Mieter zahlen Heizkosten nicht, Rückständige Mietzahlung, Kaution unvollständig

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Murmeltier, 24.10.2008.

  1. #1 Murmeltier, 24.10.2008
    Murmeltier

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    Hallo,

    ich bin neu hier und es echt toll, dass es dieses Forum gibt!


    Ich habe ein themaübergreifendes Problem und hoffe, dass ich das richtige Unterforum getroffen habe.

    Wir haben unser Reihenhaus an unseren 2. Mieter vermietet. Irgendwann bekamen wir eine hohe Gasrechnung für das Haus, weil der Mieter kein Gas angemeldet hat. Weil im Mietvertrag die Heizkosten unter dem Punkt Nebenkosten durchgestrichen sind, ist er der Meinung, dass es sich aufgrund des Satzes "Mit dieser Miete sind sämtliche Betriebskosten bezahlt, soweit sich nicht aus Ziffer 2 etwas anderes ergibt." um eine Warmmiete handeln muss. Seitdem muss ich die Gasrechnung zahlen.

    Etwas später fiel mir auf, dass der Mieter bisher nur ein Drittel der Mietkaution gezahlt hat. Diese hat er dann ohne mein Einverständnis ausgetragen, in dem er eine Monatsmiete nur teilweise gezahlt hat. Formal ist diese Zahlung aber noch ausstehend.

    Meine Anwältin hat bisher nur beruhigende Briefe geschrieben, während der Mieter mich bereits wegen eines kleinen Wasserschadens (inzwischen behoben) abgemahnt hat. Heute kam ein weiterer Brief, in dem er den angeblichen baufälligen Zustand und die "Einsturzgefahr" bei Schneefall meines Carports bemängelt. Der Zustand des Anstrichs sei miserabel (warum hat er das nicht bei der Übergabe bemängelt?) und angeblich mehrere Jahre alt. Im Mietvertrag steht, dass der Mieter für die Pflege des Anstrichs von Carport, Gartenhaus und Zaun zuständig ist. Sollte ich die Mängel nicht beseitigen, will er mir die Miete kürzen.

    Der Mieter kündigt mir an, weitere Mängel in gewissen Zeitabständen mitzuteilen, damit ich nicht überfordert werde. (Ist das nicht dreist?)

    Wie ich erfahren habe, sind meine Mieter in der Vergangenheit auffallend oft umgezogen. Es kann also schlecht an mir und dem "baufälligen" Zustand des im Jahr 2000 gebauten Reihenhauses liegen.

    Könnt ihr mir einen Rat geben? Ehrlich gesagt weiß ich nicht, ob ich mit meiner Anwältin weiter machen soll. Wir müssen so schon sehen, wie wir über die Runden kommen. Habe ich überhaupt eine Chance ohne Anwalt?


    Gruß
    Alexander



    Nachtrag:

    Im Mietvertrag ist leider der Eigenbedarf ausgeschlossen.

    Eben habe ich folgenden Kündigungsgrund gefunden:

    Quelle: http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/kdggrd.htm

    Mein Mieter hat eine Miete noch nicht komplett bezahlt und weitere Mieten nicht rechtzeitig (also nicht bis zum 3. eines Monats) gezahlt. Außerdem fehlt die Mietkaution. Würde das als Kündigungsgrund ausreichen und muss ich vorher noch abmahnen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 24.10.2008
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    Wo haben sie den diesen scheiß Mietvertrag her

    wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist können sie Fristlos Kündigen § 543 § 569 BGB
    wenn er desöfteren unpünktlich zahlt können sie nach einer Abmahnung auch fristlos kündigen

    wenn die Kaution nicht oder nicht vollständig bezahlt wurde können sie nach einer Abmahnung ordentlich kündigen § 573 BGB

    Dem Mieter das streichen der Holzflächen ist meines erachtens nicht gültig

    wegen den nebenkosten könnte der Mieter recht haben können sie den Mietvertrag ohne Namen Anschriften usw mal hier rein stellen
     
  4. #3 Murmeltier, 24.10.2008
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    Leider ist der Mieter nur zu ca. 75% einer Miete in Verzug.

    Es gab einen kleinen Wasserschaden, weil sich in der Dusche eine Silikondichtung gelöst hat. Er hat die Reparatur abgewartet (um die Miete noch mindern zu können) und die Miete erst am Monatsende gezahlt. Darf man so was oder ist das eine unpünktlich gezahlte Miete?

    Der Mieter hat außerdem die Nebenkosten für Juni zu spät überwiesen. Darf man das als Kündigungsgrund hinzu schreiben oder geht es nicht, weil es genau genommen keine Miete ist?

    Das mit den Nebenkosten (Heizkosten) ist in der Tat sehr unglücklich formuliert. Wenn ich diese Leute los werde, wäre das fehlende Geld auch nicht mehr so tragisch.

    Es ist ein Vertrag vom Mieterbund. Das mit den Holzflächen steht da sicher etwas allgemeiner drin. Ich komme aber erst morgen dazu, etwas hier rein zu stellen.
     
  5. #4 lostcontrol, 24.10.2008
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    die frage aller fragen: HABT IHR EIN ÜBERGABEPROTOKOLL GEMACHT?

    gegenfrage: warum habt ihr das gas nicht abgemeldet, wenn ihr wolltet dass das über den mieter läuft? sträflicher leichtsinn! habt ihr wenigstens den zählerstand notiert?

    wer hat denn das durchgestrichen? und warum?

    was steht denn unter "ziffer 2"?

    warum um himmels willen macht ihr denn bei einem haus eine pauschalmiete aus? das mag bei einer einliegerwohnung oder sowas noch einigermassen angehen (da hält sich das risiko in vertretbaren grenzen) - aber doch nie und nimmer bei einem haus!

    den satz verstehe ich nicht - was heisst "ausgetragen"?

    es gilt: gemietet wie gesehen.
    die "einsturzgefahr" muss erstmal nachgewiesen werden. wenn das tatsächlich stimmt, musst du natürlich instandsetzen.

    wie gesagt, es gilt: gemietet wie gesehen. dementsprechend sind die dinge dann im einzelfall zu behandeln (instandhalten musst du natürlich - aber nicht jeden kram, der dem mieter nicht gefällt und den er als "mangel" bezeichnet beheben sofern die sache an sich funktionsfähig ist).

    setz dich doch mal mit seinen ex-vermietern in verbindung, was die dazu sagen...

    warum das denn um himmels willen?
    aber nutzen würde es euch ohnehin nicht viel - dann müsstet ihr ja tatsächlich da einziehen, und das wollt ihr ja vermutlich nicht (wenn ihr das haus jetzt schon zum zweiten mal vermietet).

    ihr solltet jetzt auf jeden fall mal abmahnungen schreiben - mehrere abmahnung können später als kündigungsgrund dienen.
    a) abmahnung wegen verspäteter mietzahlung
    b) abmahnung wegen noch ausstehender kaution
    allein reichen die beiden sachen nicht für eine kündigung.

    und eine frage erlaube ich mir noch:
    warum bitte habt ihr einen mietvertrag des mieterbunds genommen?
    ist das nicht ein bisschen unlogisch, so als vermieter???
    da ist ja der standardmietvertrag des bundesministeriums noch besser...
     
  6. #5 Suzuki650, 24.10.2008
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    Ist es denn nicht eigentlich so, daß M einen Mangel schnell melden muß damit Folgeschäden erst garnicht auftreten können? Tut M das nicht bzw. erst zeitverzögert er die Schäden selbst bezahlen muß?

    Suzi
    *immer noch am lernen*
     
  7. #6 lostcontrol, 24.10.2008
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    *g* suzi - normalerweise schon... aber muss man das diesem mieter jetzt unter die nase reiben?

    ausserdem: bei DIESEM mietvertrag wär ich mir da nicht so sicher, ob da nicht auch noch was besonderes diesbezüglich drinsteht...
     
  8. #7 Suzuki650, 24.10.2008
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    Ne, muß man M nicht unter die Nase reiben :hase
    Hat mich jetzt am Rande irgendwo interessiert...

    Auch das durchstreichen der Heizkosten wäre ja eigentlich ok, wenn VM sich bei den Gaswerken abgemeldet und M angemeldet hätte?

    Suzi
     
  9. #8 lostcontrol, 24.10.2008
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    ok schon - aber selten dämlich...

    wir vermieten teilweise ja auch quasi "ohne heizkosten" - die mieter kaufen sich ihr öl selbst (jeweils eigener tank und eigener ölkachelöfen pro wohnung) und müssen sich selbst um die jährliche wartung kümmern - wir legen nur den schorni und den allgemeinstrom für die pumpen um.
    aber das steht so auch ausdrücklich im mietvertrag...

    so wie der vermieter es hier beschrieben hat, würde das für mich auch nach pauschale klingen...
     
  10. #9 Suzuki650, 24.10.2008
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    Danke Losti :Blumen

    Suzi :wink
     
  11. #10 Murmeltier, 25.10.2008
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    Puh, das sind ja viele Antworten. Dann fange ich mal an:

    Übergabeprotokoll wurde erstellt. Es gab keinerlei Bemängelungen und das ihm wohl auch schreiben.

    Gas wurde abgemeldet aber nicht abgedreht. Weil kein Gas angemeldet war, bekommt automatisch der Eigentümer die Rechnung. Zählerstand haben wir.

    Der Mietvertrag war halt für das Haus etwas ungünstig. Es wurde durchgestrichen, weil der Mieter das Gas selbständig anmelden und selbständig bezahlen soll (das habe natürlich auch mündlich erklärt). Beim Vormieter gab es nie Probleme.

    Er hat nur einen Teil der Miete bezahlt, um so seine Mietkaution wieder zu bekommen. Das nannte er "Austrag".

    Das Denke ich auch. Im Moment ist das alles nur ein subjektiver Eindruck. Die Einsturzgefahr kann nur ein Statiker beurteilen.

    Ich habe gehört, dass der Mieter aufgrund eines Mangels an der Heizungsanlage für viel Geld eine neue Anlage eingebaut haben soll, während der Vermieter längere Zeit in Spanien war. Ich könnte mir vorstellen, dass er die Mängel irgendwann von einer Firma beseitigen lässt und mir dann die Rechnung schickt.

    Ich habe folgende Kündigungsgründe zusammen getragen:
    - Weiterhin ausstehende Teilmiete in Höhe von 600€ für August nach mehreren Fristsetzungen
    - Unpünktliche Zahlung der bisher für August getätigten Teilzahlung (Einen Monat zu spät)
    - Nach mehreren Aufforderungen weiterhin unvollständig gezahlte Mietkaution und daher unzureichende Mietsicherheit (1200€ ausbleibend) nach mehreren Fristsetzungen

    Reicht das auch nicht für eine ordentliche Kündigung?
     
  12. #11 lostcontrol, 25.10.2008
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    das kann ich nur empfehlen! am besten eine kopie des übergabeprotokolls mitschicken. das wurde ja hoffentlich von beiden seiten unterschrieben?
    es gilt: gemietet wie gesehen!

    warum habt ihr dann nicht einen anderen genommen?
    z.b. von einem VERMIETER-verein wie z.b. "haus und grund"?

    habt ihr das nirgends SCHRIFTLICH vereinbart?

    das darf er nicht.
    hat er das schriftlich geäussert?

    das kann er nur machen, wenn er den mangel mehrfach bei dir gemeldet hat und irgendwann 'ne frist gesetzt hat.
     
  13. #12 F-14 Tomcat, 25.10.2008
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    um welchen Mietvertrag handelt es sich genau
    Jeder ist anders und einzigartig also bitte nicht "das ist ein standardmietvertrag"
    dabei ist egal wer ihn schrieb (ob Mieterbund oder Haus und Grund entscheidend ist was drinnen steht)

    Könnt ihr ihn kopieren oder scannen und hier uns zugänglich machen
    (natürlich ohne Namen Anschrift usw)
     
  14. #13 Murmeltier, 28.10.2008
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    Ich werde nun erstmal eine Abmahnung schreiben, damit die Kündigungsgründe bei Missachtung ein stärkeres Gewicht bekommen.

    Dabei kam mir eine Frage zur Kaution:

    Ist es zulässig, wenn ich für die Kaution mein privates Konto angebe? Muss dafür ein Sparbuch oder separates Konto angelegt werden? Der Mieter hat zuletzt nämlich beklagt, dass das Geld bei mir angeblich nicht sicher sei.
     
  15. #14 Suzuki650, 28.10.2008
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    Hi Murmeltier,
    du mußt die Kaution getrennt von deinem Vermögen anlegen. Frag mal deine Bank, die wissen Bescheid. Die Überweisung auf dein Kto. ist kein Prob wenn s. o.

    Gruß
    Anke
     
  16. #15 Murmeltier, 19.11.2008
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    Mein Mieter hat sich mal wieder gemeldet:

    Das Regenrohr am Carport (habe ich schön sauber angebracht) sei nicht fachmännisch montiert. Deshalb (und wegen des Anstrichs) hat er die Miete die Miete gekürzt. Die Mietkürzung braucht er angeblich nicht vorher anzukündigen und muss die Miete laut Mietgesetz auch erst am Ende des laufenden Monats zahlen. Momentan fehlt die Novembermiete samt Nebenkosten also. Die Höhe der Mietkürzung hat er nicht genannt.

    Am Sonntag, bevor der Brief kam, habe ich Ihn versucht wegen der fehlenden mal nett und freundlich nachzufragen. Jetzt hält er mir vor, dass ich ihn als Vermieter am Sonntag gar nicht anrufen darf und er deshalb das Gespräch nicht angenommen hat.
    --------------


    So etwas habe ich noch nie gehört und kann mir auch nicht vorstellen, dass es solche Regelungen gibt. Sehe ich das falsch?
     
  17. #16 Christian, 19.11.2008
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    Ist dadurch der "Wohnwert" eingeschränkt bzw. kann der Mieter die Wohnung dadurch nicht vertragsgemäß (also im Sinne einer Wohnung) nutzen?

    Das sollte im Mietvertrag stehen.

    *lach* ... dazu sag ich jetzt mal nix :D


    Mag sein (weiß ich nicht), aber er muss dir Mängel mitteilen und dir eine Möglichkeit (Frist) einräumen diese zu beheben, bevor er die Miete kürzt. Einfach nur Miete kürzen und dem Vermieter nicht bescheid sagen., wäre ja unlogisch, solange Vermieter nicht hellsehen können :D
     
  18. #17 Murmeltier, 13.03.2009
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    Da ich längere Zeit nicht mehr geschrieben habe, fasse ich mal zusammen, was inzwischen passiert ist:

    Ab November hat der Mieter keine Miete mehr gezahlt, woraufhin er durch den Grundeigentümer-Verein fristlos gekündigt wurde. Danach erhielten wir einen Brief, in dem er uns mitteilte, dass er hier so lange wohnen bleiben wird wie er es möchte.

    Deshalb kam die ganze Angelegenheit vor Gericht (Räumungsklage). Diese Räumungsklage wurde als Sammelklage für meinen Vater, einem Steuerberater und einem Umzugsunternehmen, die vom Mieter ebenfalls betrogen wurden, geführt. Dabei stellte sich heraus, dass der Mieter Privatinsolvenz hat und die Mieterin arbeitslos ist. Es wurde ein sogenannter Chicago-Vergleich geschlossen, die Mieter müssen das Haus nun bis zum 17.3.09 geräumt haben.

    Glücklicherweise übernachten die Mieter bereits im neuen Haus und bringen hin und wieder mit einem Mietwagen Möbel weg, wie mir der Nachbar erzählt hat.

    Durch den ganzen Ärger ist mein Vater in ernste finanzielle Schwierigkeiten geraten. Wenns ganz schlimm kommt, muss er auch Privatinsolvenz anmelden und verliert das Haus.

    Zu dem will der Anwalt, dass wir die Kosten für das Verfahren tragen, obwohl es vorher hieß, dass der Kläger dies übernehmen muss. Wer kennt sich damit aus?
     
  19. #18 pragmatiker, 13.03.2009
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    kannst du der lieben forengemeinde mal erklären was ein chicago vergleich ist ? ich hab das noch nie gehört.

    die anwaltskoten trägt der, welcher im urteil die kosten des verfahrens trägt.
    sind die jedoch nicht beim "verlierer" einzutreiben (was bei einem privatinsolventen wohl der fall sein dürfte), so zahlt der gewinner seine anwaltskosten und die des gerichtes.

    off topic: was die unvollstreckbarkeit von kosten angeht und den schirm, den dieser staat inzwischen über habenichtsen ausspannt, muss man sich halt mal genau überlegen, welche partei man wählt und ob man völlig nachvollziehbare und selbstverständliche interessen steuerzahlender bürger doch mehr einbringen muss in diesen zeiten, in denen die politiker zwar zeit damit verschwenden, über die krümmung von gurken und die ausarbeitung von rauchverboten, die aufstockung von kindergeld an menschen, die ohnehin weder mit geld noch mit kindern umgfehen können verschwenden, die steuerzahlenden bürger -und hier vor allem den mittelstand- aber vor die wand laufen lassen.
     
  20. #19 Murmeltier, 13.03.2009
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    Zum Chicago-Vergleich ist hier etwas zu finden: http://de.wikipedia.org/wiki/Vergleich_(Recht)

    Das besondere daran ist, dass der Beklagte keinen Widerspruch mehr einlegen kann und die Vollstreckung nicht weiter hinauszögern kann.


    Was ich an den Urteilskosten nicht verstehe:

    Im Urteil steht, dass der Beklagte die Kosten übernimmt. Der Anwalt hat dies unterschrieben. Und trotzdem erhält mein Vater im Nachhinein eine Rechnung. Geht das?


    EDIT:

    @off-topic: Der Meinung bin ich mittlerweile auch.
     
  21. #20 pragmatiker, 13.03.2009
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    wie schon erklärt, beim beklagten ("al capone" ? :lol) dürfte hier nichts zu vollstrecken gewesen sein.

    da der anwalt kaum gewillt sein wird, umsonst gearbeitet zu haben, geht er zu seinem auftraggeber. immerhin trägt der auftraggeber (hier der kläger) das risiko, das im verfahren nichts rauskommt.
     
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