Mieter verstorben, Wohnung wird noch mehrere Monate benutzt

Diskutiere Mieter verstorben, Wohnung wird noch mehrere Monate benutzt im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich habe die folgende Situation: Der alleinige Mieter einer Wohnung (Vertrag noch aus 1973) ist vor einem Monat verstorben, ich habe es...

  1. Danna

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    Hallo, ich habe die folgende Situation:
    Der alleinige Mieter einer Wohnung (Vertrag noch aus 1973) ist vor einem Monat verstorben, ich habe es erst diese Woche erfahren -- von seinem Bruder, der jetzt in der Wohnung wohnt, um diese aufzulösen. Nach seiner Aussage benötigt er noch mindestens 3 Monate oder sogar mehr und möchte daher noch bis Ende Juli bleiben, was bedeutetn würde, er müsste mir die Kündigung bis zum 3. Mai zukommen lassen. Soweit, sogut. Ich bin auch sicher, dass es mit den Mietzahlungen kein Problem geben wird.
    Aber:
    Was ist (theoretisch) wenn es dem Bruder dort so gefällt, dass er die Wohnung weiterhin mieten möchte? Ist nicht dadurch, dass ich jetzt Kenntnis über seinen Einzug in die Wohnung erlangt habe, Konkludenz entstanden und er wäre jetzt (oder nach einiger Zeit) auch ohne scriftliche Vereinbarungen mein neuer Mieter, mit den Mietbedingungen wie sie jetzt sind (Horrorvorstellung, denn die Wohnung würde heute für das Doppelte vermietet werden)? Muss ich da etwas beachten, um in eine solche -- wie gesagt, nur theoretische -- Falle nicht hinein zu tappen? Ich möchte ihn auch nicht drängen und die Kündigung mit der 3-Mon.-Frist bereits jetzt aussprechen... Nur, könnte zu viel Rücksicht am Ende mir selber schaden?
     
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  3. #2 Hutchinson Hatch, 19.02.2021
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    Länger als 3 Monate? Ist das ein Schloss? Ich würde auf keinen Fall Zugeständnisse eingehen und sicherheitshalber SOFORT die Kündigung über das Sonderkündigungsrecht beim Todesfall aussprechen, ggf. mit Beratung eines Fachanwaltes.
     
  4. Danna

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    Normale Etagenwohnung, aber der Mieter wohnte dort fast 50 Jahre lang. Bis alle Papiere usw. durchgesehen wurde... der Bruder ist ja auch nicht mehr der Jüngste. Also, ich würde es wahrscheinlich auch nicht schneller schaffen.
    Aber ich möchte halt keine Nachteile erfahren. Daher die Frage. Danke schon mal für Deine Meinung. Vermutlich sollte ich wirklich zum Fachanwalt.
     
  5. #4 Hutchinson Hatch, 19.02.2021
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    Man kann ja die Papiere auch durch ein Umzugsunternehmen in die eigene Wohnung befördern lassen. Ich habe letztens mit einer Freundin eine Wohnung in 1-2 Tagen leergemacht, am Schluss kam dann noch die Entrümpelungsfirma.

    Ich habe auch Verständnis für den Bruder, dass er sich Zeit für diese Aufgabe nehmen will, aber 3,5 Monate sollten nun wirklich reichen, eine Wohnung komplett zu räumen.

    EDIT: Ist es eigentlich sicher, dass der Bruder der alleinige Erbe ist? Eine Sonderkündigung sollte gegenüber allen Erben ausgesprochen werden, um sicher zu gehen.
     
  6. #5 Glaskügelchen 2, 19.02.2021
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    Pragmatischer Vorschlag, wenn du den Bruder nicht drängen willst:
    Er soll dir jetzt eine Kündigung zu Ende Juli schreiben. Sieht er dann evtl. schon im Februar, dass er doch früher fertig wird, kann er eine entsprechende Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt nachreichen.
     
  7. Ferdl

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    Im Gegenzug könntest du auf die Kündigungsfrist verzichten oder verkürzen.
    Zum Fachanwalt würde ich trotzdem raten.
     
  8. #7 Hutchinson Hatch, 19.02.2021
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    Deswegen wäre wichtig zu klären, ob er Alleinerbe ist. Sonst ist er rechtlich gar nicht dazu in der Lage, den Mietvertrag zu kündigen, falls die potenziellen Miterber nicht unterschreiben.
     
  9. Danna

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    Danke euch, das sind schon ganz wichtige Anhaltspunkte. Er ist ganz sicher nicht Alleinerbe, es gibt noch eine Schwester. Viel über die Familienverhältnisse weiß ich eh nicht, habe das Haus erst seit ca. 10 Jahren, da hatte der Mieter schon sein ganzes Leben drin gelebt.
    Okay, also zunächst die Erbenfrage klären. Dann entweder selber kündigen oder anbieten, dass sie zum Ende Juli kündigen. Mit der Option, schon früher nochmals zu kündigen (aber trotzdem mit 3-Monate Frist, ich muss ja schließlich die Wohnung annoncieren und vermieten). Als Gegenzug könnte ich mich bei den Renovierungsfragen kulant zeigen. Die Wohnung muss wahrscheinlich grundsaniert werden, nach so vielen Jahren, und der Mieter war ja ein Kettenraucher...
     
  10. #9 Hutchinson Hatch, 19.02.2021
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    Um das nochmal klarzustellen: Du solltest Deine rechtliche Situation nicht durch Untätigkeit schwächen, da das Sonderkündigungsrecht nur innerhalb von einem Monat nach Deiner Kenntnisnahme vom Tod des Mieters gegenüber den Erben ausgeübt werden kann.

    Die genaue Erbfolge bekommt man über das Nachlassgericht heraus.
     
  11. #10 Glaskügelchen 2, 19.02.2021
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    Wenn es ein Testament gibt kann er trotzdem Alleinerbe sein.

    Als Gegenzug zu was? Dafür dass DU ihm entgegen kommst?
     
  12. Danna

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    :unsicher039: Stimmt... :smile048:
     
  13. Andres

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    Nein, bis zum 5. Mai. Der 1. Mai ist (wie immer) ein Feiertag, der 2. Mai ist dieses Jahr ein Sonntag, der dritte Werktag ist Mai ist damit der 5. Mai.


    Nun, der Bruder nutzt die Wohnung, zumindest nicht unter großen Widerspruch, und er wird ja auch dafür bezahlen. Ja, man könnte schon auf die Idee kommen, dass das ein Mietvertrag ist.

    Am Ende ist es aber viel einfacher: Das Mietverhältnis wird mit den Erben (Einzahl oder Mehrzahl) fortgesetzt. Das passiert von alleine, aber beide Seiten haben ein außerordentliches Kündigungsrecht, § 564 BGB. Das ist eine der wenigen Gelegenheiten, bei denen man als Vermieter mal ohne berechtigtes Interesse kündigen darf. Das Kündigungsrecht muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters erfolgen. Eine Woche ist bereits vorbei und wir befinden uns im kürzesten Monat des Jahres, d.h. es gibt nun einen gewissen Zeitdruck, der durch Corona nicht gerade besser wird.

    Wenn diese Kündigung nicht erfolgt, gibt es für dich keine weitere Möglichkeit, das Mietverhältnis selbst zu beenden. Du hängst dann weiter an der Miete von damals, kurz nach dem Krieg, zumindest solange die Erben nicht freiwillig kündigen. Ich würde hier unbedingt selbst kündigen wollen!

    Die Kündigung muss gegenüber dem Rechtsnachfolger des Mieters ausgesprochen werden und da beginnen die Probleme: Wer das wird, dürfte im Moment noch nicht klar absehbar sein. Daher würde ich (wie immer in solchen Fällen) beim örtlichen Nachlassgericht (das ist normalerweise am Amtsgericht angesiedelt) auf eine Nachlasspflegschaft drängen, zumindest wenn die Geschwister nicht kurzfristig einen Erbschein vorlegen können. Dann hast du jemanden, an den du eine Kündigung richten kannst - und im Idealfall auch jemanden, der selbst kündigen könnte.

    Du bist trotzdem an die gesetzliche Kündigungsfrist gebunden. Das Mietverhältnis besteht länger als 8 Jahre, also beträgt die Kündigungsfrist für dich 9 Monate. Kündigungseingang beim Nachlasspfleger bzw. den Erben bis zum 03.03. heißt Vertragsende am 30.11., im Rest des März dann Vertragsende am 31.12.2021. Das ist mehr als genug Zeit. Wenn die Erben (so es denn welche gibt) auch selbst kündigen können, haben sie auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis selbst zu einem früheren Zeitpunkt zu beenden, also von mir aus bei Kündigungseingang bis zum 05.05. das Mietverhältnis zum 31.07. zu beenden. Achte nur darauf, dass die Kündigung von jemandem kommt, der diese Erklärung tatsächlich wirksam abgeben darf.


    Ja, und es hat auch nichts mit Rücksicht zu tun. Durch die lange Kündigungsfrist entsteht ja überhaupt kein Druck, aber wenn du nicht auf deine eigenen Interessen achtest, setzt du das Mietverhältnis mit den Erben fort und kannst dagegen absolut nichts mehr unternehmen.
     
  14. Danna

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    Vielen Dank @Andres
    das war sehr ausführlich und verständlich!
    Auch an alle anderen nochmals Dankeschön!
     
  15. Danna

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    Huch, das entwickelt sich nicht gerade zufriedenstellend für mich...
    Heute den Bruder angerufen, ob tatsächlich er und die Schwester Erben sind. Antwort: Ja, sicher, wer sollte es sonst sein, es sind ja nur wir. Erbschein scheint noch nicht mal beantragt worden zu sein (Terminschwierigkeiten oder so). Ich habe versucht, beim Nachlassgericht anzurufen, war aber dauerbesetzt heute. Morgen probiere ich es weiter.

    Im Gespräch hat der Bruder durchklingen lassen, was ich befürchtet hatte -- dass er evtl. da selbst wohnen möchte. Habe gleich gesagt, dass es nur mit einem neuen Vertrag geht -- hmm, betretenes Schweigen. Ich habe den Eindruck, dass ich jetzt wirklich sehr aufpassen muss: der ist gar nicht so nichtwissend und harmlos, wie er tut.
     
  16. Ferdl

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    Ich wiederhole mich mal:
    Gehe zum Fachanwalt für Miet- und Eigentumsrecht!
    Hier steht zufiel auf dem Spiel, als dass du die es leisten könntest an den paar Euros für Fachliche Hilfe zu sparen.
     
  17. #16 Hutchinson Hatch, 23.02.2021
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    Das habe ich kommen sehen. Der Plan des Bruders war es einfach, über die Salamitaktik zum neuen Mieter zu werden. Deshalb, schleunigst Anwalt!
     
  18. Danna

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    Update: Habe heute das Amtsgericht erreicht, kriege vielleicht schon am Freitag die Info über die Erben.
    Außerdem habe ich mit der Rechtsberatung des Grundeigentümervereins telefoniert und dabei nebenbei erfahren, dass die gesetzliche Frist in diesem Fall auch für mich 3 Monate beträgt! Hat mich sehr gewundert, dachte sogar, das wäre nicht korrekt, aber dann mehrere Stellen im Internet gefunden, die besagen, dass nach dem Tod des einzigen oder letzten Mieters tatsächlich bei der Sonderkündigung die 3-Monate-Frist greift.
    Morgen habe ich die Gelegenheit, einen befreundeten Anwalt zu fragen. Bin aber mittlerweile optimistisch, dass ich es bis Mitte März mit der Kündigung hinkriegen müsste.
     
  19. Andres

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    Sorry, das war mein Fehler. Alterungserscheinungen ...


    Ich würde nicht davon ausgehen, dass die Frage der Erbschaft bis in 2-3 Wochen zu klären ist. Daher der Hinweis auf die Nachlasspflegschaft. Wenn du dein Kündigungsrecht ausüben willst, brauchst du jemanden, an den du die Kündigung wirksam richten kannst.
     
  20. #19 Hutchinson Hatch, 23.02.2021
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    Zur Klarstellung eine Nachfrage, du mußt innerhalb von einem Monat (via Sonderkündigungsrecht nach dem Tod des Mieters) kündigen, und die Erben müßten dir die Wohnung zum 31.05.2021 übergeben, falls die Kündigung bis zum Monatsende eintreffen würde? Praktisch gesehen ist eine korrekte Kündigung bis zum Monatsende schwierig, aber der 30.06.2021 ist ja auch nicht schlecht.

    Da der Plan des Bruders offensichtlich schief gelaufen ist, kann es natürlich sein, dass sie jetzt doch auf einen früheren Rückgabetermin hinwirken wollen.
     
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