Mieter will fristlos kündigen, wie reagieren ?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Thomas76, 04.05.2010.

  1. #1 Thomas76, 04.05.2010
    Thomas76

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    Mal folgenden Fall angenommen : ein Mieter möchte wegen angeblicher Mängel in der Wohnung fristlos kündigen.Weiter angenommen, die angeführten Gründe rechtfertigen keinesfalls eine fristlose Kündigung : Wenn nun die (unterstellt unrechtmäßige) fristlose Kündigung kommt, wie sollte/müßte man am besten reagieren ? Gar nicht ? Oder explizit die Kündigung zurückweisen ?

    Gilt eine unberechtigt fristlose Kündigung dann automatisch als ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen regulären Termin oder nur, wenn dies explizit in der Kündigung steht ?

    Weitere Frage : Ab wann gilt ein Schreiben als Kündigung ? Konkreter : wenn der Mieter in einem Schreiben bezüglich der Mängel nebenbei erwähnt, das er auf jeden Fall spätestens zum Termin X ausziehen wird, ist das schon als "versuchte" Kündigung einzustufen ?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 04.05.2010
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    Mach es doch nicht so kompliziert.

    Eine Fristlose Kündigung ist erst einmal wirksam. Sowohl eine ordentliche Fristlose als auch eine ausserordentliche Fristlose.

    Sollte diese nicht vereinbart sein, oder die ausserordentlich Begründung nicht hinreichend sein, wird man streiten müssen.

    Der Streit wird sich erfahrungsgemäss länger ziehen bis es zu einer Einigung oder Urteil kommt, als die regelmässig ordentliche Kündigungsfrist sein.

    Hieraus entsteht nun die im Arbeitsrecht und Mietrecht greifende Routine der zusätslich hilfsweisen ordentlichen Kündigungen.

    Sollte das Gericht nämlich gegen A urteilen, hat B den Anspruch auf Schadlosstellung rückwirkend zum damaligen Zeitpunkt.
    Um das Risiko auf die wenigen Monate bis ordnungsgemässem Mietende zu begrenzen, wird man die als Vermieter die fristlose Kündigung als fristgerechte anerkennen und bestätigen, oder als Mieter -sofern man nicht ganz hirnrissig ist- zusätzlich hilfsweise ordnungsgemäss kundigen.

    Der Versuch einer Kündigung, oder die Androhung einer Kündigung kann zwar nett sein, massgeblich rechtlich ist allerdings nur der Brief, zu dem nachweislichen Zugangsdatum beim Vermieter. Gestern wäre noch rechtzeitig gewesen, heute nicht mehr.
    :wink
     
  4. #3 Thomas76, 04.05.2010
    Thomas76

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    Was ist daran kompliziert ? Mieter will unberechtigt außerordentlich fristlos Kündigen, was ich natürlich so nicht akzeptieren will.Das ist ein recht überschaubarer Sachverhalt, wie ich finde.

    Das ist rechtlich möglich ? Ich meine, wenn jemand zum Zeitpunkt X außerordentlich fristlos kündigt, kann ich doch nicht einfach eine ordentliche Kündigung zum Zeitpunkt Y bestätigen ? Ich meine, kann ich schon, aber wäre das rechtlich von Bestand ?

    Ich gehe in diesem Zusammenhang davon aus, das der Mieter so hirnrissig sein könnte.Daher bliebe die Frage, ob eine nicht ausreichend begründete außerordentliche Fristlose Kündigung ohne hilfsweise ordnungsgemäße Kündigung quasi komplett hinfällig wäre.

    Es geht mir dabei nicht um den Zeitpunkt, sondern um die Form.Wenn in irgendeinem Schreiben in einem Nebensatz in etwa erwähnt wird "Zum X.ten ziehe ich aus", ist das als "Versuch" einer Kündigung zu werten, die eine Reaktion erfordert ?

    Edit : Nochmal : Gilt eine Kündigung mit unberechtigter Grundlage als akzeptiert, wenn ihr nicht widersprochen wird ? Oder müßte man theoretisch gar nicht reagieren ?
     
  5. #4 lostcontrol, 04.05.2010
    lostcontrol

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    dass jemand auszieht heisst erstmal garnichts. du kannst eine wohnung anmieten ohne jemals auch nur einzuziehen, kein problem.
    auch wann die wohnung übergeben wird sagt nichts aus. wenn z.b. jemand ins ausland geht, auf beispielsweise 31.05. gekündigt hat, aber schon am 15.05. die wohnung übergeben möchte, weil sein flieger an diesem tag geht, dann entbindet ihn das noch lange nicht davon, für den rest des monats zahlen zu müssen.

    grundsätzlich musst du eine kündigung überhaupt nicht bestätigen, nicht mal dann, wenn du ausdrücklich darum gebeten wirst. das ist mehr 'ne frage der höflichkeit, das zu tun.

    hast du kaution?
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wie so oft lautet die zutreffende Antwort: es kommt darauf an...
    Eine Kündigung ist eine Willenserklärung, die ausgelegt werden kann und muss. Ziel einer Kündigung ist die Beendigung des Mietverhältnisses. Geht dieser Wille aus dem Schreiben hervor, liegt eine Kündigung selbstverständlich auch dann vor, wenn das Wort "Kündigung" im Schreiben nicht enthalten ist. Bei der Auslegung ist zu beachten, dass eine Kündigung absolut bedingungsfeindlich ist. Würde der Inhalt eines Schreibens also lauten "wenn/wenn nicht..., ziehe ich aus", könnte es sich niemals um eine Kündigung handeln. "Ich habe die Schnauze voll und ziehe deshalb aus" könnte man dagegen durchaus als Kündigung ansehen.

    So ist es... und da es keiner Bestätigung für die Wirksamkeit einer Kündigung bedarf, kann die Wirksamkeit auch nicht aus einer fehlenden Bestätigung abgeleitet werden. Schweigen hat grundsätzlich keinen Erklärungswert.
    Davon zu unterscheiden ist allerdings der Abschluss eines Vertrags durch konkludente Handlung. Es wäre also durchaus denkbar, dass man eine unwirksame Kündigung des Mieters als Vertragsangebot und irgendeinem Verhalten des Vermieters die Annahme als Annahme des Angebots auslegen könnte und hätte damit einen Aufhebundgsvertrag. Es kann also auch nicht schaden, seinen Willen explizit zu bekunden und eine fristlose Kündigung zurückzuweisen bzw. den Ablauf der Kündigugnsfrist zu bestätigen.
     
  7. #6 Thomas76, 05.05.2010
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    Gut, also nochmal der Klarheit wegen : Die im geschilderten Zusammenhang sinnvollste Reaktion auf eine außerordentliche fristlose Kündigung wäre also, den Eingang der Kündigung zu bestätigen, im selben Schreiben aber dem "fristlosen" zu widersprechen und stattdessen die Kündigung zum Ende der regulären Kündigungsfrist zu bestätigen ?
     
  8. #7 Michael_62, 05.05.2010
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    Ja, da du in dem Falle nun für das Ende des Mietvertrages neue Mieter rechtssicher suchen kannst.

    Im anderen Falle hängt deine Rechtssicherheit vom Ergebnis des Prozesses ab.

    Wen du den Mieter halten willst, kannst du eine Kündigung jederzeit in beidseitigen Einvernehmen auch am letzten Tage rückgängig machen, da herrscht Vertragsfreiheit :wink
     
  9. #8 Thomas76, 06.05.2010
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    Da habe ich noch mal eine Frage :
    Da frage ich mich aber, woher die Rechtssicherheit kommen soll ? Mal angenommen, der Mieter kündigt außerordentlich fristlos, ohne aber ersatzweise ordentlich zu kündigen.Ich widerspreche der fristlosen Kündigung und erkläre quasi, das ich daraus eine ordentliche Kündigung mit entsprechender Frist ableite.

    Später entscheidet ein Gericht, das die fristlose Kündigung nicht zulässig war.Woher kommt jetzt die Sicherheit, das meine "umdeutung" in eine fristgerechte, ordentliche Kündigung rechtssicher ist ?

    Ich meine, der Ex-Mieter könnte dann ja theoretisch auf die Idee kommen das nun, da seine fristlose Kündigung unwirksam ist, er die Wohnung ja weiterhin gemietet hätte und entsprechenden Anspruch erhebt, oder nicht ?
     
  10. #9 Michael_62, 06.05.2010
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    Deine "Umdeutung" in eine fristgerechte wird nun sinnvoll sein. :wink
     
  11. #10 Thomas76, 06.05.2010
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    Inhaltlich sinnvoll sicher, aber ich fragte ja nach der Rechtssicherheit dieser "Umdeutung".Im Kern : Auf welcher rechtlichen Grundlage kann ich per Erklärung eine (ungültige) fristlose Kündigung in eine gültige ordentliche Kündigung "umwandeln" ?

    Ich kann meinen Willen erklären, aber wenn ein Gericht entscheidet, das die fristlose Kündigung unwirksam ist, heißt das ja noch lange nicht, das sie nach meiner Erklärung als fristgerechte Kündigung zu werten ist, oder ?

    Ich verstehe das so : Wenn der Mieter kündigt, kann diese Kündigung rechtmäßig sein oder auch nicht.Unabhängig davon kann ich als Vermieter dieser Kündigung widersprechen oder auch nicht, aber ich wüßte nicht, mit welchem Recht ich eine Kündigung quasi verbindlich "umdeuten" könnte ? Jede Reaktion auf eine Kündigung meinerseits drückt zwar meinen Wunsch aus, mehr aber auch nicht.Oder ?
     
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