Mieter verweist mich des Mehrfamilienhauses, nicht seiner Wohnung

Diskutiere Mieter verweist mich des Mehrfamilienhauses, nicht seiner Wohnung im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo ihr Lieben Bisher war ich nur Mit Leser ohne Anmeldung. Gerade eben habe ich mich angemeldet weil es am WE eskaliert ist. Meine Immobilie...

EX-Taro

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Hallo ihr Lieben

Bisher war ich nur Mit Leser ohne Anmeldung.
Gerade eben habe ich mich angemeldet weil es am WE eskaliert ist.
Meine Immobilie habe ich vor 5-6 Jahren geerbt, mit allen Altlasten, auch den Harz IV Mieter im Dachgeschoß.
Da wir in einem kleinen Ort leben wollten wir keinen Streit und haben so recht lange sehr viel geduldet.
Nun haben wir durch Zufall bemerkt, das der besagte Mieter schon seit Beginn an mal so sporadisch die Miete "vom Amt" nicht an uns überwiesen hat.
Dabei sind in 7 Fälle in 5 Jahren bemerkt worden und dann auch erst jetzt, weil wir auch nicht jeden Monat kontrolliert haben.
Am 21.09.2021 haben wir den Mieter damit konfrontiert und ihm auch eine Aufstellung seit 08.2018 mit den Fehlbeträgen übergeben.
Zeitgleich habe ich mir die kompletten Kontoauszüge von Beginn an schicken lassen. Dabei kamen von April 2016 bis jetzt 6 mal die komplette Miete + NK und einmal "nur" 36€ Fehlbeträge zum Vorschein.
Nun will der Mieter mir die Pistole auf die Brust setzen und bedroht mich mit rechtlichen Schritten weil wir die NK Abrechnung nicht immer gemacht haben.
Es fehlen noch 3 Jahre NK die wir aber gerade zusammen suchen.
Abschlag bei allen Mietern sind 30€ ohne das wir Grundsteuer und Versicherungen nicht umgelegt haben.
Dabei bekamen die Mieter zwischen 20 und 30 € am Ende des Jahre zurück, was aber seit 2018 bei ~0 lag, also zahlen wir seit 3 Jahren schon drauf.
Jetzt wollte ich am Samstag einen anderen Mieter, mittlerweile ein guter Freund, besuchen.
Dabei traf ich den besagten Mieter und der hat mich gefragt ob ich die fehlende Miete abholen wollte, er würde sie mir in bar übergeben.
Das habe ich verneint weil ich ja geahnt habe das aus den 2 Monatsmieten mittlerweile 1300,-€ geworden sind.
Dann wurde der Mieter aggressiv, schrie mich an und wollte mich aus dem Hausflur werfen. Dabei hat er mich an der Schulter packen wollen und meinte nur das ich nicht im dem Haus wohne und nicht das recht hätte ohne Anmeldung das Grundstück zu betreten.
Das Job Center, welches wahrscheinlich das Harz IV zahlt, verweigert mir ein Hilfe, ein Beratungsgespräch. Da habe ich den Fall jetzt per Mail geschildert und auch den Namen des "Kunden" und auch die Summen genannt.
Meine Vermutung geht dahin, das der Mieter das Geld vom "Amt" kassiert und verringert an mich weitergibt.
Ich habe ihm zu verstehen gegeben, ich wolle von nun an die Miete direkt überwiesen haben und nicht über den Mieter, was er mit Hinweis, er habe nun einen Dauerauftrag eingerichtet, verweigerte.
Wenn ihm hier im Ort 345,-€ zustehen er mir aber nur 180 bzw. 210€ überweist fehlen um die 150€ um die er "das Amt" und uns als Vermieter betrügt.

Frage:
Wie würdet ihr nun handeln?
Den Mieter wegen tätlichem Angriff, Beleidigung usw. anzeigen?
Eine fristlose Kündigung aussprechen?
Einen Anwalt einschalten?
Gibt es eine Möglichkeit den Mieter recht schnell und unkompliziert zu kündigen?
Das Job Center ist schon informiert, da hoffe ich nur das es die richtige Stelle ist.
Zwei Abmahnungen sind schon schriftlich wegen anderer Dinge erfolgt.

Danke
Klaus (EX-Tii ;) )
 
Andres

Andres

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Nun haben wir durch Zufall bemerkt, das der besagte Mieter schon seit Beginn an mal so sporadisch die Miete "vom Amt" nicht an uns überwiesen hat.
Dabei sind in 7 Fälle in 5 Jahren bemerkt worden und dann auch erst jetzt, weil wir auch nicht jeden Monat kontrolliert haben.
Ich bin ja immer dafür, dass man den Aufwand gering hält, aber wenn man als Vermieter nicht einmal mehr das Geld nachzählt, ist das vielleicht doch etwas übertrieben. Du scheinst auch selbst schon bemerkt zu haben, dass Forderungen aus 2017 und früher bereits verjährt sind. Nun muss der Mieter zwar theoretisch die Verjährung auch geltend machen, aber es gibt für den Mieter (noch dazu wenn der Umgangston schon so ist) absolut keinen Grund, das nicht zu tun.

Nun will der Mieter mir die Pistole auf die Brust setzen und bedroht mich mit rechtlichen Schritten weil wir die NK Abrechnung nicht immer gemacht haben.
Es ist leicht kurios, dass das nicht schon längst passiert ist, weil das Jobcenter die Abrechnungen sehen will, und unter den geschilderten Umständen wird der Mieter von der Abrechnung auch kaum profitieren, aber er ist mit dieser Forderung absolut im Recht: Die Abrechnungen sind zu erstellen, auch wenn der Verzicht auf Nachzahlungen für den Mieter sogar ein Vorteil wäre, und der Mieter darf Zahlungen zurückhalten und Vorauszahlungen zurückfordern, wenn die Abrechnung weiterhin nicht erstellt wird.

Egal wie das sonstige Verhalten zu bewerten sein mag: Es ist völlig unsinnig, in dieser Frage bockig zu sein - der Mieter gewinnt hier in wirklich jeder denkbaren Konstellation. Macht die Abrechnung, fordert die Nachzahlung für 2020 und schreibt den Rest ab.

Jetzt wollte ich am Samstag einen anderen Mieter, mittlerweile ein guter Freund, besuchen.
Dabei traf ich den besagten Mieter und der hat mich gefragt ob ich die fehlende Miete abholen wollte, er würde sie mir in bar übergeben.
Das habe ich verneint weil ich ja geahnt habe das aus den 2 Monatsmieten mittlerweile 1300,-€ geworden sind.
Diese Logik verstehe ich nicht. Warum nimmst du vom Mieter kein Geld, wenn es dir angeboten wird? Zumindest hinsichtlich der angebotenen Zahlung ist der Mieter nun nicht mehr in Verzug.

Dann wurde der Mieter aggressiv, schrie mich an und wollte mich aus dem Hausflur werfen. Dabei hat er mich an der Schulter packen wollen und meinte nur das ich nicht im dem Haus wohne und nicht das recht hätte ohne Anmeldung das Grundstück zu betreten.
Du weißt, dass das Unsinn ist. Fertig.

Das Job Center, welches wahrscheinlich das Harz IV zahlt, verweigert mir ein Hilfe, ein Beratungsgespräch.
Die sind auch nicht dafür da, dir zu helfen.

Ich habe ihm zu verstehen gegeben, ich wolle von nun an die Miete direkt überwiesen haben und nicht über den Mieter, was er mit Hinweis, er habe nun einen Dauerauftrag eingerichtet, verweigerte.
Das Jobcenter kann die Miete auch ohne Zustimmung deines Mieters direkt an dich überweisen. Ob das passiert, hängt vom zuständigen Sachbearbeiter ab. Den Sachverhalt dort ruhig zu schildern, erhöht die Chancen. Auskünfte gibt es dort aber in der Regel nicht. Man muss das von Anfang an klar einplanen und den Sachverhalt schriftlich zu schildern, ist nicht die schlechteste Idee.

Wenn ihm hier im Ort 345,-€ zustehen er mir aber nur 180 bzw. 210€ überweist fehlen um die 150€ um die er "das Amt" und uns als Vermieter betrügt.
Sehr unwahrscheinlich. Er bekommt die Zahlung nur gegen Nachweis. Ihm wird nicht einfach so der KdU-Höchstsatz ausgezahlt.

Wie würdet ihr nun handeln?
Einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zuziehen, der erstens über die nötige fachliche Qualifikation und zweitens über eine gewisse emotionale Distanz verfügt. Abhängig davon, wann die Mietrückstände aufgelaufen sind, eine fristlose Kündigung aussprechen, sofern der Anwalt dafür grünes Licht gibt. Es besteht die Möglichkeit, dass wegen Untätigkeit das Recht zur fristlosen Kündigung verwirkt ist, außerdem könnte durch die Episode im Treppenhaus Annahmeverzug eingetreten sein. Der Anwalt berät dazu.

Ansonsten wegen des Zahlungsverzugs abmahnen und bei weiteren Rückständen die ordentliche Kündigung aussprechen. Vielleicht kann man auch jetzt schon wegen des andauernden Zahlungsverzugs ordentlich kündigen, aber bei dieser Vorgeschichte würde ich das nicht ohne externen Rechtsrat riskieren. Wenn du auf Basis einer unberechtigten Kündigung eine Räumung anstrengst, tust du dir damit absolut keinen Gefallen. Dem Mieter wird mit hoher Wahrscheinlichkeit Beratungshilfe und dann Prozesskostenhilfe gewährt, d.h. man darf davon ausgehen, dass er spätestens sobald eine Kündigung im Briefkasten liegt Hilfe bei einem Anwalt suchen und bekommen wird.

Wohlgemerkt: So würde ich persönlich auf Basis der bisher bekannten Informationen verfahren. Was du tatsächlich machst, musst du selbst entscheiden.

Den Mieter wegen tätlichem Angriff, Beleidigung usw. anzeigen?
Kam es denn zu einem Angriff oder einer Beleidigung? Ich lese hier nur:
Dann wurde der Mieter aggressiv, schrie mich an und wollte mich aus dem Hausflur werfen. Dabei hat er mich an der Schulter packen wollen und meinte nur das ich nicht im dem Haus wohne und nicht das recht hätte ohne Anmeldung das Grundstück zu betreten.
Weder ist es ein "tätlicher Angriff", jemanden an der Schulter packen zu wollen, noch ist es eine Beleidigung, wenn man aggressiv herumschreit. Wenn da nicht mehr vorgefallen ist, ist diese ganze Richtung völlig irrelevant und bringt dich der Beendigung dieses Mietverhältnisses keinen Schritt näher.

Gibt es eine Möglichkeit den Mieter recht schnell und unkompliziert zu kündigen?
Die hätte es gegeben, wenn man wenigstens die Zahlungseingänge regelmäßig überprüft hätte. Wie sich das jetzt darstellt, soll der Anwalt klären. Die ordentliche Kündigung würde hier mit einer Frist von mindestens 6 Monaten erfolgen (Dauer der Überlassung über 5 Jahre) und unkompliziert wird die Sache auch ganz sicher nicht. Wie bereits geschrieben, bekommt der Mieter rechtlichen Beistand auf Staatskosten, und für die Gerichts- und Räumungskosten kann er wegen der Pfändungsfreigrenze ohnehin nicht herangezogen werden.

Trotzdem würde ich die Kündigung angehen, auch wenn es weder schnell noch unkompliziert noch günstig wird. Der aktuelle Zustand bessert sich nicht von alleine.

Zwei Abmahnungen sind schon schriftlich wegen anderer Dinge erfolgt.
Sofern diese "anderen Dinge" weiterhin vorfallen, lässt sich auch darauf eine Kündigung stützen.
 
Duncan

Duncan

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Als Ergänzung zu Andres sehr guten Ausführungen zum Thema:
Da wir in einem kleinen Ort leben wollten wir keinen Streit und haben so recht lange sehr viel geduldet.
Genau damit fangen die meisten Probleme erst an. Vom ersten Tage an freundlich, aber bestimmt, mitteilen und durchsetzen, wer Herr im Hause ist. Und bloß nicht Streitvermeidung um jeden Preis, das wird dann so richtig teuer. Dann lieber einmal kurz und heftig und jahrelang Ruhe haben als immer so einen Schwelbrand.
Und vor allem: Kümmere dich um deine Mietobjekte, egal ob eine kleine Wohnung oder hunderte mit weiteren Gewerbe- und Mischobjekten. Wenn du dich nicht selbst drum kümmerst, wird das früher oder später böse enden.
 

Hutchinson Hatch

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....
Wenn ihm hier im Ort 345,-€ zustehen er mir aber nur 180 bzw. 210€ überweist fehlen um die 150€ um die er "das Amt" und uns als Vermieter betrügt.

...
Was ich mich dabei frage, gibt es keinen schriftlichen Mietvertrag, wo du nachlesen kannst, welche Miete vereinbart wurde? Oder wurde das Haus vielleicht so schlecht verwaltet, dass es gar keinen gibt?

Es ist NICHT relevant, was ihm laut Jobcentertabelle zusteht, sondern was im Mietvertrag vereinbart wurde.

Du mußt Dir dringend Hilfe suchen, Deine Immobilie etwas professioneller zu verwalten, wenn du das nicht ohne fremde Unterstützung schaffst.
 
GastTanja2021

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Meine Immobilie habe ich vor 5-6 Jahren geerbt, mit allen Altlasten, auch den Harz IV Mieter im Dachgeschoß.
Da wir in einem kleinen Ort leben wollten wir keinen Streit und haben so recht lange sehr viel geduldet.
Nun haben wir durch Zufall bemerkt, das der besagte Mieter schon seit Beginn an mal so sporadisch die Miete "vom Amt" nicht an uns überwiesen hat.
Dabei sind in 7 Fälle in 5 Jahren bemerkt worden und dann auch erst jetzt, weil wir auch nicht jeden Monat kontrolliert haben.
Am 21.09.2021 haben wir den Mieter damit konfrontiert und ihm auch eine Aufstellung seit 08.2018 mit den Fehlbeträgen übergeben.
Zeitgleich habe ich mir die kompletten Kontoauszüge von Beginn an schicken lassen. Dabei kamen von April 2016 bis jetzt 6 mal die komplette Miete + NK und einmal "nur" 36€ Fehlbeträge zum Vorschein.
Nun will der Mieter mir die Pistole auf die Brust setzen und bedroht mich mit rechtlichen Schritten weil wir die NK Abrechnung nicht immer gemacht haben.
Es fehlen noch 3 Jahre NK die wir aber gerade zusammen suchen.
Abschlag bei allen Mietern sind 30€ ohne das wir Grundsteuer und Versicherungen nicht umgelegt haben.
Dabei bekamen die Mieter zwischen 20 und 30 € am Ende des Jahre zurück, was aber seit 2018 bei ~0 lag, also zahlen wir seit 3 Jahren schon drauf.
Jetzt wollte ich am Samstag einen anderen Mieter, mittlerweile ein guter Freund, besuchen.
Dabei traf ich den besagten Mieter und der hat mich gefragt ob ich die fehlende Miete abholen wollte, er würde sie mir in bar übergeben.
Das habe ich verneint weil ich ja geahnt habe das aus den 2 Monatsmieten mittlerweile 1300,-€ geworden sind.
Dann wurde der Mieter aggressiv, schrie mich an und wollte mich aus dem Hausflur werfen. Dabei hat er mich an der Schulter packen wollen und meinte nur das ich nicht im dem Haus wohne und nicht das recht hätte ohne Anmeldung das Grundstück zu betreten.
Das Job Center, welches wahrscheinlich das Harz IV zahlt, verweigert mir ein Hilfe, ein Beratungsgespräch. Da habe ich den Fall jetzt per Mail geschildert und auch den Namen des "Kunden" und auch die Summen genannt.
Meine Vermutung geht dahin, das der Mieter das Geld vom "Amt" kassiert und verringert an mich weitergibt.
Ich habe ihm zu verstehen gegeben, ich wolle von nun an die Miete direkt überwiesen haben und nicht über den Mieter, was er mit Hinweis, er habe nun einen Dauerauftrag eingerichtet, verweigerte.
Wenn ihm hier im Ort 345,-€ zustehen er mir aber nur 180 bzw. 210€ überweist fehlen um die 150€ um die er "das Amt" und uns als Vermieter betrügt.

Frage:
Wie würdet ihr nun handeln?
Den Mieter wegen tätlichem Angriff, Beleidigung usw. anzeigen?
Eine fristlose Kündigung aussprechen?
Einen Anwalt einschalten?
Gibt es eine Möglichkeit den Mieter recht schnell und unkompliziert zu kündigen?
Das Job Center ist schon informiert, da hoffe ich nur das es die richtige Stelle ist.
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Hallo Klaus,
so einen Fall hatte ich vor Jahren in meinem Haus gehabt. Um den Mieter endlich rauszubekommen, ist es ein Muss rechtliche Schritte einzuleiten. Diese Schritte sind sehr mühselig und es kostet Nerven.
 

ehrenwertes Haus

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Wie würdet ihr nun handeln?
Professionelle Hilfe holen, sprich Fachanwalt für Mietrecht einschalten und die Verwaltung ebenfalls in professionelle Hände geben.
Einen Verwalter finden, wenn die Situation schon so verfahren ist, wird vermutlich schwer werden, daher kann es in deinem Fall sinnvoll sein, die Verwaltung deinem Fachanwalt für Mietrecht zu übergeben.

Die Verwaltung muss nicht dauerhaft fremd vergeben werden, aber zumindest solange, bis du dich aufgeschlaut hast und mehr über Strategien, wie mit schwierigen Mietverhältnissen umgehen weißt. Oder doch dauerhaft, wenn du den Aufgaben nicht gewachsen bist. Nicht Jeder eignet sich zum Vermieter, ohne Durchsetzungsvermögen, Fachwissen und dickes Fell kostet das nur Nerven und macht früher oder später krank.


Ganz wichtig: ändere deine Einstellung zu Vermietung.
Gute Vermietung/Verwaltung bedeutet nicht sich lieb Kind zu machen bei Mietern und der Nachbarschaft.
Mietverwaltung ist ein Job. Wenn der gut gemacht wird, steigt auch das Ansehen als Unternehmer im Ort.


Den Mieter wegen tätlichem Angriff, Beleidigung usw. anzeigen?
Natürlich, wenn du dafür Zeugen oder sonstige Nachweise hast.

Eine fristlose Kündigung aussprechen?
Einen Anwalt einschalten?
Siehe oben. Nicht selbst handeln, Fachanwalt machen lassen.
Ein Fachanwalt, der wirklich alle Umstände und Belege kennt, kann eine Strategie erarbeiten, mit der du diesen Mieter los werden kannst, oder dir aufzeigen, was für Vermieter als zumutbar betrachtet wird.

Gibt es eine Möglichkeit den Mieter recht schnell und unkompliziert zu kündigen?
Kündigen eher nicht. Mietaufhebungsvertrag mit Ziehgeld, könnte funktionieren.
Lass dich dazu von einem Fachanwalt beraten und, sofern der Mieter zustimmt, das Schreiben von deinem Anwalt aufsetzten.



Ich habe vor vielen Jahren die Verwaltung eines MFH übernommen, von einem ähnlich untätigen Verwalter wie dir.
Lieblingsspruch der Mieter, egal welches Anliegen von meiner Seite kam: "Dies ist unser Haus, hier bestimmen wir!".
Die Mieter pushten sich gegenseitig in unangemessenem Verhalten und der Weigerung Vermieterrechte zu akzeptieren mit Sprüchen wie: "Uns passiert gar nichts. Der VM kann sich nicht leisten uns (Mieter) alle raus zu klagen."

Es dauerte einige Jahre die Mieter, die sich nicht an übliche Regeln halten wollten, los zu werden und viel Geld.
Freiwillig ist keiner davon ausgezogen, alle wurden rausgeklagt oder genossen richterliche Mietererziehung.
Danach die Wohnungen saniert, neu vermietet und damit die Mieterstruktur verändert.

Seither ist Ruhe im Haus. Die Fragmente von Altmietern haben verstanden, dass sie dem jetztigen Verwalter nicht auf der Nase rumtanzen können, Mietrecht auch bei ihnen Anwendung findet und man sich nicht scheut seine Rechte als Vermieter / Verwalter auch einzuklagen.
 
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