Mieter verstorben, was nun?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Tobien, 11.06.2015.

  1. Tobien

    Tobien Gast

    Hallo Leute,
    ich habe folgendes Problem:

    Vermietung Ende April amerikanischer Staatsbürger, getrennt lebend, Ausweiskopie usw habe ic h alles - soweit ist auch alles OK.
    ABER: leider ist der Mieter eine Woche später verstorben und nun beginnt mein Problem! Ausser eine Matratze, einer Gitarre, ein paar Büchern und 2 Rucksäcken mit Kleidung befindet sich nichts in der Wohnung.

    Rechtlich gesehen ist seine Noch-Ehefrau nun Erbin und somit mein Ansprechparter. Die Kündigung des Mietvertrags sowie Mietzahlungen bis zum Vertragsende wären nun ihre Sache. Leider wohnt die Dame in den USA und der Aufenthaltsort ist unbekannt. Deshalb hat die Stadtverwaltung (Amt für öffentliche Ordnung) die Wohnungschlüssel an sich genommen. Das Nachlassgericht sieht sich nicht zuständig, da die Erbin ja bekannt ist.

    Der Eigentümer wäre bereit ohne einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne weitere Mietzahlungen den Mietvertrag zu beenden, sowie alle Besitztümer des Verstorbenen kostenlos einzulagern, bis die Erben entschieden haben, was damit passieren soll.

    Die Frage ist nur WIE kriege ich die Anschrift der Erbin raus um die Zustimmung zu unserem Verschlag zu bekommen? Nachfragen bei deutschen Behörden, sowie ein Telefonat mit der US Botschaft in Frankfürt haben mir bisher nicht weiter geholfen.

    Gibt es vielleicht auch eine andere Möglichkeit den Vertrag zu beenden?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Das würde im schlimmsten Fall die illegale Lösung, die Wohnung zu öffen, den Inhalt einzulagern und unter völliger Missachtung von Verträgen und Rechtslage einfach neu zu vermieten, doch stark erleichtern. Dazu kann man natürlich niemandem raten, aber wer es riskieren will ...


    Woher weißt du das?

    (Ich muss so dämlich fragen, weil du nicht der erste wärst, der sich zuerst ganz sicher und später sehr überrascht war.)


    Nicht ganz. Sollte sie die Erbin sein, kann sie das natürlich tun - aber der Vermieter darf auch! Hier liegt nämlich gerade kein Eintrittsrecht des Ehepartners vor, weil kein gemeinsamer Haushalt geführt wurde. DIe Kündigung des Vermieters richtet sich also nach § 564 BGB.

    Das war die gute Nachricht, jetzt kommt die schlechte: Vermutlich ist die Frist für das Sonderkündigungsrecht bereits abgelaufen. Die Kündigung kann nämlich nur einen Monat, nachdem der Vermieter Kenntnis vom Tod des Mieters (und Kenntnis davon, dass weder ein Eintritt nach § 563 BGB noch eine Fortsetzung nach § 563a BGB stattgefunden hat - beides hier prinzipiell nicht zutrffend) erlangt hat, ausgesprochen werden. Sollte der Vermieter vom Tod des Mieters umgehend erfahren haben, ist das keine Option mehr.


    Das ist ein weiterer Ansatzpunkt, denn diese Aussage ist nicht korrekt. Zwar muss das Nachlassgericht nicht von sich aus tätig werden, aber der Vermieter könnte die Bestellung eines Nachlassverwalters beantragen. Der dürfte dann das Mietverhältnis kündigen und die verbliebenen Verbindlichkeiten abwickeln.

    Problem: Wenn der Nachlass nicht absehbar ausreichen wird, um die Kosten der Verwaltung zu decken, "darf" der Vermieter Vorschuss leisten.


    Über das DMV des Bundesstaates, in dem sich die Dame aufhält, also über ihren Führerschein. Das geht aber nicht von heute auf morgen und setzt voraus, dass man möglichst eindeutige Suchmerkmale kennt - und möglichst den Bundesstaat, damit man nicht alle ausprobieren muss. Mit solchen Aufgaben werden gerne einmal Detekteien beauftragt. Kosten sind auch vorhanden. :erschreckt013:


    Und dann gibt es noch eine Möglichkeit: Auf einen ausreichenden Mietrückstand warten, dann fristlos kündigen und auf Räumung klagen. Die Klage öffentlich zustellen. Dafür muss man dem Gericht gegenüber den Nachweis antreten, dass man erfolglos alle denkbaren Wege beschritten hat, den Gegner (hier also die Erbin) zu ermitteln. Besser beginnst du also sofort, den kompletten Schriftverkehr aufzubewahren und über sämtliche Telefonate Gesprächsnotizen anzufertigen.
     
  4. Tobien

    Tobien Gast

    Hallo Andres,
    danke für die schnelle Antwort!

    Die Aussage, dass die Noch-Ehefrau Erbin ist, stammt sowohl vom Sachbearbeiter des Nachlassgerichts, alsauch vom Sachbearbter bei der Stadtverwaltung.

    Dein Hinweis wegen dem Sonderkündigungsrecht könnte uns retten, denn offiziell ist der Vermieter bislang nicht informiert wurden.

    Wir wissen das der Mieter verstorben ist weil zwischen am 11.5 die Tür der Wohnung Polizeilich versiegelt wurde. Dieses Siegel wurde am 14. oder 15.5. geöffnet und als ich daraufhin bei der Polizei anrief um das zu Melden, wurde mir (Angestellter des Vermieters) am Telefon mitgeteilt, dass jemand von der Stadtverwaltung die Wohnung betreten hatte weil der Mieter verstorben ist.

    Somit hätten wir also 2-3 Tage Zeit das Sonderkündigungsrecht auszuüben. Ich werde mir gleich mal die von Dir genannten Gesetzestexte anschauen.

    Vielen Dank für den Hinweis!
     
  5. Tobien

    Tobien Gast

    Die beiden Paragraphen könnten passen, ich werde nachher sofort bei der Stadtverwaltung anrufen um das zu klären.

    Es lebenten keine weiteren Personen in dem Haushalt und er ist auch alleiniger Mieter laut Mietvertrag. Da die Frau des Verstorbenen vermutlich nun nicht nach Deutschland umziehen will, kann man wohl davon ausgehen, dass sie nicht in den Mietvertrag eintreten wird.

    Hast du vielleicht noch einen Tipp an wen die Kündigung zu richten ist? Die Anschrift der Ehefrau ist nämlich unbekannt. Ich kenne nur den Staat in den USA in dem der Verstobene geboren wurde und dort nachzufragen - selbst wenn das geht - würde sicher länger als 2-3 Tage dauern und dann wäre die verbleibende Frist abgelaufen.

    PS: was bedeutet (Zitat aus BGB §564) "In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen" ? Eine ausserordentliche Kündigung ist meines Wissens eine fristlose Kündigung (z. Bsp. bei Mietrückstand) da passt also der Zusatz mit der gesetzlichen Frist nicht, oder verstehe ich das gerade falsch?
     
  6. Andres

    Andres
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    Ist denen das Testament (bzw. das Fehlen eines solchen) bekannt? Wie sicher ist, dass die Ehe nicht doch noch kurz vor seinem Tod geschieden wurde? Hat die Ehefrau (so sie denn noch seine ist) überhaupt schon Kenntnis vom Erbfall? Schlägt sie das Erbe vielleicht aus?

    Kurz: Man kann nicht einfach vom Regelfall ausgehen, nur weil man sonst keine Informationen hat.


    "Offiziell" muss er auch gar nicht informiert werden, damit die Frist anläuft. Es genügt, wenn er gesicherte Kenntnis vom Tod des Mieters hat - egal woher. Ich würde auch davon ausgehen, dass dem Eigentümer deine Kenntnis als Verwalter zugerechnet wird, aber da bin ich eher unschlüssig.


    An den oder die Erben. Und da du schon weißt, dass die in der Mietsache weder wohnen noch überhaupt Zugang haben, scheidet die Wohnung als Zustelladresse schon einmal aus. Ist sowieso meist keine gute Idee ...

    Dir bleibt also tatsächlich nichts anderes übrig, als die Erbin zu finden. Wenn das trotz erschöpfender Nachforschungen (und damit ist nicht gemeint, dass du erschöpft bist ;) sondern dass tatsächlich alle denkbaren Wege beschritten wurden) nicht gelingt, kommt wieder die öffentliche Zustellung in Betracht. Wie du aber völlig richtig erkannt hast: In 2-3 Tagen ist das nicht zu schaffen.

    Die Entscheidung muss der Eigentümer treffen:
    • Wenn es eine rechtssichere Abwicklung werden soll und dafür Kosten in Kauf genommen werden, wäre die Nachlassverwaltung das Mittel der Wahl.
    • Wenn man ernsthafte Ansätze sieht, die Erbin zu ermitteln, kann man auch weiterhin versuchen, eine Einigung/Aufhebung zu erzielen. Irgendwann muss man aber mal die Reißleine ziehen. Kosten laufen weiter auf und in der Heizperiode besteht auch immer die Gefahr, dass dir die Wohnung verschimmelt.
    • Illegale Vorgehensweisen kannst du dem Eigentümer nicht anraten - wenn er trotzdem dazu greift, ist das seine Sache. Das Risiko, dass die Erbin nach Monaten oder gar Jahren ankommt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt (und womöglich einen Hausfriedensbruch zur Anzeige bringt), muss er selbst abwägen.


    Du verstehst das falsch. Wenn "außerordentlich" und "fristlos" das Gleiche wäre, könnte man sich eines der beiden Worte sparen. Eine außerordentliche Kündigung kann sowohl fristlos sein ("aus wichtigem Grund", § 543 BGB, die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ist nicht zumutbar) als auch unter Einhaltung einer Frist erfolgen, z.B. bei Mieterhöhungen, Modernisierungen, der Verweigerung der Gebrauchsüberlassung an Dritte oder eben beim Erbfall. "Außerordentlich" bedeutet dann, dass das Mietverhältnis gekündigt werden kann, obwohl die ordentliche Kündigung (auf Zeit oder dauerhaft) ausgeschlossen wurde oder seitens des Vermieters kein ausreichender Grund für eine ordentliche Kündigung gegeben ist.
     
  7. Marle

    Marle Gast

    Danke für die Erklärung des Begriffs der ausserordentlichen Kündigung. Ich bin kein Hausverwalter (wie man vielleicht merkt) arbeite aber für den Eigentümer der Immobilie und wurde beauftragt mich um diese Angelegenheit zu kümmern.

    Ein Testament wurde bislang (hier) nirgends gefunden und ob die Ehefrau das Erbe annimmt ist ebenfalls nicht bekannt.

    Inzwischen bin ich aber einen kleinen Schritt weiter gekommen. Der Verstorbene war zum Zeitpunkt des Todes noch verheiratet und seine Witwe wurde durch ein US Konsulat informiert. Diese Info stammt vom Bestatter, der aber ansonsten keine weiteren Auskünfte geben wollte. Welches Konsulat das war konnte ich bisher noch nicht rausfinden :(

    Selbst wenn ich das Konsulat finde, welches den Sterbefall bearbeitet hat, wurde mir bereits gesagt, dass ich höchst wahrscheinlich die Anschrift der/des Erben nicht einfach so mitgeteilt bekomme. Ich werde deshalb beim US Konsulat Frankfurt anfragen, ob man ggf. bereit ist, ein Schreiben weiterzuleiten.

    Inzwischen muss ich also davon ausgehen, dass die Frist zur Kündigung verstrichen ist bevor ich erfahre wohin die Kündigung geschickt werden müsste.

    Könnten wir vielleicht einfach noch 3 Wochen warten und dann eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB wegen Zahlungsverzug aussprechen? Der Mieter hat nämlich keinen Dauerauftrag eingerichtet und daher wurde die fällige Juni Miete nicht gezahlt - am 4.7. wäre er dann mit 2 MM im Verzug.

    Wobei dann auch wieder die Frage im Raum steht: wohin mit der Kündigung :/
     
  8. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    S.o., öffentliche Zustellung. Das erfordert den Nachweis, dass alle denkbaren Wege, die Witwe zu kontaktieren versucht wurden und gescheitert sind. Ok, wie genau es der Richter, auf dessen Schreibtisch das dann landet, nimmt, weiß man natürlich nicht vorher ...


    Hoffentlich hast du einen Dienstvertrag. Nicht dass du am Ende für Fristversäumnisse und andere Dinge, die womöglich noch schief gehen, persönlich haften darfst.
     
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