Mieter zahlt seine Nebenkosten nicht/ unerlaubte Untervermietung

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von pinguin, 25.10.2007.

  1. #1 pinguin, 25.10.2007
    pinguin

    pinguin Neuer Benutzer

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    Hallo,

    da ich nicht mehr weiter weiss, wende ich mich an dieses Forum. Ich habe ein kleines Appartment vermietet und der Mieter zahlt seine Nebenkosten ncht (inzwischen ca. 800 EUR seit August 2005). (Die Miete selbst kommt vom Sozialamt, ist wenigstens gesichert). Ich kann dem Mieter nicht habhaft werden, da er kein Telefon hat und alle Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die ich ihm per Einschreiben sende, ignoriert. Die Wohnung ist ca. 60 km von meinem eigenen Wohnort entfernt, also kann ich mich auch nicht täglich auf die Lauer legen, ob er irgendwann dort anzutreffen ist. Weder der Hausmeister noch die Hausverwaltung wollen mir helfen.
    Daher bin ich vor einigen Monaten in den Haus- und Grundstückeigentümer-Verein eingetreten und hatte mir da Hilfe erhofft, aber außer 08/15-Auskünften war da auch nichts zu bekommen. Jetzt hatte ich vor ein paar Tagen dort einen Anwaltstermin und der Anwalt riet mit, per öffentlicher Zustellung einen Mahnbescheid zu erlassen. Dies wollte ich tun und habe durch Zufall im Internet gelesen, daß ein Mahnbescheid nicht öffentlich zugestellt werden kann. Nach telefonischer Rückfrage beim Mahngericht heute wurde mir dies auch bestätigt. Was erzählt mir denn dieser Anwalt da??
    Beim Sozialamt verweigert man mir auch jede Auskunft und bezieht sich auf Datenschutz. Ich vermute sehr, daß der Mieter nicht mehr in der Wohnung wohnt und diese aber evtl. an mehrere andere Personen untervermietet hat, da mir etwas in dieser Richtung von der Hausverwaltung mitgeteilt wurde (worum ich mich auch noch kümmern muß!). Auch aus diesem Grund möchte ich gerne mal die Wohnung besichtigen, mußte mir aber sagen lassen, daß das Hausfriedensbruch wäre und ich mich dann noch strafbar machen würde. Außerdem wollen die Wasserwerke den Zähler wechseln und können nicht in die Wohnung.

    Ich weiß nicht mehr weiter! Was kann ich denn nun noch machen, um zu meinem Geld zu kommen und das Appartment zu besichtigen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Vermieterheini1, 25.10.2007
    Vermieterheini1

    Vermieterheini1 Erfahrener Benutzer

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    Mieter zahlt Nebenkosten nicht (seit August 2005)
    => Und was hat der Vermieter 26! Monate lang EFFEKTIVES dagegen getan?
    Wo sind die 26 gerichtsbeweisbar zugegangenen formvollendeten Abmahnungen, in denen die Kündigung angekündigt wurde?
    Mehrfach unvollständige Mietzahlungen sind ein Kündigungsgrund - Warum hat der Vermieter nicht schon längst gekündigt?
    Da müsste schon lange die erforderliche Höhe für die fristlose Kündigung zusammengekommen sein - Warum hat der Vermieter nicht sofort zusätzlich fristlos gekündigt?
    Warum hat der Vermieter nicht schon längst Räumungsklage eingereicht?
    Von jeder Nicht-, zu Spät- oder unvollständigen Zahlung der Gesamtmiete und aller Forderungen des VERmieters aus dem Mietverhältnis immer sofort eine Kopie des Schreibens bzw. der Abmahnung an die zuständige wohngeldzahlende Stelle (z.B ARGE, Sozialamt).
    Schon beim ersten Mal von der wohngeldzahlenden Stelle kategorisch und gerichtsbeweisbar wegen Missbrauch der Mietbeihilfe die direkte Zahlung der Gesamtmiete an den VERmieter verlangen - mit dem entsprechenden Passus aus dem Sozialgesetzbuch. 1)

    1) Ein betroffener Vermieter sollte bei Bedarf die genaue „Fundstelle, ggfs. einschlägige Urteile, usw. innerhalb weniger Tage herausfinden können - notfalls über einen fähigen Fachanwalt.

    Allgemeine Hinweise
    1. Die Zustellung von Schreiben an Behörden sollte immer gerichtsbeweisbar erfolgen
    2. Bei persönlichen Besuchen von Behörden immer einen gerichtstauglichen Zeugen mitnehmen, der gleich danach ein Gedächtnisprotokoll erstellt.

    Sollte „der kleine Sachbearbeiter“ bei der wohngeldzahlenden Stelle nicht willig sein
    1. mit Dienstaufsichtsbeschwerde drohen
    2. sollte das nichts fruchten diese auch durchziehen
    3. mit dem Gang zum (örtlich obersten) Vorgesetzten drohen
    4. sollte das nichts fruchten diese auch durchziehen

    Grundsätzlich sollte ein VERmieter immer einen angemessenen Abschlagszahlung für die Betriebs- und Nebenkosten verlangen.

    Wenn der VERmieter bei der wohngeldzahlenden Stelle eindringlich und überzeugend genug klarstellt, dass bei Nichtbegleichung der gesamten Mietschulden dem Aspiranten Wohnungslosigkeit bevorsteht, übernimmt die Behörde manchmal sogar Altschulden.



    Mieter hat kein Telefon
    <= Das ist sein gutes Recht.



    Mieter ignoriert alle Zahlungserinnerungen und Mahnungen
    <= Das kann ein Mieter machen (wie man sieht hier 26 Monate mit Erfolg, da der Vermieter nichts Effektives tut).
    Wie hat denn der Vermieter auf das Ignorieren bzw. Nichtstun des Mieters EFFEKTIV und zielgerichtet reagiert?



    Einschreiben senden
    <= Anscheinend hat der Vermieter keine Ahnung, wie man gerichtsfest zustellt!



    Die Wohnung ist ca. 60 km von meinem eigenen Wohnort entfernt , also kann ich mich auch nicht täglich auf die Lauer legen, ob er irgendwann dort anzutreffen ist.
    <= Ja, das sollte der private Kleinstvermieter „können“, ansonsten sollte er nicht vermieten oder auf Mietzahlungen verzichten.
    Wer heutzutage in Deutschland vermietet, muss eben zu bestimmten „Opfern“ bereit sein.
    Wozu soll das "persönliche Antreffen" des Mieters gut sein?



    Weder der Hausmeister noch die Hausverwaltung wollen mir helfen.
    <= Das ist auch nicht deren Aufgabe.



    Daher bin ich vor einigen Monaten in den Haus- und Grundstückeigentümer-Verein eingetreten
    <= Warum nicht SOFORT bei Vermietungsabsicht?



    und hatte mir da Hilfe erhofft, aber außer 08/15-Auskünften war da auch nichts zu bekommen.
    <= Die Qualität der Hausbesitzervereine ist sehr unterschiedlich. Auch mein Örtlicher ist maximal 08/15 (eigentlich "unter aller Sau").
    Aber die monatliche Mitgliederzeitschrift ist gut und schon alleine den Mitgliedsbeitrag wert.
    Guter Mann, das erforderliche extrem umfangreiche Vermieterwissen muss man sich schon selbst aneignen!
    Bei zu wenig eigenem Wissen kann man die Infos und Ratschläge von Grund&Haus, die aus Vermieterforen und der Presse gar nicht verstehen bzw. verwerten!



    Jetzt hatte ich vor ein paar Tagen dort einen Anwaltstermin und der Anwalt riet mit, per öffentlicher Zustellung einen Mahnbescheid zu erlassen.
    <= Warum so umständlich, wenn es auch einfacher geht - per gerichtstauglichem Boten.
    Aber da der Fragende das nicht gerichtstauglich fertigbringen wird ist der Rat des Anwaltes das einzig Richtige - soweit es die Zustellung an sich betrifft.
    Was bitteschön soll die gerichtstaugliche Zustellung eine Mahnbescheides an einen von dem der Vermieter weis, dass er kein Geld hat bringen? Das ist isoliert für sich gesehen in diesem Fall reine Zeit- und Geldverschwendung.
    Der Anwalt hat anscheinend keine Ahnung was er (Effektives für den Vermieter) tun soll!

    Wieso öffentliche Zustellung?
    Kennt der VERmieter die Anschrift der von ihm vermieteten Wohnung nicht?
    Fehlt am Klingelschild und am Briefkasten des Mieters etwa der Name des Mieters? (Könnte man ja mal überprüfen.)
    Hat sich der VERmieter nicht erfolgreich bemüht die Meldeadresse des Mieters herauszufinden?
    Sollte der Mieter nicht unter der Anschrift der Mietwohnung gemeldet sein, warum hat der VERmieter dann nicht sofort Anzeige wegen Verstoß gegen das Meldegesetz erstattet?

    Allerdings muss ein Vermieter jeden Cent Mietschulden und sonstige Forderungen "zusammenkratzen" und gerichtsfest machen, damit man was zum Gegenrechnen hat. (Um das zu verstehen müsste der Fragende allerdings wissen was hinder dem Stichwort Gegenrechnen alles steckt.)

    Ob hier ein Urkundenprozess möglich, wirtschaftlich und sinnvoll ist sollte ein fähiger Anwalt klären können.



    Dies wollte ich tun und habe durch Zufall im Internet gelesen, daß ein Mahnbescheid nicht öffentlich zugestellt werden kann.
    Nach telefonischer Rückfrage beim Mahngericht heute wurde mir dies auch bestätigt. Was erzählt mir denn dieser Anwalt da?
    => Wer sagt denn so einen Unsinn?
    Ich dachte immer der Mahnbescheid wird dem Schuldner VOM Gericht höchst-amtlich zugestellt. Was hat denn bitteschön der Antragsteller damit zu tun?
    Sollte es keine zustellfähige Adresse geben, müsste das der Antragsteller dem Gericht mitteilen und öffentliche Zustellung beantragen.



    Beim Sozialamt verweigert man mir auch jede Auskunft und bezieht sich auf Datenschutz.
    => Ja so machen die das fast ausnahmslos - aber das weis doch jede Kind (jeder Vermieter).
    Ohne Vitamin B oder persönliche Kontakte von Anfang an sinnlose Zeitverschwendung.



    Ich vermute sehr, daß der Mieter nicht mehr in der Wohnung wohnt
    => Für die Mietschulden spielt das überhaupt keine Rolle
    für die Kündigung / Zwangsräumung ist das entscheidend!
    Was hat der Fragesteller unternommen um diese Annahme gerichtsbeweisbar zu machen?



    und diese aber evtl. an mehrere andere Personen untervermietet hat
    (worum ich mich auch noch kümmern muß!)
    => Das wird erst im Moment der Räumungsklage interessant.
    Hat denn der Mieter dem Vermieter gemeldet, dass Verwandte oder sonstige Personen in seiner Mietwohnung mit wohnen?
    Hat denn der Mieter den Vermieter um Genehmigung der Untervermietung gefragt (so dies im Mietvertrag erforderlich ist)?



    ich möchte die Wohnung besichtigen
    <= In diesem Fall müsste sich der Vermieter das vor Gericht erklagen.
    Dazu einen triftigen Grund (NICHT das was der Fragende hier geschrieben hat!!!) nennen.

    mußte mir aber sagen lassen, daß das Hausfriedensbruch wäre und ich mich dann noch strafbar machen würde
    <= Ja, ja, die schönen Gesetze
    Kann man denn nicht nachweisen, dass der Mieter nicht mehr in der Mietwohnung lebt bzw, diese faktisch ausgegeben hat?

    Außerdem wollen die Wasserwerke den Zähler wechseln und können nicht in die Wohnung.
    <= Ganz dumm für den Vermieter - am Ende machen die Wasserwerke noch den Vermieter haftbar, dass der Zähler nicht gewechselt werden konnte.
    Das wäre doch ein wunderschöner und nicht zu entkräftigender Grund für die Zutrittsklage.
    Dass ein Fachanwalt nicht auf diese naheliegende Idee kommt?

    Ich weiß nicht mehr weiter!
    <= Das merkt man LEIDER!
    ==============================================
    Damit wir uns richtig verstehen
    ich wünschte der Fragesteller hätte KEINE Probleme!
    ==============================================

    Was kann ich denn nun noch machen, um zu meinem Geld zu kommen
    <= GAR NICHTS! Wo nichts zu holen ist, da kann man nichts holen.

    und das Appartment zu besichtigen?
    <= Das habe ich schon beantwortet.
    Aber was will denn der Vermieter mit einer Besichtigung Effektives erreichen?

    =========================================

    Ich kann dem unwissenden und seit 26 Monaten!!! planlos ineffektiv handelnden Vermieter nur 2 Ratschläge geben.

    1. Einen wirklich fähigen VERmieter-Spitzenanwalt mit der Zwangsräumung beauftragen und danach NIE mehr zu vermieten.

    2. Wenn der VERmieter ein solches extrem seltenes Exemplar von "wirklich fähigen VERmieter-Spitzenanwalt" nicht findet die Mietwohnung schnellstens zu verschenken, z.B. an die örtliche Kommune (Stadt), Kirche, Karitas, usw..


    =========================================

    Zum Trost für den Fragenden:
    Ich als Unbeteiligter kann hier leicht "kluge Reden schwingen".
    Aber ob ich als Betroffener in der Aufregung, im Zorn, in der Verzweiflung, in der Fassungslosigkeit noch einen klaren Gedanken fassen könnte?
     
  4. Dr.No

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    Lange Rede kurzer Sinn:

    Kündige Deinem Mieter wegen Zahlungsverzuges § 543 + § 569 BGB.

    Dafür braucht man keinen "VERMieter-Spitzenanwalt", das schafft jeder Depp.

    Solange eine Schild mit dem Mieternamen am Breifkasten ist, sollte die Zustellung kein
    Problem sein.


    p.s. Kann mir mal jemand erklären was der Unerschied zwischen "beweisbar" und "gerichtsbeweisbar" sein soll? Falls nicht, würde es mir nichts ausmachen auf "gerichtsbeweisbar" zu verzichten.
     
  5. Capo

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    So was wie: Beweise, die vor Gericht nicht anerkannt werden???
    Sind es dann noch Beweise :? :?
     
  6. #5 Vermieterheini1, 26.10.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo Dr.No,

    wie du weist versuche ich immer allgemeinverständlich zu schreiben.

    Jeder sagt "das kann ich beweisen". Bohrt man nach so kommt häufig heraus, dass es sich nur um Hören-sagen handelt oder der Betreffende nur subjektiv meint er könne es beweisen.
    Deshalb verwende ich das Wort gerichtsbeweisbar, um dem Leser vor Augen zu halten, dass es immer und ausschließlich darum geht, was der Richter davon hält.

    --------------------------------------------

    "Kündige Deinem Mieter wegen Zahlungsverzuges § 543 + § 569 BGB.
    Dafür braucht man keinen "VERMieter-Spitzenanwalt", das schafft jeder Depp."

    => Also Ich bin nicht sicher, ob Ich das in der Aufregung, Wut, usw. könnte!

    Bedenke, bevor ein Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen kann ist monatelang sehr viel gelaufen!
    Da kann man als normaler Mensch (privater Kleinstvermieter) nicht mehr gelassen und sachlich sein. Der Zorn und die Wut verhindern meist jedes klare sachliche Denken und Handeln.

    Ein Kündigungsschreiben, das nicht nur rechtsgültig ist, sondern darüber hinaus alles enthält was da zusätzlich unbedingt drinn stehen muss um für den Einzelfall maximal effektiv zu sein ist ein Meisterwerk.
     
  7. Dr.No

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    Ich erkenne die gute Absicht. Es ist nur so fürchterlich zu lesen und
    um ganz sicher zu gehen. MÜsste man ja eigentlich schreiben

    "sicher gerichtsbeweisbar" oder noch besser "absolut sicher gerichtsbeweisbar"

    und auch dann würde es noch jemand falsch verstehen.



    Missverständnis: Das kann jeder "Deppenanwalt".



    Maximal effektiv ist auch lustig. Effektivität ist kein abstufbares Merkmal. Effektiv (wirksam), nicht effektiv (nicht wirksam). Dazwischen gibt es nichts.

    Laut Aussage einers Dortmunder Mietrichters sind 90% der von ihm bearbeiteten Räumungsklagen einseitig, d.h. der Mieter wehrt sich nicht. Da braucht es kein Meisterwerk.


    Ach ja, nicht dass ein verkehrter Eindruck entsteht. Ich lese Deine Beiträge sehr gerne. :o
     
  8. #7 Vermieterheini1, 26.10.2007
    Vermieterheini1

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    "Deppenanwalt", Pfui so was sagt man nicht!

    Es soll allerdings Anwälte geben, die schicken einem bekanntermaßen extrem problematischem Mieter eine wichtiges Schreiben per Einschreiben mit Rückschein.
    Mieter holt Einschreiben frecherweise nicht ab.
    Einfach perfekt dieser Mietrecht-Spezialanwalt - nicht wahr?


    Da ein vernünftiger Vermieter ja erst mal mit dem Mieter spricht BEVOR er kündigt, bzw. Kündigungs-/Räumungsklage einreicht kann der Vermieter doch schon im voraus in etwa abschätzen was auf ihn zukommt.
    Dementsprechend der "Aufwand" im Kündigungsschreiben.
    Ein solches den Einzelfall-Erfordernissen entsprechendes Verhalten entspricht meinen natürlichen Faulheitsbedürfnis - manche nennen das wirtschaftliches Denken/Handeln.
     
  9. Dr.No

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    Wollte ich ja auch nicht. Ich habe ja Depp gesagt und den Rest weggelassen.


    [klugscheiss]
    Genau richtig, das ich aber nicht maximal effektiv, sondern (maximal) effizient. :wink
    [/klugscheiss]
     
  10. #9 pinguin, 28.10.2007
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    Vielen Dank für die Antworten; vor allem Ihnen, "Vermieterheini1", da Sie sich wirklich Mühe gemacht haben, viele Details zu beantworten. Ich muß zugeben, daß ich eine Menge Ihrer Fachausdrücke, die Ihnen sicherlich in Ihrem Beruf als Immobilienfachwirt geläufig sind, nicht verstehe. Trotzdem lese ich einige hilfreiche Details aus Ihrer Antwort, die fundierter klingen, als was mir dieser Anwalt des Haus- und Grundstückeigentümervereins erzählt hat.

    Sie haben recht. Ich habe weder vom Vermieten, noch von rechtlichen Dingen irgendeine Ahnung, noch habe ich jemals in meinem Leben etwas mit Anwälten oder Gerichten zu tun gehabt. Ich kümmere mich um dieses Apartment von 26 qm für meine inzwischen betagten Eltern, die es nach dem Auszug meines Bruders verkaufen wollten, es aber niemand wollte, da die gesamte Wohnanlage im Laufe der Jahre sehr an Qualität seiner Bewohner gelitten hat. Daraufhin hat uns ein Makler diesen Mieter vom Sozialamt vermittelt. Was wir davon haben, sieht man ja jetzt.

    Danke auch für die Antworten der anderen Mitglieder!
     
  11. Dr.No

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    Na, wenn das so ist, dann wollen wir doch mal eine konstruktive Meinung äußern.

    Wichtig ist als erstes die Frage:

    Sind in der Vergangenheit Nebenkostenabrechnungen erstellt worden?
    Wenn ja, wann und für welchen Zeitraum?


    p.s. Immobilienfachwirt ist nicht der Beruf von Vermieterheini, sondern ein im Forum automatisch vergebener Juxtitel, der sich im wesentlichen aus der Anzahl der geschriebenen Beiträge berechnet.

    Ich halte das für irreführend, deshalb habe ich den Juxtitel in meinem Profil ausgeschaltet.
     
  12. #11 pinguin, 07.11.2007
    pinguin

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    Danke Dr. No. Ja, selbstverständlich habe ich stets die Abrechnungen einmal jährlich erstellt. Habe auch alles samt Anschreiben an den Mieter in Kopie hier. Sie bestehen immer aus zwei Teilen, eine Abrechnung der Hausverwaltung, die auch sehr klar die umlegbaren Kosten extra ausweist und die zweite Abrechnung von dem Energielieferanten, die auch klar alles ausweist. ich habe die Abrechnungen stets mit Kopien der Rechnungen verschickt.

    Das mit dem "Juxtitel" wußte ich natürlich nicht.
     
  13. #12 Thomas123, 08.11.2007
    Thomas123

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    Hallo Vermieterheini1 :top :respekt
    ..............so macht man das! :bier
     
  14. Dr.No

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    Sehe ich das richtig, dass der Mieter seine Miete/Vorauszahlunge erbringt, nicht aber
    die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung?
     
  15. #14 pinguin, 08.11.2007
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    Die Miete und die Nebenkostenvorauszahlung bekomme ich zum Glück vom Sozialamt. Mit denen habe ich auch schon gesprochen - das war das erste, denn ich dachte, daß sie in diesem Fall auch für die weiteren Nebenkosten einspringen. Ist aber nicht so, was eigentlich paradox ist. Denn hätte ich gleich einen höheren Nebenkostenabschlag vereinbart, wäre mein Schaden nicht so groß und das Amt hätte es dann ja auch gezahlt. Ich habe sogar eine Mieterhöhung und eine Erhöhung der Nebenkosten durchbekommen, so daß sich ein evtl. weiterer Schaden in Zukunft zumindest verringert. Sie weigern sich aber strikt, die alten Nebenkostenrechnungen zu begleichen. Wie man sieht, ist das alles total verfahren.

    Vom Mieter bekomme ich pro Monat einen Betrag in Höhe von ca 15 EUR überwiesen, das ist wohl sein Eigenanteil, den ihm das Amt berechnet.
     
Thema: Mieter zahlt seine Nebenkosten nicht/ unerlaubte Untervermietung
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