Mieter verstorben - Erbe ausgeschlagen - und nun?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Mightymagic, 01.08.2007.

  1. #1 Mightymagic, 01.08.2007
    Mightymagic

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    Hallo,

    kurz die Situation:

    Mitte letzten Monats ist in einer meiner Wohnungen ein Mieter verstorben. Die Tochter hat mir heute zunächst telefonisch mitgeteilt, dass sie das Erbe nicht antreten wird.

    Rein rechtlich ist sie damit ja aus dem Schneider und ich bekomme nun lediglich von Ihr noch die Schlüssel zur Wohnung. Nun sind natürlich Möbel und anderer Hausrat des Mieters noch in der Wohnung auf die die Tochter ja durch den Erbverzicht keinen Anspruch hat. Wa sgeschieht nun mit dem Hausrat? Muss ich diesen entsorgen? Muss ich mit dem Nachlassgericht Kontakt aufnehmen? Verwerten diese dann den Hausrat? Mit wem wird die Kaution/die Betriebskosten abgerechnet? Gibt es Fristen, die ich nun wiederum einhalten muss?

    Fragen über fragen...

    Gruß Mightymagic
     
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  3. #2 Vermieterheini1, 01.08.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo Mightymagic,

    in so einem Fall muss der Vermieter schnellstens reagieren UND äußerst aktiv werden, um den Schaden wenigstens zu begrenzen. Dass die Tochter das Erbe MÜNDLICH!!! mitteilt, dass sie das Erbe auschlagen wird, hat zwar juristisch keinerlei Relevanz, ist aber ein Alarmsignal, dass es absolut Nichts zu erben gibt.
    Also wird der Vermieter auf ALLEN Kosten sitzen bleiben!

    Nach dem Gesetz muss der Vermieter brav abwarten bis sich was offizielles tut. Da kann der Vermieter lange darauf warten! Jahrelang - unendlich lang?
    Wenn der Vermieter sich ängstlich an die Gesetze halten will, muss er ALLES selbst tun bzw. veranlassen. Z.B. die Bestellung eines Nachlassverwalters über das Gericht beantragen. Aber selbst wenn sich der Vermieter in diesen Dingen perfekt auskennt, sieht sich das über viele Monate hin und kostet und kostet.

    Man könnte natürlich auch auf die Idee kommmen sich die Erbausschlagung und den endgültigen und unwiderruflichen Verzicht auf Alles was in der Mietwohnung ist von der Tochter schriftlich geben zu lassen. Wenn die Tochter glaubhaft machen kann, dass es keine weiteren Erbinteressenten gibt, könnte man als Vermieter auf die Idee kommen auf eigenes Risiko die Wohnung räumen.

    Ich in so einem Fall würde die jetzt mieterfreie Wohnung sofort verkaufen.
    Der Verkaufsverlust kann gar nicht so hoch sein, wie das Risiko einer weiteren Vermietung. Wer glaubt, dass die Verkaufspreise für normale Gebrauchtimmobilien steigen werden, irrt.
     
  4. #3 Mightymagic, 01.08.2007
    Mightymagic

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    Ähm, vieleicht hätte ich erwähnen sollen, dass es sich dabei nicht um eine Eigentumswohnung handelt, sondern um eine Wohnung in meinem Elf-Pateien-Haus. Also Verkauf ist nicht drin. :zwinker

    Also würdest Du sagen: Erbverzichtserklärung schriftlich einfordern und damit zum Nachlassgericht? Ich handel mir ungern Ärger ein, daher wäre die Alternative des Selbsträumens zwar schön und gut damit wieder Mieteinnahmen kommen, aber was mache ich mit den Sachen? Offiziell gehören die ja bei Erbverzicht dem Staat, oder?
     
  5. else

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    Hallo Mightymagic,
    frage beim nachlassgericht nach wie weit die sache ist und wann es freigegeben wird. wenn du glück hast, kommt erst garkeiner nachsehen und du kannst entrümpeln.
    ich kann dir 2versionen anbieten wie es gehandhabt wurde.
    tochter weit weg, schlug das erbe aus. wohnung wurde versiegelt. nach 4 wochen kam eine dame durchwühlte alles und angeblich waren keine wertgegenstände vorhanden. renovierung und räumung auf kosten der hauseigentümerin.

    2te version. erben haben das erbe ausgeschlagen und die wohnung wurde nach 2 wochen geräumt mit erlaubnis des gerichts.
    du solltest auf keinen fall versäumen die 3 monate miete (kündigungsfrist) räumungskosten, renovierungskosten dem gericht mit zu teilen.
     
  6. #5 Mightymagic, 01.08.2007
    Mightymagic

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    Ist dabei eine Kündigung von mir an das Gericht zu stellen nach dem § 580 BGB?

    § 580
    Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters

    Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.


    Hab ich denn das Recht die Wohnung vor der gerichtlichen Freigabe zu betreten?

    Ich werd da morgen mal anrufen und bin gespannt, was es ergibt...
     
  7. #6 Vermieterheini1, 02.08.2007
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    Hallo Mightymagic,

    üblicherweise ist es so, dass da Irgendeiner in die Mietwohnung geht, alles Wertvolle mitnimmt und den Vermieter auf dem Schrott sitzen lässt.
    Merke:
    Theorie - Wer das Erbe ausschlägt, darf nicht in die Mietwohnung (auch nicht zum "blos mal Gucken".
    Praxis - Wie will der Vermieter das bemerken/verhindern? Sich als Wachhund Tag und Nacht monatelang vor die Wohnungstür legen?
    Dazu müsste man sofort nach dem Tod des Mieters das Wohnungstürschloss auswechseln oder die Wohnungstür versiegeln.

    Eines sollte der Vermieter in so einem Fall unbedingt machen: Sofort das Vermieterpfandrecht gegenüber allen bekannten potentiellen Erben des verstorbenen Mieters und dem Nachlassgericht aussprechen = gerichtsbeweisbar zustellen.

    Ich weis nicht, ob eine schriftliche Erbverzichtserklärung, die der potentielle Erbe gegenüber dem Vermieter abgibt, auch für das Erbschaftsgericht bindend ist.
    Ärger beim Räumen = Entschrotten durch den Vermieter gibt es nur, wenn sich Einer darüber beschwert. Mit Erbverzichtserklärungen möglichst aller in Frage kommenden Erben kann sich der Vermieter da ein bischen absichern.
    Aber jeder muss selbst verantworten was er tut!

    "Offiziell gehören die ja bei Erbverzicht dem Staat, oder?"
    Schon, aber der Staat nimmt sich nur die "Goldbarren" und hinterlässt dem Vermieter den ganzen Schrott.
    Bei einer Erbausschlagung kann der Vermieter sicher sein, dass da NUR Schrott in der Mietwohnung ist.

    Der Vermieter sollte die Wohnung nach § 580 kündigen. Das Problem ist, an wen soll er diese Kündigung richten. Ich würde alle bekannten potentiellen Erben und das Nachlassgericht anschreiben. In wie weit eine solche Kündigung "ins Blaue hinein", da quasi an "Unbekannt" rechtswirksam ist, kann ich nicht beurteilen.

    ---------------------------------------------------------

    Ich vermute, dass sich der Vermieter in den Beispielen von else äußerst intensiv und effektiv um die Sache gekümmert hat oder es ein extrem einfacher Erbfall war, sonst hätte es unter Umständen viele Monate ohne Schadenersatz gedauert, bis der Vermieter die Mietwohnung das erste Mal (seit dem Tod des Mieters) zwecks Räumung/Entschrottung betreten darf.
    else hat es leider nicht deutlich gesagt - der Vermieter ist in beiden Fällen auf ALLEN Kosten sitzen geblieben!
    - x Monate keine Miete
    - Keine Nachzahlung für die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
    - Räumungskosten, Verschrottungskosten, Entseuchungskosten, Renovierungskosten, Reparaturkosten, usw. ALLES zahlt der Vermieter
    - Kein Schadenersatz für alle (Verwaltungs-)Kosten die der Vermieter durch den Todesfall hatte.

    Ein Beispiel aus meiner Verwandschaft (nicht als Vermieter!):
    Todestag 11.06.2007, bis heute hat sich nichts getan.
    Da die Erbenermittlung (Aufenthalt) in einem Fall schwierig ist, wird sich die Sache noch über viele Monate hinziehen.
     
  8. #7 Mightymagic, 04.08.2007
    Mightymagic

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    Hallo,

    so der neueste Stand der Dinge:

    Ich habe mich mit dem Nachlassgericht in Verbindung gesetzt. Demnach wird die Erbverzichtserklärung vom vertretenden Anwalt bei Gericht eingereicht und ich kann eine schriftliche Anfrage stellen, ob weitere Erben vorhanden sind. Gleiuchzeitig habe ich von meinem Vermieterpfandrecht gebrauch gemacht und dies bei Gericht mit den ausstehenden Mieten bei ordentlicher Kündigung sowie notwendigen Reparaturen/Renovierungsarbeiten und den dabei entstehenden Kosten begründet. Vorsichtshalber habe ich noch gegenüber allen beteilgten Parteien die fristgerechte Kündigung ausgesprochen.

    Mein weiteres Vorgehen wird sein, die Wohnung zu räumen und alle Gegestände die sich in der Wohnung befinden fein säuberlich mit einem unabhängigen Zeugen zu katalogisieren. Die Sachen werden dann bis zur gerichtlichen Freigabe eingelagert. So kann ich die Wohnung wieder fertig machen und vermieten. (Das war übrigens auch der nicht rechtsverbindliche Rat der Mitarbeiterin des Gerichts sowie des Anwalts der "Nichterbin".)

    Ich berichte weiter, wenn es etwas neues gibt.
     
  9. else

    else Erfahrener Benutzer

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    hallo,
    ja , es ist sofort reagiert worden. wenn die damen vom amt alles durchsucht hatten und wertgegenstände sichergestellt (wohin auch immer) wurden sie freigegeben. der mietausfall hielt sich in grenzen und der nachmieter hat sich die wohnung selber renoviert. einige möbel konnten stehen bleiben. dieser mieter ist im krankenhaus verstorben womit die entseuchung entfällt.
    @ Mightymagic
    gut das du reagiert hast, wird dir einiges an unkosten erspart bleiben. ich denke es ist auch von ort zu ort verschieden wie die behörden reagieren. bei uns im haus sind noch 2 kandidaten und ich werde in der nächsten zeit ein einfüllsames gespräch mit ihnen führen. es ist im moment so das keine kontakt adressen im falle eines falles vorhanden sind. ich wüsste schon gerne wen man benachrichtigen kann sollte etwas passieren.
     
  10. #9 Vermieterheini1, 09.08.2007
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    Hallo Mightymagic,

    gibt es was neues?

    Bitte halte uns am Laufenden!
     
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