Mieter verstorben, Erben gekündigt, keine Rückmeldung

Diskutiere Mieter verstorben, Erben gekündigt, keine Rückmeldung im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Zusammen, ich bin seit Oktober "stolzer" Besitzer eines kleinen Häuschens mit 2 Wohneinheiten. Leider ist kurz nach Erwerb der Immobilie...

  1. #1 chrischi711, 21.01.2019
    chrischi711

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    Hallo Zusammen,

    ich bin seit Oktober "stolzer" Besitzer eines kleinen Häuschens mit 2 Wohneinheiten. Leider ist kurz nach Erwerb der Immobilie ein Mieter in der Wohnung verstorben. Erfahren habe ich es durch die anderen Mieter im Hause.
    Von Angehörigen habe ich bis zum heutigen Zeitpunkt nichts gehört.

    Ich bin dann über das Amtsgericht gegangen und habe eine Nachlasspflegschaft beantragt. Nach einiger Zeit info bekommen, dass es zwei Brüder gibt. Einer davon hat das Erbe ausgeschlagen.

    Beiden Brüdern habe ich in Schriftform mit einer Frist von 3 Monaten (zu Ende April) gekündigt.(Kündigung wurde nachweisbar entgegengenommen) Dem Erbnachfolger die Kosten bis Auszug aufgelistet und eine Frist für die Miete Januar gesetzt.

    Bis dato weder den Mieteingang noch irgendeine Rückmeldung erhalten.

    Der Schlüssel der Wohnung wurde laut Polizei ans Ordnungsamt geschickt, diese waren mit einem der Brüder wohl in der Wohnung und haben ihm diesen Schlüssel übergeben. Auf Nachfrage beim Ordnungsamt, dürfen Sie mir keine weiteren Infos geben, ausser der Info "Messiwohnung"!

    Ich selber war noch nicht in der Wohnung. Was sollte mein nächster Schritt sein?

    Gruss
    Chris
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 21.01.2019
    ehrenwertes Haus

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    An welche Adresse? Die Wohnadresse des Mieters oder des Erben?

    Wenn es einen Nachlasspfleger oder Verwalter gibt, frag den nach Namen und Kontaktdaten (wenigstens Adrese) des Erben. Als Vermieter hast du ein berechtigtes Interesse das zu erfahren.
     
  4. #3 chrischi711, 21.01.2019
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    Ich habe die Adressen der Erben vom Nachlassgericht bekommen. Die Kündigungen habe ich direkt an die jeweiligen Erben geschickt.
     
  5. Andres

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    Die Ermittlung des Erben bzw. die gesicherte Erkenntnis, dass es keinen Erben gibt. Das schreibe ich hier gefühlt in 200 % aller Fragen zu verstorbenen Mietern: Zuerst muss man wissen, mit wem man überhaupt verbindlich Vereinbarungen treffen kann bzw. gegenüber wem man Erklärungen wirksam abgeben kann. Den ersten Schritt dazu hast du schon getan:
    Was ist darauf passiert? Ist über die Errichtung der Nachlasspflegschaft schon entschieden?


    Das wäre halbwegs nützlich, wenn man gesichert wüsste, dass der verstorbene Mieter keine noch lebenden Kinder, Enkelkinder oder weitere direkte Nachkommen hat und dass auch beide Elternteile bereits verstorben sind. Erst dann kommen die Geschwister als Erben ins Spiel. Ohne dieses Wissen ist es zwar trotzdem interessant, dass jemand der Ansicht ist, dass er definitiv nicht Erbe werden will, aber man weiß eben weiterhin nicht, wer nun eigentlich Mieter geworden ist.

    Der logische nächste Schritt ist also, beim Nachlassgericht weiter nachzufragen, wie der Stand ist, oder sich vom vermeintlichen Erben den Erbschein vorlegen zu lassen.


    Das ist also irgendwann im Januar erfolgt. Bei Tod eines alleine lebenden Mieters (d.h. kein Eintrittsrecht und keine überlebenden Mieter) im Oktober lehne ich mich wohl nicht zu weit aus dem Fenster, wenn ich sage: Die Frist nach § 564 BGB dürfte hier großzügig abgelaufen sein. Selbst wenn nachweislich gekündigt wurde (mein Bauchgefühl sagt mal wieder "Einschreiben/Rückschein", was kein sicherer Nachweis ist) und der andere Bruder tatsächlich Erbe sein sollte, kann man mit einiger Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass hier nicht wirksam gekündigt wurde.

    Der zweite Schritt ist daher, bei Vorliegen eines Kündigungsgrunds eine erneute Kündigung auszusprechen. Der Grund wird voraussichtlich ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Miete aus zwei aufeinander folgenden Terminen sein. Vielleicht liegt der Grund dafür schon jetzt vor. Wehalb wurde nur die Januarmiete angemahnt? Was ist mit den letzten Mietzahlungen des letzten Jahres?


    Der dritte Schritt ist, den Besitz an der Wohnung zurückzuerlangen. Dazu wäre es hilfreich, wenn man einen Erben hätte. Mit dem vereinbart man dann irgendetwas, meist so in der Art, dass man wechselseitig auf alle Ansprüche verzichtet und das Mietverhältnis per sofort endet. Wenn nicht wenigstens eine gewisse Erbmasse vorhanden ist, ist das so ziemlich der beste Deal, den man erreichen kann. Dafür ist es allerdings erforderlich, mit dem bzw. den Erben ein Gesprächsklima zu erhalten, in dem eine solche Vereinbarung möglich ist. Längliche Aufstellungen, was man alles fordern könnte, sind dabei meist nicht hilfreich. Auch die Kündigung aus Schritt 2 spricht man nicht mitten in solchen Verhandlungen aus. Hier ist Taktgefühl gefragt.

    Gibt es keinen Erben, darf man dieses Gespräch dann mit dem Nachlassgericht führen. Die sind deutlich unflexibler.


    Danach darfst du die Wohnung entrümpeln, renovieren/sanieren/abreißen und neu vermieteten. Je schneller du an diesen Punkt kommst, desto günstiger wird es für dich. Der größte Teil des Schadens ist bereits entstanden, jetzt geht es hauptsächlich darum, den Leerstand gering zu halten.
     
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  6. #5 chrischi711, 21.01.2019
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    Hallo Andres,

    danke für deine Einschätzungen.

    Die Frage die sich mir jetzt stellt: WEM hätte ich denn kündigen sollen?
    Mieter ist wohl Ende November verstorben. Miete Dezember wurde bezahlt. Kenntnis vom Tot haben wir direkt Anfang Dezember bekommen und darauf gewartet, dass sich ein Angehöriger meldet. Vor Weihnachten haben wir dann das Amtsgericht angeschrieben, von denen wir dann am 11.1.2019 !! eine Rückmeldung mit dem vermeintlichen Erben bekommen haben. Vorher war uns niemand bekannt. Eine Kündigung an den Toten hätte wohl keinen Sinn gemacht...

    Wichtig ist für uns jetzt dein aufgeführter dritter Schritt. Wir wollen nun schnellstmöglich den Besitz an der Wohnung zurückerlangen ohne uns hier Strafbar zu machen.
     
  7. #6 immobiliensammler, 21.01.2019
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    Und dazu bedarf es einfach der Kenntnis, wer der Rechtsnachfolger bzw. Vertreter des Mieters ist, also ein Erbe oder z.B. ein Nachlassverwalter. Nur diesem gegenüber kannst Du rechtswirksam kündigen und auch nur mit diesem kannst Du rechtswirksam Vereinbarungen treffen z.B. über eine vorzeitige Räumung der Wohnung (egal durch wen).
     
  8. #7 dots, 21.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 21.01.2019
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    Dem Mieter. Sonst niemandem.
    Stimmt. Sobald man tot ist, ist man nicht mehr Mieter.
     
  9. #8 RP63VWÜ, 21.01.2019
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    Vielleicht mache ich das in solchen Fällen ja immer völlig falsch …
    Wenn ICH vom Amtsgericht oder wem auch immer Kenntnis möglicher Erben erlangt habe, dann setze ich mich mit diesen schriftlich in Verbindung …
    … und spreche erst einmal mein Beileid aus.
    Gleichzeitig gebe ich meine Telefon-Nummer und bitte um einen Rückruf.
    Ich käme niemals nie nicht auf die Idee, die Kontaktaufnahme mit einem evtl. trauernden Angehörigen mittels Kündigung nebst Kostenaufstellung, gern per Einschreiben/Rückschein, zu starten.
    Von der Pietätlosigkeit mal abgesehen sollte sich der TE nicht wundern, wenn es jetzt zäh und teuer wird.
     
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  10. #9 ehrenwertes Haus, 21.01.2019
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    Adresse ist dann 3. Urne von links oder Grab 436 Gemeindefriedhof?
    Meinen Glückwunsch, wenn der Briefträger das zustellt.

    Die Frage ist hier doch erst mal ob es einen Erben als Ansprechpartner gibt oder der Nachlass vom Rechtpfleger bzw. Nachlassverwalter abgewickelt wird.


    Da stimme ich dir absolut zu.
    Höflichkeit und Pietät, werden aber immer mehr zu Fremdworten, die nur Andere einhalten sollen.
     
  11. dots

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    Nein, weil ...
     
  12. #11 chrischi711, 21.01.2019
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    Danke für DEINE Meinung. Ich denke mein Handeln hat in meinem Fall absolut nichts mit Pietätlosigkeit zu tun! Die Umstände habe ich hier mit Absicht nicht bis ins Detail geschildert. Es ist schlimm genug wenn ein Mensch über Jahre in einer Messiwohnung "haust" und keiner der noch lebenden Angehörigen kümmert sich darum. Da scheint es von Nächstenliebe in der Familie leider nicht so viel zu geben. Zumal wir auch erfahren haben, dass es seit über 5 Jahren keinen Kontakt mehr zu den Brüdern gegeben hat.
    Und Selbstverständlich habe ich mein herzlichstes Beileid ausgedrückt und auch angeboten eine einfache und unkomplizierte Lösung in diesem Fall zu finden!

    So schlimm die Sache für jeden einzelnen Angehörigen auch ist (oder wie hier eben auch nicht ist) muss auch ich als Wohnungseigentümer formaljuristisch die korrekte Kündigung für den Fall der Fälle aussprechen. Ich wollte hier einfach nur wissen, wie ich mich am besten weiter verhalten soll und wie die nächsten Schritte sind....

    Nächstes mal vielleicht nicht zu voreilig über andere Menschen urteilen!
     
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  13. #12 chrischi711, 21.01.2019
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    Laut Brief vom Amtsgericht wurde einer der Brüder als Erbe mit Adresse angegeben. Damit scheint das Amtsgericht erstmal raus.
     
  14. dots

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    Nö. Das musst du definitiv nicht.
    Ein Mietaufhebungsvertrag wäre nur ein mögliches Beispiel, welches ohne ausgesprochene Kündigung auskommt.
     
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  15. #14 chrischi711, 21.01.2019
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    Danke für den Tip!
    Hierzu müsste dann aber auch der Erbe greifbar sein und einwilligen oder?
    Durch den Mietaufhebungsvertrag könnte ich dann ab dem Zeitpunkt der Aufhebung in die Wohnung.
    Räumen und Entsorgen würde dann wohl an mir hängen bleiben?
     
  16. dots

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    Grundsätzlich nicht.
    Das hängt von deinen (u. a. vertragsgestalterischen) Fähigkeiten und deinem Verhandlungsgeschick ab.
     
  17. #16 immobiliensammler, 21.01.2019
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    Steht da auch, dass der Bruder Erbe IST? Oder kann er die Erbschaft noch ausschlagen?
     
  18. #17 chrischi711, 21.01.2019
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    Es steht geschrieben: nach Aktenlage kommt folgender Erbe in Betracht...
    Die 6 wöchige Frist der Erbausschlagung ist vor diesem Schreiben abgelaufen
     
  19. #18 immobiliensammler, 21.01.2019
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    Das bedeutet aber nicht ,dass er auch Erbe ist, dazu müsste er einen Erbschein beantragen und auch ausgestellt bekommen. Was z.B. wenn jetzt noch ein uneheliches Kind auftaucht, das geht in der Erbfolge nämlich dem Bruder vor ...

    Wenn Du das rechtssicher machen willst dann brauchst Du einen Beleg, dass die Person, mit der Du eine Vereinbarung bezüglich des Nachlasses triffst auch wirklich der Erbe ist. Am einfachsten geht das über den Erbschein.
     
  20. #19 ehrenwertes Haus, 21.01.2019
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    @chrischi711

    Ich habe den Eindruck, dass du dir sehr unsicher bist was zu tun ist und auch wie.
    Sicherer für dich ist einen Anwalt zu dem Thema zu befragen, evt. auch zu Beauftragen alles bis zur Wohnungsrückgabe für dich zu übernehmen.
    Vermutlich ist das günstiger (auch finanziell) als der Selbstversuch. Fehler verzögern die Abläufe meist nur und kosten oft mehr als anwaltliche Unterstützung.

    Wenn du nicht möchtest, das ein Anwalt offen in Aktion tritt, lass dir Anschreiben von ihm formulieren. Das kostet nicht die Welt, spart dir aber Zeit und Nerven und rechtlich bist du damit auch weitgehend abgesichert.
     
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  21. #20 chrischi711, 21.01.2019
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    Dein Eindruck hat den Nagel auf den Kopf getroffen! Man eignet sich gefährliches Halbwissen an.
    Ich werde morgen einen Anwalt aufsuchen, alles andere verunsichert nur alle Beteiligten
     
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