Mietereinbauten - wie anschaffungsnahe Kosten vermeiden?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von kasimir, 24.08.2015.

  1. #1 kasimir, 24.08.2015
    kasimir

    kasimir Neuer Benutzer

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    Hallo allerseits,

    im April habe ich ein Haus ersteigert und lasse es gerade renovieren (hauptsächlich Malerarbeiten), am 1.9. wird ein Mieter einziehen.

    Der Mieter würde gerne in Eigeninitiative einige Einbauten vornehmen, z.B. einen Kaminofen und den dazu notwendigen Außenkamin.

    Prinzipiell habe ich nichts dagegen, nur möchte ich vermeiden, dass ich über das 15% Limit bei anschaffungsnahen Kosten in den ersten 3 Jahren komme, damit ich meine gesamten Ausgaben für die Renovierung nicht langfristig abschreiben muss. Und mit den jetzigen Arbeiten sind die 15% schon fast erschöpft, mit dem Kaminofen plus Zubehör würde ich wohl über das Limit kommen.

    Der Mieter möchte mit mir eine Vereinbarung erzielen, nach der ich bei Auszug ihm die Einbauten zum Restwert abkaufe. Ich gehe jetzt mal davon aus, dass der Mieter länger als 3 Jahre im Haus bleibt.

    Bin ich da steuerlich aus dem Schneider, auch wenn ich jetzt schon eine solche Vereinbarung unterschreibe? Wie sollte man so etwas am besten formulieren?

    Nach meinem Rechtsverständnis müsste das funktionieren, da die Einbauten erst nach der 3-Jahres-Frist in mein Eigentum übergehen.

    Zusatzfrage: Ein solcher Ofeneinbau zählt wohl als Herstellungsaufwand, nicht als Erhaltungsaufwand, oder? Die Gesamtkosten schätze ich auf ca. 3000 EUR. Es war schon früher mal ein Kaminofen installiert, bei der Ersteigerung war dieser jedoch nicht mehr vorhanden.


    Schönen Gruß,

    Kasimir
     
  2. AdMan

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  3. #2 AJ1900, 24.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 24.08.2015
    AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Grundsätzlich würde ich mal davon abraten, das eine Mieter in deinem Haus Öfen ein- und ausbaut. Wenn er das will, mache das selbst und lege das auf die Miete um, alles andere ist immer eine Quelle für Stress und Ärger. Und dann kannst du dir im grunde wohl auch den steuerlichen Affentanz sparen, du hast ja auch die Einnahmen, oder?
    Ansonsten wäre das wohl echt eine Frage an einen Steuerberater.
     
  4. #3 alibaba, 24.08.2015
    alibaba

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    bei soetwas ist stress vorprogramiert , wenn du zum Beispiel verkaufen musst ,warum auch immer oder der Mieter plötzlich

    inhaftiert wird ,warum auch immer , du selber plötzlich .................... nee ich würde das nicht machen :D

    das Leben ist unberechenbar ,wie der Mieter auch :160: iss einfach so :D

    oder der Mieter hat plötzlich monatlich GeldMangel ,du bekommst nur teilweise Geld und der Mieter sagt ,das kannst du

    verrechnen mit dem Restwert ,welcher dann über ist ,angeblich .... ,welch ein Moloch :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  5. Duncan

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    Ich, wie auch alle anderen erfahrenen Vermieter auch, habe da etwas gegen. Die Erfahrung sagt, wenn du es ordentlich haben willst mach es selbst (mit deinen Handwerkern). Das ist auch regelmäßig der langfristig billigere Weg. Du haftest für die Fehler des Mieters, wenn der einbaut und dir z.B. das Haus abbrennt. Deine Versicherung wird dann gerne die Fachunternehmererklärung und die Schornsteinfegerabnahme von dir sehen wollen, sonst kein Geld.
    musst wissen ob dir das Risiko die Steuergroschen wert ist. Bevor ich solch eine Regelung mitmache, suche ich lieber einen anderen Mieter, mit ohne Ofen.


    PS: und dann auch noch EFH nur zur Vermietung?
    ....
     
  6. #5 kasimir, 24.08.2015
    kasimir

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    Hallo,

    danke für die schnellen Antworten, ich möchte gerne noch ergänzen:

    - selbstverständlich muss der Schornstein von einem Fachmann installiert und abgenommen werden, darauf werde ich bestehen. Und den Ofen und Kostenvoranschlag muss ich zuerst genehmigen.

    - ansonsten vertraue ich auf die handwerklichen Fähigkeiten meines Mieters, er ist vom Fach und hat auch schon einen schönen und stabilen Zaun gebaut.

    - ich möchte mir auch keinen anderen Mieter suchen, da ich ihm vertraue, außerdem ist der Mietvertrag schon unterschrieben.

    - es handelt sich nicht um Groschen, die ich durch die Verschiebung (meiner) Investition in die Zukunft spare, sondern um einige tausend Euro, weil ja die 15% Grenze für anschaffungsnahe Kosten überschritten wäre, und dann müsste ich alle schon angefallenen Renovierungskosten langfristig abschreiben. Das ist dann verlorenes Geld, weil ich bis dahin in Rente bin und einen viel niedrigeren Steuersatz haben werde.


    Ja, ich vermiete ein EFH. Warum die Frage?
     
  7. #6 AJ1900, 24.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 24.08.2015
    AJ1900

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    Deine Frage ist schon echt speziell, ich glaube kaum da dir hier jemand abschließend was dazu sagen kann. Eine Rechtsberatung beim Steuerberater wäre da wohl echt angebracht. Mußt du wissen ob dir das das Geld wert ist.
    Ansonsten sind Mieter die was bauen wollen prinzipiell immer "vom Fach". Das kenne ich gar nicht anders, solange bis der Mist dann einstürzt, sich die Kabel aufrauchen, oder die Wohnung knietief unter Wasser steht. Dann heißt es meistens "da liegt eine Mangel an der Mietsache vor".
    Doppelt probelamtisch ist das ganze dann auch noch bei einem EFH, weil du da finanziell meistens noch mehr ins Risiko gehst und im Zweifel komplett ohnen Mieteinanhmen da stehst, über lange Zeiträume. Und glaube mir, "Gründe" für das eine oder andere werden im Zweifel immer gefunden.
    Daher hier die Ratschläge. Der steuerliche Aspekt ist da im Vergleich zum evtl. Risiko jedenfalls normalerweise echt zu vernachlässigen.
    Wenn du jedenfalls ernsthaft auf die Abschreibungen spekulierst, oder vieleicht sogar noch angeweisen bist, ist das jedenfalls kein kleines Risiko.
     
  8. Andres

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    Nein. Entscheidend für die 15 %-Grenze ist der Zeitpunkt, zu dem die Arbeiten ausgeführt werden. Wann die Bezahlung erfolgt, ist nicht relevant.


    Dein Rechtsverständnis ist falsch. Ein derartiger Einbau ist ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (§ 94 BGB) und da Grundstück und Gebäude dein Eigentum sind, werden es auch die Einbauten sofort. Das funktioniert etwas anders als beim Kauf eines Kaugummis ...


    Unter dieser Prämisse ist deine ganze Frage sinnlos, denn Herstellungsaufwand wäre in jedem Fall abzuschreiben.
     
  9. #8 kasimir, 24.08.2015
    kasimir

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    Hier hört sich das anders an:
    http://www.haufe.de/finance/finance...n-beim-vermieter_idesk_PI11525_HI1556905.html

    "...
    Rz. 116
    Ist vertraglich vereinbart, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ein gesondertes Entgelt für die Einbauten zu leisten hat, tätigt der Vermieter eine Anschaffung eines Wirtschaftsgutes. Der Ansatz in der Bilanz erfolgt mit den geleisteten Anschaffungskosten. Der Zeitpunkt der Anschaffung richtet sich nach der Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht beim Vermieter. ..."

    Das wäre dann doch bei Auszug des Mieters, weil vorher habe ich keine Verfügungsmacht über die Einbauten.


    Das wäre auch in Ordnung für mich. Mir geht es vor allem darum, dass die Gesamtsumme Renovierungsarbeiten + Mietereinbauten nicht 15% in den ersten drei Jahren übersteigen.

    Weil ich habe das so verstanden, dass in so einem Fall alle Kosten als anschaffungsnahe Kosten gewertet werden, und dann verliere ich den Steuervorteil für meine Renovierungskosten.

    Oder sehe ich das falsch, würde der Ofeneinbau gar nicht in die 15% einfließen, wenn ich ihn von vornherein als Herstellungskosten in der Steuererklärung angebe?
     
  10. Duncan

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    Der Ofen ist kein Einbau, wie z.B. eine Einbauküche, sondern Gebäudeteil wie Fenster, Dach, Wand.

    Deine übrigen Fragen wurden ja schon weitgehend beantwortet bis auf:
    weil EFH zum Vermieten in aller Regel eine starke masochistische Ader erfordern. Hohe Kosten bei im Verhältnis geringen Einnahmen mit recht spezieller Mieterschaft. Insbesondere sehr oft Heimwerker die dir ohne Rücksprache und Genehmigung das halbe Haus umbauen, auf untersten qualitativen Niveau, nicht selten 1-2 Stufen unter drittklassigem Pfusch.
    Du kannst sicher einige Nächte hier im Forum lesen, wenn du dir die Vermietungserfahrungen zu EFH ansiehst.
    Die Chancen dabei einen super Mieter zu einer renditestarken Mietrate zu finden sind nicht so wahnsinnig weit von den bekannten Lotterien weg.
     
  11. Nero

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    Einfacher und effizienter als u. a. von Andres gesagt wurde, geht es doch nicht mehr.
    Würde den Wunsch des Mieters aber auch nur von Dritten professionell erfüllen lassen und als Mod.maßnahme auf die Miete umlegen. Damit sind saubere Verhältnisse geschaffen.

    Was das FA anbelangt, so mache ich mir dabei keine großen Gedanken. Denn akkurate Verhälltnisse im Gebäude gehen vor. Der Rest ist doch ...
     
  12. #11 Akkarin, 24.08.2015
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    Erhalten kann man nur was vorher schon da war. Und der Ofen war vorher nicht da, also ist es kein Erhaltungsaufwand.
    Wenn du wirklich nur Maler arbeiten machst, so dass keine Standardanhebung droht, kannst du m.W. sehr wohl 15% Erhaltungsaufwand in den ersten 3 Jahren haben und den Rest unter Herstellung verbuchen.
    Denk aber daran, dass die 15 % ohne UST sind und nicht vom Kaufpreis/ Meistgebot gerechnet werden.
     
  13. Andres

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    Da geht es um Bilanzierungsregeln und den Zeitpunkt der Aktivierung. In diesem Zusammenhang ist die Aussage auch richtig, für die Bewertung von anschaffungsnahem Aufwand nicht.


    Der verlinkte Artikel spricht von wirtschaftlichen Eigentümern und Heimfall, nicht von Verfügungsmacht. Und weiterhin geht es hier um Bilanzierungsregeln.


    Diese Frage ist derzeit beim BFH anhängig.
     
  14. #13 kasimir, 24.08.2015
    kasimir

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    Ok vielen Dank an alle, vor allem Andres!
     
  15. #14 lostcontrol, 26.08.2015
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    Also ich hätte da jede Menge dagegen - ich hab nämlich ähnlich schlechte Erfahrungen gemacht wie die anderen hier.
    Und gerade bei sowas heiklem wie Kaminöfen, offenem Feuer, Schornsteinen etc. würde ich auf garkeinen Fall jemand rumpfuschen lassen! Das Risiko ist einfach viel zu hoch.

    Soso... Das Problem ist aber, dass Du das nicht wissen kannst. Mag sein dass bei einem EFH die Fluktuation niedriger ist, aber Sicherheit hast Du da garkeine.
    Wenn Du wenigstens einen entsprechenden Kündigungsausschluss in den Mietvertrag schreiben würdest (der Dir im Zweifel aber auch nicht viel bringt, weil eigentlich immer aushebelbar - ich sag nur "Härtefall")...

    Woher nimmst Du diese Frist? Ist die irgendwo festgelegt?

    Genau so sieht's aus.
    Mieter baut Murks und Du darfst dafür den Kopf hinhalten.

    Und was genau übernimmt dann der Mieter überhaupt noch daran?

    Also ist er Facharbeiter für Zaunbau oder wie?
    Sorry, aber nachdem hier 'ne angebliche Malermeisterin die Wände tapeziert habe weiss ich was ich von sowas zu halten habe... Von der handwerklichen Qualität ist das nicht mal Gesellenniveau, das hätte ich selbst besser hingekriegt obwohl ich von allen handwerklichen Tätigkeiten Tapezieren am meisten hasse und entsprechend auch wenig Übung habe.

    Mietern vertrauen?
    Sorry, aber das hab ich mir schon nach den ersten zwei, drei Vermietungen abgewöhnt.
    Und mein aktueller Fall (ich hab gleich Termin auf dem Amtsgericht) war sowas von vertrauenswürdig, von den Papieren her würde den jeder sofort als Mieter nehmen.
    Pustekuchen. Nix als Verarsche.

    Rechtsberatung beim Steuerberater? Das darf der doch garnicht!

    Ganz zu schweigen davon dass man da vieles halt nicht mitkriegt - da kann der Keller vollaufen und Du erfährst nichts davon...

    Dafür muss es noch nicht mal ein EFH sein - das erlebt man bei ganz normalen Wohnungen auch immer mal wieder.
     
  16. Duncan

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    Keine Regel ohne Ausnahme. Meiner z. Bsp. darf. Dr. jur. RA & Steuerberater.
    Die steuerliche Beratung kann man auch als eine eng umgrenzte Rechtsberatung interpretieren.
    Da hast du recht. Ich habe nur den begründeten Verdacht und Eindruck, dass dies bei EFH besonders häufig vorkommt.
     
  17. #16 Akkarin, 27.08.2015
    Akkarin

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    Ist das Aktenzeichen zu dieser Frage bekannt?
     
  18. Andres

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    Sicher, BFH IX R 25/14.
     
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