Mieter zahlt verspätet - ALGII

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von stang66, 11.08.2008.

  1. #1 stang66, 11.08.2008
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    Hallo zusammen!

    Ich möchte mich kurz vorstellen:
    Letztes Jahr haben wir ein 2-Familienhaus gekauft, in dem wir das EG und DG selbst bewohnen; das OG wird vermietet.

    Die Hausfinanzierung wurde mit dem Steuerberater auf dieses Modell hin optimiert, so weit so gut. Desweiteren haben mich miene Eltern mit einem zinslosen Kredit unterstützt, der in vereinbarten Raten zurückzuzahlen ist; dafür sind die Mieteinnahmen gedacht.

    Seit 1.7. ist nun die Wohnung an ein junges Pärchen (nicht verheiratet) mit kleinem Kind vermietet. Er in Ausbildung, sie ALGII+schwanger.
    Aufgrund der Wohnsituation ergibt es sich, dass man sich öfter sieht, die Kinder (unseres ist gleich alt) spielen miteinander, gehen zusammen in den KiGa, die Mütter passen wechselseitig auf die Kinder auf.
    Kurz: wir haben bis jetzt ein sehr gutes Verhältnis mit unseren Mietern.

    Zum eigentlichen "Problem" (noch ist es keins, könnte aber eins werden):

    Leider ging bereits die Julimiete verspätet ein. Als Grund wurde angegeben, dass der Dauerauftrag mangels Kontodeckung nicht ausgeführt werden konnte. Kann mal passieren; ist mir bei einer Terminüberweisung auch schon passiert.
    Nachdem wir das Thema angesprochen hatten, war das Geld recht zügig da.

    Nun ist die Miete für August offen. Zahlungstermin ist spätestens der 3. Werktag (Wohnraummietvertrag von H&G). Heute ist der 11. und die Miete ist immer noch nicht da.
    Grund diesmal: die ARGE hätte noch nicht überwiesen. Auch das klingt erstmal glaubwürdig, da dies wohl öfter vorkommt, wenn man mal die Sozialforen durchstöbert.

    Dennoch werde ich langsam nervös, weil wir selbstverständlich unsere laufenden Verpflichtungen auch bezahlen müssen und dies auch tun.

    Ich will nicht gleich die große Keule auspacken, denn es sind wirklich sehr angenehme Leute die ich gerne als pünktlich und zuverlässig zahlende Mieter behalten möchte.


    Als Gründe für die schleppende Zahlweise könnten folgende in Frage kommen:

    a) es ist so wie sie erzählt. Diese Variante erscheint mir erstmal am glaubwürdigsten. Dann würde die ARGE auf meine Kosten trödeln; was kann ich hier tun um die Familie zu unterstützen und an mein Geld zu kommen?

    b) das Geld ist da und wird anderweitig ausgegeben für notwendige Dinge die mit dem Einzug zusammenhängen (Einrichtungsgegenstände, Farbe etc.), eine Anfangsdurststrecke. Blöd, aber Ende absehbar.

    c) das Geld ist da und wird anderweitig ausgegeben für unnötige Dinge. Falsche Prioritätensetzung. Ab hier wirds problematisch.

    d) es besteht gar nicht die Absicht, zu zahlen (glaube ich eigentlich nicht)


    Was soll / muss ich tun?
    Selbstverständlich werde ich erstmal das persönliche Gespräch suchen.
    Sollte man als unterstützende Maßnahme eine Abmahnung schreiben um die Ernsthaftigkeit zu unterstreichen und die Vorgänge bei der ARGE (speziell diese ist für zögerliche Zahlung bekannt) in meinem Sinne zu beschleunigen?
     
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  3. #2 ***sophia***, 12.08.2008
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    Hallo,

    nur ne Idee, aber du könntest deibe Mieter bitten, die Miete direkt von der ARGE an dich überweisen zu lassen. Dann hast du es im Auge. Weiß zwar nicht genau wie das läuft, aber, dass es geht.

    lg sophia
     
  4. #3 lostcontrol, 12.08.2008
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    darauf würde ich mich auf keinen fall einlassen!

    erstens: siehe diesen thread hier, da wird einem schön vorgeführt wie das laufen kann, wenn die ARGE direkt überweisen soll:
    Hilfe!! Vermieterwillkür!! Zwangsräumung

    zweitens: der mieter kann zwar bei der ARGE eine "abtretungserklärung" unterschreiben, so dass diese das geld direkt überweist, aber eben diese "abtretungserklärung" kann er mit einem einzigen telefonanruf auch wieder zurücknehmen. sicherheit ist das also keine.

    hinzu kommt: wenn der mieter sich nicht an seine pflichten gegenüber der ARGE hält (also z.b. termine nicht wahrnimmt oder nicht ausreichen bewerbungen schreibt und nachweist) dann stoppt die ARGE sämtliche zahlungen - ob an den vermieter oder an den mieter direkt.
     
  5. #4 stang66, 12.08.2008
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    @lostcontrol:

    soviel zur Arge und der wertlosen Abtretungserklärung, das hab ich nun kapiert.
    Wie ist nun die beste Vorgehensweise?

    Ich würde erstmal mündlich eine Frist setzen.

    Bei verstreichen lassen schriftliche Mahnung mit Hinweis auf die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. Damit hätten sie zumindest was in der Hand um die ARGE zum Zahlen zu bewegen.
    In welcher Form sollte diese zugehen? Die Mieter wohnen mit uns im gleichen Haus. Per Einschreiben? Per persönlicher Übergabe? Unter der Tür durchschieben?

    als nächste Eskalationsstufe:
    fristlose Kündigung + hilfsweise fristgemäße Kündigung.
    Wann kann bzw. sollte diese erfolgen? Sobald der dritte Werktag im September verstrichen ist und somit 2 Monatsmieten ausstehen? Oder erst am Ende des zweiten Monats?


    Prinzipiell so richtig?
     
  6. #5 lostcontrol, 13.08.2008
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    nix da, sowas macht man grundsätzlich SCHRIFTLICH!!!!!!!!!!!!!
    mündliche absprachen sind nichts, aber auch garnichts wert, es sei denn du hast entsprechende unabhängige zuverlässige zeugen... aber selbst dann kann das gegenüber immernoch behaupten er/sie hätte das nicht verstanden (hörgerät war kaputt, was weiss ich).

    die arge zahlt nur, wenn sie zum zahlen verpflichtet ist.
    und wenn der arge-"kunde" z.b. termine verpasst muss die arge nimmer zahlen und wird's auch nicht tun, egal mit was du drohst.

    ich würds persönlich übergeben mit unabhängigen zeugen (die natürlich den inhalt des schreibens direkt vor der übergabe nochmal einsehen konnten). oder (ebenfalls mit unabhängigen zeugen, die den inhalt vorher nochmal einsehen konnten) in den briefkasten werfen. unter der tür durchschieben würd ich lieber lassen, könnte ja dahinter eine wasserlache sein, die das schreiben zerstört, oder eine katze betrachtet den brief als superspielzeug oder... oder... oder...
    einschreiben sind meist nicht gerichtsverwertbar - weiss ja niemand ob da nicht ein urlaubsfoto drin ist.

    sobald der fall mit den 2 monatsmieten eingetreten ist, also sofort.
    wenn du nur druck machen willst (aber die mieterin letztendlich behalten willst) würd ich's bei der fristlosen belassen, dann kann sie sich per bezahlung rauswinden und weiss für die zukunft dass du im zweifel ernst machst.
    wenn du die mieterin auf jeden fall loswerden willst hilfsweise ordentlich kündigen.
     
  7. #6 stang66, 05.03.2009
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    Was zählt in diesem Fall eigentlich als "Monatsmiete"? Die Kaltmiete oder KM+NK-Vorauszahlung?

    Beispiel:
    KM 400,-
    NK 100,-

    Wann ist ein Rückstand von 2 Monatsmieten erreicht? Ab 801,- oder ab 1001,-?

    Wann ist ein Rückstand von "mehr als einer Monatsmiete an 2 aufeinanderfolgenden Terminen" erreicht? Ab 401,- oder ab 501,-?



    Im Netz habe ich widersprüchliche Infos dazu gefunden; gibts irgendwo eine verlässliche Quelle?
     
  8. #7 Prüfer, 05.03.2009
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    Ab 800€ kannst Du Kündigen aufgrund Mietrückstand.

    Übrigens kannst Du doch deine Mieter auch ohne Gründe Kündigen in einem selbst bewohnten 2 Familienhaus.
     
  9. RMHV

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    Das ist nun mit Sicherheit falsch. Eine fristlose Kündigung ist bereits bei einem Zahlungsverzug von mehr als einer Miete möglich. Bedingung ist lediglich, dass der Zahlungsverzug für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine entstanden ist.
    Üblicherweise wird für die Erfüllung der Bedingungen die Gesamtmiete als Maßstab anzusehen sein, also die Nettomiete plus Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale. Zumindest bewegt man sich als Vermieter auf der sicheren Seite, wenn man von der Gesamtmiete ausgeht.
    Um die Zahlen aus dem Beispiel aufzugreifen würde also bei 501 aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten und bei 1000 über einen längeren Zeitraum jeweils ein Grund für die fristlose Kündigung vorliegen.
    Wichtig zu wissen ist, dass ein einmal vorliegender Kündigungsgrund erst mit der vollständigen Befriedigung des Vermieters - so die Formulierung im Gesetz - entfällt. Das bedeutet, dass nach Eintritt eines Zahlungsverzug von im Beispiel 501 bzw. 1000 eine fristlose Kündigung auch dann noch möglich ist, wenn der Mieter vor der Kündigung 1 zahlt und der Zahlungsverzug dadurch nicht mehr die Höhe einer Miete übersteigt bzw. zwei Mieten nicht erreicht.


    Nach dem UP gibt es EG, OG und DG. Das OG ist vermietet. Mit dieser Beschreibung könnte man auf den Gedanken kommen, dass sich 3 Wohnungen im Haus befinden. Die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB würde in diesem Fall auch dann ausscheiden, wenn der Vermieter 2 der 3 Wohnungen selbst bewohnt. Voraussetzung für die erleichterte Kündigung ist nach § 573a Abs. 1 BGB, dass es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen handelt.
     
  10. dezi

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    Ich will nur mal kurz zu der Frage Abtretung der Mietzahlung ans Arbeitsamt was sagen:

    Wir haben damit bisher gute Erfahrungen gemacht. Eben weil dei Miete dann ind er Regel pünktlich kommt und auch Nachzahlungen für Betriebskosten selten ein Problem sind.

    Es ist immer ein Risiko, sozial schwache Mieter im Haus zu haben. Dennoch ist mene Erfahrung, wenn man ein gutes Gefühlt hat bei den lLeuten und sie diese Abtratung machen, hat man in der Regel weniger Probleme, als wenn sie das nicht tun.

    Hier in dem Fall würde ich erstmal abwarten, ob die Miete noch kommt und gleichzeitig um die Abtretung ans Arbeisamt bitten. Wenn sie sich drauf einlassen, ist solange alles gut, bis sie dies widerrufen.

    Ansonsten: Ich würde MIeter nie so nahe an mich ran lassen, dass ich auf die Kinder der Mieter bzw. umgekehrt aufpasse. Das macht den Konfliktfall einfach schwieriger und verleitet im Zweifel den Mieter, zu denken "Ach das sind doch emien Freunde, die kündigen mich schon nicht." Also um ncht falsch verstanden zu werden, ich hab ein gutes Verhätnis zu meinen Mietern und bekomm auch bei jedem nen Kaffee, wenn ich im Objekt bin. Aber das recht dann auch mit Vertraulichkeiten (auch wenn ich schon einsehe, dass es schwierig ist, Distanz zu wahren, wenn man sich jeden Tag sieht...)
     
  11. #10 stang66, 18.03.2009
    stang66

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    @RMHV:

    Das DG ist derzeit nicht ausgebaut, also definitiv nicht bewohhnbar.
    Soll sich aber in Kürze ändern; es werden dann 2 Zimmer und ein Gästebad sein; aber keine Küche. Zählt das dann als 3. Wohnung oder nicht?



    @dezi
    Guter Tip für die Zukunft. ist aber
    a) leider bereits der Fall (naja Freunde sind wir nicht gerade, aber die Kinder spielen halt mal hier, mal dort) und
    b) wie du selbst sagst manchmal schwierig, wenn man sich täglich sieht. Als ich selbst noch zur Miete (3 Wohneinheiten im Haus) gewohnt habe gab es beides: sowohl Leute mit denen man so gut wie keinen Kontakt hatte als auch Leute mit denen man gefeiert hat. Letztere waren mir als Mitbewohner zumindest damals angenehmer...

    Aktueller Stand:
    Bisher wurde (9 Termine) nur 2x pünktlich gezahlt; ansonsten immer verspätet, in Teilzahlungen oder gar erst nach Aufforderung.

    Aktuelle Rückstände: Für die Nachzahlung der NK-Abrechnung (etwa 300,-) habe ich als Zahlungsziel den 31.3. gesetzt; daneben ist derzeit die Märzmiete noch offen.

    Eine Zahlungserinnerung haben wir letzte Woche in den Briefkasten geworfen; diese wurde offensichtlich erst gestern dort rausgeholt. Wenn bis heute abend kein Geld auf dem Konto ist, gibts die Abmahnung mit Kündigungsandrohung (liegt schon ausgedruckt bereit).


    Sollte es zum Ernstfall kommen:
    Er: in Ausbildung
    Sie: ALGII
    nicht verheiratet
    2 Kinder 0 und 3 J.
    Im Mietvertrag stehen beide.

    Erschwert das in irgendeiner Form das Rausklagen?
     
  12. #11 lostcontrol, 18.03.2009
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    wenn's im moment noch keine wohnung ist, dann kannst du doch JETZT NOCH mit sonderkündigungsrecht kündigen. mir wärs das eventuell wert, bevor ich ständig draufzahlen muss...
     
  13. #12 stang66, 30.03.2009
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    Update 30.3.:
    Bis dato kein Geldeingang.
    Dia Abmahnung (mit genauer Gegenüberstellung der Fälligkeitstermine und der Zahlungseingänge) haben wir am Fr. persönlich übergeben und uns den Empfang auf einem Duplikat gegenzeichnen lassen. Wir haben auch klargemacht, dass wir das Mietverhältnis zwar gerne fortführen möchten, Voraussetzung dafür seien aber zukünftig pünktliche Zahlungen. Ansonsten - Wohnung weg.
    Gleichzeitig haben wir vorgeschlagen, dass wir zukünftig die Miete direkt von der Arge ausbezahlt bekommen. Wer muss hier welche Schritte einleiten, damit das läuft?

    Neues, in dieser Abmahnung formuliertes Zahlungsziel für die Märzmiete ist heute (30.3.); die Nachzahlung aus der NK-Abrechnung ist bis 31.3. fällig.
    Am Freitag (3.4.) wäre dann der 3. Werktag im April.
    Als Zahlungsziel habe ich jeweils knappe, aber realistische Termine gesetzt, die bei gutem Willen und vorhandener Liquidität durchaus machbar wären.
    Idealerweise würden also diese Woche 3 Zahlungen (in Summe knapp 1600,-) kommen.

    In welchen zeitlichen Abständen kann, darf und sollte man die weiteren Schritte (Mahnung oder Fristlose) einleiten, sollten die nächsten Zahlungstermine erneut nicht eingehalten werden?
    Sofort (Verzug), nach 2 Tagen (Verzug + Banklaufzeit) oder wann?
     
  14. #13 lostcontrol, 30.03.2009
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    der mieter muss eine entsprechende abtretungserklärung unterschreiben und einreichen. aber VORSICHT! er kann das auch jederzeit telefonisch widerrufen, d.h. wirklich sicher bist du damit nicht.
    ausserdem hast du natürlich das problem, dass die ARGE nur dann zahlt, wenn der mieter seinen pflichten immer entsprechend nachkommt, d.h. keine termine platzen lässt und ähnliches.

    allerdings habe ich hier auch schon gelesen dass wohl manche ARGEs das garnicht mehr machen (dürfen) mit der abtretungserklärung, da solltest du vielleicht mal bei der zuständigen ARGE nachfragen.
     
  15. #14 stang66, 06.04.2009
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    update 6.4.:
    Letzte Woche hieß es, am Freitag bekämen wir unser Geld (alles). Freitag hieß es, das Amt hätte noch nicht überwiesen, man wolle sich am Montag drum kümmern.

    Märzmiete (neues Zahlungsziel lt. Abmahnung 30.3.) offen
    NK-Abrechnung (Zahlungsziel 31.3.) offen
    Aprilmiete (Fälligkeit 3. Werktag=3.4.) offen.


    Mittlerweile sind - wenn ich es richtig verstehe - die Voraussetzungen für eine fristlose gleich dreifach vorhanden:

    - Rückstand von mehr als 1MM über 2 aufeinanderfolgende Termine (4. März + 3. April)
    - Insgesamt Rückstand von mehr als 2MM (März + April + NK2008)
    - nach Abmahnung erneut verspätete Zahlung (Aprilmiete).


    Ich hab ja noch die Hoffnung dass sich das alles klärt; noch glaube ich an eine gewisse Verpeiltheit meiner Mieter.
    Aber lang warte ich nicht mehr.


    Jaja, das böse "Amt"... ob ein Anruf dort hilft oder ist das eher kontraproduktiv (für mich)?
    Soll heißen: wenn die die Leistungen kürzen - aus welchem Grund auch immer - sehe ich meine Miete doch erst recht nicht mehr. Und ich bin kein Sozialdetektiv, sondern in erster Linie Vermieter.




    P.S.: auf der NK-Abrechnung hatte ich geschrieben "überweisen Sie bitte bis zum 31.3....".
    Ich steig noch nicht ganz durch mit den Begriffen "Fälligkeit", "Zahlungsziel" und "Verzug".

    Wenn ich das richtig verstanden habe, ist die NK-Abrechnung zwar sofort fällig, das Zahlungsziel aber der 31.3. Wird bis dahin nicht gezahlt, gerät der Schuldner erst durch eine Mahnung in Verzug und das erst nach 30 Tagen?
    Also Verzugszinsen erst ab Mahnung + 30 Tage, obwohl bereits seit Ende Januar fällig und bis Ende März zu zahlen? Oder ganz anders?
     
  16. #15 lostcontrol, 06.04.2009
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    warum kündigst du dann nicht?

    die werden dir ohnehin nichts sagen können bzw. dürfen.
    aber letztendlich ist das, was deine mieter da machen, veruntreuung von sozialgeldern - und darüber sollte man das amt evtl. in kenntnis setzen.
    voraussetzung dafür ist natürlich, dass sie überhaupt ein anrecht auf diese gelder haben - du weisst ja nicht, ob da nicht vielleicht zwischenzeitlich umstände eingetreten sind, die dazu geführt haben, dass sie tatsächlich keine ansprüche mehr haben bzw. gesperrt worden sind (z.b. weil sie einen termin nicht eingehalten haben usw.).


    je länger du wartest, desto höher wird der betrag, den du nicht siehst...
     
  17. #16 stang66, 06.04.2009
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    Weil ich die Hoffnung noch nicht ganz aufgegeben habe. Und keine Lust auf 6-9 Monate Räumungsklage etc. Noch hoffe ich, dass sie wirklich nur zu unfähig sind sich um ihren Kram zu kümmern und keine Berechnung dahintersteckt.

    Weitere Rückstände lasse ich aber ganz sicher nicht auflaufen, das steht fest.


    Sicher nicht zum konkreten Fall - Datenschutz, schon klar. Aber zu ein paar allgemeinen Fragen (zu welchen Terminen werden die Leistungen ausgezahlt / wann werden sie gekürzt etc.) müsste ich dort doch Auskunft bekommen.
    Ich werds mal probieren, ohne Nennung konkreter Personendaten.


    Objektiv hast du absolut recht - aber hier gehts mir einzig und allein um meine Einnahmen, und die will ich sichern.
    Ja, das ist vielleicht egoistisch. Na und? Das Sozialsystem rette ich damit eh nicht.


    Diese Woche passiert definitiv noch etwas. Entweder das Geld ist vollständig da oder es folgt die nächste Stufe der gesetzlich vorgesehenen Eskalationsleiter.


    Angenommen, sie können die Wohnung nicht halten und wollen es sich nicht eingestehen - was funktioniert erfahrungsgemäß am besten, schnellsten und billigsten, solange die Mieter noch auf Hinhaltetaktik machen?

    1. fristlose Kündigung, Räumungsklage etc...
    2. wie 1., Modell "Berliner Räumung"
    3. Aufhebungsvertrag mit "Belohnung für den Auszug"
     
  18. #17 lostcontrol, 06.04.2009
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    eine kündigung bedeutet nicht automatisch räumungsklage! es kommt lediglich in ein paar ausnahmefällen so weit! dass hier viel darüber geschrieben wird resultiert daraus, dass freiwillig ausziehende mieter keine probleme machen, räumungsklagen dagegen schon.
    in 99% der fälle geht alles gut.

    was bringt es dir, wenn du weisst, dass die ARGE normalerweise so überweist, dass ihre klientel nicht mit der miete in verzug kommt?
    wann sie gekürzt werden dürfte ohnehin klar sein.
    aber klar, ruf ruhig mal an - kommt ja auch immer drauf an an welchen sachbearbeiter man gerät. viel hoffnung würd ich mir aber nicht machen.

    es sind ja deine einnahmen, die da veruntreut werden.
    wenn sie geld für die miete kommen, diese aber nicht an dich überweisen, dann ist nicht die ARGE schuld sondern die mieter, die das geld selbst eingesteckt haben.
    da kann die ARGE dann auch überhaupt nichts unternehmen (ausser die mieter unterschreiben dir besagte abtretungserklärung, die allerdings auch ein zweischneidiges schwert ist).

    andersrum wird ein schuh draus.
    du bist nicht egoistisch, denn du stellst wohnraum zur verfügung und diese muss bezahlt werden. du bist dafür ja schliesslich auch in vorleistung getreten.
    das sozialsystem kannst du nicht retten. aber wenn deine mieter tatsächlich sozialgelder unterschlagen, in dem sie das geld, das sie von unserem sozialstaat bekommen, um dir die miete zu bezahlen, einfach behalten, dann ist das illegal.

    am besten, schnellsten und billigsten funktioniert die fristlose kündigung (mit hilfsweise ordentlicher kündigung) bei der die mieter freiwillig ausziehen.
    wie gesagt: es kommt nur in den seltensten fällen zur räumungsklage!
     
  19. #18 stang66, 07.04.2009
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    Gibts eigentlich hier irgendwo eine Zusammenfassung, was alles zwingend in eine fristlose - hilfsweise fristgerechte - Kündigung gehört, was rein sollte und was nicht rein darf?

    Ich fang mal an, Liste bitte ergänzen oder Punkte ggf. streichen:


    - Kündigungsgrund "Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §543 BGB"
    - Begründung, warum §543 BGB herangezogen wird (Auflistung der Vertragsverletzungen, Zahlungstermine, offene Forderungen)
    - ggf. Auflistung der Mahnungen und Abmahnungen?
    - §545 BGB (stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses) widersprechen
    - Hinweis auf §547 BGB (Widerspriuch des Mieters gegen die (ordentliche) Kündigung)
    - Hinweis, dass Wohnung innerhalb 14 Tagen zu räumen ist

    Zustellung gerichtsverwertbar (eins davon):
    - Einwurf unter Zeugen; Zeuge auf Kopie und Umschlag unterschreiben lassen
    - persönliche Übergabe gegen Unterschrift
    - Zustellung durch GV

    Fehlt noch was?
    Ist was zuviel oder falsch?
     
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