Mieter weg & verweigert Schlüsselübergabe

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Sandra54, 27.01.2016.

  1. #1 Sandra54, 27.01.2016
    Sandra54

    Sandra54 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    evtl kann mir ja einer weiter helfen.

    Zu meinem Problem, ich habe ein Haus über eine Zwangsversteigerung erworben. Es befanden sich noch Mieter im Haus, mein Anwalt hat ihnen gekündigt, (Grund Eigenbedarf). Aufgrund der langen Mietzeit wurde zum 31.5.2016 gekündigt.

    Von Anfang an gab es Probleme, Mietzahlungen kamen verspätet, seltene Reaktionen auf die schreiben vom Anwalt, nie etwas schriftlich nur mündlich. Besichtigungstermin konnte erst nach zwei Monaten stattfinden. Es befanden sich mehrere Mängel im Haus die beseitigt werden müssten. Aber sie haben es nicht zugelassen. Jetzt sind die Mieter Anfang Dezember ausgezogen. Miete wurde nur zum Teil für Dezember bezahlt. Im Januar keine. Bis heute reagieren sie auf kein schreiben zwecks der Schlüsselübergabe. Im Haus befindet sich nur noch Müll.
    Ein Antrag wegen ausbleibender Miete wurde beim Amsgericht schon gestellt und ist in der Vollstreckung. Wenn im Februar wieder keine Miete eingeht, werde ich fristlos kündigen. Wann darf ich das Haus betreten und die Schlösser austauschen? Kann mir evtl jemand Ratschläge geben, worauf ich genau achten muss. Was ich darf und was nicht usw...

    Über Antworten und Hilfe würde ich mich freuen...
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Warum nicht schon jetzt? Die Voraussetzungen scheinen mir erfüllt zu sein.


    Sobald der Besitz an dich übergegangen ist. Das könnte z.B. dadurch passieren, dass die Mieter die Schlüssel doch noch an dich zurückgeben. Eher wird es durch die Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher im Rahmen einer Zwangsräumung erfolgen.


    Im Moment fällt mir für diese Kategorie hauptsächlich ein, dass du kündigen darfst. Spart wieder eine Woche ...

    Ansonsten wird dir bei konkreten Fragen hier gerne geholfen. Eine vollständige Übersicht über alle denkbaren Fragestellungen im Zusammenhang mit deiner Situation wäre dann doch etwas umfassender. Wenn du ein derartiges "Rundum-sorglos-Paket" haben willst, musst du zu einem Anwalt gehen. Das wäre sowieso nicht die schlechteste Idee.
     
  4. #3 lostcontrol, 28.01.2016
    lostcontrol

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    Na dann haben sie doch noch jede Menge Zeit?

    Die Mieter müssen Dir bzw. Deinem Anwalt die Kündigung auch nicht bestätigen - was hattest Du erwartet?

    Mit welcher Begründung hattet Ihr den Besichtigungstermin denn anberaumt? Auch mehrere Terminvorschläge gemacht?

    Was hat der Anwalt diesbezüglich unternommen? Die Mieter darauf hingewiesen dass sie das zulassen MÜSSEN?

    Wie hat man sich das vorzustellen? Hast Du abgemahnt und dann kam nichts, daraufhin hast Du einen Mahnbescheid beantragt? Und der ging schon durch, Du hast einen Titel und der Gerichtsvollzieher ist beauftragt? Dann ging das aber ganz schön flott, Respekt!

    Wenn Dir die Mieter die Wohnung bzw. das Haus nicht freiwillig übergeben: Nach erfolgter fristloser Kündigung und nicht erfolgter Wohnungsübergabe: Räumungsklage einreichen, ggf. Gerichtstermin wahrnehmen, wenn gewonnen dann mit Titel für die Zwangsvollstreckung den Gerichtsvollzieher beauftragen und DANN kann Dir der Gerichtsvollzieher die Wohnung übergeben.
    Vielleicht geht das bei Euch ja genauso flott wie das mit dem Mahnbescheid, ich dachte unser AG sei schon flott (2 Monate von Einreichung der Räumungsklage bis zur Vollstreckung), aber bei Euch scheint's ja im Turbo-Tempo zu gehen.

    Im Moment darfst Du garnichts, weil Du keinerlei Handhabe hast - tatsächlich die Wohnung übergeben müssen sie aktuell ja erst am 31.05.2016. Also erstmal den Februar abwarten und wenn dann 2 Kaltmieten fehlen sofort fristlos kündigen (auf entsprechende gerichtssichere Zustellung achten). Und wenn sie dann nicht entsprechend die Wohnung übergeben erstmal den ganz normalen korrekten Weg der Räumungsklage gehen.
     
  5. Nanne

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    Wenn Du davon Kenntnis hast nehme ich an, Du bist im Besitz eines Hausschlüssels und hast das Haus bereits betreten. Im Grunde genommen wäre das Hausfriedensbruch. (Musst es ja keinem erzählen...)
     
  6. #5 DER HAMSTER, 28.01.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast

    @Nanne:
    vielleicht ist es aber auch eines dieser neumodischen Hausdinger mit Fenstern drin...... :059sonst:





    schnell weg hier :144:
     
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  7. #6 Nanne, 28.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 28.01.2016
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    iiiiiiiiiiiiiii
     
  8. Nanne

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    Und von da sieht man im Hausflur den Müll stehen, so muß es wohl sein.:81:
     
  9. #8 ImmerPositiv, 28.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 28.01.2016
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    Hallöle,

    Ganz einfach Weg um es genau zu Wissen: Frage Deinen Anwalt ! Dieser scheint ja bereits vertraut mit der ganzen Sachlage und *betreut* dich, oder ?

    Wenn es Dir einer genau sagen kann, dann er !

    Nicht böse gemeint, aber wenn ich einen Anwalt habe der das alles betreut und bearbeitet dann frage ich da doch kurz nach ... ;-)

    Denke die Mieter sind auch nicht umgemeldet ? Woher weißt Du dass nur noch Müll in dem Haus ist ? Ganz ehrlich !

    Recht haben und Recht bekommen das sind leider gern mal ein verschiedenes paar Schuhe und gerade solche *netten Mieterlies* kennen aufeinmal ihre Rechte , zaubern einen Anwalt aus dem Ärmel ... johhh und dann geht es erstmal los .... Da waren noch 3000 Euro in einer Matratze, in einem Müllbeutrl war Omas Schmuck den wir geerbt haben , im Schrank (das Antike Stück von Großstädte ) befand sich noch ein neuwertiger Laptop usw.usw... Hat es alles schon gegeben. Also Blogs rechtlich absichern auch wenn man jetzt das ganze so schnell wie möglich hinter sich bringen möchte was ich verstehen kann ..

    Dann gibt es auch die *netten Mieterlies* die einem wirklich ne Hütte voller Sperrmüll, Unrat etc.und viele krabbelte und fliegende kleine Tierchen hinterlassen und Dir ein Geruch entgegenkommt wo auch kein Febreeze mehr hilft *urgsa* + eigentlich nur noch Entrümpelt werden muss inklusive Tapeten, Fliesen, Sanitär usw. Und der Kammerjäger kommen muss und dann kann man gemütlich anfangen alles zu sanieren etc... Dies netten Mieterlies findet man unter Umständen so schnell wiederum nicht wieder auf, manche vlt. Irgendwann mal.... ob man von den Taler noch bekommt. ..Auch das ist Ungewiss ..

    LG und viel Erfolg
    ImmerPositiv

    Gekündigt wurden sie ja erst zum 31.05.2016 ...Haben Sie jetzt selbst gekündigt oder sind sie einfach so in Nacht und Nebelaktion (man könnte meinen Mitte Dezember. Und bis dahin wurde von Ihnen auch nur die Dez.Miete gezahlt)

    Das ging aber schnell mit der Vollstreckung der aussen stehende Miete wenn es sich um HÄLFTE DEZ und Januar Miete handelt, normalerweise ist doch erstmal zu mahnen (mit Fristsetzungen) bis 3x und dann Mahnbescheid beantragen und wenn da auch keine Reaktion kommt dann Vollstreckung (bei uns ging es nicht so schnell alles ) ... Aber gut, kann ja auch sein dass ich was falsch denke oder gemacht habe :-)
     
  10. #9 lostcontrol, 28.01.2016
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    Ganz ehrlich, zu DEM Anwalt hätte ich jetzt nicht sooooo großes Vertrauen. Ich zitiere mal:
    Kritikpunkt a): Die Mieter sind zum 31.05.2016 gekündigt - der Anwalt schreibt mehrere Briefe wegen eines Termins zur Schlüsselübergabe?
    Kritikpunkt b): Antrag wegen ausbleibender Miete (aktuell wohl nur 1,5 Kaltmieten) wurde beim Amtsgericht gestellt? Soll bitte WAS bedeuten? Und der Antrag ist jetzt in der "Vollstreckung"? Da stimmt definitiv was nicht, da gibt's gleich mehrere Fristen die nicht gewahrt wurden.

    Das würde auch nichts ändern. Wäre aber eine interessante Information die wirklich leicht und schnell zu erlangen wäre.

    Ich vermute mal sie meint damit nicht "nur" Müllsäcke...
    Leider hatten wir das ja in den letzten Jahren gleich mehrfach, dass Mieter uns ihren Sperrmüll hinterlassen haben. Das nervt, weil's aufwendig zu entsorgen ist (und hier kriegt man noch nicht mal 'ne Sperrmüllkarte als Eigentümer, das geht nur wenn der Mieter den anmeldet - und selbst dann dauert das meist so 4-6 Wochen bis es abgeholt wird, man muss also zwischenlagern).
    Trotzdem interessant dass sie sich da so sicher ist, ist mir auch aufgefallen. Geht ja anscheinend auch um ein ganzes Haus.

    Und das Problem hast Du selbst nach Räumungsklage und deren Vollzug - streng genommen erlaubt nicht mal das Berliner Modell die Sachen einfach sofort komplett zu entsorgen.

    Das ist sicherlich auch ein guter Rat :-)
    Fällt der auch unter "Stilblüten"?

    Aber ich bin ganz Deiner Meinung - den ganz normalen Weg wählen, und der bedeutet eben auch Klage, Gericht, Gerichtsvollzieher usw., und das dauert insgesamt nur selten nur so kurz wie bei uns letztes Jahr - ich bin mir bewusst dass wir da echt Glück hatten.
    Viel schneller kann das aber garnicht gehen, denn es gibt da wie gesagt Fristen, die einzuhalten sind. Für den Vermieter bedeutet das vor allem Wartezeit.

    Und noch jede Menge Grauzone dazwischen!
    Irgendwas ist ja eigentlich immer, und bei 'nem ganzen Haus gibt's da viele Möglichkeiten.

    Die Kosten... Nun ja - ich hab jetzt erst die neue Adresse vom "verschollenen" Mieter und kann jetzt die GV mit den ersten beiden Titeln hinschicken, für die Nutzungsentschädigung und die Betriebskostenabrechnung kommt auch noch so einiges zusammen, das wird er vermutlich auch nicht bezahlen und bis dann der Mahnbescheid durch ist usw. dauert's auch wieder bis man den Titel dafür in der Hand hat (der einem im Endeffekt auch nichts bringt, jedenfalls kein Geld).

    Ich sehe - Du hast genau das gleiche gedacht wie ich...
    Sorry, hatte nicht zuende gelesen.
     
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  11. #10 Soontir, 28.01.2016
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    Wieso sollte ich einen Mieter wegen unterlassener Mietzahlungen 3x Mal mahnen??
    Ab dem 6. Werktag des Folgemonats ist er im Verzug. Rein theoretisch könntest du hier schon einen Mahnbescheid beantragen.
    Musst ja auch nicht mit der Kündigung warten, bis du x-mal gemahnt hast.
     
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  12. #11 lostcontrol, 28.01.2016
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    Der wäre aber nicht jetzt schon "in der Vollstreckung"...

    Für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist es jetzt aber noch zu früh, wenn für Dezember ein Teil bezahlt wurde (was aber durchaus auch Teil eines Plans sein könnte).

    Wahrscheinlich gab's da schon was im Vorfeld - je nachdem wann die TE im Grundbuch stand, wann alle Rechten und Pflichten übergangen sind usw. - ich geh im Moment davon aus dass das Haus erst kürzlich gekauft wurde, sonst wäre die Erwähnung des Kaufs unnötig gewesen. Aber vielleicht klärt uns die TE ja noch auf.

    Wenn man natürlich auf glühenden Kohlen sitzt bis man endlich renovieren und selbst einziehen kann, wird man sicherlich nach schnelleren Varianten suchen, eine fristlose Kündigung gehört sicherlich dazu.

    Bin gespannt.
     
  13. Nanne

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    Nicht gezahlte Miete braucht keine Mahnung, kannst sofort Mahnbescheid stellen.
     
  14. Berny

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    Hallo Sandra54,
    ein Tipp von mir nach einer neulich selbst gemachten positiven Erfahrung: Schau mal in deren Briefkasten nach, ob da nicht evtl. Schlüssel oder sonstige Hinweise drin sind.
     
  15. #14 Sandra54, 28.01.2016
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    Hallo zusammen, im Vorfeld danke ich euch für eure Antworten...

    Also ich stehe im Grundbuch seit September. Da das Haus eine Ersteigerung war und vorher nicht besichtigt werden konnte, wurden mehrere Besichtigungstermin vorgeschlagen. Zwei Monate lang wurden diese immer wieder abgesagt. (Begründung: "Ich hätte kein Recht dazu") dann war es soweit und ich konnte zusammen mit meinem Anwalt besichtigen, es ergaben sich Mängel die behoben werden müssen, doch dieses wollten sie nicht zulassen, bis sie ausgezogen seien. Als ich mitbekam das sie im Dezember am ausziehen waren, und sie die Miete nicht bezahlten wurde ein mahnbescheid beantragt und vom Amtsgericht geschickt, darauf wurde reagiert, das die schlüsselübergabe Ende Dezember stattfinden solle. Doch bis heute passiert nix... Da die Mieter alles draußen verkümmert lassen haben, habe ich angefangen es in Ordnung zu bringen. Mülltonnen wurden nicht zur Leerung vorgestellt usw... Deswegen bin ich öfter am Haus und schau natürlich auch mal in die Fenster, es befinden sich nur noch Gegenstände im Haus die nix wert sind und entsorgt werden müssen. Daraufhin habe ich angeboten einen Container auf meine Kosten zu stellen. (Wenn es der Grund sei die schlüsselübergabe nicht stattfinden zu lassen). Darauf kam keine Reaktion. Die Miete wurde nicht bezahlt und der ein Antrag auf Vollstreckung gestellt. Er ging schnell durch und ist jetzt in der Zustellung, zwei Wochen muss gewartet werden und dann wird der Gerichtsvollzieher beantragt.
    Ich habe gelesen das es wohl möglich ist wenn zwei volle Monatsmieten ausbleiben, fristlos zu kündigen. Ihnen eine Frist zu setzten, das Haus Besen rein zu räumen, wenn dieses nicht passiert zum Tag x mit einem schlüsseldienst die Tür zu öffnen und zusammen mit zeugen (zB Anwalt, Polizei) das Haus zu betreten, alles zu dokumentieren und den Schlüssel jemanden geben der ihn aufbewahrt. Dann sollte nochmal eine Frist gesetzt werden um die Gegenstände aus dem Haus zu räumen, passiert dieses wieder nicht, gibt es wohl noch ein pfandrecht. Hat da jemand von euch Erfahrungen schon gesammelt?
    Die ganze Sache ist echt kompliziert und geht mit geht mir so langsam auf die Nerven
     
  16. Andres

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    Da wir hier von einer möglichen Straftat sprechen, werden sich die Meldungen zu dieser Vorgehensweise wahrscheinlich in engen Grenzen halten. Die Forenregeln tun ihr übriges dazu. Außerdem: Selbst wenn man zu solchen eigenmächtigen Maßnahmen greifen wollte, wären die absoluten Grundvoraussetzungen, dass man die Rechtslage selbst gut einschätzen kann, dass man einigermaßen sicher ist, dass der (Ex-)Mieter einen nicht z.B. wegen Hausfriedensbruch anzeigt oder anderweitig "zurückschlägt" und dass man, falls man sich bei dieser Einschätzung doch geirrt hat, keine schwerwiegenden Konsequenzen zu befürchten hat, z.B. weil man plötzlich seinem Beruf nicht mehr nachgehen darf ...

    Aber da du nach "möglich" gefragt hast: Ja, möglich ist natürlich alles.


    Ganz normales Theater, mit dem man nach Zwangsversteigerungen rechnen muss.
     
  17. #16 Soontir, 29.01.2016
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    Das stimmt so nicht. § 543 spricht von einer fristlosen Kündigung, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unereheblichen Teil der Miete in Verzug ist.

    1 1/2 Mieten werden von Gerichten schon als nicht unerheblich angesehen. Daher dürfte hier die fristlose Kündigung jetzt schon möglich sein.

    Das sollte aber eigentlich ein guter Anwalt für Mietrecht wissen.
     
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  18. #17 lostcontrol, 29.01.2016
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    Was war das denn für ein Mahnbescheid? Um was ging es da? Um Geld?
    Sorry, aber das wurde immernoch nicht klar.

    Und nochmal: Der Mietvertrag läuft doch noch bis 31.05.2016! Warum glaubst Du dass Du ein Recht darauf hättest das Haus früher zurückzubekommen?
    Und nur weil sie augenscheinlich ausgezogen sind (was Du aber garnicht sicher weisst), bedeutet das nicht dass sie verpflichtet wären die Wohnung vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
    Man muss eine gemietete Wohnung nicht bewohnen, man kann sie auch leerstehen lassen.

    Die Reaktion auf den Mahnbescheid war, dass die Mieter dann sagten sie würden die Schlüssel Ende Dezember übergeben? Nur die Schlüssel? Oder die Wohnung? Und wieso sollte man auf einen Mahnbescheid so reagieren? Der bezieht sich doch vermutlich auf Geld?

    Was verkümmert denn da? Der Garten? Sorry - aber das ist gerade nicht so die Jahreszeit für Gartenpflege - außer vielleicht fürs Bäumefällen.
    Und unsere Mülltonnen stelle ich auch nicht zu jeder Leerung raus. Schon garnicht wenn nichts drin ist (wovon ich mal ausgehen würde, wenn die Mieter tatsächlich ausgezogen sein sollten).

    Und Du kannst durch die Fenster sämtliche Räume sehen und was darin ist?
    Erstaunlich, normalerweise ist das nicht so einfach... Besteht das Haus nur aus EG?

    Warum so übereilt? Wie gesagt: Das Mietverhältnis läuft noch bis 31.05.2016 und Du willst Ihnen jetzt schon einen Container hinstellen? Ist das nicht etwas teuer den für so lange zu mieten?

    Was verstehst Du unter einem "Antrag auf Vollstreckung"? Ich kann Dir da nicht folgen.
    Normalerweise brauchst Du erstmal einen Titel um damit dann den Gerichtsvollzieher beauftragen zu können. Ohne diesen Titel kann nicht vollstreckt werden. Drum bin ich ja so irritiert über Deine Aussage "ist in Vollstreckung".
    Zudem ist mir nicht so ganz klar um was es dabei geht - etwa nur um den ungezahlten Teil der Dezember-Miete?

    Da hast Du jetzt aber so einiges weggelassen, was zwischen fristloser Kündigung und Räumung passieren muss - aber ich meine ich hätte das weiter oben bereits geschrieben:
    Wenn die Mieter tatsächlich nach erfolgter Kündigung nicht ausziehen, kannst Du eine Räumungsklage einreichen. Wie lange das dann dauert bis Du einen Gerichtstermin dafür bekommst ist sehr unterschiedlich, aber einen Monat musst Du da mindestens rechnen.
    Erst nach dem Gerichtstermin und natürlich nur wenn Du gewonnen hast kannst Du dann mit Deinem entsprechenden Titel zum Gerichtsvollzieher gehen und diesen beauftragen. Häufig dauert das dann auch nochmal einen Monat oder länger bis zum Räumungstermin.
    Ohne Gericht und Gerichtsvollzieher darfst Du da garnichts machen bzw. machst Dich strafbar.
    Und Ausräumen darfst Du das Haus natürlich auch nicht einfach so.

    Grob gesprochen gibt es zwei Möglichkeiten:
    a) die "klassische" Variante bei der Du verpflichtet bist die Hinterlassenschaften des Mieters einzulagern und
    b) die Räumung nach dem "Berliner Modell" mit Vermieterpfandrecht - streng genommen darfst Du aber auch da die Sachen nicht einfach entsorgen sondern musst sie öffentlich versteigern.
    Wir wurden direkt vom Richter gefragt welche Variante wir bevorzugen - das scheint aber nicht zwingend so zu laufen, hier wurde auch schon berichtet dass das erst den Gerichtsvollzieher interessiert.

    Die Sache ist überhaupt nicht kompliziert. Aber Deine Vorgehensweise ist falsch.
    Vielleicht solltest Du Dir das mal von Eurem Anwalt erklären lassen. Wobei ich da ja wie gesagt auch so meine Zweifel habe ob Ihr mit dem gut beraten seid, denn seine bisherige Vorgehensweise zeugt nicht gerade von Fachkenntnis.
    Aber wahrscheinlich fehlen da noch ein paar wichtige Punkte in Deiner Erzählung...
     
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  19. Nanne

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    Ich muss mich ja auch mal revanchieren:finger009: Um was sonst wenn nicht um Geld, oder kann man sonst noch was mit Mahnbescheid anfordern? Sag es mir.
    ..immernoch, richtig wäre immer noch. Ha,ha,
     
  20. #19 lostcontrol, 31.01.2016
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    Ja eben, drum frag ich ja nach.
    Die TE schreibt ja:
    Das klingt so als ginge es in dem Mahnbescheid um die Schlüssel. Ich kenne Mahnbescheide auch nur wenn's um Geld geht. Und die brauchen immer deutlich länger als nur zwei, drei Wochen bis man damit soweit durch ist dass man einen Titel hätte und darauf basierend überhaupt irgendwas unternehmen könnte (üblicherweise den GV schicken).
    Ohnehin ist da so einiges unklar wie das bei der TE abläuft...
     
  21. Nanne

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    Wir sind quitt, einverstanden?
     
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