Mieter verweigert Nachzahlung

Diskutiere Mieter verweigert Nachzahlung im Heizung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen, ich bin seit langem stiller Mitleser im Forum und habe nun selbst etwas Aufmunterungs- und Beratungsbedarf von den erfahrenen...

  1. Jon

    Jon Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin seit langem stiller Mitleser im Forum und habe nun selbst etwas Aufmunterungs- und Beratungsbedarf von den erfahrenen Hasen hier.

    Mein Name ist Jon, ich bin 28 Jahre alt und habe eine Stadt-ETW sowie ein Zweifamilienhaus vermietet. Mit der Stadtwohnung habe ich keinerlei Probleme, das Haus kostet Nerven und da wohne ich auch selbst.

    Ich bewohne in dem Haus seit April 2017 die Dachgeschosswohnung, die ich selbst in mühevoller zweijähriger Arbeit komplett saniert habe. Das Haus ist Baujahr 1972, 2014 wurde das Dach neu gedeckt mit 120 mm Zwischensparren- und 50 mm Aufsparrendämmung, sowie die Fenster durch doppeltverglaste Kunstoffisoglasfenster in WK II ersetzt.

    Die Wohnung EG ist wie folgt, gesamt rd. 130 qm:

    - Wohn- Esszimmer gemeinsam ca. 45 qm, offen
    - Gästezimmer ca. 20 qm
    - Schlafzimmer ca. 20 qm
    - Bad und WC getrennt ca. 12 qm
    - Küche ca. 16 qm
    - verbunden durch einen geräumigen Flur, ca. 16 qm

    Heizung ist eine Gaszentralheizung mit Warmwasserbereitung


    Die Mieterin EG verstarb im Oktober 2014, sie hatte fast 30 Jahre da gewohnt. Im Anschluss habe ich die Wohnung etwas verschönert, Teppiche raus und Laminat verlegt, das getrennte WC erneuert und neue Fliesen gelegt.
    Ab dem 15.02.15 wurde die Wohnung neu vermietet, ein nicht verheiratetes Paar, nur er hat den Mietvertrag, seine Partnerin ist Südafrikanerin und findet es in Deutschland generell zu kühl, man ahnt, auf was es hinausläuft.
    In Anlehnung an die Erfahrungen der Vorjahre und unter Berücksichtigung des nun isolierten Dachs und der neuen Fenster habe ich die Nebenkostenvorauszahlung auf 150 € im Monat festgelegt.

    Als die Abrechnung für 2015 kam, das war im August 2016, brachte sie eine Nachzahlung von fast 800 €. WIr haben das besprochen, diese resultiert hauptsächlich aus dem exessiven Gebrauchs der Badewanne und dem Heizverhalten. Die Mieter haben alle Türen der Wohnung immer geöffnet, und regulieren die Temperatur dann mit den Fenstern.
    Im Ergebnis bildete sich im Schlafzimmer an einer Außenwand Schimmel auf der Tapete und es wird nie richtig warm, da die Heizkörper Küche verstellt und zugedreht sind sowie der Flur keinen eigenen Heizkörper hat. Macht in Summe rd. 32 qm die von den anderen Räumen mitgeheizt werden müssten, was an kalten Tagen nicht funktioniert.

    Rechnerich wäre nun eine NK-Vorauszahlung von 250 € für 2016 notwendig gewesen, die Mieter versprachen aber Besserung und ich hab mich drauf eingelassen, es mit 200 € zu versuchen. Der Mieter hat dann von selbst angeboten, die ersten acht Monate aus 2016, in denen nur 150 € NK bezahlt wurden, aufzustocken, sodass er unterm Strich jeden Monat in 2016 200 € NK-Vorauszahlung geleistet hat.

    Die Abrechnung für 2016, das erste volle Jahr (in 2015 fehlte der Januar und halbe Februar) brachte dann wieder fast 800 € Nachzahlung. Die Nebenkosten betragen in etwa die von mir bereits 2016 prognostizierten 250 €, es sind rd. 270 € im Monat.
    Der Mieter ist nun entsprechend aus dem Häuschen, er ist beruflich 6 Tage die Woche außer Haus und praktisch nur über Nacht da, Frauchen ist Hausfrau und immer da und nun soll er für seine "Schlafstätte" schon wieder soviel nachzahlen. Seine Partnerin wiegelt ab, sie habe nichts damit zu tun. Die Ablesewerte von ISTA zeigen bspw deutlich, dass der Heizkörper im Schlafzimmer der zweitstärkst genutzte ist, er behauptet, er heize da nie, sie bezweifelt die Messung, ihr sei es auch egal. Im Schlafzimmer stehen immer min. zwei Fenster offen.

    Hinweise meinerseits auf die Ursachen der Heizkosten, der Schimmelentstehung, bestätigt durch einen Fachmann, die offenen Türen und die ständig geöffneten Fenster werden nicht ernst genommen und abgebügelt.
    Der Verbrauch ist gleich hoch zu der Vormieterin und die hatte einfachverglaste Fenster und ein ungedämmtes Dach auf dem Haus. Hinweise darauf werden kommentiert, dass sie auch im Winter in T-Shirt und kurzen Hosen in der Wohnung sein wollen und da sicher nicht drauf verzichten.

    Der Mieter lässt die NK-Abrechnung nun "von einem Bekannten" prüfen, er hat für alles "Bekannte", die genauso ticken und keine Ahnung haben von was sie reden. Laut eigener Aussage will er mich zwingen eine neue Heizung samt Heizkörpern etc. einzubauen, die dann mindestens die Hälfte weniger verbraucht, weiß er von einem Bekannten.

    Als die OG Wohnung saniert wurde, wurde die Heizung durch zwei Heizungsbaubetriebe, den Schornsteinfeger und den Energieberater gecheckt. Unisono war man sich einig die Heizung zu lassen, die Einsparung würde im besten Fall 10 % betragen, und der beste Fall sei in einer vermieteten Immobilie mit zwei Wohneinheiten praktisch nie zu erreichen. Sie wurde dann neu eingestellt, die Temperatur abgesenkt, die Brennerleistung reduziert und eine Zeitsteuerung nachgerüstet. Diese Maßnahmen haben tatsächlich auch Einsparungen gebracht.


    Er bemängelt jedes Jahr zur NK-Abrechnung, dass er den Garten nicht nutzen kann, weil alles "wüst" sei. Er hat eine Terasse von rd. 40 qm, die er nicht pflegt und ich habe ein Gesamtgrundstück von rd. 2.000 qm, welches sehr viel Arbeit macht. Die Gartennutzung wurde von mir von vornherein ausgeschlossen, sie wurde im Mietvertrag auch nicht vereinbart. Er erwarte für seine Miete, dass ich immer alles Top in Schuss halte, was eine Aufgabe für einen Gärtner ist, es gibt unzählige Bäume, Pflanzen, Sträucher, Blumen und jede Menge Rasen.
    Dann der Schimmel im Schlafzimmer, meine unaufgeräumte (wegen Sanierung) Garage, der Schmutz im Treppenhaus, welches er zweimal die Woche zu reinigen hat, das aber nicht tut.
    Er parkt die Einfahrt mit zwei Autos zu, ebenso sein Besuch, Stellplätze hat er keine, nur eine Garage, die steht aber voll mit seinen Gegenständen und einem Motorrad.

    Im Gesamten ist das Verhalten rücksichtslos, unverschämt und bisweilen arrogant, er benimmt sich teilweise, als sei ich sein Hauswart und Leibeigener und er kann mir sagen, wos lang geht. Bei der Besichtigung habe ich gefragt, ob sie Raucher seien, was verneint wurde, nur ab und zu auf der Arbeit. In Wahrheit sind beide starke Raucher mit entsprechenden Auswirkungen. Sie bestreiten natürlich, das je so gesagt zu haben. Das Gleiche mit weiteren Punkten, die ich euch erspare.


    Die Situation ist für mich sehr belastend. Ich bewohne, wie gesagt, mit meiner Freundin die OG-Wohnung. Unterm Jahr sind es angenehme Mieter, man sieht und hört sie nicht und die Miete wurde immer pünktlich gezahlt. Hier und da gabs Smalltalk, das wars. Aber immer zur NK-Abrechnung dieser Zirkus, darauf habe ich keine Lust. Ich kann nicht jeden Monat 70-100 € für die drauflegen.

    Was sind eure Erfahrungen mit Leuten von diesem Schlag?
    Wie kann ich reagieren, wenn die Nachzahlung verweigert wird? Es sind ja nun die rd. 800 € aus 2016 und bereits rd. 600 € aus diesem Jahr, die ich ausgelegt habe.
    Was sind so allgemeine Tipps der alten Hasen hier, mit solchen Situationen umzugehen, ich mach mir die Nerven kaputt damit?


    Vielen Dank und besten Grüße aus dem Südwesten der Republik

    Jon
     
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  3. Berny

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    Hallo Jon,
    nach einer gewissen Zeit hatte ich aufgehört, diesen Roman zu lesen... Es gibt aber Anwälte, die werden dafür (gut) bezahlt. Vielleicht interessiert sich aber auch RTL2 für dieses Thema...?
     
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  4. GJH27

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    Dann kannst ja mal Du ihm zeigen, wo es für ihn lang geht - in ne andere Wohnung: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html
     
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  5. #4 immobiliensammler, 21.08.2017
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    Hallo Jon,

    lies mal hier nach:

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html

    Ich würde diesem Mietverhältnis keine Zukunft geben, entweder ändert sich durch die Kündigung etwas, wenn nicht such Dir bessere Mieter!

    EDIT; GJH27 war schneller ...
     
  6. Berny

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    gelöscht.
     
  7. Jon

    Jon Neuer Benutzer

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    Danke schonmal, § 573a BGB ist mir bekannt, ich bin nur unsicher, was danach kommt.
    Die vorherige Wohnung wurde laut Aussage Mieter "wegen Eigenbedarf" gekündigt und damals sagte er, dass er nie wieder umziehen wird, er ist Ende 50 und gesundheitlich angeschlagen (zwei Herzinfarkte mit Wiederbelebung). Ich hege die leise Hoffnung, dass sich das Thema in absehbarer Zeit auf natürlichem Wege erledigt, was mir Geld und Nerven sparen würde.
    Würdet ihr hier so rigoros vorgehen und direkt die Kündigung anstreben? Ich bin, wie gesagt, ganz neu "in der Branche" und hatte bisher nur Vorzeigemieter, ohne irgendwelche Reibungspunkte. Dafür bekomm ich hier das volle Programm :-(
     
  8. #7 immobiliensammler, 21.08.2017
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    Ja würde ich. Bei einem solchen Mieter ist doch jeweils der nächste Ärger vorprogrammiert. Manchmal hilft ja auch schon ein Warnschuss, eine Kündigung kann man ggfs. ja auch wieder zurücknehmen. Wichtig bei solchen Kandidaten: Rechtssicher zustellen, also entweder durch Einwurf mit Unterschrift eines Zeugen (der auch den Inhalt des Umschlags bezeugen kann) oder - kostet rund 10 - 15 Euro, macht aber noch mehr Eindruck, durch Gerichtsvollzieher.
     
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  9. #8 taxpert, 21.08.2017
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    Ein eindeutiges und absichtlich laut geschrienes JAAAA!!!!



    Du wirst hier -aus eigener Erfahrung!- nie,nie,nie Ruhe rein bekommen und deshalb lieber jetzt ein Ende mit Schrecken (obwohl da mehr Schall und Rauch folgen wird als echte Gegenwehr!) als ein Ende ohne Schrecken und Du bist derjenige mit
    taxpert
     
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  10. Berny

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    So, so, ...
     
  11. #10 immobiliensammler, 21.08.2017
    immobiliensammler

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    Dots meldet sich gleich zu Wort, Countdown läuft .......
     
  12. dots

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    Okay, wenn es dich glücklicht macht ... ;-)

    Warum überhaupt? Ende mit Schrecken statt Schrecken ohne Ende und so? Nee ... lass mal. Passt schon so.
     
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  13. GSR600

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    Ok, also ich würde ihm schreiben, dass die Abrechnung korrekt ist (vorher evtl. mal durch Haus und Grund prüfen lassen) und ihm Schreiben, dass es aufgrund seines Verbrauchsverhalten zu diesen Werten kommt. Sollte er nicht zahlen wollen, dann Mahnbescheid und fertig.
     
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  14. #13 taxpert, 21.08.2017
    Zuletzt bearbeitet: 21.08.2017
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    :sorry

    ... und die Katze sicherheitshalber nicht mehr aus dem Haus lassen!!??

    Nee, nee! Wer die Möglichkeit des §573a BGB hat, der weiß auch, dass man lieber auf "sichere" Mieteinnahmen verzichten sollte als sich den Stress anzutun! Hab das in den letzten 10 Jahren dreimal durchgezogen!

    taxpert
     
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  15. #14 Papabär, 21.08.2017
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    Welche Qualifikation hatte der Fachmann denn? Autoschlosser? Mal ganz ehrlich, selbst bei dauerhaft lediglich angekippten Fenster (was leidlich ineffektiv ist), sollte sich eigentlich kein Schimmel bilden können. Klar, die Heizkosten steigen ins unermessliche - aber Schimmel? Nää!


    Kann er ja mal versuchen. :31:

    :059sonst: Wenn seine Zahlungsmoral besser wäre, würde mir ja glatt mal ein paar Angebote dazu einholen, den Rechenschieber auspacken und mich möglicherweise über die 11% p.a. Kostenbeteiligung durch den Mieter freuen. Aber nur, weil ich die §§559 ff. BGB schon mal gelesen habe.


    Das klingt für mich, als ob da die Kosten der Gartenpflege umgelegt werden. Wenn dem so ist - und der Mieter den Garten nicht nutzen darf - dann hadder recht. Ich bin da auch schon mal auf die Barrikaden gegangen, als es auf der großen Wiese hinter dem Haus meiner Madame hieß, dass Kinder dort nicht spielen dürften.


    Ist er der Einzige mit dieser Verpflichtung? Jede Woche?
    Ich glaub´ auch im Südwesten der Republik kennt man die Kehrwoche irgendwie anders. :?


    Mal OT: Vorsicht, dass das Ordnungsamt des nicht mitkriegt. Kraftfahrzeuge nebst Zubehör geht ja in Ordnung - bei Gartenmöbeln ect. könnt´s kritisch werden.
     
  16. Jon

    Jon Neuer Benutzer

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    -Welche Qualifikation hatte der Fachmann denn? Autoschlosser? Mal ganz ehrlich, selbst bei dauerhaft lediglich angekippten Fenster (was leidlich ineffektiv ist), sollte sich eigentlich kein Schimmel bilden können. Klar, die Heizkosten steigen ins unermessliche - aber Schimmel? Nää!-


    Der Fachmann ist Sachverständiger für Immobilien und Mitglied im Gutachterausschuss des Amtsgerichts am Orte. Er hat Feuchtemessungen durchgeführt, um auszuschließen, dass die Feuchtigkeit von außen eintritt. Der Schimmel kommt daher, dass das Schlafzimmer nicht geheizt wird und wenn nicht gleichmäßig. Das Gebäude macht im Schlafzimmer einen Sprung nach hinten und kühlt an der Stelle konstruktionsbedingt schneller aus. Werden nun alle Türen offen gelassen, zieht sich die Feuchtigkeit aus Küche und Bad an die kälteste Stelle der Wohnung und das ist eben diese Wand. Der Mieter begreift die physikalischen Zusammenhänge nicht, das machts nicht einfacher.



    -Kann er ja mal versuchen. :31:

    :059sonst: Wenn seine Zahlungsmoral besser wäre, würde mir ja glatt mal ein paar Angebote dazu einholen, den Rechenschieber auspacken und mich möglicherweise über die 11% p.a. Kostenbeteiligung durch den Mieter freuen. Aber nur, weil ich die §559 ff. BGB schon mal gelesen habe.-


    Das hab ich ihm auch bereits mitgeteilt, worauf er mir sagte, das sei nicht korrekt, er müsse max. 2 % im Jahr mehr zahlen, hat ihm sein Bekannter gesteckt. Und wenn die Heizung alt sei, so wie in diesem Fall, müsse ich als Vermieter die gesamten Heizkosten selber tragen. Ich kanns ja jetzt schlecht drauf ankommen lassen und deswegen eine neue Heizung verbauen, auch wenn ich alleine dafür schon nicht übel Lust hätte.



    Das klingt für mich, als ob da die Kosten der Gartenpflege umgelegt werden. Wenn dem so ist - und der Mieter den Garten nicht nutzen darf - dann hadder recht. Ich bin da auch schon mal auf die Barrikaden gegangen, als es auf der großen Wiese hinter dem Haus meiner Madame hieß, dass Kinder dort nicht spielen dürften.


    Nein, das ist nicht der Fall. Die NK-Abrechnung besteht nur aus den Punkten:

    - Grundsteuer/öffentliche Lasten
    - Wasserversorgung und Entwässerung
    - Heizung
    - Warmwasser
    - Abfallentsorgung
    - Sach- und Haftpflicht

    Ich mache im Garten mit meiner Freundin und unseren Eltern alles selbst. Fahre Unmengen Grünschnitt weg, fälle Bäume und Büsche, pflanze Blumen und Pflanzen und mähe etwa alle zwei bis drei Wochen. Davon zahle ich alles selbst. Darüberhinaus nutzen sie den Garten in Teilen ja doch, wenn sie Besuch haben, werden die rumgeführt, sie nehmen sich Obst von den zahlreichen Obstbäumen übers ganze Jahr, Dekozweige für Weihnachten etc. Das ist für mich auch ok, es ist genug da, aber ich lasse mich nicht behandeln wie der Aushilfsgärtner.





    Ist er der Einzige mit dieser Verpflichtung? Jede Woche?
    Ich glaub´ auch im Südwesten der Republik kennt man die Kehrwoche irgendwie anders. :?


    Wenn man es wortgetreu auslegt, ja. Er hat einen Mietvertrag unterschrieben (Vordruck von Haus und Grund) und in diesem hat er sich verpflichtet, zweimal wöchentlich seinen Hauseingangsbereich und die Kellertreppe intensiv zu reinigen.
    Ich bin der letzte, der hier den Zähler aufstellt, aber er hat es in den ersten 1,5 Jahren bis zur ersten NK-Abrechnung NIE gemacht und seitdem etwa einmal im Monat, wenn überhaupt.
    Wir putzen jede Woche und da wir oben wohnen auch komplett das Treppenhaus mit Hauseingang und bis in den Keller, weil wir es gerne sauber haben und auch mit Hausschuhen in den Keller gehen möchten, ohne ständig im Dreck zu stehen.





    Mal OT: Vorsicht, dass das Ordnungsamt des nicht mitkriegt. Kraftfahrzeuge nebst Zubehör geht ja in Ordnung - bei Gartenmöbeln ect. könnt´s kritisch werden.


    Da stehen jede Menge Gartenmöbel, was kann da das Problem sein? Der Zusammenhang ist mir nicht klar?






    PS: Wie kann ich hier zitieren?
     
  17. #16 immobiliensammler, 21.08.2017
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    Unter dem Beitrag, aus dem Du zitieren willst einfach auf Zitieren klicken, wenn Du aus mehreren Beiträgen gleichzeitig zitieren willst dann jeweils auf Multi-Zitat klicken.
     
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  18. #17 taxpert, 21.08.2017
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    @Papabär : Dem Grunde nach hast DU natürlich recht! Aber wenn das Verhältnis gestört ist, egal aus welchen Gründen und wer auch immer daran "Schuld" ist, ist der Schnitt mit §573a BGB das Beste, was man als Vermieter machen kann! Genau für diese spezielle Situation hat der Gesetzgeber nämlich den §573a BGB "erfunden"!

    Ich selber verzichte mittlerweile -dank entsprechender Tilgung und Niedrigzins!- auf die Vermietung der Wohnung im selbst bewohnten ZFH. Liebe habe ich eine Sommer- und Winterresidenz und spiele mit meiner Frau nackt auf 280 qm auf drei Etagen fangen, als das sich mir nochmal fremde Leute ins Haus hole!

    taxpert
     
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  19. Bovary

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    Kannste davon mal ein Video hochladen?
    :006sonst::007sonst:

    Ansonsten Zustimmung.
    Irgendwie scheinen solche Einliegerwohungen auch z.T. eine schwierige Klientel anzuziehen.
    Wir hatten das bei meiner Ex-SchwieMu auch. Aus meiner Sicht, die schönste Wohnung im ganzen Ort. Mit größtenteils verglaster Giebelfront, direkter Blick auf die Dorfkirche, Abendsonne. 2000qm Garten zum mitnutzen. Der Mieter hat nur rausgezogen, was er konnte. Zum Schluss hat er meine SchwieMu damit gerärgert, dass er nachts den Keller geflutet hat und solche Sachen. Einfach richtig GaGa. Das hat er sich dann auch vom Arzt bestätigen lassen, um die Kündigungsfrist noch weiter zu strecken. Jetzt ist er GsD weg. Es vermisst ihn keiner. Die Wohnung im selbst bewohnten Haus bleibt auch leer.
     
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  20. Duncan

    Duncan
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    Bei der Aussage und entsprechenden Messungen wäre Dipl.-Physiker, Bauingenieur, Bausachverständiger, bevorzugt öbuv.
    usw. sehr gut möglich. Der Mann hat in der Sache grdsl. recht. und an geeignetem zeige ich dir zur Not mittels Rauchpatrone den Luftstrom der zur Auskühlung diverser Bereiche mit entsprechender Kondenswasserablagerung führt.
    Nicht umsonst mein Spruch: Ich glaube sofort das Sie die Fenster öffnen, aber dass Sie richtig lüften, da habe ich meine Zweifel.

    Ansonsten kann ich mich den Vorrednern nur anschließen, besser wird das Mietverhältnis nicht mehr. Und zum warten auf ein natürliches Ende: solche Menschen werden 110 und für dich gefühlte 150.
     
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  21. Andres

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    Recht ähnlich wie mit allen anderen Schlägen: Wie man in den Wald hineinruft, ... - und das gilt insbesondere am Anfang des Mietverhältnisses. Wenn man sich gegenüber latent komischen Leuten irgendwie seltsam verhält, darf man sich nicht wundern, wenn die noch viel komischer werden. Nimm das bitte nicht persönlich und versuche daraus zu lernen. Demnächst könnte ja die Chance entstehen, die Erkenntnisse an einem neuen Mieter auszuprobieren ...


    "Verhandlungen" über Betriebskosten sollte man grundsätzlich unterlassen. Es entsteht sonst der Eindruck, dass sie - Überraschung! - verhandelbar wären. Sind sie aber nicht. Ihr habt die Umlage tatsächlicher Kosten vereinbart. Es geht also um Tatsachen.

    Zweitens, Psychologie: Beschwerden über BK-Rückzahlungen sind etwa so häufig wie Sichtungen von Einhörnern. Daher werden Vorauszahlungen im Zweifelsfall in "sicherer" Höhe angesetzt bzw. aufgerundet - und das ist in Maßen auch völlig legal.

    Drittens, Logik: Welche Einsparung ist wohl durch eine Verhaltensänderung zu erreichen? Ich rede jetzt nicht von irgendwelchen theoretischen Werten, sondern von dem, was man von einem erwachsenen Menschen, der sich nicht von heute auf morgen komplett ändern wird, realistisch erwarten kann. Auch mit viel Optimismus sind die hier angenommenen 20 % da kaum zu erreichen. Die Folgediskussion im nächsten Abrechnungsjahr war also schon an diesem Punkt absehbar.


    Hinterher ist man immer schlauer, aber war das nicht absehbar? Welches ist der durchschnittlich kälteste Monat im Jahr? Ist jetzt nicht so überraschend ...


    Naja, der Mieter hat eine Wohnung mit einer günstigen BK-Vorauszahlung von grob 1 € je m² und Monat angemietet und zahlt jetzt fast das Doppelte, was so etwa dem Durchschnitt entspricht. Überrascht die Reaktion?


    Die naheliegende Lösung wurde ja schon mehrfach genannt. Wenn du dich beim nächsten Mieter etwas geschickter mit den Betriebskosten anstellst, könnte man einen ganz erheblichen Teil des Ärgers gut vermeiden.
     
Thema: Mieter verweigert Nachzahlung
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