Mieter verweigert Mitarbeit bei Mietkaution

Diskutiere Mieter verweigert Mitarbeit bei Mietkaution im Sicherheitsleistung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich hatte vor drei Jahren schonmal von meinem Problemmieter berichtet und es hat sich mehr oder minder alles so bewahrheitet wie...

  1. Jon

    Jon Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich hatte vor drei Jahren schonmal von meinem Problemmieter berichtet und es hat sich mehr oder minder alles so bewahrheitet wie es viele von euch prophezeit haben, ich gelobe Besserung bei der Auswahl.
    Es gab etliche Höhen und Tiefen, am Ende des Tages wurde aber immer gezahlt, der Rest war mir irgendwann auch egal, man wird gelassener mit der Zeit.

    Bei der letzten Betriebskostenabrechnung wurden vom Mieter in Zusammenarbeit mit dem örtlichen Mieterschutzbund etliche Positionen pauschal angezweifelt, trotz Belegen etc, die Abrechnung ist sauber. Zusätzlich wurden verschiedene Gegenstände des Mieters mit der Miete verrechnet (Mieter benötigt seinen Rasenmäher nicht mehr, er schätzt einen Wert und zieht diesen von der Miete ab etc.).

    Nach zahlreichen frustrierend fruchtlosen Schriftwechseln mit dem Mieterverein, der Ansprechpartner dort ist auch nicht schlauer als das Mitglied, wurde mir vor vier Wochen vorgeworfen, die Mietkaution nicht korrekt angelegt zu haben.

    Asche auf mein Haupt, ich wusste es nicht besser, habe den Fehler eingeräumt und sogleich ein Mietkautionskonto bei der örtlichen Sparkasse eröffnet, die Kaution plus Zinsen eingezahlt. Die Bank verlangte allerdings eine Kopie des Mieterpersonalausweises zur Legitimation bei der Auszahlung. Diesen verweigert der Mieter jedoch mit dem Hinweis, der Zug ist abgefahren, er verrechnet die Kaution mit den kommenden Mieten und dann sei die Sache für ihn erledigt, handfest vertreten durch den Mieterbund.


    Nun gibt es zwei Varianten:

    Entweder er kommt von diesem Baum runter, nimmt den Rasenmäher zurück, legitimiert sich bei der Bank und zahlt die ausstehenden Mieten, dann würde ich über den Murks der letzten Monate hinwegsehen, wie gesagt, man wird gelassener.

    ODER

    Ich kündige fristlos, sobald zwei Monatskaltmieten vollständig ausgeblieben sind, worauf es Mitte nächsten Monat hinausläuft.


    Mieter ist räumungserfahren und seit über 30 Jahren zahlungsunfähig. Ich verspüre keine große Lust, ein Verfahren mit unbekanntem Ausgang durchzufechten und dadurch die Schadenssumme noch höher zu treiben, aktuell liegt sie bei einem Rasenmäher und einer ausgebliebenen Kaution, ich gehe davon aus, dass er tatsächlich wieder zahlen wird.

    Was sagen die Profis?

    Vielen Dank!

    Gruß
    Jon
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 18.05.2020
    ehrenwertes Haus

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    Lass dich durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten und versuche diesen Mieter schnellstmöglich los zu werden.
    Besser ein Ende mit Schrecken, als Schrecken ohne Ende.
    ... und mach das zeitnah.

    Soweit ich weiß, berechtigt eine nicht korrekt angelegte Kaution nicht zur Aufrechnung der Kaution mit der Miete im laufenden Mietverhältnis.
    Die nicht erfolgte Kautionsanlage läßt sich noch beheben (evtl. mit Zusatzkosten/-folgen für dich).
    Wird die Kaution jetzt noch angelegt, natürlich mit zwischenzeitlicher Verzinsung, entsteht dem Mieter kein Schaden.


    Rede mal mit anderen Banken. Nicht alle verlangen eine Kopie des Mieterpersos, wenn der VM eine Kaution anlegt. Einige Banken haben spezielle Vermieterpakete, die auch die Anlage von Mietkautionen umfassen.


    Mit Mietervereinen kommunizieren ist tendenziell so erfolgversprechend wie einer Wand das Singen beibringen zu wollen.
    Meist beraten dort Laien bzw. Anwälte mit profundem Halbwissen. Häufig herrscht dann noch die Meinung "VM sind ausschließlich Abzocker und Ünterdrücker ihrer Mieter vor.
    Es ist gar nicht so selten, dass Mieter sich dort gut aufgehoben fühlen, die Mieter-Beratung dort aber für Vermieter die Basis für eine gerichtsfeste Kündigung liefert.


    Nicht angelegte Kautionen sind nicht so dramatisch, solange der VM zahlungsfähig ist. Bei Uraltverträgen wurde das oft verpeilt.
    Mein alter Verwalter hat ebenfalls keine Kautionen angelegt, sondern auf seinem Privatkonto geparkt.
    Es war halt etwas nervig die Kautionsguthaben mit Verzinsung vom Ex-Verwalter einzufordern.
     
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  4. #3 immobiliensammler, 18.05.2020
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    Es ist halt nunmal Untreue, auch wenn da wohl jeder Staatsanwalt erstmal einstellen wird sofern kein wirklicher Schaden entsteht, sprich der Vermieter die Kaution jederzeit auszahlen kann/könnte.

    Das ist einer der Gründe dass ich immer wieder predige (und manchmal dafür belächelt werde) die Kautionen von Anfang an rechtskonform anzulegen: Ich mache mich doch nicht angreifbar/erpressbar, und im Streitfall schaut ein Mieter/Mieterverein natürlich gerne auf sowas!
     
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  5. Andres

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    Wenn ich das gerade richtig nachgelesen habe, liegen hier die Voraussetzungen des § 573a BGB vor. Ich würde vom erleichterten Kündigungsrecht unverzüglich Gebrauch machen. Wenn man das sofort angeht, kann man bis zum 3. Juni sogar noch über den Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Wenn ich es weiter richtig nachgelesen habe, sind die Mieter seit Februar 2015 in der Wohnung. Die Kündigungsfrist bei erleichterter Kündigung dauert dann 9 Monate. Das ist nicht schön, aber zu verschmerzen. Sofern zwischendurch Gründe für eine fristlose Kündigung entstehen, kann man das ja noch nachholen.

    Zur Kaution schließe ich mich zunächst einmal @ehrenwertes Haus an:
    Das würde ich nicht nur deshalb machen, weil der Mieter quengelt - das wäre mir mit dieser Vorgeschichte und erfolgter Kündigung halbwegs egal - sonder weil du es sowieso für den nächsten Mieter brauchst und es ganz einfach bequem ist. Der Aufwand geht gegen null und bis zum Monatsende kannst du die korrekte Anlage der Kaution nachweisen. Mit dem Mieter werde ich in dieser Situation nicht mehr über Mitwirkungspflichten streiten. Wenn es nach mir geht, muss der Mieter nur noch bei einer Sache mitwirken: Bei der Rückgabe der Wohnungsschlüssel.

    Ob man dann wegen der "Aufrechnung" noch zusätzlich kündigt, soll der eigene Anwalt entscheiden. Das ist aber am Ende mäßig relevant: Es würde mich doch sehr wundern, wenn man am Ende dieses Mietverhältnisses nicht ohnehin Anwälte und Gerichte bemühen müsste. Ob man dann um ein paar hundert Euro mehr oder weniger streitet, ist einigermaßen egal.
     
  6. #5 Papabär, 18.05.2020
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    Beim ersten Mal wird man um einen persönlichen Auftritt in der Bank meist nicht umhin kommen - für spätere Kautionskonten sollte aber ein Fax oder eine Mail mit dem ausgefüllten Formular genügen.
     
  7. Andres

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    Da oben mal wieder vom "Vermieterpaket" (und Google spuckt dazu erst mal drei Seiten DKB aus ...) die Rede war: Das Maximum ist ein persönlicher Auftritt im nächsten Paketshop, der auch Postident anbietet. Ich weiß nicht, wie lange dort derzeit die Bearbeitungszeiten sind, aber bis zum Monatsende sollte das Prozedere zur Kontoeröffnung locker zu schaffen sein.

    Vielleicht an der Grenze zu Offtopic hier, aber trotzdem: Einmal davon abgesehen, dass sich manche Filialbanken bei solchen Geschichten extrem dusselig anstellen (ich kann mich an eine persönliche Episode mit der Postbank erinnern, bei der ich auch noch fast 20 Jahre später das starke Bedürfnis verspüre, den ganzen Laden abzufackeln :5:), sehe ich im aktuellen Zinsumfeld keine Möglichkeit, wie ein Kautionssparbuch von einem Mitarbeiter in einer Filiale vor Ort kostendeckend abzuwickeln sein sollte, zumindest ohne dafür zusätzliche Gebühren zu verlangen. Das kann nach meinem Verständnis nur noch online funktionieren, d.h. ohne dass auf der Seite der Bank in der normalen Abwicklung dieses Geschäfts ein Mitarbeiter benötigt würde.

    Ich weiß, was ein persönlicher Kontakt vor Ort wert sein kann, aber trotzdem behaupte ich, dass man mit diesem Anliegen in einer Filialbank einfach falsch ist.
     
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  8. #7 ehrenwertes Haus, 18.05.2020
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    Nein, das kann momentan bei einigen Banken deutlich länger dauern.
    Ich warte seit über 4 Wochen auf die Anlagebestätigung eines neuen Kautionskontos bei einer reinen Onlinebank.
    Die Auftragsbestätigung war sofort da aber die neuen Kontodaten lassen auf sich warten. Ohne Kontodaten wird das nix mit der Überweisung auf das Kautionskonto. Einziger Lichtblick, auf der Auftragsbestätigung steht schon, dass sich Bearbeitungszeit wegen Corona verzögert.
    Mein Mieter ist über das Problem informiert und macht keinen Stress, obwohl seine Kaution (noch) nicht ordnungsgemäß angelegt ist und derzeit auf meinem Konto vor sich hin dümpelt. Mal abwarten, ob die (Filial-)Hausbank des Mieters schneller ist mit der Erstellung eines Kautionskontos. Bei seiner Bank warten wir seit mehr als 6 Wochen auf ein Kautionskonto. Ich bin gespannt welche Bank jetzt das Coronarennen gewinnt.
     
  9. #8 Tinnitus, 19.05.2020
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    Aus eigener Erfahrung: Mieterpaket beantragen 1 Woche (Unterlagen per Post), Unterkonto beantragen wenige Mausklicks, nach 2 Werktagen ist das Konto angelegt.
     
  10. #9 Sweeney, 19.05.2020
    Zuletzt bearbeitet: 19.05.2020
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    Der Vermieter kann im hier behandelten Fall den vom Mieter explizit angeforderten Nachweis der gesonderten Anlage der Mietkaution nicht liefern. In dieser Konstellation dürfte dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Höhe der Kaution zustehen, sodass die angesprochene Aufrechnung gegen den Mietzins durchaus zulässig sein könnte. (so etwa LG Mannheim, WuM 1990, 293, AG Mülheim, WuM 1990, 426)

    Der Vollständigkeit halber sei jedoch erwähnt, dass der Mieter den Betrag nachbezahlen müsste, sobald der Vermieter den Nachweis erbringt, dass die Kaution gesondert von seinem Vermögen angelegt wurde.
     
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  11. #10 Melanie123, 19.05.2020
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    Bei der DKB (völlig unkomplizierte Kontoeröffnung per PostIdent um die Jahreswende) wird zwar kein Perso, aber Geburtsdatum und -ort für jedes Kautionskonto verlangt.
    Ein Anruf ergab, dass das keine interne Bestimmung, sondern gesetzliche Vorgaben (Geldwäschegesetz) sind.

    Beim vierten Nachfragen bekam ich dann vom Mieter die Daten, "...aber das hätte man auch netter fragen können". :48:
     
  12. Jon

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    Gute Anwälte sind wie gute Orthopäden und Einhörner, das war bisher wenig erfolgreich, die Regelantwort war, alles sehr dramatisch, aber am Ende des Tages kein ausreichender Kündigungsgrund. Mietsachen sind langwierig und schlecht bezahlt, da bleiben nur die Gurken, die sonst keine Mandate haben und deren Leistung ist leider nicht sehr hilfreich. Ich bin nicht ganz fremd in dem Thema, ich hätte nur gerne den pragmatischsten Weg, den lehrbuchmäßigen kenne ich und aus den Erfahrungen hier im Forum war der im Nachhinein nicht immer der optimale.

    Das passiert m.M.n. hier auch gerade, ich bin aber nicht davon ausgegangen, dass das die Regel ist. Der Mieterverein ist mit den Schriftsätzen heillos überfordert, vom Mietrecht gar nicht erst anzufangen, deshalb ist die Kommunikation auch komplett für die Füße. Der Mieter ist sehr wechselhaft in seiner Stimmungslage, eigentlich will er nur seine Ruhe haben, die regelmäßige Mietzahlung ist auch gar nicht sein Problem, eher die Betriebskostenabrechnung, weil mit der eine Änderung der Warmmiete einhergeht, unabhängig davon ob hoch oder runter. Die wird Jahr für Jahr zu Mietervereinen, Gurkenanwälten etc. getragen, bis einer meint, etwas gefunden zu haben. Dann gibts normal einen kurzen Schriftwechsel und alles ist in Ordnung, ein eingeübtes Ritual, welches mich nicht mehr sonderlich kratzt, man wird gelassener.


    Bedauerlicherweise nicht, deine weiteren Ausführungen sind korrekt. Ich bin nicht Eigentümer, hat steuerliche Gründe, ich bin aber sicher der nächste Eigentümer. Diese Konstellation, ich als Eigentümer, ist in meinen Augen die einzige wirklich wirksame Kündigungsmöglichkeit, alles andere läuft mindestens auf einen Deal hinaus und der Mieter hat angekündigt definitiv hier wohnen zu wollen, die Lage ist ausgeprochen gut, das Klientel nur minder.


    Das sehe ich genauso, auch wenn 30 Jahre alte Urteile nicht zwingend heute noch derart wirksam sein müssen, aber es wäre der worst case, daher teile ich diese Sicht.

    Der springende Punkt ist ja, dass sich der Mieterverin einerseits auch auf dieses Urteil stützt, anderseits die Nachzahlung aber explizit verweigert. Daraus ergibt sich nach meinem Verständnis ein dauerhafter Rückstand von zwei Monatsmieten. Da noch ein kleiner Rückstand aus der Betriebskostenabrechnung bis heute nicht ausgeglichen ist, sehe ich alleine darin einen Kündigungsgrund, dass mehr als zwei Monatskaltmieten nicht gezahlt wurden. Die Rechtsprechung geht bei diesem Kündigungsgrund allerdings davon aus, dass er innerhalb des Räumungsverfahrens durch Zahlung noch geheilt werden kann, was die Sache wiederrum sehr riskant macht.


    Ich habe das Vermieterpaket bei der DKB beantragt und werde alles darüber abwickeln, das passiert mir kein zweites Mal. Danach werde ich dem Mieterverein den Nachweis zukommen lassen, in der vagen Hoffnung, dass sie sich als Sieger sehen und diesen Stuss abstellen. Ich werde berichten, wies weitergeht.


    Danke an alle, moralische Unterstützung ist auch viel wert :-)


    Gruß
    Jon
     
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  13. Olbi

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    Zu der fristlosen Kündigung hilfsweise auch die fristgerechte Kündigung mit aussprechen, die kann nicht durch Zahlung geheilt werden.
    VIII ZR 231/17
     
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