Mieter widerspricht Nebenkostenabrechnung, führt jedoch keine Belegprüfung durch

Diskutiere Mieter widerspricht Nebenkostenabrechnung, führt jedoch keine Belegprüfung durch im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo liebe Community, leider konnte ich zu diesem Thema nichts finden, daher die Frage, ob jemand schon einmal einen solchen Fall hatte. Einer...

Jan_P

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Hallo liebe Community,

leider konnte ich zu diesem Thema nichts finden, daher die Frage, ob jemand schon einmal einen solchen Fall hatte.
Einer meiner Mieter widerspricht jedes Jahr der Nebenkostenabrechnung, bezahlt diese dann jedoch "unter vorbehalt". Obwohl ich ihm jedes Mal erneut mehrfach anbiete, dass er einen Termin verainbaren kann, um die Belege zur Nebenkostenabrechnung einsehen und prüfen zu können, vereinbart er einfach keinen Termin. Er schreibt mit dem nächsten Widerspruch, dass er auf seinen alten Widerspruch noch keine Antwort in Form einer Erklärung und Darlegung der Unterlagen erhalten hat. Daher 2 Fragen:

1. Muss ich dem Mieter eine schriftliche Antwort inklusive der Aufschlüsselung der Einzelbelege als Kopie zukommen lassen?
2. Oder habe ich meine Schuldigkeit nicht schon damit getan, ihm jedes Jahr erneut anzubieten, dass er die Belege jederzeit nach Terminvereinbarung einsehen und prüfen kann?

Vielen Dank für eure Antworten
Jan
 

Hutchinson Hatch

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Begründet er seinen Widerspruch, oder es ist lediglich eine pauschale Ablehnung der Betriebskostenabrechnung? Macht er formelle oder inhaltliche Fehler geltend?
 

Andres

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Einer meiner Mieter widerspricht jedes Jahr der Nebenkostenabrechnung, bezahlt diese dann jedoch "unter vorbehalt".
Führt er das näher aus? Begründet er diesen Vorbehalt, wenn auch nur in sehr groben Zügen?

Obwohl ich ihm jedes Mal erneut mehrfach anbiete, dass er einen Termin verainbaren kann, um die Belege zur Nebenkostenabrechnung einsehen und prüfen zu können, vereinbart er einfach keinen Termin.
Warum bietest du ihm das an? Gibt es irgendwelche Hinweise, dass sich der Vorbehalt auf die tatsächliche Entstehung der Betriebskosten bezieht, d.h. auf solche Umstände, die durch eine Belegeinsicht überhaupt aufzuklären wären?

Obwohl ich ihm jedes Mal erneut mehrfach anbiete, dass er einen Termin verainbaren kann, um die Belege zur Nebenkostenabrechnung einsehen und prüfen zu können, vereinbart er einfach keinen Termin.
Schritt 1, völlig unjuristisch: Hör auf, für den Mieter brav Männchen zu machen. Wenn der Mieter keinen Termin verlangt (s.o.), dann biete auch keinen an. Wenn er einen verlangt, biete ihn einmalig an. Ansonsten ist die Sache erledigt.

1. Muss ich dem Mieter eine schriftliche Antwort inklusive der Aufschlüsselung der Einzelbelege als Kopie zukommen lassen?
Antwort auf was? Solange der Mieter keine konkreten Fragen oder Beanstandungen hat, kann man ja auch schlecht Antworten geben. Jedenfalls besteht keine Verpflichtung, dem Mieter "mal so ganz allgemein" die Abrechnung zu erklären. Das mag in manchen Fällen vielleicht praktisch sinnvoll sein, aber rechtlich verpflichtend ist es nicht.

Dann zu den Kopien, im Prinzip gleiche Frage: Verlangt der Mieter denn Kopien? Also ausdrücklich mit seinem Vorbehalt, nicht erst ein Jahr später als indirekter Hinweis, dass er keine Kopien bekommen hat. Es gibt Umstände, unter denen der Vermieter Kopien zur Verfügung stellen muss, z.B. weil der Mieter zum Ort der Belegeinsicht eine lange Anfahrt verbunden wäre. Nur muss der Mieter die Kopien erstens verlangen und zweitens vorschüssig bezahlen. Auch hier wieder praktische Erwägungen: Sofern es um eine sachliche Klärung geht, habe ich kein Problem damit, dem Mieter die Belege sehr kurzfristig elektronisch zur Verfügung zu stellen. Ist sowieso alles digitalisiert. Papierkopien gibt's auch und ich diskutiere auch nicht, ob der Mieter einen Anspruch darauf hat, aber er zahlt eben dafür. Ist für mich um ein mehrfaches angenehmer als die persönliche Einsicht, aber wenn der Mieter die haben will, bekommt er sie auch - nur laufe ich ihm nicht mit dem Termin hinterher.

Hier entsteht für mich der Eindruck, dass der Mieter ohnehin nur Stunk machen will. Dann kann man sich nicht geschuldete Angebote auch sparen ...

2. Oder habe ich meine Schuldigkeit nicht schon damit getan, ihm jedes Jahr erneut anzubieten, dass er die Belege jederzeit nach Terminvereinbarung einsehen und prüfen kann?
Wie bereits erwähnt, musst du nicht einmal das ungefragt anbieten. Im Kern gibt es zwei Optionen:
  • Gar nichts tun oder höchstens einmalig(!) beim Mieter nach dem Grund des Vorbehalts fragen. Eigentlich hat die Leistung unter Vorbehalt den Zweck, dass man zu einem späteren Zeitpunkt aus Gründen die Zahlung zurückfordern kann, ohne dass man jetzt Gefahr läuft, in Verzug zu geraten. Das macht vor allem dann Sinn, wenn hinter der Zahlung Rechts- oder Sachfragen stehen, die eine gewisse Zeit zur Klärung benötigen. Wie lange man sich dafür Zeit lassen darf, regelt kein Gesetz ausdrücklich, es ist einer der zahlreichen Fälle von Treu und Glauben, § 242 BGB. Allgemein geht man bei Betriebskostenabrechnungen davon aus, dass eine Überprüfung eine Frage von einigen Wochen ist. Das würde bedeuten, dass Ansprüche aus dem Vorbehalt (also insbesondere die Rückforderung) nach einigen Wochen verwirkt sind, wenn der Mieter sich nicht weiter rührt. Trotzdem besteht noch die Überprüfungsfrist von 12 Monaten, aber die ist ja auch unabhängig vom Vorbehalt.
  • Die Zahlung zurückweisen (das ist nicht damit vereinbar, das Geld zu behalten!) und die Zahlung ohne Vorbehalt fordern. Sofern die Zahlung tatsächlich geschuldet war (d.h. die Abrechnung ist vollumfänglich korrekt), gerät der Mieter in Verzug, wenn er dieser Forderung nicht nachkommt. Dann tut man alles, was man bei Verzug eben so macht: Verzugszinsen fordern, einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen, ggf. Zahlungsklage erheben und ab dann einen Anwalt beauftragen.
Das zweite Vorgehen ist sinnvoll, wenn der Mieter solvent ist, man ihm eine reinwürgen will und den Aufwand nicht scheut. Das erste Vorgehen ist sinnvoll, wenn beim Mieter sowieso nichts zu holen ist und man einfach nur seine Ruhe haben will.
 

Hutchinson Hatch

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Vielleicht ist es auch nur ein Mieter, der vorher eine schlechte Erfahrung gemacht hat und durch die Versäumung einer Frist einen möglichen Rückzahlungsanspruch nicht mehr durchsetzen konnte. Dies kompensiert er nun mit "vorsorglichen" Einsprücken gegen die Betriebskostenabrechnung.

Ist die Miete eigentlich hoch genug angesetzt, oder gibt es da Potenzial für eine Erhöhung? Man muss so ein Verhalten des Mieters nicht unbedingt belohnen...
 

Jan_P

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Vielen Dank für eure schnellen Antworten.

Er begründet seinen Widerspruch darin, dass seine Nebenkostenvorauszahlungen falsch angesetzt wären und dass ihm die Gebühren für Abwasser, etc. zu hoch erscheinen und er daher die Rechnungen einsehen möchte.

Zitat: "Ich möchte die Rechnungen für Kaltwasser und Kanalgebühren einsehen, denn eine Steigerung um ca. 300€ auf Jahresbasis erscheint mir zu hoch".

Aus diesem Grund habe ich ihm angeboten, dass er einen Termin zur Einsicht vereinbaren kann - was er jedoch bisher nicht getan hat (sein Brief gin Anfang Mai ein).

Aus meiner Sicht habe ich daher alles getan, wozu ich verpflichtet bin und würde den Mieter in dieser Sache einfach ignorieren?
 

Hutchinson Hatch

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Wie hast du geantwortet, mündlich/schriftlich? Was sollst du denn sonst noch machen, außer ihm ein Angebot machen, die Unterlagen einzusehen?
 

Andres

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Aus meiner Sicht habe ich daher alles getan, wozu ich verpflichtet bin und würde den Mieter in dieser Sache einfach ignorieren?
Nichts anderes würde auch ich machen.

Aus Interesse:
Er begründet seinen Widerspruch darin, dass seine Nebenkostenvorauszahlungen falsch angesetzt wären und dass ihm die Gebühren für Abwasser, etc. zu hoch erscheinen
Erzählt er das jedes Jahr? Aus deinem Eingangsbeitrag entnehme ich, dass diese Sache schon mehrfach passiert ist.
 

Jan_P

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Nichts anderes würde auch ich machen.

Aus Interesse:

Erzählt er das jedes Jahr? Aus deinem Eingangsbeitrag entnehme ich, dass diese Sache schon mehrfach passiert ist.
Ja genau, jedes Jahr die gleichen Punkte..
 

Hutchinson Hatch

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Wie gesagt, ist die Miete wirklich schon hoch genug?
 

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Ich würde deinen Mieter ein Frist setzen zur Belegeinsicht.

Danach würde ich ihm, falls es keine Einigung gibt einen gerichtlichen Mahnbescheid schicken.
Dieser Kostet wenig und macht Eindruck, wobei ich dann sämtliche eigene Mahnkosten und Aufwendungen noch dazu addiere.
 

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Die Frage wird sein wann bezahlt der Mieter die Forderung?
Nach x Mahnungen, dann wäre hier eine gerichtliche Mahnung angebracht.
 

Andres

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Die Frage wird sein wann bezahlt der Mieter die Forderung?
Welche Forderung denn? Der Mieter hat bezahlt, nur eben unter einem Vorbehalt. Wenn der Mieter auf Basis dieses Vorbehalts nicht weiter handelt, läuft der Vorbehalt ins Leere. Wenn einem das nicht gut genug ist, könnte man die Zahlung zurückweisen und ... eigentlich habe ich das alles schon geschrieben.
 

CS.Immobilien

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Wenn er termingerecht bezahlt ist doch alles supi supi.

Dann würde ich nur seine jährliche Rummäkelei ignorieren oder ihn wenn er was will mit eben einer Aussage zu seinem komischen Verhalten auflaufen lassen.
Ferner wäre er in unserem Team auf der schwarzen Liste.
Dort landen schlussendlich die Abschusskandidaten.
 
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