Mieter zahlt, aber meldet sich nicht

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von nameless, 01.08.2016.

  1. #1 nameless, 01.08.2016
    nameless

    nameless Neuer Benutzer

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    Hallo in die Runde,

    ich habe zwei Fragen, kurz zum Sachverhalt:

    Wir haben im April eine Wohnung gekauft inklusive Mieter, der seit 2009 darin wohnt.
    Kurz nach Übergang auf uns haben wir ihm ein Schreiben mit einer Mieterhöhung um 20% in den Briefkasten geworfen.
    Er zahlt zwar, meldet sich aber nicht. Ich war bereits dort, laut den Nachbarn ist er selten da. Ich möchte gerne einen Wartungstermin für die Gastherme vereinbaren.

    Wir haben ihm auch eine Frist gesetzt, aber die Mieterhöhung muss er ja unterschreiben. Was mache ich nun, wenn er sich nicht meldet und auch die höhere Miete nicht zahlt? Welche Möglichkeiten haben wir?

    viele Grüße an alle
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Beide Ansprüche - Zustimmung zur Mieterhöhung und Duldung der Thermenwartung - sind grundsätzlich auch gerichtlich durchsetzbar. Vorher sollte man aber seine Hausaufgaben gemacht haben:


    Besteht der Anspruch wirklich?

    Bei der Wartung ist das kein wirkliches Thema, bei der Mieterhöhung schon:
    • Wart ihr zum Zeitpunkt des Verlangens bereits im Grundbuch eingetragen? "Übergang" ist mir zu ungenau.
    • Ist die Kappungsgrenze wirklich eingehalten, d.h. wann war die letzte Mieterhöhung und liegt die Wohnung in einem Gebiet mit geltender Mietpreisbremse?
    • Ist das Erhöhungsverlangen korrekt formuliert, insbesondere hinsichtlich der Begründung für die ortsübliche Vergleichsmiete?


    Ist die bisherige Kommunikation mit dem Mieter nachweisbar, sofern sie relevant ist?

    Gerade bei Mietern, die nichts von sich hören lassen, sind ein paar Euro in eine Zustellung über den Gerichtsvollzieher gut investiert:
    • Ist dem Mieter überhaupt bekannt, dass ihr sein neuer Vermieter seid? Sinnvollerweise erfolgt das durch Vorlage eines Grundbuchauszugs.
    • Sind dem Mieter nachweisbar in zumutbarer Form Termine für die Thermenwartung angeboten worden?
    • Ist das Erhöhungsverlangen nachweisbar dem Mieter zugegangen?


    Besteht wirklich keine Chance mehr, sich gütlich zu einigen?

    Sofern euch andere Kontaktdaten des Mieters bekannt sind, solltet ihr sie nutzen. Auch wenn dann noch Dinge in Schriftform geregelt werden müssen - einen Rechtsstreit zu riskieren, weil man eine bekannte Telefonnummer nicht anrufen wollte, ist nicht so clever.


    Schluss mit lustig ;)

    Ist soweit alles in Ordnung und sind alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft, wird es ernst:
    • Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann nur in einem bestimmten Zeitraum eingeklagt werden, § 558b Abs. 2 BGB. Hier sammelt die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher weitere Punkte: Das Datum des Zugangs ist ebenfalls bewiesen.
    • Die Duldung der Themenwartung kann jederzeit eingeklagt werden.
    • Beide Klagen können grundsätzlich auch ohne Anwalt geführt werden, falls man sich das zutraut. Man sollte sich dann vorab ein wenig schlau machen, wie Klageschriften formuliert werden können. Ein wenig Hilfe gibt es auch beim Rechtspfleger. Ansonsten lohnt der Gang zum Anwalt, möglichst einem "Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht" (auf diese Bezeichnung achten).
    • Verfahrensdauern sind schwer vorhersehbar, aber selbst unter günstigen Umständen ist mit einigen Monaten zu rechnen. Besser wird es nur, wenn der Mieter ob des drohenden Ärgers doch noch freiwillig seinen Pflichten nachkommt.


    Ist nicht weiter tragisch. Er muss schon selbst zusehen, wie er seine Post gelesen bekommt.
     
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  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Steht Ihr schon im Grundbuch? Wenn nicht, ist die Mieterhöhung nicht rechtskräftig.
     
  5. Oberst

    Oberst Gast

    zahlt der Mieter hintereinander zweimal die verlangte ortsübliche Anpassung, gilt sie als genehmigt,
    zusätzliches nachfragen braucht man nicht, nur bei Nichtzahlung hätte man einklagen müssen.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    vor Ort anzutreffen oder per Telefon, e-Mail, ect erreichbar sein, das muss m.E. auch kein Mieter. Es reicht völlig aus, wenn der Mieter altmodisch per Brief erreichbar ist bzw. ggf. antwortet. Bevor man hier aber vorschnell über den Mieter Urteilt, sollte man vielleicht erstmal "gucken", ob es nachvollziehbare Gründe für das nicht zurückmelden gibt.

    Mal ganz abgesehen davon, weis der Mieter denn (offiziell) überhaupt das du neuer Eigentümer/Vermieter bist :? Ich mein, das man auf wildfremde Forderungen ggf. nicht reagiert, das wäre m.E. jetzt nichts ungewöhnliches, oder?

    Ja, das ist m.E. auch das gute Recht deines Mieters bzw. da kannst du ihm nichts vorwerfen.

    Wenn es nicht anders möglich ist, dann wirst du hier m.E. den Standartweg gehen müssen. Also Mieter schriftlich anschreiben, Grund benennen und 2-3 Termine mit angemessenem Vorlauf vorschlagen bzw. alternativ, das der Mieter sich mit der Firma xy zwecks Terminvereinbarung in Verbindung setzen soll. Grundsätzlich wird man hier m.E. aber bei der Terminwahl auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen müssen (was aber nicht bedeutet, das der Mieter jetzt Grundlos alles ablehnen darf).

    "Müssen" tut man i.d.R. garnix und das trifft auch auf Mieter zu! Zumal es hier m.E. auch nicht zwingend notwenig ist, das ein Mieter dir irgendwas dazu unterschreibt. Es wäre m.E. hier auch völlig ausreichen, wenn der Mieter anstandslos die Erhöhung bei Fälligkeit bezahlt.

    Desweiteren finde ich es auch als etwas übertrieben, wie hier u.a.schon vorgeschlagen wurde, gleich mit Zustellung über Gerichtsvollzieher anzukommen. Sorry, aber wenn es hier keine Vorgeschichte mit diesen Mieter gibt, dann belastet m.E. so was das Mietverhältnis nur unnötig.

    Dann wirst du das ganze ggf. einklagen müssen. Allerdings solltest du dir dann auch ganz sicher sein, das u.a. dein Mieterhöhungsverlangen rechtlich korrekt ist (und ja, da kann man gerade als Anfänger fehler machen, was im schlimmsten Fall dann zur Unwirksamkeit führt) und das du das ggf. auch nachweisbar & rechtzeitig dem Mieter zugestellt hast.


     
  7. #6 anitari, 02.08.2016
    anitari

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    "Kurz nach Übergang auf uns" würde ich jetzt als Grundbucheintrag werten.

    Sollte der zum 1. Mai, was ich bei Kauf im April für sehr unwahrscheinlich halte, erfolgt sein und das Mieterhöhungsverlangen noch im selben Monat dem Mieter zugegangen, wäre die erhöhte Miete doch erst ab August zu zahlen.

    Ja was denn nun? In der Überschrift schreibst er zahlt und dann wieder wenn er nicht zahlt. Ihr solltet zunächst mal prüfen ob Euer Mieterhöhungsverlangen überhaupt wirksam ist. Daran habe ich nämlich so meine Zweifel. Bei Kauf im April könnte der Grundbucheintrag im günstigsten Fall zum 1. Juni erfolgt sein. Habt Ihr dem Mieter im selben Monat das Mieterhöhungsverlangen zukommen lassen, wäre die erhöhte Miete erst ab September zu zahlen. Mit seiner Zustimmung dazu kann sich der Mieter noch bis Ende August Zeit lassen. Zahlt er dann die Erhöhte Miete nicht müßtet Ihr ihn auf Zustimmung verklagen.

    Sind 20 % in der Region noch erlaubt? Wenn nicht wäre allein darum das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
    Das ganze wäre per se unwirksam wenn Ihr zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens noch gar nicht rechtmäßige Eigentümer ward. Ausnahme Ihr habt die Wohnung per Zwangsversteigerung erworben.

    Mieter zahlt, aber meldet sich nicht

    Das sind mir die liebsten:037sonst:
     
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  8. Duncan

    Duncan
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    oder die Mieterhöhung durch Vollmacht zwar technisch vom neuen Eigentümer ausgeht, aber dieser nur den alten Vermieter vertritt...

    solche Geschichten weiß man vorher. Teil der Kaufverhandlungen ist das noch vom alten ET ein Erhöhungsverlangen raus geht, bis dann alle Fristen durch sind ist der neue ET auch schon fast eingetragen und die böse Mieterhöhung wird noch dem scheidenden ET zugerechnet der mit der ganzen Angelegenheit nix mehr zu schaffen hat - zumindest psychologisch...
     
  9. Andres

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    Nein, wäre es nicht. Der Mieter hat die Zustimmung spätestens 1 Monat vor deren Wirksamkeit zu erklären. Immerhin darf der Vermieter auch irgendwann einmal Klarheit erwarten, ob der Mieter die Erhöhung akzeptieren wird oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

    Mit einer konkludenten Zustimmung muss sich der Vermieter nicht abgeben. Sie ist auch nicht pauschal nach der zweiten erhöhten Mietzahlung anzunehmen.

    Auch auf die Anfrage zur Thermenwartung muss der Mieter zumindest ein Stück weit reagieren. Immerhin hat er eine Duldungspflicht für Erhaltungsmaßnahmen.


    Was denn nun?
     
  10. #9 Sweeney, 02.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 02.08.2016
    Sweeney

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    Durch die Zahlung der erhöhten Miete hat der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen konkludent zugestimmt. So kann bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung gewertet werden. Spätestens drei Zahlungen stellen zumindest nach der ganz überwiegenden Rechtsprechung eine konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen dar.

    Eine weitere schriftliche Zustimmung ist nicht erforderlich, wie das Amtsgericht München Az.: 452 C 11426/13 entschied.
     
  11. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Bist Du da sicher? § 558b BGB behauptet ja:

    (1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
    (2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen.
    <etc.>

    http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558b.html
     
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  12. Pitty

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    Wenn ich aber als neuer Eigentümer so schnell eine Mieterhöhung schreibe, lege ich einen Auszug des Grundbuches bei oder erkläre, dass das Eigentum mit der Eintragung am .... an mich übergangen ist. So kann man diesen Fall schon einmal ausschliessen deswegen keine Unterschrift zu erhalten.
     
  13. Andres

    Andres
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    Richtig, sehr wohl darf der Vermieter diese Zustimmung aber vor Eintritt der Erhöhung verlangen.


    Nein, natürlich nicht. ;) 2 Monate ist richtig, danke für die Korrektur.
     
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