Mieter zahlt Miete an alten Eigentümer ...

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von EcoImmo, 07.01.2016.

  1. #1 EcoImmo, 07.01.2016
    EcoImmo

    EcoImmo Neuer Benutzer

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    Guten Abend an alle Vermieter :)

    Ich habe eine Leidenschaft für Immobilien und möchte mir über Immobilien langfristig ein Vermögen aufbauen. Ich habe eine 1-Zimmer Wohnung direkt in der City gekauft um ein Referenzobjekt der Bank für weitere Baufinanzierungen nachzuweisen (Wunsch der Bank) und habe gleich Probleme mit der Mietzahlung.

    Kurze Erklärung:

    Ich habe eine vermietete Wohnung von dem Eigentümer gekauft und habe danach dem Mieter einen Besuch abgestattet um ihm den Brief mit meinen Kontodaten zu übergeben. Zeitlich erst zwischen Weihnachten und Neujahr möglich. Jetzt hat der Mieter den Dauerauftrag zu seinem alten Vermieter gekündigt und einen neuen auf mich abgeschlossen.

    Jetzt ist die Miete allerdings noch zu dem alten Eigentümer gegangen und dieser hat extreme finanzielle Probleme und seine Bank will das Geld nicht rausgeben (Mieter konnte die Mietzahlung nachweisen und hat schon einen Antrag auf Rückbuchung bei der Bank gestellt, die ihm keine großen Chancen einräumt). An wen sollte ich mich wenden, Mieter oder alter Eigentümer? Im Notarvertrag ist klar geregelt, dass die Miete ab 01.01.2016 an mich geht.

    Die Miete beträgt laut Mietvertrag ca. 380€ warm, in den Jahren danach hat der Mieter aber soviel Heizkosten nachzahlen müssen, dass die Eigentliche Miete 440€ betragen müsste. Kann ich die umlegbaren Kosten laut Wirtschaftsplan von dem Mieter direkt ab 01.01.2016 einfordern oder erst bei der Abrechnung geltend machen? Mieter weigert sich mehr als 380€ im Monat zu überweisen.

    Außerdem steht im Mietvertrag, dass eine Kaution von zwei Kaltmieten hinterlegt werden muss. Die Kaution wurde aber nie hinterlegt und der Mieter hat keine Möglichkeit diese jetzt zu begleichen. Da der Mieter aber schon zum 01.03.2016 die Wohnung gekündigt hat sehe ich kein Problem darin, oder seht ihr das anders?

    Zu guter letzt gab es kein Übergabeprotokoll beim Einzug, weil sich Eigentümer und Mieter persönlich kannten. Was würdet ihr mir bei Auszug empfehlen? Kann ich evtl. Mängel dem Mieter berechnen oder ist der Nachweis, dass der Mieter dafür verantwortlich war nicht möglich?

    Ich wäre über hilfreiche Antworten sehr dankbar

    EcoImmo
     
  2. AdMan

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  3. Nanne

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    Für die Überweisung der Miete an die richige Adresse/Konto-Nr. ist der Mieter verantwortlich. Sofern dies geschah ist die Bank für die Fehlleitung verantwortlich und muss die Miete an die richtige Konto-Nr.buchen. Banken kann man auch verklagen.
     
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  4. Andres

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    Stehst du bereits im Grundbuch? Wenn ja, seit wann? Wann genau war der Besuch beim Mieter?

    Ich befürchte hier Böses. Du kennst das Sprichwort, nach dem das Gegenteil von "gut" angeblich "gut gemeint" sein soll? Der Besuch beim Mieter war sicher gut gemeint. Die Bankdaten hättest du mal besser sofort per Post geschickt.


    Ich nerve regelmäßig mit dem Bestehen auf korrekte Begriffe. Es gibt dafür aber gute Gründe.

    Eine Warmmiete wäre unter den geschilderten Voraussetzungen unzulässig. Hier wurden eher eine Kalt- oder maximal Teilinklusivmiete vereinbart, dazu noch eine Betriebskostenvorauszahlung. Das wäre aber bitte noch genauer zu klären.


    So weit, so gewöhnlich.


    Im Moment zu Recht. Die Anpassung der Vorauszahlungen darf nur nach einer Abrechnung erfolgen, § 560 Abs. 4 BGB. Damit ist wohlgemerkt die Betriebskostenabrechnung gemeint, nicht eine Hausgeldabrechnung bzw. der Jahresabschluss in der Eigentümergemeinschaft. Für letztere braucht sich der Mieter nicht zu interessieren.


    Tja, ich weiß nicht so Recht - gäbe es den aktuell irgendwelche Außenstände, für die man lieber eine Sicherheit haben wollte? *hustenanfall*

    Spass beiseite: Natürlich ist das ein Problem. Hauptsächlich ist die Kaution für solche Forderungen da, die nach Ende des Mietverhältnisses noch bestehen oder sogar erst bei oder nach Ende des Mietverhältnisses entstehen. Der Sicherungszweck der Kaution entfällt hier komplett. Das ist nicht gut.


    Niedrige Erwartungen.


    Wie würdest du den Nachweis denn gerne führen? Ein Übergabeprotokoll ist ganz sicher nicht der einzige Weg, aber glaubst du wirklich, dass der ehemalige Eigentümer seinen Kumpel in die Sch.... reitet, indem er dir als Zeuge bestätigt, dass in der Wohnung bei Übergabe alles in Ordnung war?

    Wenn der Mieter hier für irgendwelche Schäden aufkommt oder gar Schönheitsreparaturen ausführt, dann ist das einer Kombination von gutem Willen und Unkenntnis der Sach- und Rechtslage geschuldet. Unter diesen Umständen würde ich mich ernsthaft fragen, ob ich überhaupt noch ein Übergabeprotokoll mache. Sinnvoll wäre das höchstens für im Mietvertrag genanntes Inventar, z.B. eine EBK. Sieh zu, dass der Mieter nichts zurücklässt und nimm alle Schlüssel an dich.


    Alleine für die Konstellation "Verkäufer vermietet an Bekannten" hätte ich Abzüge beim Kaufpreis sehen wollen, für die fehlende Kaution, schludrig nicht angepasste Betriebskostenvorauszahlung, fehlendes Übergabeprotokoll, die Tatsache, dass ich in Geschäftsbeziehung mit zwei mäßig solventen Leuten trete, und die ganzen anderen Probleme, die bei gründlicher Suche sicher noch auftreten werden, natürlich auch. Am Ende wäre das ein Preis gewesen, mit dem die Bank des Verkäufers eher nicht einverstanden sein dürfte ...

    Naja, lieber lernt man das bei einer 1ZKB als bei einem MFH.
     
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  5. #4 EcoImmo, 08.01.2016
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    zu 1. Nein, im Grundbuch stehe ich noch nicht, aber die Mieten gehen ab 01.01.2016 an mich. Außerdem übernehme ich natürlich ab 01.01.2016 alle damit verbundenen Kosten (Hausgeld).

    Der Besucht bei dem Mieter war am 27.12.2015. Früher wäre der Brief auch nicht angekommen.

    zu 2. Die Miete ist natürlich im Mietvertrag richtig aufgeschlüsselt. 222,50€ Kaltmiete + 157,50€ Betriebskosten (inkl. 80€ Heizkostenvorauszahlung!).

    zu 3. -

    zu 4. Da der alte Eigentümer die Abrechnung 2015 mit dem jetzigen Mieter macht, kann ich die fehlenden Heizkosten also erst zum Jahresende bei der Betriebskostenabrechnung 2016 einfordern?

    zu 5. Dass die Kaution fehlt ist mir auch nicht so recht, allerdings konnte ich durch diese, erst später in der Verhandlung erhaltene Information, den Kaufpreis erneut drücken.

    zu 6. Diese "Probleme" habe ich alle bei dem Kauf schon eingepriesen, allerdings kann es ja nicht schaden noch eine außerhalb der Kalkulation erwarteten Einnahmen/Beteiligung zu erhalten wenn Sie mir denn zusteht.

    Zitat: "Unter diesen Umständen würde ich mich ernsthaft fragen, ob ich überhaupt noch ein Übergabeprotokoll mache" Zitat ende.

    Ist das Zitat auf meine Situation bezogen? Würdest du bei Auszug des jetzigen Mieter kein Übergabeprotokoll machen und wenn ja warum?

    Ich möchte mich erstmal bei dir für deinen tollen Beitrag bedanken und hoffe, dass du dich meinen Fragen erneut stellst.

    Ich habe genau aus diesem Grund auch lieber "klein" angefangen um den ganzen Ablauf und die ganzen anfänglichen Fehler lieber preiswert zu machen und aus diesen zu lernen. Fehler wird man immer machen nur kann man das anfängliche Lehrgeld ja auch geschickt klein halten :)

    Eine zusätzliche Frage hätte ich noch: Würdet ihr mir als Vermieter einer Eigentumswohnung bestimmte Versicherungen empfehlen? Eine Wohnungshaftpflichtversicherung z.B.?
     
  6. #5 EcoImmo, 08.01.2016
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    Wenn der Fehler aber bei dem Mieter liegt und dieser den Dauerauftrag evtl. zu spät geändert hat? Muss die Bank das Geld nicht zurückbuchen? Der Mieter kann es ja belegen, dass es sich um ein Irrtum handelt.
     
  7. #6 anitari, 08.01.2016
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    Das ist für eine Änderung des Dauerauftrages zum nächsten Monat schon ziemlich knapp. Waren ja nur noch 3 Bankarbeitstage. Es soll ja Mieter geben die bereits am Monatsende die Miete für den kommenden Monat per Dauerauftrag zahlen. Zum Beispiel am 28. oder 29.

    An den Nocheigentümer. Der muß das Geld raus geben an Dich.

    Wenn der Mietvertrag noch keine 3 Jahre läuft könntest Du die noch einfordern. Aber mal ehrlich, macht das Sinn wenn der Vertrag zum 29.2.16 gekündigt ist?
     
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  8. #7 Newbie15, 08.01.2016
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    Wann war dem Mieter bekannt, dass die Miete ab Januar an einen anderen Vermieter gehen soll? Unabhängig davon, wohin, nur die Tatsache, dasss. Sollte das auch erst der 27. gewesen sein, dann hätte der Mieter wahrscheinlich gar keine Möglichkeit gehabt, wenn der Dauerauftrag so eingerichtet war, dass die Miete pünktlich eingeht. Teilweise haben Banken vier Bank-Arbeitstage als Änderungsfrist und schon haut das nicht mehr hin.

    Das Geld zurückholen scheitert daran, wenn das Geld beim Eigentümer bereits gebucht wurde und das wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit hier der Fall sein. Ist ja nun schon der 8. Deshalb auch die geringe Hoffnung, dass da noch was geht. Da muss man dann auf die Rückbuchung durch den Kontoinhaber hoffen.
     
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  9. Syker

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    Hallo EcoImmo,

    Nein die Bank muss m.E. nicht zurückbuchen. Denn zum Zeitpunkt der Ausführung des Dauerauftrags war dieser ja noch gültig.
    In dem Fall liegt die Verantwortung allein beim M und dein Anspruch richtet sich auch an den M.
    Der M hat seinerseits einen Rückzahlungsanspruch gegenüber dem exVM.

    VG Syker
     
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  10. #9 BHShuber, 08.01.2016
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    Hallo,

    zunächst überlegen, wer schuldet was, wem und wann?

    Da wohl der Übergang Nutzen und Lasten im Kaufvertrag genau geregelt ist, dürfte ohne Frage feststehen, dass der Mieter zu genanntem Zeitpunkt die Miete schuldet.

    Wem schuldet der Mieter die Miete?__________________ dem Vermieter, in diesem Fall wenn erst 3 Tage vorher Kenntnis darüber erlangt wurde schon ein wenig kurzfristig, sei aber dahingestellt, vorerst.

    So, nun gibt es einen Kaufvertrag in dem verbindlich vereinbart wurde, dass ab Datum die Miete dem neuen Eigentümer, bzw. Übernehmer von Nutzen und Lasten an der Immobilie zusteht, in der Kenntnis, dass die Miete nochmal an den Verkäufer überwiesen wurde, kann diese von ihm zurückgefordert werden oder letztendlich wenn noch nicht geschehen, vom Kaufpreis abgezogen werden.

    Kontakt aufnehmen zum Verkäufer, gleich darauf hinweisen, dass er die Miete herausgeben soll und auch die hinterlegte Kaution des Mieters, ansonsten gibt's eben eine Klage auf Einhaltung der kaufvertraglichen Vereinbarungen, basta.

    Im Kaufvertrag sollte stehen, dass alle gegenseitigen Verbindlichkeiten mit Beurkundung sofort vollstreckbar sind, schau mal nach, da steht sicherlich was davon.

    Gruß

    BHShuber
     
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  11. Duncan

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    Naja, mitvermietetes wie z.B. eine EBK sollte möglichst schon zurückgelassen werden so nicht eh entsorgungswürdig. Nachdem du die Schlüssel hast tauschst du erst mal den Schließzylinder aus. Besteht eine Schließanlage (mit Sicherungskarte) um Haus? Dann über die HV ein neues, anders schließenden aber zur Anlage passenden Schließzylinder bestellen, der kommt dann in die Whg. , der alte ist deine erste Bauschließung oder zum Tausch mit weiteren Whg. in dem Objekt...
    entweder so, oder mit dem Alt-ET verabreden, dass im Rahmen dieser Abrechnung die NK-Vorauszahlung entsprechend angepasst wird. Die NK-Abrechnung für 2015 wird sich aber erst um Jahresmitte 2016 bis kurz vor Ende des Jahres erstellen lassen, da dann erst alle Versorger-Rechnungen usw. vorliegen werden. Da das Mietverhältnis vorher enden soll, also vergebliche Liebesmüh. Bei Neuvermietung setzt du also die NK-Vorauszahlung entsprechend an. Wenn ich keine besseren Daten habe setze ich bei ETW erst mal das Hausgeld an. Durch den Anteil nicht umlegbarer Posten ist da ein deutlicher Puffer drin und es sollte sich eine merkliche Rückzahlung an den Mieter in der ersten Abrechnung ergeben.
    Ja. Es lohnt kaum die Arbeit, weil ohne Einzugsprotokoll dem Auszugsprotokoll der Nachweiswert weitgehend genommen wird. Es dokumentiert nur den Zustand ohne eine weitere Aussage zu treffen. Es hilft dir eigentlich nicht, ganz im Gegenteil es kann zusätzlichen Frust erzeugen. Was wichtig ist, alle Zählerstände dokumentieren und ggf. vom Mieter gegenzeichnen lassen.

    Die Whg. wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nach Rückgabe erst mal auf Vordermann gebracht werden müssen. Wenn du damit fertig bist lohnt es sich ein entsprechendes Übergabeprotokoll für diese Whg. vorzubereiten. Wie das aussehen kann, findest hier im Forum schon Vorschläge, ansonsten ist das Netz voll mit mal mehr mal weniger guten Vorlagen. Das wird dann bei der Übergabe zur Neuvermietung penibel ausgefüllt. Da bei einer so kleinen Whg. in der Regel mit häufigerem Mieterwechsel zu rechnen ist, wirst du da bald Übung drin haben.
    diese sehr kleinen Whg. haben aber auch einen entscheidenden Nachteil. Die Einnahmen sind sehr gering, was sich besonders auf die eh anfallenden Kosten niederschlägt. Ob ich eine NK-Abrechnung für eine 280m²-Wohnung mache oder für eine 30m²-Studentenbude nimmt sich in der Arbeit nichts. Ein Wasserzähler kostet das gleiche für 5 m³-1Pers.-Haushalt wie für den Verbrauch einer Familie mit 6 Kindern und erblichem Waschzwang,...
    hier ist zu prüfen welche eventuellen Schäden werden durch schon bestehende Versicherungen der WEG abgedeckt. Das sollten z.B. die gefürchteten Leitungswasserschäden sein.
    Ich empfehle (! - mehr kannst du auch nicht durchsetzen) meinen Mietern den Abschluss einer privaten Haftpflicht mit Abdeckung von Schäden an gemieteten Sachen. Eine ehem. Mieterin ist mir heute noch dankbar, dass sie diesem Rat gefolgt ist. Der auslösende Schadensfall hatte mit mir nichts zu tun, aber die Mieterin hätte er auf absehbare Zeit ruiniert.
    Ansonsten bin ich weniger ein Freund von Versicherungen denn von privater Risikovorsorge, genannt "Kriegskasse". Diese ist für alles da wo man mal schnell eben handlungsfähig sein und bleiben muss, mal schnell die Handwerkerkosten für einen Rohrbruch zahlen können ohne auf Versicherungszusagen warten zu müssen, Rechtsstreitigkeiten,...
     
  12. Nanne

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    Letztendlich ist der M. für die Mietzahlung zuständig, egal wer da den Fehler gemacht hat. In diesem Fall müsste sich der M. wegen evtl.Rückbuchung mit der Bank auseinandersetzen. Wie es aussieht ist die Rückforderung an den Vormieter nicht gerade erfolgsversprechend. Mit diesem müsste sich dann aber die Bank befassen und die evtl.zu Unrecht überwiesene Miete zurückfordern.

    Für Dich ist der Mieter zuständig, er ist Dein Vertragspartner. Meine Meinung.
     
  13. Nanne

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    In anderer Sache:

    Der Username steht oben links vor der Zeitangabe und sichtbar im Avatar. Unten, nach Beendigung des Beitrags nicht mehr, warum?
     
  14. Duncan

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    Weil die Ersteller der Software gemeint haben wer es bei zweimal lesen nicht mitbekommen hat der wird es auch beim dritten mal lesen nicht besser verstehen...

    Wenn du eine deutlichere Abgrenzung deiner Beträge nach unten möchtest lass dir eine Signatur einfallen. Die kann man auch für andere Zwecke, wie z.B. eine Bedienungsanleitung zum Lesen der Beiträge missbrauchen.
     
  15. Nanne

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    Da hast Du jetzt etwas nicht verstanden. Ich meine nicht den Text, den einer schreibt, sondern wer den schreibt. Oben der Name 2mal, unten nicht mehr seit einiger Zeit. Es wäre meiner Meinung einfacher auch unten- nach Beendigung des Beitrags- den Usernamen zu sehen.
     
  16. #15 Aktionär, 08.01.2016
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    Ich sag mal JA, denn die Januarmiete fehlt aktuell schon. Der Mieter wird wohl nicht doppelt überweisen, sondern warten wollen, bis er die Zahlung vom Ex-Vermieter zurück erhält und dazu wurden die Chancen als eher gering bezeichnet. Folglich wären 2 MM Kaution in der Hinterhand recht praktisch.
     
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  17. #16 anitari, 08.01.2016
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    Und das Recht wegen Nichtzahlung selbiger fristlos zu kündigen auch. Aber auch das macht doch keinen Sinn mehr.
     
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  18. Andres

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    Das ging im bisherigen Diskussionsverlauf leider etwas unter, auch wenn oben schon in #6 der richtige Hinweis von anitari kam:
    Damit hat der Mieter mit dir aktuell noch nichts zu schaffen. Soweit es das Mietverhältnis betrifft, hat der Mieter im Moment noch an den Verkäufer zu zahlen. Welche Deals Käufer und Verkäufer gemacht haben, darf dem Mieter völlig egal sein. Die Mietzahlung musst du daher beim Verkäufer einfordern - mit ihm hast du deine Vereinbarung.


    Noch dazu ist es im Moment nicht möglich, denn die Kaution steht dem Käufer im Moment noch gar nicht zu und kündigen kann er erst recht nicht.

    Ich würde mir lieber mal ganz akut Gedanken machen, wie man die Übergabe abgewickelt bekommt, wenn das Grundbuchamt bis Ende Februar noch nicht in die Hufe gekommen ist.
     
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  19. Nanne

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    Ist der Hinweis vom Notar eigentlich nicht verbindlich?
     
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  20. Duncan

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    Doch. Du kannst nach dem Vertrag den Betrag einklagen oder gar direkt daraus vollstrecken. Muss man mal ins Detail gucken. Du musst dir nur den richtigen Ansprechpartner suchen. Der Mieter hat mit dem Notarvertrag nichts zu schaffen.
     
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  21. Nanne

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    Und mein Ansprechpartner ist nach meiner Meinung mein Vertragspartner, der Mieter. Es sei denn, ich selbst habe die Verzögerung der Mietzahlung durch irgendwelche Versäumsisse zu vertreten. Wer wann, wo, welche Fehler gemacht hat kann mir als VM egal sein. Ich bekomme die Miete vom Mieter.
     
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