Mietereinspruch gegen jahrelang verwendeten Umlegungsmaßstab

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von lotharb, 24.02.2007.

  1. #1 lotharb, 24.02.2007
    lotharb

    lotharb Neuer Benutzer

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    Hallo alle zusammen

    Die Frage, die ich stellen möchte, wurde bereits in einem anderen thread angeschnitten. Da es dort aber nicht zu einer klaren Antwort kam, ich aber ein dringendes Problem ähnlicher Art auf dem Tisch habe, muss ich sie hier nochmals formulieren:

    Ich bin 50%-Eigentümer meines Elternhauses, die anderen 50% gehören meiner Mutter, die dort auch selbst noch in einem Stockwerk wohnt.

    In dem besagten Haus wurde 1989 die ehemalige Wohnung meiner Großeltern hergerichtet und durch meine Mutter und mich (als Vermieterpartei) an eine alleinstehende Mieterin vermietet. Seit dieser Zeit wird das Haus also von zwei Personen bewohnt. Das Mitverhältnis besteht heute noch.

    Der seinerzeit unterzeichnete Mietvertrag war ein Formularmietvertrag, den es im Bürohandel zu kaufen gab. In einem seiner Paragraphen sind die üblichen Nebenkosten ihrem Charakter nach aufgelistet. Allerdings wurde damnals kein Umlageschlüssel (z.B. nach Wohnfläche oder nach Personenzahl) vereinbart - ein Fehler, wie ich heute weiß.

    In den Folgejahren habe ich jeweils einmal jährlich die Nebenkostenabrechnung erstellt. Bis auf einen einzigen Fall (betreffend Gartenpflegekosten) wurde alles ohne jeden Streitpunkt abgewickelt. Hinsichtlich des Verteilungsschlüssels bin dabei jeweils so vorgegangen, dass ich
    -- die Heizkosten nach Wohnfläche,
    -- die Kaltwasser-, Strom- und Müllabfuhrkosten nach Kopfzahl - für diese drei Posten also jeweils 50% für die Mieterin -
    angesetzt habe.

    Nun legt die Mieterin Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung für 2006 ein. Sie fordert, dass auch die Kosten für Wasser und Strom nach Wohnfläche abgerechnet werden, was für sie eine wesentlich Ersparnis bedeuten würde.

    In der Tat scheint die Gesetzeslage so zu sein, dass bei einer Nichtvereinbarung eines Umlageschlüssels stets das Verhältnis der Wohnflächen anzusetzen ist. Diese Regel habe ich offensichtlich durch das Kopfzahlprinzip bei den besagten Abrechnungsposten jahrelang verletzt.

    Meine Fragen dazu:

    1. Im "Vermieterlexikon" aus dem Haufe-Verlag wird (für mein Verständnis jedenfalls) behauptet, dass ein Umlagemaßstab, dem die Mietpartei für mindestens zwei Abrechnungsperioden nicht widersprochen hat, dadurch für die Zukunft Gültigkeit erwirbt. Stimmt das? (Aus dem im Lexikon zitierten Gerichturteil kann ich das leider nicht explizit herauslesen.)

    2. Wenn ich nun entsprechend der Forderung der Mieterin in der Abrechnung für 2006 den Umlageschlüssel zu ihren Gunsten ändere, riskiere ich dann weitere Forderungen aufgrund der Nebenkostenabrechnungen aus 2005 und früher?

    Danke an alle, die sich für mich den Kopf zerbrechen.
    Lothar
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 24.02.2007
    lostcontrol

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    deine eigentliche frage kann ich dir leider nicht beantworten, aber:
    gegenfrage: warum hat die mieterin denn keinen eigenen wasserzähler?
    warum hat die mieterin denn keinen eigenen stromzähler (ist das überhaupt erlaubt???)?
    ich würde das schleunigst nachrüsten - die kosten sind nicht sonderlich hoch und gerade bei wasser und strom sind die verbräuche ja extrem unterschiedlich je nach individuum...

    zweite frage an alle:
    wenn es in diesem haus 2 wohnungen gibt und eine davon von der eigentümerin bewohnt wird, könnte dann in diesem falle nicht auch die sonderregelung für einliegerwohnungen greifen? ich meine das müsste gehen.
    und dann wäre lotharb ja fein raus...
     
  4. #3 lotharb, 24.02.2007
    lotharb

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    Hallo lostcontrol

    Danke für deine schnelle Antwort.

    1. Die Mieterin hat zurzeit weder einen eigenen Strom- noch einen eigenen Wasserzähler, weil damals bei Abschluss des Mietverhältnisses die Aufwände für eine solche Aktion als zu hoch eingeschätzt wurden:

    Das Haus stammt aus dem Jahr 1967. Damals zogen meine Großeltern in die heutige Mietwohnung ein. Niemand gab sich während der Bauphase die geringste Mühe, die Strom- und Wassernetze so anzulegen, dass die Verbräuche für beide Etagen hätten separat kontrolliert werden können. Pläne existieren nur für das unvermietete Stockwerk.

    Ein anderes Problem sind die gemeinsam genutzten Kellerräume und der Heizraum. Für diese Räume müssten dann ebenfalls eigene Zähler installiert werden.

    Das sind natürlich alles keine unüberwindbaren Schwierigkeiten für eine spätere Installation eines Satzes von Verbrauchszählern. Für die Zukunft ist dies sicher eine sinnvolle Maßnahme.

    Meine Frage bezog sich aber mehr auf die Vergangenheit. Wie soll ich unter den gegebenen Umständen mit der Betriebskostenabrechnung für 2006 verfahren?

    2. Was ist die "Sonderregelung für Einliegerwohnungen"? Google hat nichts verwertbares hierzu ausgespuckt. Hast du noch einen Tipp für mich, um die Suche gezielter ablaufen zu lassen?

    Lothar
     
  5. #4 lostcontrol, 24.02.2007
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    such mal direkt hier im forum nach "einlieger" bzw. "einliegerwohnung" - da gibt's einige threats, in denen das auftaucht. fast immer geht es dabei um die besagte regelung.

    kurz gefasst:
    bei einliegerwohnungen muss keine verbrauchsabhängige betriebskostenabrechnung vorgenommen werden und die mieter können auch nicht auf einer solchen bestehen, weil die gesetzliche grundlage ja fehlt.

    das hiesse in deinem falle, dass die mieterin keine chance hat, denn sie kann überhaupt nicht auf einer entsprechenden abrechnung bestehen.

    zu prüfen wäre da allerdings, ob die sonderregelung für euren fall zutrifft.
    ich hab zwar neulich selbst wie wild gegoogelt um eine definition zum thema "einliegerwohnung" zu finden, aber leider kein glück gehabt.
    ich hab aber irgendwas im kopf, dass es bei der sonderregelung garnicht um die begrifflichkeit "einliegerwohnung" geht sondern darum, dass in einem haus mit nur 2 parteien in einer wohnung der eigentümer selbst wohnt und die andere vermietet ist.
    andere sonderregelungen in diesem zusammenhang betreffen z.b. auch das kündigungsrecht: eine solche wohnung kann man nämlich kurzfristiger und deutlich einfacher als im normalfall kündigen (nämlich ohne triftigen grund!), siehe dazu hier:
    http://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html

    ich bin aber sicher dass irgendjemand hier den passenden begriff bzw. evtl. sogar den passenden paragraphen für die situation weiss...
     
  6. #5 lostcontrol, 24.02.2007
    lostcontrol

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    das problem hab ich hier auch im privathaus mit einliegerwohnung (altbau). die einliegerin benutzt unter anderem die waschküche mit und dort auch die waschmaschine (wär ja albern da gleich 2 maschinen aufzustellen), die anfallenden strom- und wasserverbräuche dort laufen aber natürlich auf meine zähler.
    für die waschmaschine führen wir eine strichliste, um wenigstens einen kleinen überblick zu haben, den strom und das wasser in den gemeinschaftsräumen "schenke" ich ihr (wie auch den anderen allgemeinstrom, die aussenbeleuchtung, das gartenwasser und ähnliches), dafür ist die kaltmiete eben etwas höher kalkuliert...
    die einliegerwohnung hat aber selbstverständlich einen eigenen wasserzähler und natürlich auch einen eigenen stromzähler (die einliegerin hat natürlich auch selbst den vertrag mit dem stromversorger), und das wird selbstverständlich nach verbrauch abgerechnet.
    die heizkosten rechnen wir theoretisch nach wohnfläche ab (praktisch im mom nach einer prozent-vereinbarung, da ich wegen dauerbaustelle garnicht alle räume dauerhaft beheize).
     
  7. #6 lostcontrol, 24.02.2007
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  8. #7 lostcontrol, 24.02.2007
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    noch 'ne idee:

    da du ja besagtes sonderkündigungsrecht hast, wie wäre es denn, der mieterin zu kündigen und "im gleichen atemzug" ihr einen neuen mietvertrag anzubieten, in dem das ganze betriebskostengedöns sauber festgehalten ist? ausserdem auch die nutzung der "gemeinschaftsräume" und wie da abgerechnet wird?

    die fehlenden zähler kannst du ja pünktlich zum neuen vertragsbeginn einbauen und danach auch korrekt abrechnen (bzw. bezügl. strom die mieterin direkt beim versorger anmelden).
    bei der gelegenheit könnte auch der einbau von heizkostenverteilern bzw. warmwasserzählern sinnvoll sein - je nach sachlage...

    querstellen kann sich die mieterin da eigentlich nicht, und ihr hättet künftig eine saubere abrechnung (ist ja auch für die steuer nicht ganz unwichtig).
     
  9. #8 lotharb, 25.02.2007
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    Hallo lostcontrol (und alle, die dies ebenfalls lesen)

    1. Ich fürchte, dass der von dir genannte thread mir nicht wirklich weiterhilft. Dort wird ein Fall diskutiert, bei dem zu Beginn des Mietverhältnisses eine 1:1-Verteilung der Betriebskosten vereinbart wurde. Meine Situation ist aber so, dass
    -- zu Beginn des Mietverhältnisses überhaupt kein Verteilungsschlüssel vereinbart wurde, und
    -- 16 Jahre lang unwidersprochen Strom und Wasser nach real vorliegender Kopfzahl (also 1:1) abgerechnet und bezahlt wurden, während nun die Mieterin auf einer wohnflächenproportionalen Abrechnung besteht und entsprechend weniger zahlen will.

    2. Dein Vorschlag, der Mieterin eine "Änderungskündigung" zuzustellen, ist ok und zwischen meiner Mutter und mir bereits beschlossene Sache. Wir würden aber gerne zuerst den aktuellen Konflikt lösen und danach dann die Weichen in Richtung auf Konfliktvermeidung in der Zukunft stellen.

    3. Dass für Einliegerwohnungen (und/oder selbstgenutzte Zweifamilienhäuser) Sonderregeln hinsichtlich Kündigung des Mietverhältnisses bestehen, ist mir klar. Für Punkt 2. wird dies eine Rolle spielen. Es ist mir aber leider immer noch nicht gelungen, eine auf Einliegerwohnungen anzuwendende spezielle Regelung betreffend die Verteilung der Betriebskosten zu finden. Du kannst natürlich sagen, ich habe einfach zu früh mit Suchen aufgehört. Aber langsam werde ich wirklich unsicher...

    4. Ist eigentlich meine ursprüngliche Frage betreffend die Rechtsgültigkeit eines Verteilungsschlüssels, der mindestens zwei Jahre lang unwidersprochen angewendet wurde, noch im Blickfeld? Bin ich einer falschen Spur aufgesessen?

    Danke nochmals
    Lothar
     
  10. #9 lostcontrol, 25.02.2007
    lostcontrol

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    warten wir mal, was der heizer dazu sagt - der hat bestimmt den passenden paragraphen zur hand.
    ich weiss nur, dass man in so einem fall eben keine verbrauchsabhängige abrechnung machen muss und dass man da ziemlich freie hand hat, wie man die abrechnung gestaltet. den paragraphen dazu weiss ich aber auch nicht, hab auch auf die schnelle beim googeln nichts gefunden...
     
  11. #10 DiplomHM, 25.02.2007
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    Meiner Meinung nach ist Veränderung des Umlageschlüssel nicht nötig, da er schon jahrelang praktiziert wird und noch nie bemängelt wurde. Es ist also eine stillschweigende Vereinbarung getroffen.

    Das der Mieterin das jetzt nicht mehr schmeckt (weil sie angeblich mehr bezahlt als sie eingentlich möchte) kann dem Vermieter erstmal egal sein.

    Jedoch ist zu überlegen, wenn das Mietverhältnis so aussieht, dass die eine Wohnung z.B. 200 m² (Küche mit Spülmaschine, Bad mit Dusche und Wanne und noch eine Gästetoilette, evtl. noch einen Garten mit Bewässerung durch Leitungswasser) und die andere Wohnung 50 m² (1/4 Fläche) mit einer kleinen Kochnische und nur ein Duschbad hat, ob das dann sonderlich gerecht ist für die Mieterin der kleinen Wohnung. Dann würde ich auch auf eine m²-Abrechnung bestehen.

    Gemäß Heizkostenverordnung bist du nicht verpflichtet, verbrauchsabghängig abzurechnen, da nicht mehr als 2 Wohnung vorhanden sind, wobei 1 vom Eigentümer direkt bewohnt wird.
     
  12. Heizer

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    Auch wenn für selbstbewohnte Zweifamilienhäuser eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht vorgeschrieben ist, kommt der Rest der Heizkostenverordnung zum Tragen, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

    D.h. das die Heizkosten nach m² beheizbarer Flächer oder m³ umbautem Raum abzurechnen sind.

    Bei den Warmwasserkosten sind diese auch nach m² umzulegen. Die Frischwasserkosten hingegen können nach Betriebskostenverordnung auch nach Personenzahl umgelegt werden.

    Im Nachsatz steht noch, daß rechtsgeschäftliche Vereinbarungen von den Regelungen unberührt bleiben.

    Also wenn das schon immer so gemacht wurde und somit ein Gewohnheitsrecht unterstellt werden könnte, ist eine Änderung garnicht ohne weiteres möglich.

    Ob das in dem Fall zutrifft kann man aber aus der Ferne nicht abschließend beantworten.
     
  13. #12 lotharb, 25.02.2007
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    Hallo

    Die Begriffe "stillschweigende Vereinbarung" und "Gewohnheitsrecht" sind genau das, worauf ich hinauswill. Sind diese Bezeichnungen aber auch juristisch relevant? Oder konkreter: Kann ich unter Verwendung dieser Begriffe einen gerichtlichen Mahnbescheid androhen oder selbigen bei Gericht beantragen?

    @DiplomHM:
    Das Verhältnis der Wohnflächen der beiden Wohnungen ist etwa 1:2, d.h. ungefähr ein Drittel entfällt auf die Mietwohnung. Von der Sanitär- und Elektroausstattung her sind beide Wohnungen gleichwertig. Natürlich lebt meine Mutter als Witwe in ihrem Stockwerk auf einer Fläche, die für eine Einzelperson absolut überdimensioniert ist. Diese Tatsache hat aber meiner Meinung nach keinen Einfluss auf die individuellen Verbräuche an Strom und Wasser.

    Der Garten wird zu einem großen Teil mit Regenwasser versorgt. Leitungswasser wird erst benötigt, wenn es längere Zeit extrem trocken war. Aber wie dem auch sei: Die Mieterin hat ein Gartenbenutzungsrecht, ohne dass ihr dafür Kosten belastet werden.

    Das Problem liegt ja darin, dass die Mieterin nun für Strom und Wasser einen Verteilungsschlüssel einfordert, der darauf beruht, dass sie nur halb soviel verbraucht wie meine Mutter. Das ist sicher weitab der Realität. Die juristische Bewertung ist natürlich wieder eine ganz andere Baustelle.

    @Heizer:
    Die Heizkosten wurden schon immer und ewig nach der Wohnfläche umgelegt, In diesem Aspekt gibt es keine Diskrepanz.

    Aber woher hast du die Information
    In der BetriebskostenVO finde ich nur eine Auflistung der Kostenarten, keine Angaben über den zu verwendenden Verteilungsschlüssel. Bitte korrigiere mich, wenn ich falsch liege.

    @alle:
    Nochmals zur Zusammenfassung:
    1. Der Mietvertrag enthält keinerlei Angaben über Verteilungsschlüssel der Betriebskosten. Demzufolge hätte eigentlich §556a BGB greifen müssen in dem Sinn, dass alle Betriebskosten wohnflächenproportional abzurechnen sind.
    2. 16 Jahre lang wurden - jeweils unwidersprochen - die Heizkosten nach Wohnfläche, dagegen Müll, Strom und Wasser/Abwasser nach Kopfzahl abgerechnet.
    3. Im 17. Jahr fordert nun die Mieterin, auch Strom und Wasser/Abwasser nach Wohnfläche abzurechnen, und kürzt einseitig die Betriebskostennachzahlung für 2006.

    Kommt sie damit durch? Oder kann ich die Rückkehr zum 16 Jahre lang verwendeten Verteilungsschlüssel einfordern?

    Danke nochmals
    Lothar
     
  14. #13 lostcontrol, 25.02.2007
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    nein, damit kommt sie ganz sicher nicht durch.
    mal ganz abgesehen davon, dass sie das garnicht fordern kann...
    im BGB steht doch klipp und klar:

    quelle: http://bundesrecht.juris.de/bgb/__556a.html
    die betriebskosten müssen also nach einem maßstab umgelegt werden, der der unterschiedlichen verursachung rechnung trägt. das wäre im falle von strom und wasser also nach personenzahl und NICHT nach der wohnfläche, da eine grössere wohnfläche ja keinen grösseren wasserverbrauch bedingt.
    der gesunde menschenverstand sagt einem doch schon, dass es nicht die wohnfläche ist, die wasser verbraucht, sondern der mensch. gleiches gilt für abfallgebühren und ähnliches - der mensch erzeugt ja nicht mehr abfall, nur weil er mehr wohnfläche hat.
    beim strom könnte man da schon eher streiten.
    aber da verstehe ich ohnehin nicht so recht, wie man auf einen eigenen stromzähler verzichten kann.

    es ist überhaupt kein problem, wie bisher auch, innerhalb einer betriebskostenabrechnung unterschiedliche verteiler zu benutzen, im gegenteil, das ist sogar notwendig.

    teil der mieterin das doch einfach mit und warte ab, was dann kommt.
    weise auch darauf hin, dass es da ein gewohnheitsrecht gibt und sie nicht einfordern kann, dass das jetzt von heute auf morgen geändert wird.
    biete ihr vielleicht gleich (oder im zweiten brief, falls sie sich wehren möchte) mit, dass es ein sonderkündigungsrecht gibt und du ihr einen neuen mietvertrag mit einer korrekten betriebskostenabrechnung anbieten könntest.

    selbst wenn sie deswegen vor gericht gehen will, entsteht euch kein schaden.
    abgesehen davon können änderungen bei den betriebskosten nicht nachträglich vorgenommen werden sondern müssen im voraus abgeklärt werden.

    wenn du jetzt total verunsichert bist, kannst du dich natürlich nochmal mit einem anwalt unterhalten. aber ich glaube nicht dass das nötig ist.
     
  15. Heizer

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    Das nach Personenzahl ist gängige Praxis. Inwieweit es dazu einer Vereinbarung bedarf kann ich leider nicht beantworten.

    In allen Gesetzen wie HKVo 556aer BGB u.s.w. steht immer sinngemäß, daß auch andere Vereinbarungen getroffen werden können.

    Ob eine Duldung über 16 Jahre einer Vereinbarung gleichkommt kann sicher nur ein Rechtsägsbärde beantworten.
     
  16. #15 lotharb, 25.02.2007
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    Hallo

    Was mich beim Lesen des BGB-Textes zusammenzucken lässt, sind die Formulierungen "...erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter...".

    In dem von mir geschilderten Fall wird doch gar nichts erfasst mangels vorhandener Messgeräte. Mit dem weiteren Wortlaut des BGB-Paragraphen kann ich gut leben. Ob er aber greift, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind...?

    Mit dem von lostcontrol vorgeschlagenen Vorgehen bin ich sehr einverstanden. Ich würde nur gerne aus einer stärkeren Position heraus argumentieren. Und dafür würde es helfen, wenn Begriffe wie "gängige Praxis" und "Gewohnheitsrecht" juristisch untermauert werden könnten.

    Grüße
    Lothar
     
  17. #16 lostcontrol, 25.02.2007
    lostcontrol

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    also ich denke mal dass "gewohnheitsrecht" und "gängige praxis" eigentlich juristisch genug für deinen fall sind.
    und bezüglich "starker position": deine position ist so stark, dass sie stärker garnicht sein könnte. du kannst nämlich ohne begründung kündigen, wenn die mieterin sich irgendwie querstellt. was sollst du da noch gross argumentieren?
    ich würde mir da jetzt garnicht soviel kopf machen sondern erstmal ein briefchen schreiben und dann abwarten, was da kommt.

    immer gleich mit paragraphen zu schmeissen fördert ja auch nicht unbedingt das miteinander - und ihr wollt sie doch als mieterin eigentlich behalten, oder nicht?
     
  18. #17 lotharb, 26.02.2007
    lotharb

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    Guten Morgen

    Ja lostcontrol, du triffst genau ins Schwarze. Im Prinzip würden wir das Mietverhältnis gerne fortsetzen. Die Frage ist nur, wie kommen wir auf diese Schiene.

    Die aus unserer Sicht günstigste Variante wäre die, die aktuell hier diskutierte, einseitige Änderung des Abrechnungsschlüssels durch die Mieterin auf juristischem Weg auszuhebeln. Dann wären für die Zukunft weitere Aktionen dieser Art nahezu ausgeschlossen. Der alte Zustand im Haus wäre wiederhergestellt, und die Mieterin wird den Gesichtsverlust hoffentlich verkraften.

    Die deutlich weniger günstige Variante wäre die, dass eine Kündigung angedroht oder sogar ausgesprochen werden muss. Selbst wenn wir auf diesem Weg unseren Standpunkt zu 100 % durchsetzen können und das Mietverhältnis danach weitergeht, besteht doch die Gefahr, dass die Mieterin sich erpresst fühlt und bei ihr Verletzungen zurückbleiben, die von diesem Zeitpunkt an das Wohnen unter einem gemeinsamen Dach unerfreulich machen.

    Nur als allerletzte Maßnahme im Fall, dass keinerlei friedlich Einigung sich abzeichnet, würden wir das Mietverhältnis wirklich auflösen wollen. Immerhin hat die Mieterin eine Kündigungsfrist von 12 Monaten, und mindestens diese 12 Monate wären für meine Mutter eine enorm starke Belastung.

    Soviel zur Klärung meiner Beweggründe...

    Grüße an alle
    Lothar
     
  19. #18 lostcontrol, 26.02.2007
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    morgen lothar,

    ich würde die juristerei erstmal weglassen. das ganze lässt sich doch im höflichen gespräch mit gesundem menschenverstand klären.
    selbst der uneinsichtigste mensch wird einsehen, dass der wasserverbrauch personenabhängig ist und nicht flächenabhängig.
    und wenn dann ohnehin plant, einen wasserzähler einzubauen (was ich euch wirklich dringend nochmal ans herz legen möchte), dann wird sich das ja in kürze ohnehin erledigt haben.
    gleiches gilt für den strom. da kommt natürlich hinzu, dass tatsächlich auf mehr wohnfläche geringfügig mehr strom verbraucht wird (beleuchtung), das hält sich aber wirklich in grenzen. baut einen stromzähler ein, lasst die mieterin selbst einen vertrag mit dem versorger schliessen und auch dieses problem ist geklärt.

    achtung: wasser und strom für die heizungsanlage müsst ihr natürlich dann trotzdem noch mit den heizkosten umlegen! ebenso allgemeinstrom & wasser für die hausbeleuchtung, den garten usw.

    wenn ihr die genannten massnahmen ergreift hat die mieterin garkeinen gesichtsverlust sondern im gegenteil eine optimale lösung der problematik erreicht.
    es sollte eigentlich kein problem sein, ihr das auch so zu verkaufen!

    unterhaltet euch ausführlich mit ihr über die problematik und lotst sie sanft hin zur verbrauchsabhängigen abrechnung mittels der einzubauenden zähler. wenn ihr das psychologisch einigermassen geschickt macht steht ihr als die lieben netten grosszügigen vermieter da, die alles erdenkliche für ihre mieter tun (und das sollte wirklich kein problem sein - stellt das einfach so hin, dass ihr dankbar seid, dass sie euch die problematik vor augen geführt hat und dass ihr jetzt aufgrund ihrer intervention endlich möglichkeiten seht, die verbräuche zu ihren gunsten gerechter abzurechnen bla bla bla.... - das kriegt ihr schon hin!).

    das mit der kündigungsfrist von 12 monaten stimmt übrigens nicht.
    ihr könnt aufgrund der situation ganz normal mit 3monatiger kündigungsfrist (und ohne begründung!) kündigen. wenn's psychologisch problematisch wäre, könntet ihr sogar fristlos kündigen!

    jetzt mach dir mal nicht soviele gedanken sondern hol kostenvoranschläge für zähler etc. ein, überleg dir ein gutes konzept zur künftigen aufteilung der betriebskosten und mach dir aus diesen unterlagen einen schönen plan, den du dann zum gespräch mit der mieterin mitbringst. das wird schon.

    die kosten für den einbau von zählern (egal ob jetzt gemietet oder gekauft) sind wirklich nicht soooo hoch und sowieso längst überfällig. DAS solltet ihr in jedem falle investieren, da habt ihr ja für die zukunft auch etwas davon.
     
  20. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Rechtslage stellt sich in einer kurzen Zusammenfassung wie folgt dar:
    1. Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen, Vermieter wohnt im Haus. Der Mieter wird einer eventuellen Kündigung nach § 573a BGB nicht engegen halten können, dass nur einer von zwei Vermietern im Haus wohnt.
    2. Der verwendete Umlageschlüssel (Personenzahl) muss durch langjährige Übung und vorbehaltlosen Ausgleich der Abrechnungen als vereinbart angesehen werden.



    Das scheint mir eine durchaus sinnvolle Variante zu sein. Die Aussichten des Vermieters sind gut und hohe Verfahrenskosten tragen beträchtlich dazu bei, dass zukünftig im Mieterverhalten Vernunft vor Wunschdenken geht.

    Warum macht man sich als Vermieter über irgendwelche Empfindlichkeiten des Mieters Gedanken? Der Anlass des Streits wird vom Mieter geliefert, der ohne Rücksicht auf Verluste seine Interessen unter Verweis auf eine (vermeitliche) Rechtslage verfolgt. Das Risiko von Racheeakten des Mieters wird man zwar nicht wirklich ausschließen können, die Chancen auf die Einsicht des Mieters in die eigenen Fehleinschätzung würde ich im Allgemeinen beträchtlich höher bewerten. Dabei wird die Einsichtsfähigkeit vermutlich mit der Höhe der Verfahrenskosten zunehmen.
    Es wird sicher auch Fälle geben, in denen der Mieter aus Bockigkeit nach einem verlorenen Streit zu Racheakten greifen wird. Man kann nun natürlich versuchen, das Verhalten des konkreten Mieters vorherzusehen. Hat man dem Mieter allerdings gezeigt, dass man aus Angst vor möglichen Racheakten auf die Durchsetzung der eigenen Interessen verzichtet, wird es bis zum nächsten Vorgang nicht lange dauern...
     
  21. #20 lotharb, 17.03.2007
    lotharb

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    Hallo RMHV

    Danke für diese klaren Aussagen. Punkt 1 war nie strittig, Punkt 2 ist jener, wo die Einschätzungen beider Parteien diametral auseinanderlaufen: Die Mieterin ist der Meinung, dass durch das Fehlen eines explizit vereinbarten Verteilungsschlüssels im Mietvertrag grundsätzlich für jeden Rechnungsposten, also auch Strom und Wasser/Kanal, das Verhältnis der Wohnflächen anzusetzen ist. Dass sie 16 Jahre lang bei diesen Kostenarten die kopfzahlbezogene Abrechnung akzeptiert hat, sieht sie wohl eher als ein Versäumnis ihrerseits.

    Das Problem wird nun sein, sie davon zu überzeugen, dass durch die langjährige Übung, i.e. die kopfzahlbezogene Abrechnung für Strom und Wasser, eine juristische Festlegung erfolgt ist. Hierzu fehlt mir leider noch ein zitierfähiges Gesetz oder entsprechende Gerichtsurteile.

    Aus zwei Gründen:
    Einerseits war das Verhältnis zueinander in dem besagten Zweifamilienhaus viele Jahre lang von Konsens, gegenseitiger Rücksichtnahme und Unterstützung geprägt. Viele Diskussionen zwischen meiner Mutter und mir kreisen daher um die Frage, warum dies plötzlich anders geworden ist.
    Zweitens wird es nicht ganz einfach sein, neue Mieter zu finden. Nicht nur, dass meine Mutter inzwischen 78 Jahre alt ist und ich als einziges Kind inzwischen selbst Familie habe und 100 km entfernt wohne. Die Mietwohnung ist vom Grundriss her so geschnitten, dass der Zugang zum Heizraum durch die Küche der Mieterin geht. Und der Zugang zur gemeinsam benutzten Waschküche geht über den Flur der Mietwohnung. Das klingt bizarr, aber als damals in der 60er Jahren das Haus gebaut wurde, war die besagte Wohnung für meine Großeltern bestimmt. Niemand hat sich seinerzeit darüber den Kopf zerbrochen, dass ein derartiger Grundriss viele Jahre später einmal die Attraktivität als Mietwohnung beeinträchtigen könnte.

    In einem Satz: Wir sehen es als durchaus problematisch an, die Wohnung neu zu vermieten.

    Für alle, die diesen thread von Anfang an mitverfolgt haben:
    Die Mieterin hat einen Teilbetrag der Nebenkosten für 2006 (den nach ihrem selbstfestgesetzten Verteilungsschlüssel ermittelten) bezahlt. Ich habe sie daraufhin angerufen und ihr in ruhigen Worten erklärt, dass wir diese Kürzung nicht akzeptieren. Zwei Tage später ging ihr ein Schreiben von mir zu mit einer Aufschlüsselung der fehlenden Summe - es geht nun noch um etwas 125 € - und einer Fristsetzung bis 31.3.2007. Seitdem ist nichts mehr passiert.

    Viele Grüße
    Lothar
     
Thema: Mietereinspruch gegen jahrelang verwendeten Umlegungsmaßstab
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