Mieterauswahl - Vorgehensweise

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von KeinPlanHaber, 29.06.2015.

  1. #1 KeinPlanHaber, 29.06.2015
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    Hallo zusammen,

    so mache ich es: Bitte um Feedback, Kritik oder Ergänzungen

    1) Anzeige bei ebay und scout24 ohne Telefenommer, nur Kontaktmöglichkeit per Mail

    2) Schriftliche Anfragen aussortieren/ignorieren die diverse Formfehler enthalten, wie fehlende Anrede oder Texte wie "Hey, wonunk noch frei? Ruf mal an. Grüße Paddy"

    3) Kandidaten vorab per google checken.. Facebook etc pp

    4) Telefonat

    5 ) Besichtungstermin erste frühenstens in einer Woche (Zuverlässigketscheck wegen Termintreue)

    6) Bauchgefühl entscheidet mit. Bevorzugt werden Paare ab 45 bis 65 ohne Kinder, oder aber Familien mit einem, max 2 Kinder mit Vater >40 Jahre alt.
    Zusatzfrage: Wie erkenne ich am besten Querulanten, die gerne die Miete mindern.. also so überkorrekte?

    7) Schufa, Gehaltsnachweise, Letzter Vermieter, Nachweise über Zahlungen an den letzten Vermieter, sonstige Selbstauskünfte

    8) Mietvertrag vorlegen mit mündlicher Aufklärung darüber, dass ich direkt bei Verzug etc an Inkasso übergebe da ich Kunde von entsprechenden Dienstleister bin.

    9) Bei Schlüsselübergabe : Erste Miete + Kaution 3 MM auffe Hand, sonst kein Schlüssel


    Dieses Prozedere habe mir so selbst hergeleitet die letzten Jahre. Damals als ich jung war.. so mit Ende zwanzig habe ich das alles per Bauchgefühl gemacht... und hatte mehr oder weniger immer Glück, außer bei Mietern von Garagen (sind ja meinstens auch eher komische junge Männer, die sowas zum basteln mieten). Inzwischen mit jetzt fast 40 ist meine Devise absolute Stressvermeidung. Da habe ich lieber Leerstand als Kaputte oder Querulanten in den Wohnungen.

    Also.. was meint ihr?
    Danke und Grüße
    KPH
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 29.06.2015
    anitari

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    Und mit diesen Methoden/Vorgehensweisen findest Du tatsächlich Mieter?

    Wenn ja muß in Deiner Gegen der absolute Wohnungsnotstand herrschen.

    Zu 1) Darauf würde ich als Mieter, außer ich bräuchte sehr dringend eine Wohnung, nicht reagieren.
    Persönliche Meinung aus Erfahrung, auf Inserate in der Lokalpresse melden sich wesentlich mehr Interessenten.

    Zu 2) OK, solche Anfragen würden bei mir auch gleich hinten runter fallen.

    Zu 3) Blödsinn.

    Zu 4) ....

    Zu 5) Warum eine Woche warten? Ob der Interessent "termintreu" ist erfährt man auch bei Termin sofort, Morgen, in 3 Tagen etc.

    Zu 6) Bauchgefühl kann richtig sein - oder nicht.
    "Querulanten" und Überkorrekte erkennen ist eine gewisse Erfahrungssache. Kann man so pauschal nicht beantworten. Leute die gleich bei der 1. Besichtigung Forderungen stellen oder diese und jene Änderungswünsche äußern, sind bei mir jeden falls unten durch. Außer sie sind sehr sympathisch.

    Zu 7) In Ordnung

    Zu 8) .... Dann würde ich als Interessent einen schönen Tag wünschen und gehen.

    Zu 9) Rechtlich nicht durchsetzbar.
    Dann mach so wie Du denkst.
     
  4. #3 immodream, 29.06.2015
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    Hallo KPH,
    deine Art , Mieter auszuwählen, kann man aber nur als Vermieter in München, Köln und in anderen hochpreisigen Städten durchziehen.
    Wen ich deine Vorschläge zur Mieterwahl hier im Ruhrgebiet anwenden würde, wäre keine meiner Wohnungen vermietet.
    Oder war deine Anleitung ironisch gemeint?
    Grüße
    Immodream
     
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  5. #4 alibaba, 29.06.2015
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    auf alle Fälle nur auf Probe einmieten lassen "ProbeMietVertrag" ohne Rechte nur mit Pflichten ohne Ende :D

    ansatt HausOrdnung wird eine LagerOrdnung angepinnt :D

    Gruss
    alibaba :D
    PS: "Mieten macht arm" :D
     
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  6. #5 Glaskügelchen 2, 29.06.2015
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    Also ich weiss nicht was ihr habt, aber bis auf Punkt 5, 8 und 9 finde ich das Vorgehen nicht so ungewöhnlich.
    Die besten Mietinteressenten haben dann schon ne Wohnung gefunden.

    Warum gleich so böse?

    Was hast du davon? Lässt er die zweite Miete weg, ist nichts gewonnen. Eher erste Miete und erste Kautionsrate bei Vertragsunterzeichnung.
    Auch nicht ganz ohne, aber das Geld hat er auftreiben müssen.

    Bei denen, die am Schluss in Frage kommen, mache ich das mittlerweile auch. Aber sicher nicht bei jedem, der zur Besichtigung kommt.

    Ohne die Wohnung zu kennen, ist das dein persönliches Ding. Für eine Wohnung mit 50m² suche ich sicher keine Paare zwischen 45 und 65.

    DAS ist mal eine interessante Frage und würde mich auch interessieren. Bisher hatte ich noch keinen einzigen nervigen Querulanten.
    Vielleicht die, die einen darauf aufmerksam machen, dass im Hof zwei Platten Risse haben. Die, die Wohnung mehr als gründlich anschauen.
    Oder die, die einen auf Widersprüche im MV ansprechen, die einem bisher selber nicht aufgefallen sind.
    Ich weiss es nicht. Vielleicht äussert sich da jemand dazu, der solche Mieter schon hatte und dem auffällt, dass er es im Vorfeld vielleicht hätte merken können.
     
  7. Andres

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    Ich mag lieber direkt telefonieren, weil mir der persönliche Eindruck wichtiger ist. Letztens hat hier mal jemand geäußert, dass ihm Anfragen, bei denen man persönlich mit jemanden reden muss, insgesamt ernsthafter vorkommen. Ein paar Worte in eine E-Mail, SMS, WhatsApp oder was auch immer sind schnell hingeschmiert - wenn man reden muss, geht das nicht so einfach. Da ist was dran ...


    Ja, sowas sortiere ich auch aus. Auch bei telefonischem Erstkontakt gibt es da noch genügend Ansatzpunkte für Leute, denen es an den grundlegenden Umgangsformen fehlt.


    Was ich wirklich wissen will, erfahre ich dort nicht. Dafür jede Menge Dinge, die mich nicht im Ansatz interessieren.


    Ist bei mir meist 1., aber wenn es das mal nicht ist, kommt das jetzt.

    Als nächtest kommt bei mir die Selbstauskunft, noch ohne Nachweise. Erst dann ...

    ... kommt der Besichtigungstermin. Ein Wartezeit ergibt sich auch bei mir, weil ich normalerweise ein paar Besichtigungen in Folge durchführe.


    Wenn das zur Mieterstruktur im Haus passt, dann mach es so. Dass man mit diesen Kriterien bestimmte Wohnungen selbst in gefragten Bestlagen nicht vermietet bekommen wird, sollte einleuchten.

    Zumindest beim Bauchgefühl stimme ich dir aber volkommen zu. Das ist für mich genau so wichtig, wie der ganze Papierkram.


    Die Nachweise möchte ich zur Besichtigung sehen.


    Frage: Schließt du mit Leuten einen Vertrag ab, bei denen du von Zahlungsschwierigkeiten ausgehst? Andernfalls kann man sich diesen Hinweis sparen - jeder Mieter, der einigermaßen klar bei Verstand ist, kann sich doch denken, dass der Vermieter nicht friedlich zusieht, wenn die Miete nicht kommt.


    Ja, es gibt Leute, die das so machen. Ich gehöre nicht dazu. Mit welcher Legitimation will ich vom Mieter verlangen, sich an die Spielregeln zu halten, wenn ich es selbst nicht mache?

    Ich bestehe auf das, was mir zusteht - nämlich die erste Kautionsrate und je nach Übergabetermin die erste Miete - und das dann tatsächlich ohne jegliche Kompromisse. Insbesondere in den ersten Monaten achte ich penibel auf pünktliche Zahlungen. Ernsthafte Probleme hatte ich damit noch nicht. Andererseits habe ich meistens mehr als genug Auswahl und bevor ich überhaupt an diesen Punkt komme, sind die Interessenten schon so stark selektiert, dass hier eigentlich keine Probleme mehr aufkommen sollten.
     
  8. #7 KeinPlanHaber, 30.06.2015
    KeinPlanHaber

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    Seid doch nicht zu streng zu mir: Ich mache das alles ganz freundlich. Ich möchte nur vorab klarstellen, ganz sachlich und liebevoll, dass bei Zahlungsverzug Extrakosten entstehen und ich nicht selbst hinter den Leuten hermahne oder hertelefoniere. Es dient nur dazu etwaige Kuschelstimmung zu vermeiden. Diesen Hinweis gebe natürlich nicht immer, wenn zB nach der Selbstauskunft/schufa etc klar ist, dass es ein ganz anständiger Mieter ist, spare ich mir das .. klar. Wie gesagt, ich hatte eher mal Probleme mit kleineren GEwerbeflächen, weil da ja doch der Markt eher eingeschränkt ist, da bringe ich das immer.
     
  9. #8 KeinPlanHaber, 30.06.2015
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    zu 3: Facebookcheck etc.. beinhaltet ja auch check von insolvenzbekantnmachungen.de usw usf.

    zu 1: Lokalpresse? Wer liest denn noch Zeitung? Gebt ihr immer eure Telnummer an in einer Wohungsanzeige?
     
  10. AJ1900

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    Na ja, letztendlich kannst du alles machen, punkt 8. würde ich mir aber verkneifen. Punkt 7. ist sicher entscheident und bei Punkt 9. kommt es natürlich auch auf die Nachfrage an.
    Zumindest wäre das aber sicher erst mal eine Möglichkeit die schlimmsten Hungerleider auszusortieren. Allerdings dürfte das in einer 2 Zimmer Sozialbauwohnung eine andere Situation sein als in einem 2 Zimmer Luxuxloft.
    Da könnte man sich auch die Frage stellen, wieviel Schaden kann ein Mieter da im schlimsten Fall anrichten.
     
  11. #10 Andres, 30.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 30.06.2015
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    Nochmal, ganz freundlich: Wenn ich einen Interessenten habe, bei dem mir dieser Hinweis notwendig erscheint, würde der nicht mein Mieter werden.


    Tut mir leid, dass ich beim Fratzenbuch nicht automatisch an die Insolvenzbekanntmachungen denke. :wand:


    Glaubst du, dass die ihre Auflage direkt wieder einstampfen? Gerade wenn man ältere Mieter sucht (z.B. weil das zur Struktur im Haus passt), ist die Zeitung das richtige Medium. Außerdem: Ein bisschen Aufwand muss ich schon auch betreiben, wenn ich eine so starke Nachfrage haben will, dass ich es mir leisten kann, wählerisch zu sein.


    Dafür habe ich eine separate Nummer, ja.
     
  12. #11 anitari, 30.06.2015
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    Jepp. Prepaid Karte fürs Handy, fertig. Dann weiß man auch gleich wenns bimmelt es ist ein Interessent.

    Mehr als Du denkst. Wie gesagt, auf Wohnungsinserate in der Zeitung bekomme ich immer mehr Resonanz als im Internet.
     
  13. #12 Pharao, 30.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 30.06.2015
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    Hi,

    1) Also ich gebe keine Telefonnummer an, sondern mach alles ausschliesslich per eMail. Das hat bei mir aber auch mehrere Gründe. U.a. ist die Anfrage bei mir doch recht hoch, sodass ständig das Telefon klingeln würde, auch wenn man in die Anzeige zB reinschreibt "bitte erst ab x Uhr anrufen". Für mich ist es letztlich einfach einfacher alles per Mail zu machen, sei es wegen Terminvergabe oder das ich ggf. auch Nachts um 3 noch antworten kann, ect.

    2) Natürlich sortiere ich auch bei den Anfragen schon aus, denn noch suche ich mir meine Mieter aus und nicht umgekehrt.

    3) Kann man machen, macht aber eher bei jüngeren Mietern sinn. Das du hier auch noch einen Check von "Insolvenzbekanntmachungen" machst, das geht nun wirklich hier nicht hervor ;) I.d.R. fragt man so was auch in der Mieterselbstauskunft ab, was m.E. je nach Mietinteressent völlig ausreichend ist.

    4) Telefonnummern gibt`s bei mir erst mit Unterzeichnung vom Mietvertrag. Denn für den persönlichen Eindruck reicht mir der Besichtigungstermin aus.

    5) Ja nach Standort der Immobilie wird sich das nicht vermeiden lassen, denn wegen 1-2 Mietinteressenten fahre ich keine weitere Strecke. Grundsätzlich versuche ich aber schon, hier nicht unnötig viel Zeit vergehen zu lassen, denn die meisten Mietinteressenten schauen sich nicht nur eine Wohnung an. Zudem ist das m.E. auch kein Beleg, wenn man jemanden länger warten lässt, für "Termintreue"!

    6) Natürlich entscheidet das Bauchgefühl auch mit, allerdings sind auch die Fakten nicht uninteressant wie zB passt die Miethöhe zum Einkommen, ect?

    Wen du letztlich suchst, das kommt doch immer auf den Einzelfall drauf an, sei es wegen der Wohnungsgröße oder wer in`s Haus passt, ect.

    Zu deiner Frage: " Wie erkenne ich am besten Querulanten, die gerne die Miete mindern.. also so überkorrekte?". Sorry, hier gibt es kein Allheilmittel :( Du sieht das leider den meisten Mietinteressenten nicht an, wie die letztlich Ticken. Natürlich kann man hier zb beim Besichtigungstermin auf einiges achten oder den Mietinteressent etwas ausfragen, aber letztlich wirst du immer erst nach einem Mietverhältnis deine Rückschlüsse ziehen können, ob`s ein "guter oder schlechter" Mieter war.

    7) Was du fordern kannst, um nicht alle Mietinteressenten zu verschrecken, das hängt ganz stark von der Nachfrage vor Ort ab. Ich persönlich finde immer, man muss es hier nicht übertreiben, denn letztlich ist das auch keine Garantie. Klar, wenn es ein unsicherer Mietinteressent ist (zB Alg2-Empfänger), da fordere ich auch eine Schufaauskunft. Bei einem "sicheren" Mieter benötige ich das nicht bzw. da reicht mir die Angabe in der Selbstauskunft dazu aus, das keine Einträge bestehen.

    8) Und was willst du damit erreichen? Sorry, solche Aussagen schaden nur dem Mietverhältnis, denn bringen tut dir das nichts.

    9) Rechtlich gesehen ist das ungültig, ganz egal ob`s im MV steht. Wann die erste Miete bzw. erste Kaution fällig wird ist gesetzlich geregelt bzw. da heißt es so schön "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam". Zudem vertrete ich hier auch die Meinung, die Kaution ist erstmal nicht so wichtig. Mir ist erstmal wichtiger das die Miete pünktlich kommt und dann kümmere ich mich auch irgendwann mal um die Kaution. Fakt ist m.E., wenn ein Mieter sich tatsächlich als "Wolf im Schafspelz" rausstellt, dann nützt dir die Kaution auch nicht soviel bzw. dann spielt es auch keine wirkliche Rolle mehr, ob du die hast oder nicht. I.d.R. übersteit der Schaden dann die Kaution um ein vielfaches.

    Wenn dieser Fall eintritt, dann kannst du diese "Klarstellung" immer noch in die Abmahnung mitaufnehmen. Wann die jeweilige Miete fällig ist, das ist schon Teil des Mietvertrages.
     
  14. miura

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    ich beschäftige mich derzeit auch damit, wie ich meine Wohnung auf den Markt bringen soll und lese fleißig mit. War ganz froh, dass KPH seine Punkte hier aufgelistet hat und Ihr geantwortet habt.

    Kann man tatsächlich vom Interessenten erwarten, dass dieser gleich beim ersten Besichtigungstermin Unterlagen, wie die Selbstauskunft, Schufa Auskunft, Lohnzettel usw. dabei hat? Wie seht Ihr das?

    Ich bevorzuge auch meine Telefon-Nr. anzugeben. Was mache ich dann beim telefongespräch, wenn der Interessent mir antwortet, er wüsste ja noch gar nicht ob ihm die Wohnung gefällt... und er würde daher diese Unterlagen nachliefern, wenn er nach der Besichtigung Interesse hat und die Wohnung haben möchte.

    LG Miura
     
  15. #14 alibaba, 07.07.2015
    alibaba

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    na wenn du den interessenten am telefon sagst ,was du dir wünscht bzw. mit bringen soll , schliesslich sucht keiner spontan :D

    Gruss
    alibaba:D
     
  16. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Was heißt schon "erwarten"? Die Frage stellt sich doch sowieso erst dann, wenn ein Interessent die Wohnung tatsächlich ernsthaft mieten will. Vorher schau ich mit die Unterlagen jedenfalls gar nicht an, wozu auch? Wenn eh kein Interesse besteht, ist es doch verschwendete Lebenszeit.
     
  17. Pharao

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    Hi,

    hier würde ich mal das gleich antworten wie oben "7) Was du fordern kannst, (...) , das hängt ganz stark von der Nachfrage vor Ort ab."

    Allerdings frage ich mich hier schon, was bringen dir diese Unterlagen beim Besichtigungstermin? Ich mein, wenn du vorab damit aussortieren willst, dann sollten (wenigstens Teilweise) diese Unterlagen vor dem Besichtigungstermin bei dir liegen. Für`s aussortieren brauchst du m.E. aber nur die Selbstauskunft bzw. da reichen auch grobe Angaben aus und alles andere kann der Bewerber dann m.E. ja auch nach dem Besichtigungstermin dir noch nachweisen.

    Ansonsten wäre hier mein Rat an dich, probiere es doch einfach aus. Dann siehst du i.d.R. ganz schnell, ob die Mietinteressenten da mitmachen oder davon so abgeschreckt werden, das sie dann lieber sich ggf. andere Wohnungen angucken. Ich vertrete halt hier die Meinung, man muss es nicht übertreiben mit dem was der Mietinteressent einen Nachweisen muss/soll/darf bzw. wer was Nachweisen muss, das hängt bei mir durchaus vom Mietinteressenten ab.

    Wenn du alles per Telefon machen willst, wird das mit dem vorher Nachweisen nicht leichter. Hier wäre m.E. per eMail dann schon vorteilhafter. Und ja, die Gefahr besteht hier durchaus, das evtl. einige (oder je nach Lage/Ort der Immobilie sogar alle) Mietinteressenten keine Lust haben vorab schon die "Hosen" runter zu lassen.

    Letztlich ist es dir überlassen, wie du das handhaben willst. Dein Risiko - also auch deine Spielregeln.
     
  18. Duncan

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    Ich mache es folgendermaßen, wenn ich selbst und nicht über Makler vermiete:
    - Anzeige mit Rückmeldung via Telefon zur Verabredung Besichtigungstermin
    - beim Besichtigungstermin gibt's den Selbstauskunftbogen zum ausfüllen und in der Folge dann die Nachweise, einige Mieter haben die Üblichen (Schufa-Selbstauskunft, letzten 3 Lohnbescheinigungen, ...) da auch schon dabei.
     
    Syker gefällt das.
  19. miura

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    Hi und Danke

    genauso mache ich es jetzt auch. :-)))

    Hatte kurz überlegt, nachdem ich irgendwo las, dass jemand schon beim ersten Termin diese Unterlagen haben möchte........
     
  20. #19 Teilhalt, 14.07.2015
    Teilhalt

    Teilhalt Gast

    Eine kleine Anmerkung zu Deinem Punkt 1), weil ich jetzt selbst als Mieter knapp 1 Jahr nach einem brauchbaren Haus gesucht hab:
    Anzeigen ohne Telefonnummer habe ich nach dem ersten dutzend Fehlversuchen ignoriert und nur noch die rausgepickt wo ich anrufen konnte. Warum? Ganz simpel: Auf die normale Anfrage "noch zu haben", "Besichtigung möglich" kam postwendend Antwort. Man wäre grad im Ausland, könne die Besichtigung aber selbstverständlich organisieren gegen eine Sicherheitsleistung von zwischen 500 und 2000 Euro.
    Von daher hat sich bei mir ganz schnell die Meinung eingestellt, hinter Anzeigen ohne Telefonnummer sitzt kein Hausbesitzer mit Vermietungsabsicht, sondern ein Betrüger der nur Geld abzocken will.
     
  21. Pharao

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    Hi Teilhalt,

    das das man für eine Wohnungsbesichtigung mittlerweile als Vermieter gerne eine Art "Vorab-Sicherheitsleistung" haben will, das klärt sich einfach aus der Tatsache, das leider immer mehr Mietinteressenten trotz Zusage nicht am besagten Termin erscheinen und es auch nicht für nötig halten abzusagen. Gerade in Zeiten wo fast jeder ein internetfähiges Handy besitzt, dürfe das kein großes Problem darstellen, das ggf auch kurzfristig zu lösen. Letztlich ist das für jeden Vermieter einfach nur super ärgerlich, wenn man umsonst warten darf, gerade wenn man evtl. einen weiteren Anreiseweg hatte. U.a. auch ein Grund, warum viele Vermieter wegen ein paar Interessenten garkeinen Besichtigungstermin ansetzen bzw. alternativ Massenbesichtigungen nur noch anbieten.

    Bei deinen erhaltenen Antworten würde ich aber auch eher mal von Betrug ausgehen
    , denn m.E. wird kein Miet- oder Kaufinteressent eine Sicherheitsleistung für eine lächerliche Besichtigung bezahlen - wofür auch? Würde mich aber mal interessieren, wie die diese unverschämte Höhe rechtfertigen :?
     
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