Mieter während Krankenhausaufenthalt fristlos kündigen

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von tzwenn, 23.04.2013.

  1. tzwenn

    tzwenn Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum,

    nach längerer Zeit als interessierter Leser meine erste Frage in einer speziellen Sache.

    Ich habe mit einem Mieter seit einiger Zeit Probleme. Er hält sich nicht an die Hausordnung, mehrfache mündliche Ermahnung blieb erfolglos. Darüber hinaus ist die Wohnung in einem Umfang verwahrlost, die teilweise dem Tatbestand der Sachbeschädigung entspricht. Verstöße ansonsten: lautstarke Musik bis in die späte Nacht, Abstellen persönlicher Dinge und Möbel in den Gemeinschaftsflächen, Verschmutzung der Gemeinschaftsflächen inkl. Glasscherben etc., keine Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Pöbelei uvm. Der Mieter ist psychisch angeschlagen und Alkoholiker. Einziger Pluspunkt: er zahlt die Miete pünktlich, denn er ist nicht dumm...

    Dieser Tage verunfallte mein Mieter beim Versuch, über den Balkon seine DG-Wohnung zu erreichen, weil er scheinbar seinen Schlüssel verloren und sich ausgesperrt hatte. Er stürzte ab und wurde ins Krankenhaus gebracht. Kurz darauf fand ich den Schlüsselbund und bin mit zwei Zeugen in die Wohnung, um Gefahr im Verzug auszuschalten (Herd, Elektrogeräte, offen stehende Dachfenster). Dabei habe ich den Zustand der Wohnung ausgiebig dokumentiert. Es ist ein Desaster, so schlimm, dass ich umgehend die fristlose Kündigung schrieb.

    Meine Frage: ich habe eine Frist von ca. drei Wochen eingeräumt, um die Wohnung in angemessenen Zustand zu bringen und mir zu übergeben. Nun ist er aber, wie ich heute erfuhr, wahrscheinlich länger im KH. Was bedeutet das für den weiteren Verlauf? Soll ich nach Ablauf der Frist auf jeden Fall Räumungsklage einreichen, auch wenn er im KH ist? Die Kündigung habe ich heute seinem nächsten Verwandten übergeben, außerdem werde ich ein Exemplar per Einwurfeinschreiben zustellen und ein weiteres, videodokumentiert, unter der Wohnungstür durchschieben, so dass die Zustellung wohl kaum bestritten werden können wird.

    Ist mein Vorgehen in Ordnung?
    Welchen Einfluss hat der Aufenthalt im Krankenhaus?
    Gibt es weitere Tipps und Dinge, die ich beachten sollte?

    Ich bin für jede Hilfe dankbar...

    Viele Grüße und vielen Dank!
     
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  3. #2 Pharao, 23.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 24.04.2013
    Pharao

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    Hi,

    also deine Vorgehensweise wie du dir den Zutritt in die Wohnung verschaft hast und jetzt dem Mieter Kündigen willst, wo er doch noch im Krankenhaus liegt, das finde ich etwas zweifelhaft. Ich mein, Gefahr in Vollzug bedeutet m.E. das du auch wirkliche Anhaltspunkte für eine Gefahr hattest und nicht nur rein auf Verdacht oder Vorsorge handelst. Und ggf. hätte ich als Vermieter lieber die Polizei dazu gerufen und wäre garnicht in die Wohnung des Mieter gegangen. Aber egal.

    Viel wichtiger ist die Frage, ist deine fristlose Kündigung überhaupt gültig ? Denn i.d.R. setzt eine fristlose Kündigung eine Abmahnung voraus, mal ganz unabhängig vom eigentlichen Kündigungsgrund.

    Wie soll man das jetzt Werten ? Ich mein, was für dich aufgeräumt seinen muss, kann für einen anderen total unordentlich sein. Hier sollte das dann schon wirklich Messi-Ausmaße haben, um eine Kündigung rechtfertigen zu können.

    Ob das als "zugestellt" (also insbesondere was die Fristen dann angeht) zählt, wenn man weis das der Mieter gerade frisch im Krankenhaus liegt und somit garnicht seinen Briefkasten, ect in der Zeit leeren kann ?
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Na abgemahnt hat sie ja schon, aber mündlich, vermutlich nicht beweisbar und ein anderes Fehlverhalten, aber nicht den Zustand der Wohnung. Abmahnungen müssen vor einer fristlosen Kündigung meines Wissens nach nur dann nicht erfolgen, wenn der Verstoss wirklich gravierend ist, also z.B. Mietzahlungen völlig ausbleiben oder der Mieter das halbe Haus abfackelt.
    Ansonsten haben Abmahnungen den Sinn, den Mieter auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und es ihm zu ermöglichen sein Fehlverhalten einzustellen. Wie soll er das machen, wenn er im Krankenhaus liegt? Von da aus kann er schlecht die Wohnung aufräumen.
    Ausserdem kann hier niemand beurteilen wie sehr der Mieter wirklich die Wohnung "zerstört", bzw. gefährdet oder ob er nur extrem unsauber ist.

    Das gilt trotzdem als zugestellt. Sonst könnte man auch sonst keine Schreiben wirksam zustellen, nur weil man zufälligerweise erfahren hat, dass der Mieter sich grade für 8 Wochen im Ausland befindet. Das Schreiben ist in seinen persönlichen Zugangsbereich gelangt und wenn er niemand hat, der sich drum kümmert, wenn er nicht da ist, dann ist das sein Problem.
     
  5. #4 Papabär, 24.04.2013
    Papabär

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    Hallo tzwenn,
    Dann solltest Du diese Dokumentation aber erst einmal in die hinterste Schublade verschwinden lassen.

    Das Betreten der Mietsache ohne Einwilligung des Mieters ist und bleibt Hausfriedensbruch, auch wenn dieser bei reinen Sicherungsmaßnahmen im Regelfall nicht geahndet wird.

    Geht man dabei jedoch weiter - und nimmt sich die Zeit ein paar Bilder zu machen oder in Schränke hineinzuschauen (weil man halt grad´ schon mal da ist ...), dann kann die Sache wieder ganz anders ausschauen und zum Rohrkrepierer werden.



    Mit welcher Begründung? Unordnung und Dreck sind vom BGB nicht als hinreichende Kündigungsgründe vorgesehen. Selbst bei Beschädigungen an der Mietsache dürfte es schwierig werden, eine erhebliche Gefahr für Deine Rechte als Vermieter herzuleiten.



    Hat dieser Verwandte eine Postempfangsvollmacht?

    ... solltest Du langsam mitbekommen haben, wozu Einschreiben taugen: Zum Nachweis der Zustellung eines Briefumschlages - mehr nicht!

    Also ich muss gestehen, dass ich keine Ahnung habe ob eine solche Videodokumentation als Nachweis akzeptiert wird - zumindest wirft das aber die Frage auf, warum der Mieter keinen Briefkasten hat.

    Die Zustellung per Gerichtsvollzieher oder durch einen Boten, der den Inhalt des Schreibens kennt, hat sich zumindest schon mal bewährt. Ohne einen hinreichenden Kündigungsgrund dürfte aber auch die rechtssichere Zustellung allenfalls für Erheiterung beim Rechtsanwalt Deines Mieters sorgen.



    DAS - sowie
    wären beispielsweise gültige Gründe für eine Kündigung gem. 569 (2) BGB.
    Zur Geltendmachung Deiner Rechte wirst Du die Beeinträchtigungen jedoch sehr wahrscheinlich belegen müssen ... und mündliche Ermahnungen sind als Beleg denkbar ungeeignet.



    Ja, damit Du Dich nicht angreifbar machst, solltest Du dem Mieter umgehend seinen Schlüssel wieder zukommen lassen. Entweder persönlich gegen Quittung, oder (was ich hier bevorzugen würde) durch Hinterlegung bei der nächsten Polizeiwache und eine geeignete Information des Mieters.

    Solange Du im Besitz der Schlüssel bist, nützen Dir die besten Zeugen nichts ... denn die bestätigen lediglich, dass Du das i-Pad des Mieters nicht im Zuge der Sicherungsmaßnahme vom .... hast mitgehen lassen. Kein Zeuge kann bestätigen, dass Du nicht drei Stunden später erneut in der Wohnung warst.
     
  6. tzwenn

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    Immer langsam und der Reihe nach...

    Der Verwandte hat keine Postvollmacht; aber ich habe ihm den Schlüssel und die Kündigung vor Zeugen noch am gleichen Abend übergeben. Ich habe auch kein gesteigertes Interesse, diese Wohnung noch einmal zu betreten...!!!

    Es geht in diesem Fall weit über Schmutz und Unrat hinaus. Dort liegen vergammelte Lebensmittel auf dem Boden herum, eine vor drei Wochen installierte Türsprechanlage wurde mit roter Farbe überschmiert, ebenso der Kasten der Unterverteilung, der sich nicht mehr öffnen lässt. Die ganze Wohnung ist mit Dreck und Glasscherben übersäht. Das Waschbecken läuft nicht mehr ab auf Grund einer Mischung aus Wandfarbe und Kaffeebohnen, überall sind Bodenbeläge mit roter Farbe versaut. Darunter auch Terracottafliesen, die wahrscheinlich dadurch zerstört sind.

    Ich habe keine Schränke geöffnet und nirgends reingeschaut, schon gar nicht irgendwas durch- oder gesucht, geht mich nichts an, das ist mir schon klar. Mir ging es um die Sicherheit, dass dort keine Herdplatten an sind und dass ich die offen stehenden Fenster schließe. Mit einem Handy hat man in zwei Minuten dutzende Bilder gemacht, das sollte nun wirklich kein Thema sein.

    Die Zustellung als Einwurfeinschreiben ist schon recht rechtssicher, und ein Briefkasten ist auch vorhanden. Meines Wissens ist man verpflichtet, den Kasten bei Abwesenheit in regelmäßigen Abständen leeren zu lassen... wenn ich die Ankunft des Schreibens im Herrschaftsbereich des Mieters also verlässlich dokumentieren kann, wird das wohl kaum das Problem sein. Werde heute Abend hinfahren, das Dokument vor Kameralinse in den Umschlag und diesen dann in den Kasten stecken... und gut sollte es sein.

    Die bisherigen Verstöße gegen die Hausordnung habe ich teilweise ebenso fotografisch dokumentiert. Gefahr im Verzug bestand u.a. auf wegen zur Seite geschobener Dachfenster, die Regeneinfall zugelassen hätten, ebenso wie eine offen stehende Terrassentür, durch die er ja auch mit seiner Kletteraktion in die Wohnung gekommen wäre.

    Naja, egal. Schauen wir mal, wie die Sache weitergeht.

    Danke an alle.
     
  7. #6 Pharao, 24.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 24.04.2013
    Pharao

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    Hi,

    trotzdem ist m.E. weiter die Frage noch offen, ob die fristlose Kündigung (ohne vorige schriftliche Abmahnung) wirksam ist !?

    Hier mal was aus dem Internet dazu:
    Ob das schon ausreichend ist, damit das nicht als Hausfriedensbruch gewertet werden kann ?

    Ich mein, gucken ob der Herd an ist, das ist ein reiner Verdacht. Und ein offenstehendes Fenster muss ja erstmal nicht zwangslaufig eine Gefahr darstellen, gerade wenn es langsam Sommer wird. Also bis jetzt sehe ich aus deinen Angaben noch keine dringende und offensichtliche Notlage, die das Eindringen in die Wohnung vom Mieter rechtfertigt, zumal der Freund des Mieters ja am Abend anscheinend vor Ort war und ggf. auch die Fenster schliessen hätte können. Oder hat es am Nachmittag schon in strömen geregnet bzw in die Wohnung reingeregnet ?

    Auch hier mal was aus dem Internet dazu:
    Ich verstehe das du diesen Mieter gerne vor die Türe setzen willst, da es ja anscheinend ein Problemmieter ist. Aber das nützt dir alles nix, wenn du jetzt fehler machst.
     
  8. Syker

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    Hallo Pharao

    Für eine Kündigung nach § 569 (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) ist m.E. keine Abmahnung notwendig.

    Sehe im Fall des TE aber auch die zulässigen Gründe für eine solche Kündigung als nicht erfüllt an,
    und somit ist meiner Meinung nach die Kündigung unwirksam.


    VG Syker
     
  9. GSR600

    GSR600
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    Wir haben gerade auch ein Verfahren gegen einen Messiemieter, das läuft auch schon 5 Jahre, erst wegen Zugang zum Einbau einer neuen zentralheizung, in diesem Zuge wurde er aufgefordert Ordnung zu schaffen. Dann jetzt 4 Jahre kein Zugang zur Ablesung, auch durchprozesiert, jetzt läuft das verfahren an wegen Kündigung und Räumung wegen der vermüllung.

    So einfach wie der TE sich das vorstellt ist das nicht.
     
  10. #9 Papabär, 25.04.2013
    Papabär

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    Bei Zahlungsverzug nicht. Weil die Miete ja eine "Bringeschuld" ist, besteht der Verzug auch ohne entsprechende Mahnung.

    Bei sonstigem Fehlverhalten ist jedoch eine vorherige Abmahnung notwendig, damit der Mieter - wie von kathi bereits geschrieben - die Möglichkeit zum Abstellen seines Fehlverhalten bekommt. Ich kann aber nur empfehlen, mehrere Abmahnungen zu schreiben und nachweisbar zuzustellen - besser noch frühzeitig einen ortsansässigen Fachanwalt einzuschalten.


    Einer Kollegin wurden kürzlich 4 Abmahnungen vom Richter aberkannt, ... z.B. weil die Zeugen zwar gesehen hatten wie der Mieter sich im Aufzug die Hose wieder hochgezogen - nicht jedoch ob er den frischen Haufen tatsächlich selber gelegt hat ... oder auch weil die Abmahnung nicht fristgerecht (nach dem Vorfall) beim Mieter war, oder ...
    Gut, dass die Kollegin mit immerhin 6 Abmahnungen in den Rechtsstreit gegangen ist - so war die fristlose Kündigung zumindest wegen der verbliebenen beiden Abmahnungen nicht unwirksam.


    Allerdings habe ich den zarten Verdacht, dass der TE hier beratungsresistent ist. Und da meine ich, soll jeder seine eigenen Erfahrungen bezahlen dürfen ... vieleicht trifft Murphy´s Vermietergesetz ja auch einfach immer nur uns? :gehtnicht
     
  11. tzwenn

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    Es war kein Freund anwesend. Wenn das Dachfenster offen steht und Musik aus der Wohnung dringt und er kurz vorher noch in der Wohnung war, konnte um diese Zeit sehr gut und sogar wahrscheinlich eine Herdplatte, Kaffeemaschine oder sonstiges an gewesen sein.

    Biologischer Müll? Jawoll... Vergammeltes Fleisch (schwarz-grau), ausgelaufene Flüssigkeiten, jede Menge Fruchtfliegen - und ich mag gar nicht wissen, was da noch so alles fleucht. Undefinierbare Substanzen nahezu überall. Mutwillig verstopfe Abflüsse und Syphons... Usw usf.

    Gestern hat meine Mieterin im Souterrain auf Grund massiven Gestanks aus dem Keller besagten Mieters dessen Tür geöffnet und sich fast übergeben: in einer Plastiktüte fanden sich im Kellerraum des Mieters s.o. ca. 4-5 kg verwestes Fleisch, es stank zum Himmel! Ich unterstelle ihm so langsam, dass das Absicht ist...

    Ich habe Zeugen für sein Verhalten, ich habe die Zustände inkl. Sachbeschädigung dokumentiert, ich werde hier posten, wie es weitergeht.

    Ciao, Sven
     
  12. #11 Pharao, 25.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.04.2013
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    Hi,

    das mag ja sein, aber m.E. ist das noch keine dringende und offensichtliche Notlage, die es rechtfertigt in die Wohnung des Mieter zu gehen. Anders sieht es aus, wenn Rauch und/oder Flammen, ect aus der Wohnung kommen.

    Versteht du diesen Unterschied nicht ???

    Also wenn du hier mein Vermieter wärst, hättets du mit Sicherheit jetzt eine Anzeige am Hals, wegen Hausfriedensbruch.
     
  13. #12 kathi, 25.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.04.2013
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    Sowas rechtfertigt sicher eine fristlose Kündigung, aber eben erst NACH Abmahnung und da wirst du vermutlich ein Problem bekommen, weil du ihn 1. nicht abgemahnt hast und er 2. gar keine Möglichkeit hat sein Verhalten zu ändern, da er im Krankenhaus liegt. Wobei man sich bei 2. noch streiten kann, da der Mieter ja vielleicht noch in der Lage ist einen Freund zu beauftragen wenigstens den Biomüll zu entfernen.

    Sicher auch ein Kündigungsgrund wenn es NACH Abmahnung wieder passiert.


    Ein offenes Dachfenster halte ich schon für eine Notlage, denn in offene Dachfenster wird es zwangsläufig reinregnen, wenn es denn regnet. Soll man dann als Vermieter, der weiss, dass der Mieter im Krankenhaus ist, vor dem Haus kampieren, bis es regnet?
    Wobei ich mir die Wohnsituation hier eh nicht ganz vorstellen kann. Da ist auch von offenstehender Terrassentür die Rede. Wie geht das zusammen mit einer Dachgeschosswohnung?
     
  14. #13 lostcontrol, 25.04.2013
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    dachterrasse?
    stimmt schon - rein inhaltlich ist das ein paradoxon, aber es ist durchaus allgemeiner sprachgebrauch.
     
  15. kathi

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    OK an ne Dachterrassentür hatte ich jetzt nicht gedacht, aber klar das gibts auch ;-)
     
  16. Berny

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    Du glaubst garnicht, was der Mieter alles (noch "ungestraft") machen darf. Soo viele :sauer016: Smileys gibbet garnicht.
     
  17. #16 Papabär, 26.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.04.2013
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    Naja, ... das ist jetzt wohl ein bissel übertrieben. Wenn schon Flammen aus der Wohnung schießen, dann würde ich da ehrlich gesagt eher nicht mehr unbedingt rein gehen (bin halt´n Feigling :shame).

    Und die genannten Verdachtsmomente (offenes Dachfenster, Musik aus der Wohnung) hätten mich möglicherweise sogar ohne Wohnungsschlüssel zu ebendiesen Sicherungsmaßnahmen veranlasst ... vielleicht hätte ich dabei sogar ebenfalls den Wohnungszustand dokumentiert ... aber ich müsste ja mit´m Klammerbeutel gepudert sein, diesen Wohnungszustand als Kündigungsgrund anzuführen oder dem Mieter diese Bilder (als Beweis eines Verstoßes gegen Art. 13 (1) GG) überhaupt vorzulegen.

    Allerdings ist es in der Tat verwunderlich, das just nach Beendigung der Sicherungsmaßnahmen ein Verwandter auftaucht, dem man den Schlüssel nebst Kündigung übergeben kann.
     
  18. #17 Pharao, 26.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.04.2013
    Pharao

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    Hi Papabär,

    ein reiner Verdacht begründet aber nicht das eindringen in eine fremde Wohnung. Und ein offenes Fenster, ect (im Frühling und bei einer Dachwohnung) da besteht m.E. erstmal keine konkrete Gefahr. Ich mein, wenn es nachts Minusgrade oder es geregnet hätte, ect, dann könnte man das ggf. damit begründen, aber so m.E. eben nicht.

    Im übrigen wegen dem evtl angelassenem Herd, da hätte es ggf. auch ausgereicht im Keller die Sicherungen rauszudrehen. Da muss ich also nicht in die Wohnung des Mieters um eine Gefahr die ich nur vermute zu beseitigen.

    Sorry, ich halte weiterhin das Vorgehen hier mehr als fragwürdig und wie du wahrscheinlich auch, würde ich hier dem Mieter anders kündigen, gerade weil es hier ja genügend andere Kündigungsgründe gibt.

    Natürlich kann der Fragesteller mit seiner Kündigung hier durchkommen, ect, aber wahrscheinlich nur, wenn der Mieter das einfach akzeptiert und sich keinen Rechtsbeistand holt. Ansonsten sehe ich hier die Kündigung mit bisherigen genannten Gründen durchaus als garnicht mal so "sicher" an.
     
Thema: Mieter während Krankenhausaufenthalt fristlos kündigen
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