Mieter übernommen. Fragen offen..

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von janine2010, 02.06.2010.

  1. #1 janine2010, 02.06.2010
    janine2010

    janine2010 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    hoffe ihr könnt mir bei meinen Fragen helfen. Habe eine 100qm Dachgeschosswohnung gekauft. Diese ist auf zwei Wohnungen aufgeteilt. In der mit zwei Zimmern wohne ich. Die 1 1/2 Zimmer Wohnung ist vermietet. Nun habe ich den Mieter übernommen.

    Kaltmiete für die Wohnung beträgt 159Euro. Warmmiete 249Euro.
    Für beide Wohnungen gibt es jeweils einen Stellplatz.
    Der Dachboden wird als Stauraum genutzt, wovon der Mieter die Helfte der Fläche nutzen kann.

    Die Wohnung besteht überwiegend aus Rigips und ist durch einen passenden (offen zum Treppenhaus) Mittelflur eine geschlossene Wohnung für sich.

    Nun finde ich, dass die Miete recht niedrig ist. Zumal der Mietvertrag vor 8 Jahren in familiären Verhältnissen zustande kam. In der Zeit wurde das Haus modernisiert. Auch das Treppenhaus wurde jetzt komplett modernisiert. Die Wohnung ist gepflegt in einer eher gehobenen Gegend. Jedoch kurz vor der beginnenden Infrastruktur liegend. Also ein kleines Dorf welches durch eine lange Straße von unserer aufblühenden Infrastruktur getrennt ist.

    Wie kann ich eine passende Miete ermitteln? Man möchte weder abzocken noch Geld verschenken.
    Einen Mietspiegel gibt es nicht für die Stadt. Jedoch hab ich mir den Mietspiegel für unsere Nachbarstadt zur Hand genommen und bin weit über die jetzige Miete hinausgeschossen.

    Kann ich überhaupt eine normale Miete verlangen oder ist es wie eine Untervermietung da es ja offiziell eine Wohnung ist.

    Der Mieter ist immer zeitweise in beruflichen Verhältnissen. Andernfalls bezieht er Harz4.

    Hoffe die Fragen sind nicht all zu dumm. Freue mich über helfende Antworten und Ratschläge.

    Gruß Janine
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Du wirst 3 Vergleichswohnungen wohl finden. Das Gerücht "In meinem Ort gibt es keinen Mietspiegel" halte ich für masslose Übertreibung. Was ist ein Mietspiegel? Eine Sammlung, zu welchem Preis Wohnungen in einem Gebiet vermietet werden. Ob das nun 3 oder 30 Vergleichswohnungen sind, ist völlig egal. Wenn also im Nachbarort ein Vergleich existiert, warum passt das dann nicht auf deine wohnung?

    btw: In einem ordentlichen Verkehrswert-gutachten ist meist auch ein Ertragswertverfahren drin. Daran kann man sehen, was der Fachmann für eine Miete für die Wohnung ansetzt.

    Ich frustiere dich ja nur ungern, aber du kannst sowieso nur maximal auf 190,80 € Kaltmiete erhöhen. Alles andere ist eine Ordnungswidrigkeit und dabei ist die Bedingung mit der 15 Monatl Mieterhöhung noch nicht berücksichtigt. (Maximal alle 15 Monate darf erhöht werden)

    Auch eine Wohnung kann mit einem Mietvertrag versehen werden. Ich weiß nicht, wo du mit einem Untermietvertrag hinwillst, oder hast du die Wohnung nicht gekauft, sondern nur gemietet?

    Hautpmietvertrag = Vertrag zwischen Eigentümer und Mieter
    Untermietvertrag = Vertrag zwischen Mieter und Mieter
     
  4. #3 janine2010, 03.06.2010
    janine2010

    janine2010 Neuer Benutzer

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    Danke für die Antwort.
    Eine Vergleichswohnung zu finden ist schwierig. Hier stehen überwiegend ein- bis dreifamilien Häuser. Jedes anders.Und wenn ich zwei Wohnungen finden würde, sollte ich bei denen klingeln und fragen, wieviel Miete sie zahlen? Wie sollte ich die Wohnungen dann vergleichen? Müsste ja vorab wissen in welchen Häusern oben ne vergleichbare Wohnung vermietet wird.

    Was jetzt an "In meinem Ort gibt es keinen Mietspiegel" übertrieben ist, weiß ich nicht.
    Hier gibts halt keinen und jetzt versuche ich diesen Weg hier um weiter zu kommen.
    Wie du das formulierst klingt es, als ob ich mich rausrede, wegen irgendwas :)

    Wenn ich hier keine Lösung finde, versuche ich was anderes.

    Der Grund warum ich meine Wohnung nicht so leicht Vergleichbar finde ist halt, dass es ein ausgebautes Obergeschoss ist,mit überwiegend Rigibs. Denke, dass so etwas den Mietpreis nach unten senkt.

    Ein Gutachten haben wir leider nicht. Eines für die Miete zu machen ist uns augenblicklich zu teuer. Habe etwas von über 200Euro gehört.Korrigiert mich wenn dem nicht der Fall ist.

    Habe davon gelesen, dass man die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 20% erhöhen kann. Um mehr wollte ich eh nicht erhöhen.

    Möchte jetzt rausfinden ob das auch gerechtfertigt ist.

    Ich möchte keinen Untermietervertrag oder ähnliches. Habe mich vllt unverständlich ausgedrückt. die wohnung ist ja bereits vermietet. Es ging um die Wohnung und die Wirkung, dass die beiden Wohnungen mehr wie eine ganze Wohnung wirken. Im Grunde ist es ja auch eine Wohnung wenn man paar Sachen umbaut. Und das könnte ja in diesem Fall auch die Miete schmälern. Was widerrum etwas mehr verständlich machen würde, warum die Miete so niedrig ausfällt.
    Ich bin Eigentümer der wohnung.
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Was sind die Rahmenbedingungen im Mietspiegel? Größe der Wohnung, Baujahr und Ausstattung. Bei letzterem ist es das Bad und die Küche. Was kommt denn zB raus, wenn du auf diversen Portalen nach deiner wohnung suchst? Hast du 3 Wohnungen mit deinen qm gefunden? Schon hat man die Vergleichswohnungen... und einen nicht-amtlichen Mietspiegel...

    Es völlig egal, ob die Wände mit Rigips oder Marmor erstellt wurden. Das hat keinen einfluss auf die Miete. Auch das Laminat hat keinen einfluss; ebensowenig der goldene Wasserhahn oder das Designerbad. Ob ein Bad mit 50.000 € umgebaut wurde oder mit 5.000 € oder belassen wurde, spielt für die Miete keine Rolle.

    Du hast eine X ZKB - Wohnung mit Y qm-Wohnfläche im Ort "Buxtehude". Danach suchst du auf den Portalen. Wenn mehr als 3 Wohnungen raus kommen, dann reicht das doch.
     
  6. #5 lostcontrol, 03.06.2010
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    moment, da komm ich jetzt nicht mit.
    die ausstattung einer wohnung spielt doch sehr wohl eine rolle?
    im sogenannten "qualifizierten mietspiegel" wird doch genau darauf auch bezug genommen?
    zudem lässt sich mit einer wohnung mit "gehobener ausstattung" doch auch deutlich mehr kaltmiete erzielen, das merke ich doch ganz direkt bei unseren "durchschnitts-wohnungen" im gleichen haus bei denen (bei gleicher quadratmeterzahl) die eine komplett frisch saniert ist mit hochwertiger EBK, neuen hochwertigen laminatböden, modernem bad und klo usw. während in der anderen die komplettsanierung mal wieder fällig wäre, nur eine einfache EBK, ca. 10 jahre alte PVC-böden und ein nicht ganz so modernes bad drin ist.
    für mich ist ganz klar dass die erstgenannte wohnung schneller und "teurer" übern tisch geht als letztere und die praxis zeigt das auch.

    wenn's wirklich so wäre dass es für die miete keine rolle spielt wie die wohnung ausgestattet ist, was hätte man dann für einen grund wohnungen zu sanieren? (ausser natürlich reparaturen usw.)
     
  7. Capo

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    Die ausstattung spielt im qualifizierten Mietspiegel eine Rolle, aber nicht im Kaff xy, wo keine 2 Makler aufzutreiben sind. Der Mietspiegel zeigt nur auf, zu welchem Preis welche Wohnung "weggegangen" ist. Überraschend ist ja auch die Tatsache, dass es bei einem qual Mietspiegel eine "Kostenspanne" gibt.

    Der Otto-Normal-Vermieter wird aber immer die obere Grenze nehmen. Egal welches "Loch" er vermieten will. Das ist ja auch nur normal. Deswegen spielt die Ausstattung im qualifizierten Mietspiegel eine Rolle, weil es eine entsprechende Anzahl von Vergleichsobjekten gibt. Bei einem Ort, wo die wohnungen im einstelligen Bereich liegen, wird sich wohl kaum genügend Vergleich machen lassen.

    Kann ich meine erhöhten Ausgaben belegen, kann ich ja auch über dem Mietspiegel liegen. Das ist der Fall, wenn ich aus dem üblichen Rahmen falle und das Porsche-Bad nicht mit dem Ilea-Bad vergleichen will. Also gehe ich an den Mietspiegel und darüber hinaus.

    Wenn man eine Wohnung saniert, ist eine Vermietung schneller möglich.

    Wenn man aber anfängt, die Wanderstellung, bodenbelag oder Farbgebung der Fassade zur Ausstattung zu rechnen, darf man sich nicht beschweren, dass man keine 3 Vergleichsobjekte in einem Mietspiegel losen Gebiet findet.

    Frage war aber gewesen, wie man eine Erhöhung ohne Mietspiegel durchführt. Es gibt jedoch ein Mietspiegel, nur eben keinen qualifizierten. ein Mietspiegel spiegelt den Marktwert wieder. Wo ein Markt ist, gibt es auch einen Marktwert.

    Wenn in den letzten 20 Jahren die Vermieter nur bis zum Mietspiegel erhöht hätten, wäre dieser wohl kaum gestiegen, oder?

    Also ziehe ich meinem Individual-Spezial-Sonderobjekt alle Besonderheiten ab und vergleiche. Dann packe ich meine Besonderheiten wieder hinzu (meinetwegen auch die erlaubte tierhaltung oder das WC mit integrierter autmatik) und habe meinen Mietpreis.
    Die Denkweise, dass man einer erwartetenden Mietminderung aber mit einer entsprechenden Mieterhöhung zuvorkommt, finde ich aber schon etwas paranoid.

    @losti
    wie kommst du an einen Mietspiegel, wenn du nun dieses automatische WC eingebaut hast. Das ist sicher einzigartig und steht in keinem Mietspiegel drin. Verlgeichswohnungen kannst du auch nicht liefern, weil du nur eines eingebaut hast. Entscheidet da nicht das Bauchgefühl mehr als der Mietspiegel der Nachbargemeinde?
     
  8. #7 lostcontrol, 03.06.2010
    lostcontrol

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    ok capo - das leuchtet mir ein.
    wir haben in unserem kleinstädtchen ja auch keinen "eigenen" mietspiegel, vom rathaus bekommt man auf anfrage die auskunft, dass man den der nahegelegenen kreisstadt nehmen soll abzüglich 10% (das geben die einem auch auf anfrage schriftlich).

    also bei mir ehrlich gesagt sowieso.
    wenn ich wissen will, wie ich mit meinen mietpreisen so liege, schaue ich ins internet auf die gängigen portale was "vergleichbare" wohnungen hier vor ort so in etwa kosten.
    ich habe aber auch nicht das problem dass ich im laufenden mietverhältnis eine mieterhöhung vornehmen will. bei unseren kleineren wohnunge haben wir ja leider eine recht hohe fluktuation, da kann ich theoretisch bei jedem mieterwechsel die miete erhöhen wie ich will. das ist der einzige vorteil der hohen fluktuation.
    bei den grösseren wohnungen (bei denen die fluktuation deutlich geringer ist) haben wir schon ab und an (eher selten) mieterhöhungen vorgenommen, uns da aber nicht wirklich an mietspiegeln oder ähnlichem orientiert sondern pi-mal-daumen mieterfreundlich kalkuliert und bisher einfach glück gehabt, dass die mieter das verstanden und akzeptiert haben (wohl auch weil sie wussten dass die mieterhöhung nicht voll ausgereizt wurde sondern eben der situation angemessen war.
     
  9. #8 Thomas76, 03.06.2010
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    Also wie die Wohnungen "wirken", ist relativ egal.Entweder es sind im aktuellen Zustand abgeschlossene Wohnungen oder eben nicht.

    Auch das die Wände alle aus Rigips-Platten gebaut wurden, ist höchstens in Bezug auf die Geräuschdämmung von Interesse.

    Wenn man wach wird, weil der Nachbar mal vom Knäckebrot abgebissen hat, ist das natürlich eine Eigenschaft, welche die Miete nicht gerade steigern wird :D
     
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