Mieter zahlt nach Eigenbedarf keine Miete mehr

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von Immo1234, 24.04.2014.

  1. #1 Immo1234, 24.04.2014
    Immo1234

    Immo1234 Neuer Benutzer

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    Guten Abend,
    ich bin froh dieses Forum gefunden zu haben und wünsche jedem hier einen schönen guten Abend.
    Nachdem ich Erfolg hatte und meine Eigenbedarfskündigung durch bekommen habe zahlt der jetzige Mieter keine Miete mehr.
    Er hat noch 8 Monate Zeit so das Urteil vor 2 Monaten die Wohnung zu verlassen.
    Kann ich den Mieter schneller loswerden weil er keine Mieter mehr zahlt ?
    Wie lange dauert so ein Rauswurf falls so etwas möglich ist.

    Das ist meine erste Eigentumswohnung in Berlin genau in Friedrichshain.
    Nettokaltmiete zur Zeit liegt bei ca 350 Euro
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ja. Sobald er zwei Kaltmieten im Rückstand ist oder aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Kaltmiete im Rückstand ist, kannst du fristlos kündigen.

    Sofern ein solcher Rückstand noch nicht besteht, würde ich zunächst einmal eine Abmahnung aussprechen. Das ist weitere Munition für eine spätere ordentliche Kündigung, die du hilfsweise zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aussprechen solltest. Sofern bereits jetzt ein ausreichender Rückstand gegeben ist - nicht lange fackeln und kündigen. Falls du sowieso schon anwaltlich vertreten bist, kannst du das auch gleich deinem Anwalt auftragen.

    Ob der Mieter dann tatsächlich auszieht oder ob dafür eine Räumung erforderlich sein wird, ist damit noch nicht gesagt. Das ist ein weiteres Problem, das vielleicht auf dich zukommt.
     
  4. #3 Immo1234, 25.04.2014
    Immo1234

    Immo1234 Neuer Benutzer

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    Danke für schnelle Antwort

    ja der Mieter ist 2 Mieten im Rückstand
    Ja einen Anwalt habe ich aber das kostet auch immer mein Geld - und ob ich das vom Mieter erhalte ???
    Wie schnell könnte ich den den Miete "vor die Tür setzen lassen"

    Fristlos kündigen kann ich heute noch erledigen.
    Aber zu wann ? Endes des Monats oder in 3 Monaten ? In ein paar Monaten muss er so oder so raus.
     
  5. #4 Pharao, 25.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 25.04.2014
    Pharao

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    Hi,

    manchmal bedeutet "am falschen Ende zu sparen" auch "Lehrgeld". Natürlich ist das deine Entscheidung, aber wenn man sich eben im Mietrecht nicht so auskennt, ist fachlicher Rat fast immer Sinnvoll.

    Denn machst du einen Fehler (zB schon im Kündigungsschreiben), dann kann das auch im Fall der Fälle bedeuten, das die Kündigung so komplett unwirksam ist. Bis so ein "Fehler" dann auffällt, vergeht i.d.R. auch wieder Zeit. Und Ziel ist es ja eigentlich, den Mieter schnellstmöglich raus zu bekommen, um den Schaden zu minimieren.

    Von "schnell" kann nicht die Rede sein, aber wenn du jetzt nix machst, wird der Schaden sicherlich auch nicht kleiner werden, gerade wenn der Mieter es bis zum äußersten anlegt. Und davon muss du m.E. erstmal ausgehen, solange keine anderen "sicheren" Anzeichen vorhanden sind.

    Fristlos kann der Mieter i.d.R. aber "heilen". Deswegen sollte man (wenn möglich) zusätzlich zur firstlosen auch Ersatzweise ordentlich Kündigen. Wahrscheinlich wird das aber zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht möglich seinen. Deswegen ist es ja immer so wichtig, alles sofort abzumahnen, damit man später was schriftliches in der Hand hat, was ggf. dann sowas rechtfertigen kann.

    Fristlos bedeutet ja ohne Frist. Und ja, ich tu mich da auch schwer mit einer angemessenen Fristsetzung. Vielleicht wären hier 14 Tage angebracht.

    Mit Sicherheit würde ich aber die Frist nicht auf 3 Monate oder bis offiziellen Mietende in 8 Monaten setzen !
     
  6. Andres

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    Um das nochmal deutlich zu sagen:

    Ja, es ist möglich, dass du kein Geld vom Mieter bekommst. Andererseits ist jeder weitere Monat, in dem du keine Miete bekommst, für dich ein weiterer Verlust: Einnahmenausfall, Betriebskosten, ... - nach weiteren 2 Monaten wäre der Anwalt billiger gewesen.

    Dazu kommt noch das Risiko "Räumung", was dir anscheinend nicht ganz klar ist. Ob das Mietverhältnis sofort (d.h. mit einer Rückgabefrist von ca. 2 Wochen - das halte ich wie Pharao für angemessen) oder in 8 Monaten endet, ändert wenig daran, dass du einen weiteren Prozess führen, bezahlen und gewinnen musst, um den Mieter dann aus der Wohnung zu bekommen, falls er nicht freiwillig geht. Und vollstrecken musst du dieses Räumungsurteil dann auch noch - wieder vorschüssig.

    Dieses zweite Prozessrisiko besteht völlig unabhängig von der aktuellen Kündigung. Ich hätte in dieser Sache lieber heute als morgen Gewissheit und würde das daher möglichst sofort ausfechten.
     
  7. Berny

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    Immo1234:

    "der Mieter ist 2 Mieten im Rückstand"
    - Wohlgemerkt: Bruttomieten.

    "einen Anwalt habe ich aber das kostet auch immer mein Geld - und ob ich das vom Mieter erhalte ???"
    - Frage den Mieter...

    "Wie schnell könnte ich den den Miete "vor die Tür setzen lassen""
    - Frage den Anwalt. Der hat Erfahrung über die Arbeitsgeschwindigkeiten der Gerichte und Gerichtsvollzieher.
     
  8. kathi

    kathi Gesperrt

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    @immo1234
    Einen Zeitgewinn wirst du nicht haben, wenn du jetzt fristlos kündigst. Jedenfalls keinen, der sich wirklich lohnt. Meines Wissens nach brauchen Gerichte mind. 4 Monate von Klageeinreichung bis Urteil und das ist sehr schnell. Maximaler Zeitgewinn wäre vielleicht ein Monat oder so. Dafür darfst du aber, zumindest erstmal, die Kosten tragen. Ist der Mieter solvent, würd ichs vielleicht trotzdem drauf ankommen lassen, aber solange du das nicht weisst......
    Einziger Punkt, der für die fristlose Kündigung und eine damit verbundene Klage sprechen könnte, wäre die Nutzungsentschädigung, die du statt der Miete dann vom Mieter verlangen könntest.
    Ich kenne die Mieten in Friedrichshain nicht, aber wenn du statt der 350€ Miete beispielsweise 900€ Nutzungsentschädigung verlangen könntest, würde sich das schon lohnen. Auch hier vorausgesetzt der Mieter ist solvent.
     
  9. Duncan

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    hier kann man sich orientieren. Gehört grundsätzlich zu den "IN-Bezirken", neben Prenzl.berg, Mitte und Kreuzköln. Alles Ecken wo ich nicht tot übern Zaun hängen will....
    Wenn ich höre was einige Mieter da zahlen, dafür könnt man auch schön wohnen...
     
  10. Andres

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    Das dürfte auch von der aktuellen Miete abhängen. Und die Aussicht auf weitere 8-12 Monatsmieten Zahlungsausfall, kommt auch nicht ganz kostenlos.

    Und was heißt schon "sich lohnen"? Ob er in 8 Monaten auf Räumung klagt oder jetzt sofort kostet mehr oder weniger gleich viel. Ja, in 8 Monaten ist es einfacher, weil die Wirksamkeit der Kündigung schon feststeht. Dann besteht ja noch die geringe Chance, dass der Mieter vesucht, die Kündigung zu heilen - in dem Fall hätte man wenigstens die Miete.

    Ich sehe eigentlich keinen einzigen Grund, warum man die Kündigung nicht baldmöglichst aussprechen sollte. Über Klagen kann man dann noch nachdenken ...
     
  11. #10 Immo1234, 27.04.2014
    Immo1234

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    Wenn der Mieter nicht auszieht wie vom Gericht in der Eigenbedarfskündigung festgehalten , muss ich noch auf Räumung klagen?
    Wie lange kann denn so etwas dauern?
     
  12. Duncan

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    Ja.
    Das hängt vom jeweiligen Gericht und dessen Arbeitsgeschwindigkeit und Organisation ab.
    Können einige Monate sein. Wenn die Räumungsklage also aufgrund einer fristlosen Kündigung schon Monate früher eingereicht wird, können genau diese Monate die frühere Verfügbarkeit der Whg. ausmachen. 4 Monate bis 1 Jahr kann man durchaus mal für eine Klage veranschlagen. Mein Nachbar (Richter am Sozialgericht!) behauptet immer er hat keine alten Fälle, die sind maximal 5 Jahre seit Klageeinreichung. :musik007:
     
  13. #12 Pharao, 27.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.04.2014
    Pharao

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    Hi,

    pauschal wird dir das keiner sagen können, denn je nach dem wie hardnäckig u.a. der Mieter ist, kann der Mieter sowas auch in die länge ziehen. Ansonsten sind Gerichte i.d.R. nicht gerade bekannt dafür, das man "schnell" einen Termin dort bekommt.

    Und genau deswgen sollte man auch nicht zu lange warten, wenn man den Mieter kündigen kann, denn damit verschiebt sich alles nach hinten, wenn der Mieter auf "stur" schaltet. Natürlich kann der Mieter auch einsichtig sein und zieht freiwillig schnellstmöglich aus, aber darauf kann man nicht hoffen, wenn es keine "sicheren" Anzeichen dafür gibt.
     
  14. kathi

    kathi Gesperrt

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    Vielleicht versteh ich da jetzt was falsch, aber ich hatte das so verstanden, dass der Mieter bereits dazu verurteilt wurde die Wohnung in nunmehr 6 Monaten zu räumen. Damit hat man doch schon einen Räumungstitel oder irre ich mich?
     
  15. #14 Bürokrat, 27.04.2014
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    Ich habe das so verstanden dass das Gericht die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung bestätigt hat. Ob der Mieter am bezeichneten Tag aber wirklich auszieht ist ja nicht bekannt. Sehr wahrscheinlich tut er dies, tut ers aber nicht hilft die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung wenig, es muss auf Räumung geklagt werden. Beschleunigen lässt sich dies wenn jetzt fristlos gekündigt wird da dann bei mangeldem Auszug gleich geklagt werden kann und nicht erst in 8 Monaten.
    Außerdem ist ein weiterer Vorteil dass der Mieter wahrscheinlich seine Miete nachzahlt im Bemühen nicht auf der straße zu landen. Da das Mietverhältnis eh schon extrem gestört ist kann eine fristlose kündigung meiner ansicht nach nur nutzen...
     
  16. Andres

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    Zur Einstimmung empfehle ich diesen Thread. Dort ist es relativ gut gelaufen - es wären noch reichlich Hindernisse denkbar gewesen. Neben einer Portion Glück war für diesen Verlauf auch entscheidend, dass die Angelegenheit vom Vermieter recht aktiv betrieben wurde.
     
  17. Duncan

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    Nur wenn dieser ausdrücklich durch den Vermieteranwalt beantragt wurde und dem vom Gericht so stattgegeben wurde. Zum einen verpennen es die meisten RA's, zum anderen verweigern dies sehr viele Amtsrichter. Der Räumungstitel sei ja gar nicht notwendig der Mieter ziehe ja, vertragsgemäß, zum festgesetzten Termin hin aus. Wenn nicht? Das ist das Problem des bösen Vermieters, der kann sich ja dann immer noch um Rechtsschutz bemühen....

    Wenn schon ein Räumungstitel existieren würde, wäre es so elementar, dass es zwingend zu erwähnen gewesen wäre. So etwas zu vergessen, passiert nur einem absoluten ...
     
  18. Andres

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    Ich weiß nicht, ob das der Gedanke dahinter ist. Vielmehr sind heute die Voraussetzungen einer Räumung, die erst in 8 Monaten stattfinden soll, schlecht zu überprüfen.
     
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