Mieter zahlt kaum noch; fristlose Kündigung?

Diskutiere Mieter zahlt kaum noch; fristlose Kündigung? im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich begrüße Euch hier im Forum. Ich habe mich angemeldet, weil ich ein Problem nicht allein so lösen kann. Es wäre sehr schön, wenn ich...

  1. arras

    arras Neuer Benutzer

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    Hallo, ich begrüße Euch hier im Forum. Ich habe mich angemeldet, weil ich ein Problem nicht allein so lösen kann. Es wäre sehr schön, wenn ich hier kurzfristig Hilfe bekommen könnte, da die Zeit etwas drängt, leider.

    Ich habe eine Bekannte, die ein sehr großes Problem hat. In Ihrem Sinne versuche ich ihr hier zu helfen. Sie hat eine möbilierte Wohnung bzw. Appartement vermietet seit Mitte Januar 2015. Anfangs zahlte der Mieter monatlich, wenn auch in unregelmäßigen Abständen und nicht immer die gem. Mietvertrag vereinbarten Beträge. Dann starb ganz plötzlich der Mann meiner Bekannten, also der Vermieter, nun stand sie plötzlich vor allem allein da und war anfangs total überfordert. Auch das eigende, nun zu große Haus, musste verkauft werden. Der Mieter zahlte immer unregelmäßiger, vielleicht sah er nun eine Chance, Miete zu sparen.

    Im Jahr 2017 wurden 2 Mieten gezahlt, und zwar am 02.02.17 und zuletzt am 04.04.17 jeweils 1 Miete. Der Verwalter der Wohnungen in diesem Appartementhaus erzählte auf Anfrage, er sei im Januar dort in der Wohnung gewesen um Daten abzulesen. Es sähe dort schlimm aus, auch würde er den Briefkasten nicht leeren. Da die Vermieterin auf die Mietzahlungen selber angewiesen ist, um ihren Verpflichtungen selber nachkommen zu können, versuchte sie Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen, bekam aber nie eine Antwort so wie üblich. Darauf hin haben wir über einen Trick den Mieter an der Wohnungstür etwas überrascht und gebeten, ob wir die Wohnung kurz besichtigen dürften, was er natürlich nicht erlaubte.Wir sprachen kurz mit ihm, er versprach, die restliche Miete kurzfristig zu zahlen. Es kam aber nur die Miete am am 04.04.17.

    Somit sind in 2017 lediglich 2 Mieten gezahlt worden. Auch gibt es im Internet Bilder und Text über diesen Menschen als Mietnomaden in einer anderen Wohnung. Das Ziel meiner Bekannten ist, diesen Mieter so schnell wie möglich los zu werden und die Wohnung besichtigen zu dürfen. Zu letzterem hat sie ihn per SMS angeschrieben, aber er antwortet nicht. Ob man die Chance hat, noch an das fehlende Geld heran zu kommen, ist eine andere Frage.

    Nun meine Fragen:
    1. Am 02.02.17 wurde 2017 die 1. Miete gezahlt, also für Januar 2017 (steht nie im Verwendungszweck). Am 04.04.17 die 2. Miete, also für Februar 2017. Somit sind 2 Mieten in Folge offen. Das reicht für eine fristlose Kündigung. Kann man so rechnen?
    2. Die Wohnung wurde, wie im Mietvertrag von "Haus und Grund" auch steht, möbliert vermietet. Gibt es da nicht andere Fristen?
    3. Im Jahr 2016 fehlt auch eine Mietzahlung, aufgrund des Todes des Vermieters bisher unbemerkt.
    4. Was kann man machen, um eine Wohnungsbegehung zu erreichen, ohne viel Geld ausgeben zu müssen, z.B. per Gericht?
    5. Gibt es irgendwo hier oder woanders einen "rechtssicheren" Vordruck für eine entsprechende Kündigung?

    Ich wäre sehr dankbar, hier Hilfe zu bekommen, da morgen die Kündigung zu zweit irgendwie übergeben werden soll. Entweder haben wir Glück und er macht auf, oder unter die Tür schieben.

    Danke vorab, ich freue mich auf Hilfe ...
     
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  3. #2 Sweeney, 11.04.2017
    Sweeney

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    Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht für den Vermieter ein fristloser Kündigungsgrund, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Das dürfte nach den bisherigen Ausführungen in diesem Fall gegeben sein.

    Grundsätzlich gibt es für möblierten Wohnraum und unmöblierten Wohnraum keinen Unterschied hinsichtlich der Kündigungsfristen. Eine Ausnahme würde lediglich die Anwendung von § 549 Abs.2 Nr.2 BGB bilden. Bislang ist jedoch nicht erkennbar, dass die vermietete Wohnung Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist.

    Ich kann die Frage nicht erkennen, nehme die Ausführung aber zur Kenntnis.

    Die Frage ist vielmehr was man sich durch Begehen der Mietsache verspricht. Der Zustand wurde augenscheinlich vom Verwalter brereits im Januar 2017 als "schlimm" protokolliert. Eine erneute Feststellung wird weder zu einem anderen Ergebnis führen noch zielführend hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses sein.

    Der lokale Fachanwalt übernimmt gern das Verfassen einer rechtssicheren Kündigung. Wir können und dürfen rechtssichere Auskünfte nicht erteilen.
     
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  4. arras

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    Hallo Sweeney, danke für die kompetente Antwort.

    Wie ist es üblich, falls er wirklich auszieht, den Schlüssel zu übergeben. Es gibt dort einen Hausmeister, das wäre eine Möglichkeit. Aber müsste man nicht irgendwie als Vermieter direkt beim Auszug anwesend sein, um Mängel festzuhalten, mit ihm zusammen?
    Und ist er gezwungen, seine neue Adresse zu hinterlassen, für mögliche Regressansprüche?
     
  5. #4 Bovary, 12.04.2017
    Zuletzt bearbeitet: 12.04.2017
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    Man wird einen scheidenden Mieter kaum zwingen können, die (korrekte) neue Adresse zu hinterlassen. Hat man aber ein berechtigtes Interesse (z.B. ausstehende Zahlungen), kann man dies ggf. über eine Melderegisterauskunft erwirken. Wenn man die Wohnungsübergabe (z.B. aus emotionalen Gründen) nicht selbst machen will, kann man auch jemanden damit beauftragen (bestenfalls jemand, der weiß wie man sowas ordentlich dokumentiert). Ungünstig fände ich es, wenn eventuelle Schäden erst festgestellt werden, wenn der Mieter weg ist. Er hat dann eine gute Ausgangslage, zu behaupten, bei seinem Auszug sei alles in Ordnung gewesen.

    In die erfolgten Zahlungen (Februar, April) würde ich jetzt nicht hinein interpretieren, dass diese eigentlich für Januar und Februar gewesen seien, zumal dies nach Deinen Angaben auch in der Zahlung so nicht ausgewiesen war. Es fehlt bis dato also die Zahlung für Januar und März sowie die nicht näher bezeichnete Zahlung aus 2016. Das sind nun zwar keine aufeinanderfolgende Zahlungen, aber da die Höhe von zwei Mieten erreicht ist, berechtigt es trotzdem zur Kündigung.

    Ich halte es für empfehlenswert, sich an einen Fachanwalt für Mietrecht zu wenden, der leitet die notwendigen Schritte in der korrekten Form ein. Wenn man selbst wenig Ahnung hat, ist ansonsten die Gefahr irgendwelcher Formfehler gegeben.

    P.S. Aktionen wie "SMS schreiben" oder den "Mieter überraschen" würde ich in Zukunft unterlassen.
     
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  6. #5 anitari, 12.04.2017
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    Nein, man kann auch jemand mit der Wohnungsübergabe beauftragen. Zum Beispiel den Hausmeister oder Verwalter. Allerdings, wenn möglich solltest Du selbst anwesend sein. Eine 2. Person als Zeuge dazu wäre nicht schlecht.

    Auch nein. Als Vermieter kannst Du aber beim EMA Auskunft über die neue Anschrift verlangen. Du hast ja ein berechtigtes Interesse.
     
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  7. #6 BHShuber, 12.04.2017
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    Hallo,

    da ist die Krux versteckt, denn offensichtlich ist der Mieter nicht in der Lage diese Ansprüche zu erfüllen, wenn schon keine Miete fließt, die Wohnung verwahrlost wird sind das Indizien für einen Supergau!

    Zusehen, dass man den Kerl dort rausbringt, die Zähne zusammenbeissen, die Wohnung in vermiet- oder verkaufbaren Zustand bringen und ab dafür.

    Gruß
    BHShuber
     
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  8. arras

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    Hallo, danke für die guten Antworten.

    Ich habe in den letzten Tagen viel gelesen, glaubt es mir. Wenn ich dann hier im Forum dann so die vielen "Probleme" verfolge, frage ich mich, wo wir eigentlich wohnen. Meiner Meinung nach hat der Mieter viel zu viel Rechte, der Vermieter kaum Schutz. Andererseits ist auch mir klar, dass man mit einem Gesetz möglichst viele Fälle abhandeln kann. Aber nur der/die kann sein Recht verfolgen bzw. erwirken, der/die das nötige Geld dafür hat.

    Hinzu kommt in diesem Fall, dass die Vermieterin aufgrund des Todes ihres Mannes allein schon ziemlich weit unten ist, das Geld für (teure) Anwälte nicht vorhanden ist und sie den nichtzahlenden Mieter raushaben möchte, um das Appartement letztendlich auch aus finanziellen und seelischen sorgenfreien Gründen verkaufen möchte. Ganz nebenbei gesagt, da wohnt ein Mietnomade in einem Appartement mit "Meeresblick" und zahlt nicht! Unregelmäßig gezahlt hat er schon immer!

    Die erfolgten Zahlungen am 02.02. und 04.04. sind m.E. nicht die, die dem Zahlmonat entsprechen. Wie bereits erwähnt, konnten wir den Mieter an der Wohnungstür vor ca. 10 Tagen erreichen und haben ihn unter Zeugen aufgefordert, unverzüglich die ausstehenden Mieten gem. Mietvertrag zu zahlen. das hat er bis heute nicht gemacht.

    Es gibt dort einen Hausmeister, aber einen sehr seltsamen Menschen. Wenn ihm etwas nicht passt, legt er mitten im Telefon-Gespräch einfach auf, ist überhaupt nicht flexibel und hilfsbereit!. Er meint, er sei der Größte!

    Was bitte ist, um eine Auskunft zu erhalten, die EMA?
     
  9. #8 anitari, 12.04.2017
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    Das Einwohnermeldeamt. Sorry, ich ging davon aus das die Abkürzung allgemein bekannt ist.

    Wenn im Verwendungszweck nicht ausdrücklich angegeben ist für welchen Monat das ist, ist die Zahlung auf den ältesten Rückstand anzurechnen. Heißt die Zahlung vom 2.2. für die Januarmiete und Zahlung vom 4.4. für die Februarmiete.

    Wie auch immer, aktuell ist der Herr mit 2 MM im Rückstand.
     
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  10. Berny

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    Hallo arras,
    ich frage Dich, weshalb Du nicht bereits am Beginn der Misere versucht hast, Nägel mit Köpfen zu machen, also abmahnen und bei Erfolglosigkeit fristlos, hilfsweise fristgerecht, kündigen und e.F. zeitnah Räumungsklage einreichen.
    Was den Hausmeister betrifft, merke Trump's Spruch: "You're fired!".
     
  11. arras

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    Hallo Berny, wenn das mal in meiner Macht stände mit "You're fired!"..

    Und glaube mir, "zu Beginn der Misere" das war eine Zeit der Trauer, die dieser Kerl ausgenutzt hat. Egal, wir werden den heute besuchen und die Kündigung übergeben, falls er auf macht.

    Im Verwendungszweck stand ja auch nie der Monat. für den die Zahlung galt. Es gab auch schon mal Geld vom Landkreis, nun aber nicht, also hat er Arbeit, wie er auch selber sagt.
     
  12. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Und wenn er nicht aufmacht, geht ihr nach Hause, setzt euch aufs Sofa und seht fern?

    Warum wollt ihr so jemanden überhaupt besuchen?

    Wie gemein von ihm!
     
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  13. #12 anitari, 12.04.2017
    anitari

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    Och nö, wie süß. Blümchen nicht vergessen. [​IMG]

    Sorry, das konnte ich mir jetzt nicht verkneifen. Stellt ihm die Kündigung per Einwurfeinschreiben zu. Ist Euch das auch noch zu unsicher, durch einen Gerichtsvollzieher.
     
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  14. arras

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    Nur ganz kurz. Lt, Hausmeister wird der Briefkasten nicht mehr von ihm geöffnet, er wurde auch schon manuell aufgebrochen, man hat ihm die Post per Eimer vor die Tür gestellt!

    Ja, solche Menschen gibt es, ... und unsere Staat schützt diese Typen!!! Er hat schon viel Leid gebracht, auch anderen.
     
  15. #14 immobiliensammler, 12.04.2017
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    Dann investiere rund 12 Euro und lass vom Gerichtsvollzieher zustellen!
     
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  16. arras

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    Und geht das auch schnell und wie startet man das?
     
  17. #16 immobiliensammler, 12.04.2017
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    Das geht sehr schnell, man schreibt das zuzustellende Dokument, macht zwei Kopien, schreibt einen formlosen Zustellauftrag und schickt das Ganze an das für die Zustelladresse zuständige Amtsgericht, zu Händen der Gerichtsvollzieherverteilerstelle. Etwa eine Woche später (Erfahrungswert) kommt die Kopie des Dokuments mit dem Zustellnachweis zurück. Dabei ist dann die Rechnung über die zu überweisenden Gebühren.
     
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  18. #17 immobiliensammler, 12.04.2017
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  19. arras

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    Doppelt ...? Die Rechnung oder was?
    Wie schafft der Gerichtsvollzieher die Zustellung bei so einem Heini?
    Aber ich möchte gern zum 30.04.17 fristlos kündigen! Soweit mir bekannt ist, gibt es bei einer fristlosen Kündigung keine Fristen, wie das Wort schon sagt. Aber sicherlich gibt es dazu eine Rechtssprechung.
     
  20. #19 immobiliensammler, 12.04.2017
    Zuletzt bearbeitet: 12.04.2017
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    Der Gerichtsvollzieher wirft das wohl auch nur in den Briefkasten ein sofern er den Mieter nicht antrifft oder der nicht aufmacht, aber Du hast die amtliche Bescheinigung, dass es erfolgt ist, und das geht eigentlich vor jedem Gericht durch
     
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  21. Berny

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    Welches Dich aber nicht davon abhält, eine angemessene Frist zum Auszug zu gewähren.
     
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