Mieter zahlt keine Miete mehr

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von Snooopy, 02.01.2014.

  1. #1 Snooopy, 02.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 02.01.2014
    Snooopy

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    Hallo zusammen,
    bin neu hier und habe folgendes Problem:
    Ich habe eine Mieterin welche zusammen mit ihren 2 Kindern, vom Jobcenter die Miete für eine 3-Zimmer-Whg. bezahlt bekommt - das bereits seit ca. 13 Jahren (ich selbst vermiete erst seit ca. 6 Monaten).
    Nun hat diese Mieterin (die, zumindest soweit mir bekannt ist, immer ihre Miete gezahlt hat) für Dez.2013 keine Miete gezahlt weil es angeblich Probleme mit dem Amt gibt und deswegen schon seit Okt. oder Nov.2013 ein Widerspruchsverfahren laufen soll (habe auch einen Widerspruchseingangsbescheid gesehen - weiss allerdings nicht warum genau die Miete nicht mehr gezahlt wird).
    Nun habe ich am 31.12.2013 telefonisch von der Mieterin erfahren, dass auch die Miete für Jan. 2014 vorerst nicht gezahlt werden soll.
    Am 14.12.13 habe ich ihr bereits eine Abmahnung geschrieben und eine Frist für die Zahlung Dez. bis zum 28.12.13 genannt.

    Ich hoffe wirklich sehr hier Hilfe zu finden, da die Mieterin ja auch eine 1-jährige Kündigungsfrist hat (lt. Mietvertrag) und nur 2 Monatsmieten Kaution hinterlegt sind.
    Wie gehe ich jetzt am Besten vor? Fristlose Kündigung? ???
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ja, und hilfweise die fristgerechte außerordentliche Kündigung. Du hast ja sogar schon abgemaht, wenn auch erst vor drei Wochen.

    Deine Ansprüche richten sich gegen die Mieterin - wie die das dann mit den Behörden geregelt bekommt ist außerhalb deines Einflusses. Drohende Obdachlosigkeit kann auch ein Grund sein, warum es dann doch plötzlich Geld gibt.

    Wenn die Forderungen beglichen und die Miete zukünftig pünktlich gezahlt wird, kann man sich ja immernoch über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unterhalten. Für den Moment wäre für dich aber jedes andere Vorgehen außer der Kündigung mit dem Risiko anhaltender Zahlungsausfälle verbunden.
     
  4. #3 Papabär, 02.01.2014
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    Soweit korrekt! Trotzdem würde ich mich erkundigen, ob die Mieterin alles Erforderliche getan hat, um das Jobcenter zu einer Zahlung zu bewegen.

    Der BGH hat nämlich mit VIII ZR 64/09 eine etwas ... na, sagen wir mal diskussionswürdige Entscheidung getroffen.

    Einige der Anwälte, mit denen wir zusammenarbeiten, vertreten die - angeblich in wohl in der Fachpresse so kommentierte - Meinung, dass dann auch eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht immer durchzusetzen sei (einzelfallabhängig).

    Ich persönlich vertrete da eher die Meinung der anderen Fraktion - würde mich aber, bevor ich RA- & Gerichtskosten produziere, lieber dreifach absichern. Toi-toi-toi konnte ich den Mietern bislang immer belegen, dass sie eben nicht alles getan haben (bzw. in einem Fall wurden kurz vor der angesetzten Verhandlung alle Rückstände & Kosten beglichen).
     
  5. #4 Pharao, 03.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2014
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    Hi Snooopy,

    was mir hier etwas komisch vorkommt, warum wurde erst nach dem Widerspruch die Zahlung eingestellt :?

    Ansonsten ein Widerspruch muss innerhalb von 3 Monaten bearbeitet sein, ansonsten kann der Kunde/Mieter eine Untätigkeitsklage einreichen gegen das JC. Das nutzt dir zwar nix, aber mal rein vorsorglich nur zur Info.

    Also möglich wäre vieles, aber das passt so garnicht zu <siehe oben>, denn wenn`s zB eine Sanktion gab, dann ist die i.d.R. beim ersten Verstoß keine 100%. Wenn sie vergessen hat rechtzeitig eine Weiterbewilligung zu beantragen, dann passt das nicht zum Widerspruchsverfahren, usw. ...

    Wie alt sind die Kinder ?

    Ich hätte hier nämlich mehrere Vermutungen was hier passiert seinen könnte. Aber Vermutungen bringen uns leider nicht weiter :130:

    Wenn sie mit zwei Mieten im Rückstand ist, fristlos Kündigen. Denn was hier genau vorliegt, also warum keine Miete gezahlt wird, das ist ja leider nicht bekannt und somit muss man vorsichtshalber eben kündigen.

    Hi Papabär,

    ich glaube nicht das das hier greifen wird, denn das passt irgendwie nicht zum Widerspruchsverfahren, das ja anscheinend was damit zu tun hat, das keine Miete mehr gezahlt wird. Wenn ein Widerspruch läuft, gab es vorab eine rechtskräftige Entscheidung und dann liegt m.E. kein verschulden des JC vor, wenn die Miete unpünktlich kommt.
     
  6. #5 Papabär, 03.01.2014
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    Nun, ich schrieb ja auch, dass ich mir nicht sicher bin ob die genannte Entscheidung hier anzuwenden ist. Trotzdem schadet es ja nichts, sich - rein vorsorglich - nach dem Umfang der Bestrebungen der Mieterin zu erkundigen.

    An der fristlosen Kündigung wäre dabei auch überhaupt nicht zu rütteln - und bis zu einer Räumungsklage hätte man immer noch etwas Zeit.



    :confused: Also DIE Logik musst Du mir mal etwas genauer erläutern.

    Wie auch in den Jahren zuvor, lag die Quote in 2012 bei ca. 50:50 (was die gerichtl. Auseinandersetzungen betrifft). Warum sollte sich in 2013 daran etwas geändert haben?

    Wenn die Bescheide der JC regelmäßig rechtsfehlerfrei wären, bräuchte es das Rechtsmittel Widerspruch - oder Einrichtungen wie das Kundenreklamationsmanagement - überhaupt nicht.


    Mir fallen spontan 2 Fälle des letzten Jahres ein, in denen die Mietzahlungen aufgrund eines Fehlers des JC eingestellt wurden. Zum Einen jener Fall bei dem die Zahlungen nebst RA- & Gerichtskosten erst 2 Tage vor dem angesetzten Verhandlungstermin beglichen wurden (warum sollte das JC sonst RA- & Gerichtskosten bezahlen) - und zum Anderen ein Fall, bei dem mich nach 4 Monaten der Amtsleiter persönlich anrief um sich zu entschuldigen (--> hat vergessen seine Tel.-Nr. zu unterdrücken, seitdem ... hehehe).

    Dort ging es - was ja auch hier möglich sein könnte - darum, dass der Vater, als "Häuptling" der BG die Familie verlassen hat und ausgezogen ist. Die Wohnung war zwar weiterhin angemessen - allerding hatte das JC die KdU für die Wohnung, trotzt offensichtlicher Kenntnis der Situation und diverser Eingaben der Mieterin, weiterhin an ihn gezahlt.

    Ohne weitere Angaben könnte es in der Tat viele Gründe haben.
     
  7. #6 Pharao, 03.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2014
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    Hi,

    dein Urteil sagt letztlich grob aus, wenn das JC zu spät die Miete bezahlt (in dem Fall immer ein paar Tage zu spät), dann ist das kein Kündigungsgrund. Hier lang der Fehler also bei JC, weil es nicht bereit war trotz Aufforderung die Miete früher zu überweisen. Und diesen Fehler kann man dem Mieter nicht anrechnen, deswegen rechtfertigt das keine Kündigung.

    Hier geht es aber um einem Widerspruch der angeblich entscheidend seinen soll, warum bis Dato keine Miete bezahlt wird. Das ist ein ganz anderer Sachverhalt. Und vor einem Widerspruch muss es ja auch einen Bescheid geben. Hier spielt es i.d.R. keine Rolle, was beim Widerspruch rauskommt, denn der Bescheid ist so erstmal gültig und rechtfertigt u.a. auch die Einstellung der Leistung.

    Das ist schön, hat aber nix mit der Gültigkeit einer Kündigung von Vermieterseite zu tun. Im Urteil dagegen, würde die Kündigung aber als unwirksam erklärt. Ich finde schon, das das ein Unterschied ist.

    Und letztlich muss der Fragesteller kündigen, denn nur so kann ggf. der Mieter damit zum JC laufen. Das man eine fristlios Kündigung heilen kann, dürfte dir ja bekannt sein. Trotzdem muss man hier handeln und ich würde keinen Tag länger warten, als nötig.
     
  8. #7 Snooopy, 03.01.2014
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    Hallo zusammen,
    vielen, lieben Dank für eure Antworten. Hier noch ein paar Infos:
    Also, die Mieterin hat bis Mitte November einen Kurs (3 Monate) über das Jobcenter gemacht und hat mir im Sommer noch erzählt, dass Sie anschl. für halbe Tage arbeiten gehen wolle - ist aber bisher nicht geschehen ist (hätte mich ehrlich gesagt auch gewundert. Sie war die letzten 15 Jahre nicht arbeiten (soweit ich weiß) und macht mir eigentlich auch nicht den Eindruck als würde sie das wirklich wollen).
    Die Kinder sind ca. 12 und 6 Jahre -gehen also seit letztem Sommer BEIDE zur Schule.
    Sie war mittlerweile angeblich auch wegen der Sache schon beim Jugendamt - warum würde mich auch mal interessieren, Was hat das Jugendamt damit zu tun?
    Ich werde versuchen sie heute anzutreffen und versuchen Einblick in Ihre Unterlagen vom JC zu bekommen.

    Darf ich eine fristlose Kündigung erst am 06. oder 07. Jan. (= 3ter Werktag nach 2 Monaten Verzug) verschicken und was genau muss da alles drin stehen ??? (damit ich hier ja keinen Fehler mache)
     
  9. Pharao

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    Hi Snooopy,

    also erstmal würde ich jetzt Zeitnah das persönliche Gespräch mit der Mieterin suchen, ggf. heute noch oder auch am Samstag oder Sonntag, warum hier keine Miete gezahlt wird ! Und je nach dem was man bei dem Gespräch in Erfahrung bringt bzw wie sich der Mieter da gibt, kann man sich immer noch überlegen, wie man weiter vorgehen will.

    Ansonsten zur Info, in manchen Bundesländern ist der 6.1 ein Feiertag.
     
  10. Andres

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    Entgegen weit verbreiteten Gerüchten ist auch der Samstag ein Werktag. Der dritte Werktag im Januar ist damit dieses Jahr der 4.1. und bis dahin muss die Miete bei dir sein. Kündigen kannst du damit ab dem 5.1. und Kündigungen sind auch an Sonntagen oder Feiertagen zulässig.

    Vorlagen findet die Suchmaschine deines Vertrauens zur Genüge.
     
  11. #10 Papabär, 03.01.2014
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    Autsch ... DA hat der BGH für das Mietrecht eine kleine aber feine Differenzierung vorgesehen: VIII ZR 206/04

    Laut einer noch aktuelleren Entscheidung soll der Samstag bei der Zahlungsfrist generell nicht als Werktag betrachtet werden: VIII ZR 291/09
    (Hier "soll", weil ich - ehrlich gestanden - nur eine anwaltliche Zusammenfassung, nicht jedoch das komplette Urteil gelesen habe ... mea culpa)
     
  12. #11 Snooopy, 03.01.2014
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    Hallo,
    habe heute persönlich mit meiner Mieterin gesprochen und es hat sich herausgestellt, dass sie eine 3-jährige Ausbildung /- Weiterbildung macht (keinen 3 Monatskurs) und das bereits seit Sept. 2013 bis 2015.
    Das Jobcenter hat angeblich den neuen Antrag, der ab 01.12.2013 gestellt wurde, abgelehnt.
    Daher läuft ein Widerspruchsbescheid der am 25.11.2013 beim JC eingegangen ist.
    Ich habe einen Änderungsbescheid gesehen der ab 01.01.2014 laufen sollte, dieser wurde allerdings anschl. wieder zurückgezogen.
    Es kam mir alles etwas komisch vor. Habe zwar Papiere gesehen und die Mieterin hat auch während meines Aufenthaltes bei ihr mit der Widerspruchsabteilung des JC telefoniert (dabei allerdings meistens den Lautsprecher des Telefons ausgestellt).
    Es kann bis zu 3 Monate dauern bis über diesen Widerspruch – den ich immer noch nicht genau einschätzen kann (es hat sich seit Sommer ja nichts geändert bei ihr) – entschieden wird, das wäre dann Ende Februar und wer weiß was dabei herauskommt.

    Wie soll ich jetzt am Besten vorgehen? Über eure Meinungen würde ich mich riesig freuen.

    Bei uns in Rheinland-Pfalz ist am 6.1. übrigens kein Feiertag .
    Snooopy
     
  13. #12 Papabär, 03.01.2014
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    Die Miete ist bis zum 06.01. fällig, - d.h. am 07.01. stellst Du ihr nachweisbar die fristlose Kündigung zu (erneuter Zahlungsverzug jetzt mal vorausgesetzt).

    Durch die Ausbildung (vermutl. Vollzeit) wird die Mieterin derzeit dem Arbeitsmarkt nicht zur Verfügung stehen ... m.E. eine der Voraussetzungen, um überhaupt ALG II-Leistungen zu erhalten.

    Welche Möglichkeiten die Mieterin jetzt hat - und was das mit dem Widerspruch auf sich hat, dass weiß der Pharao sicherlich besser als ich - aber ich tippe mal auf BAFÖG.

    Evtl. schadet es auch nicht, die Mieterin mal zu so einer Sozialberatungsstelle zu empfehlen.
     
  14. Pharao

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    Hi Papabär,

    mit den Info´s ist leider auch nicht viel anzufangen, weil es hier weiterhin x Möglichkeiten gibt.

    Erstmal wäre die Frage, Maßnahme vom Amt oder nicht ?
    Wenn ja, dann dürfte das kein Problem mit dem Alg2 geben, denn eine Umschulung/Weiterbildung muss vorab genehmig werden.
    Wenn nein, dann die Frage: handelt es sich hierbei um eine Erstausbildung oder eine Zweitausbildung ?
    Wenn Erstausbildung, dann .... usw.

    Wie schon gesagt, das Ratespiel ist eröffnet.

    Wenn der Mieterin allerdings kein Alg2 zusteht, ggf. weil eine andere Leistung vorranig zu beantragen wäre oder je nach Fall reicht auch schon nur die Tatsache, eine andere Leistung dem Grunde nach zustehen würde, dann bringt der Widerspruch beim JC aber i.d.R. auch nix.


    Genau das wäre u.a. auch interessant "warum - mit welcher Begründung wurde abgelehnt ?" Denn daraus könnte man evtl schliessen um was es hier eigentlich geht.

    Es ist fast unmöglich hier jemanden was anzuraten, ohne die nötigen Info`s dazu - Sorry :(

    Du kannst nicht warten bis evtl irgendwann mal der Widerspruch bearbeitet ist bzw. wie das ausgeht ist ja bis Dato auch ungewiss.

    Natürlich kannst du jetzt auch erstmal eine zweite Mahnung schicken, dann aber bitte mit Frist und Hinweis auf eine mögliche Kündigung oder du sparst dir die Mahnung und kündigst gleich wegen 2 MM im Rückstand.
     
  15. Andres

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    Argh - das kommt davon, wenn man "nur noch schnell" den Beitrag fertig schreiben will. Papabär hat natürlich Recht. :060sonst:

    Es ist vielleicht fast unmöglich, der Mieterin etwas anzuraten - da bin ich voll einverstanden. Da bei der Mieterin aber wohl auf Dauer nichts zu holen sein wird, kann man dem Vermieter schon etwas raten: Jeder Tag, der mit der Kündigung der Mieterin gewartet wird, ist am Ende ein weiterer Tag Zahlungsausfall. Also baldmöglichst die Kündigung aussprechen.

    Wenn dann das Geld doch noch kommt und man das Mietverhältnis fortführen möchte, kann man die Kündigung zurücknehmen, falls die Mieterin das möchte. Bis dahin würde ich keine unnötigen Risiken eingehen.
     
  16. #15 Snooopy, 03.01.2014
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    die Ausbildung (Vollzeit) läuft über BAFÖG.
    Denke, dass diese von der Mieterin selbst beantragt wurde.
    Das JC sagte heute am Telefon dass noch darüber zu entscheiden ist ob es eine Ausbildung oder eine Weiterbildung ist - danach wird dann über den Widerspruch entschieden.
    Lt. Mieterin ist es eine Zweitausbildung aber die erste Ausbildung die über das Amt läuft.
    Lieben Dank für eure Hilfe.
    Snooopy
     
  17. #16 manitou, 22.01.2014
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    Kann den meinen Vorgängern nur recht geben. Sofort fristlos Kündigen. Keine Gnade, denn diese bezahlst du mit deinem Geld. Erst einen Monat Mietausfall dann 3 Monate und letzlich garnichts mehr.
    Bin gerade dabei eine Wohnung zu entrümpeln die ich hätte schon im letzten Jahr 02.2013 frei haben können, nur da war ja dieser eisige Dauerfrost. Ich wollte die Mieterin nicht bei solchem Wetter auf die Straße setzen. Ein böser Fehler !

    Meine Wohnung ist eine Müllhalde die ich aufräumen darf. Die elektrische Anlage, Fußböden , Wände, Türen und Fenster wurden beschädigt und zerstört. Geld bekomme ich dafür nicht, nicht von der Arge schon garnicht von der Mieterin. Diese ist über alle Berge.

    Sicher nicht der Regelfall aber für die erste Wohnung ein teueres Lehrgeld.
     
  18. #17 Snooopy, 22.01.2014
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    hallo manitou,das ist ja echt ein Alptraum was dir da passiert ist :erschreckt016:.

    Bei mir hat es sich zwischenzeitlich ergeben dass ich meine Miete erhalten habe, nach einigen Telefonaten (auch zusammen mit der Mieterin) mit dem JC, Einschaltung durch die Mieterin des Bürgerbüros etc.. Ich hatte mir vorgenommen ihr noch ein paar Tage Zeit zu lassen bevor ich ihr die Kündigung zukommen lassen wollte und genau 1 Tag bevor ich das tuen wollte habe ich den komplett ausstehenden Betrag erhalten :musik011:.

    VIELEN DANK NOCHMAL AN ALLE Leute die mir hier geantwortet und damit sehr geholfen haben :148:.
     
  19. Pitty

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    Da hast Du sehr viel Glück gehabt.

    Was lernen wir daraus? Vorsicht vor ALG II Empfängern.

    Diese unregelmäßigen Zahlungen kenne ich. Es hieß der Antrag wurde zu spät bewilligt. Bestimmt auch zu spät gestellt. Ich bin froh diese Person nicht mehr zu haben. Es ist anstrengend auch jeden Monat 10 mal zu schauen, ob das Geld angekommen ist.:064sonst:
     
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