Mieter zahlt nicht volle Miete & Betriebskosten

Diskutiere Mieter zahlt nicht volle Miete & Betriebskosten im Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Abend! Ich habe seit zwei Monaten neue Mieter. Im Mietvertrag wurde vereinbart Miete xxx und Betriebskosten yyy. Ergibt zusammen Summe zzz....

  1. James

    James Neuer Benutzer

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    Guten Abend!
    Ich habe seit zwei Monaten neue Mieter. Im Mietvertrag wurde vereinbart Miete xxx und Betriebskosten yyy. Ergibt zusammen Summe zzz.
    Meine Mieter überweisen mir Summe zzz-5 €. Beim ersten Mal dachte ich an ein Versehen und bat schriftlich um Nachzahlung spätestens mit der August-Miete. Jetzt also wieder zzz-5 €.

    In der Überweisung machen sie nicht kenntlich, was Miete und was BK ist. Haben meine Mieter nun die Miete xxx um 5 € gekürzt oder die Betriebskosten yyy? Kann ich mir das aussuchen?

    Soll ich jetzt mahnen? Oder erst noch einmal "freundlich" bitten? Oder abwarten und bei der Betriebskosten-Abrechnung Mitte 2013 die monatlich gezahlte Pauschale yyy abzüglich 12x5 € ausweisen?

    Es grüßt
    James
     
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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo James,
    vielleicht wollen die neuen Mieter Dir zeigen, wie toll sie sind.
    Ich an Deiner Stelle wäre souverän und würde nicht weiter reagieren.
    Natürlich zahlen sie 5€ weniger als die vereinbarte Bruttomiete. Bei der Betriebskostenabrechnung wirst Du dann sicherlich die real geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigen. Solange sie sich ansonsten anständig verhalten, würde ich auch nicht abmahnen.
    Ich habe das auch schon bisher dreimal erfolgreich und elegant "gemeistert".
     
  4. #3 Martens, 03.08.2012
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    moin James,

    ich würde die Mieter nochmals anschreiben, um einen Irrtum bei der Einrichtung des Dauerauftrages auszuschließen.

    Sofern keine Verrechnungsanweisung gegeben wird, sind Zahlungen zuerst auf die älteste und lästigste Schuld zu verbuchen, hier also auf die Betriebskostenvorauszahlungen. Der fehlende Betrag fehlt also an der Kaltmiete.

    Sofern der Mieter jedoch auf Nachfrage mitteilt, daß die Zahlung anders gemeint war, ist entsprechend zu verbuchen.

    Wenn man es als Schuldner darauf anlegt, kann man den Vermieter mit so einem Verhalten ganz schön nerven.

    viel Glück,
    Christian Martens
     
  5. #4 Heidemarie, 03.08.2012
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    Also ich habe mal gelesen ...ist der Betrag nicht ausdrücklich in Kaltmiete, Nebenkosten... aufgeteilt, wird zunächst die Kaltmiete bedient, dann die Vorauszahlungen. wie Berny schreibt, so würde ich das auch handhaben, aber was ist nun richtig?
    Ich habe ja leider auch so einen Fall, aber mir schreibt die Mieterin haarklein vor, wiee ich es verbuchen soll.*grr*
     
  6. Berny

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    ... und deshalb steht in meinen MVs: "3. Bei Zahlungsrückständen ist der Vermieter berechtigt, Zahlungen nach seiner Wahl auf bisherige Kosten und Zinsen und/oder auf Rückstände anzurechnen; evtl. angegebene Verwendungszwecke gelten als nicht erfolgt."
     
  7. #6 Heidemarie, 03.08.2012
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    Gut. Aber im Ernstfall - hat das Bestand?
     
  8. #7 Papabär, 03.08.2012
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    Genau so hat das auch der BGH bereits entschieden (... ich glaub´ in 2005 - Az. müsste ich jetzt suchen).

    Ob Berny den §366 BGB mit seiner Vertragsklausel so ohne weiteres aushebeln kann wage ich mal vorsichtig zu bezweifeln ... aber ich lass mich da auch gerne eines Besseren belehren.
     
  9. Berny

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    Berny hat's noch nie gebraucht...:smile030:
    Und auf den MB-Formularen wird eh' nicht unterschieden zw. Miete und NK, denn NK sind ein Teil der Miete.
    Und bei der jährlichen BetrkAbr. wird das sowieso automatisch berücksichtigt.
     
  10. Syker

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    Hallo zusammen,


    Ich Persönlich denke auch,
    dass Bernys Klausel nicht gültig sein kann.
    Wenn der Mieter extra einen Verwendungszweck angibt,
    kann dies m.E. nicht vertragsmäßig ausgeschlossen werden.
    Weil dies meiner Meinung nach den Mieter benachteiligt,
    da mit Angabe eines Verwendungszwecks
    extra die Verwendung angegeben wird.

    VG Syker
     
  11. #10 anitari, 04.08.2012
    anitari

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    Müssen sie auch nicht. Das steht doch im Mietvertrag.

    Ich würde erst mal nur freundlich darauf hinweisen. Reagiert der Mieter nicht und zahlt weiterhin 5 € weniger, bei der nächsten Abrechnung die geleisteten Vorauszahlungen um den fehlenden Betrag kürzen. Mahnen bei 5 € halte ich für übertrieben.
     
  12. RMHV

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    ... um dann festzustellen, dass der Mieter die Abrechnung - zu Recht - beanstandet.
     
  13. James

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    Also bis hierher vielen Dank für die rege Diskussion.

    Genau das war ja eine meiner Fragen: Wenn die Mieter eigenständig den Gesamt-Betrag kürzen - muss ich also von gekürzter Miete oder gekürzten Betriebskosten ausgehen? Hier kristallisiert sich ja heraus, dass zunächst die Betriebskosten bedient werden, somit mir nach zwei Monaten ein Defizit bei der Miete von 10 Euro entstanden ist.


    Jaja, weil der Mieter ja vor dem Einzug von mir unbedingt eine Schätzung der Nebenkosten fürs Amt wollte und die jetzt im Vertrag vereinbarte Zahlung sogar darunter liegt.
     
  14. #13 Papabär, 06.08.2012
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    Die Schätzung hat damit überhaut nichts zu tun ... hier geht´s nur darum, welcher Topf zuerst aufgefüllt werden muss. Und wenn Du erst die Miete auffüllst und die 5,- € bei den Nebenkosten offen lässt, dann kann der Mieter eben Deine Betriebskostenabrechnung erfolgreich beanstanden! DANN könntest Du ihm die 60,- € auch gleich schenken!

    Ich würde mal versuchen, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Viele derer, die die Miete vom Amt bezahlt kriegen kömmern sich nicht darum was irgendwann mal vereinbart wurde ("wird schon stimmen"). Evtl. leitet er nur das weiter, was er an KdU-Leistungen vom Amt erhält ... hat aber einen um 5,- € reduzierten Anspruch.

    Bei der Gelegenheit kann man dem Mieter auch gleich eine vorbereitete Abtretungserklärung zur Unterschrift unter die Nase halten, damit dann wenigstens die folgenden Zahlungen vollständig kommen.
     
  15. Berny

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    Zu dieser dahingeworfenen Bemerkung hätte ich doch gerne die Begründung bzw. Rechtsgrundlage gewusst.

    Auch hierzu hätte ich doch gerne die Begründung bzw. Rechtsgrundlage gewusst.
    Meine Meinung noch einmal:
    Die Nettomiete steht ja fest, während die BK variabel sind. Ergibt also im Endeffekt nur eine Rechnung.
    Wenn aber die fehlenden 5€ bei der Nettomiete nachgefordert werden (müssten) UND bei der BK_ABr. auch noch ein Betrag, müsste ich dann wohl 2x mahnen etc.? *gaga*
     
  16. #15 Papabär, 06.08.2012
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    Na gut ... weil Du´s bist ... VIII ZR 223/10

    In dem Fall ging es um die Verbuchung einer geminderten Miete. Wenn Du Dir die Entscheidungsgründe in der Volltextversion durchliest wirst Du auch ohne Rechtskenntnisse erkennen, dass die Fälle vergleichbar sind.
     
  17. Berny

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    Widerspruch, Euer Ehren:smile008:!
    Papa, die Fälle halte ich nicht für vergleichbar, da es sich im Link um (Brutto-)Mietminderungen wegen Mängeln handelt, in unserem Diskussionsfall jedoch lediglich um eine unbegründete willkürliche MM.
     
  18. #17 Papabär, 06.08.2012
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    Abgewiesen!!
    Durchlesen solltest Du ... nicht nur ausmalen. :068sonst:

    Lies Dir insbesondere mal den Abs. 7 auf Seite 4 durch. Das "unterschiedliche Schicksal" von Nettomiete und Vorauszahlungen wird wohl kaum nur im Falle einer Minderung vorhanden sein.

    Aber vlt. hat RMHV noch ein überzeugenderes Argument parat ... mal abwarten.
     
  19. Berny

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    Verstehe schon, aber lt. BGH zulasten der Nettomiete ... in diesem MM-Fall für mich nachvollziehbar.
    Aber in einem willkürlichen Fall wie hier? Darüber müsste m.E. noch separat entschieden werden. Nicht zu vergessen den Lust- bzw. Vergnügungssteueranteil...:huepfend002:
     
  20. #19 Papabär, 06.08.2012
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    Hä? ... willst Du mich jetzt auf den Arm nehmen? Du ... Du ... Du BERNY! (Jawohl!) :hut009:
     
  21. #20 fight for survival, 14.08.2012
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    Hallo Ihr,

    bei 5 Euro klingelt es bei mir, war die nicht mal so ein Abzug von "Warmwasseranteil"?
    Meine mich schwach daran erinnern zu können, dass ich sowas mal in einem Bescheid des Amtes gelesen habe (2010).

    Versuch doch mal beim Amt anzurufen und schildere kurz Dein Problem und bitte um Hilfe, damit Du die gezahlten Beträge korrekt verrechnen kannst. Grundsätzlich dürfen die zwar keine Auskunft geben, hat bei mir aber auch schon mal geklappt.

    Versuch macht kluch.

    Ansonsten denke ich auch, erst einmal das persönliche Gespräch suchen und höflich auf die Differenz aufmerksam machen. Sollte das nichts bringen würde ich dazu über gehen einen monatlichen "Kontoauszug" zu schicken, dem zu entnehmen ist, wie die monatlichen Zahlungen verbucht werden (die Miete würde ich hier voll bedienen) und gleichzeitig um Ausgleich bitten, so verhinderst Du meiner Meinung nach, die Einrede der Gewohnheit.

    Mit ein wenig Glück ergibt sich aus der Jahresabrechnung ein Guthaben für den Mieter, dann hätte sich das von selbst erledigt.

    LG
    ffs
     
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