerke umgeleitet wäre ja sicherlich nichts passiert - aber es sind halt auch 40-Tonner gewesen, Da schlägt so ein gemauerter Seismograph schon mal etwas heftiger aus.

    Da kannste froh sein, dass die KVB keine U-Bahnstation vor Deiner Haustüre planen.
     
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  18. Pharao

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    Hi,

    aber "das" kannst du dem Mieter nicht negativ vorwerfen, denn es liegt in deiner freien Entscheidung, ob bei einer Erhaltungsmaßnahme bzw. Mängeln an der Mietsache eine Reparatur besser ist oder gleich ein kompletter Austausch.

    Grundsätzlich solltest du dich m.E. aber davon verabschieden, das Mieter bei "Gefälligkeiten" dir für ewig & immer auf Knien rumrutschen. Mal ganz abgesehen davon, neue bzw. bessere Fenster stellen ja so gesehen auch eine Wertsteigerung der Immobilie dar bzw. steuerliche Aspekte kommen hier auch gerne zum tragen, usw., sodass hier der Nutzen i.d.R. nicht nur beim Mieter liegt.

    Bei manchen Dingen ist mir das völlig egal, ob man das dem Mieter aufhalsen kann oder nicht. Bevor der Mieter (und grundsätzlich gehe ich bei Mietern immer davon aus, das sie nix können und zwei linke Hände haben) irgendeinen Pfusch macht, denn ich dann irgendwann später teurer korrigieren lassen muss, dann zahle ich lieber freiwillig das ein oder andere dem Mieter (wie zB Fensterstreichen, ect.).

    Für die grobe erste Einschätzung sind Bilder ok, aber ansonsten sollte man sich m.E. so was immer vor Ort selber anzugucken, da man sich anhand von Fotos nicht immer ein richtiges Gesamtbild vom Schaden bzw. der Ursache machen kann.


     
  19. #18 ThomasU, 21.06.2016
    ThomasU

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    Anbei endlich die Fotos...
     

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  20. #19 immodream, 21.06.2016
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    Hallo ThomasU,
    sei froh das sich die Farbe so einfach löst. Spart viel Mühe.
    Ich hab vor vier Wochen so auf die schnelle beim Mieterwechsel auch so eine Decke gereinigt und dann noch schnell mit Rauhfaser tapezieren lassen.
    Ich hab keine Lust mit dem Mieter, seinem Anwalt oder dem Anwalt des Mietervereins wieder ellenlange Briefe zu schreiben.
    Da die meisten meiner Mieter zwei linke Hände haben, möchte ich garnicht, das die Hand an mein Eigentum legen.
    Grüße
    Immodream
     
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  21. #20 ThomasU, 22.06.2016
    ThomasU

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    Hi

    ja grundsätzlich nicht falsch, aber warum ist die eine Deckenhälfte in Ordnung die andere nicht? Das sieht nämlich eher so aus, als wenn hier bewusst mit Spachtel nachgeholfen wurde. MIt klingt noch in den Ohren dass es hieß: wir haben aufgehört, weil der Riss scheinbar durch die ganze Decke geht.

    Die Decke kommt also ja grundsätzlich nicht runter, sonst müsste die andere Seite ja auch so aussehen, wenn schon vor monaten gestrichen wurde und sich die Decke nun "spontan" von selber löst. Und das Schadensbild sieht mir nicht nach "spontaner Selbstablösung" aus.

    Aber so wie es aussieht, werde ich einen Maler hinschicken, auch wenn es sehr "mutwillig" aussieht. Dann bleiben erstmal andere "Schönheitsreparaturen" liegen.

    Danke an alle.
     
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