Mieterhöhung abgelehnt (Komplizierterer Fall)

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Baeuerlein, 25.12.2013.

  1. #1 Baeuerlein, 25.12.2013
    Baeuerlein

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    Hallo Vermieter,

    vieleicht habt Ihr einige Tipps von mir.

    Folgender Fall:

    2 ETW im Sept. 2013 gekauft. Eine Eigentumswohnung liegt im OG und eine im DG.
    In der Obergeschosswohnung wohnte bis jetzt die alte Eigentümerin (bzw. die Erbin der ETW die verkauft worden sind).
    Diese hatte die Dachgeschosswohnung selber für bisslang 220€ Warm vermietet (180€ Kalt + 50€ für alle Nebenkosten)

    Nach Übernahme der ETWs haben wir eine Mieterhöhung durchgeführt.

    Der Mieter der Dachgeschosswohnung kündigte und ich habe die DG-Wohnung zu 300€ + 70€ NK vermietet (diese werden pauschal abgerechnet). War für mich auch in Ordnung.

    Die alte Mieterin erhielt auch ein Mieterhöhungsbegehren um 15%.
    Hierrauf erhielt ich ein schreiben das dieses nicht angenommen wird.
    Grund: Die Nebenkosten werden mit über Ihre Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Das hatte Sie ja damals selber so vereinbart. Zudem wohnte davor 1 Person in der Wohnung und jetzt ab 01.01 auch wieder eine Person. Sie hat ja jetzt noch einen Vorteil von 240€ p.a. (Bis jetzt hatte diese die 50€ pro Monat erhalten, jetzt würde sie 70€ Nebenkosten pauschal erhalten)
    Zudem würde am Jahresende eine Nebenkostenabrechnung pauschal pro Person erstellt, was bisher nicht so war, dies währe Ja auch zum Vorteil Ihrerseits. Leider laufen halt alle Nebenkosten über die Zähler im Obergeschoss. Ist die Begründung Ihrerseits rechtens?

    Die Heizkosten werden aber separat schon abgerechnet durch Techhem.
    Strom und Wasser läuft also noch über Ihre Zähler mit.

    Ich wollte nach Auszug Ihrerseits die Wohnung komplett renovieren die Therme rausreisen und dann alles über die Zentralheizung laufen lassen, zudem will ich nicht extra die Zwischenzähler setzen weil ich dann die sanierten Bäder etc. wieder aufreisen müsste.

    Ich hoffe Ihr habt einen Rat für mich :)
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 25.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.12.2013
    Pharao

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    Hi,

    doofe Frage mal: was haben die Nebenkosten mit einer Mieterhöhung (der Grundmiete) zu tun :? Was für ein Mietvertrag besteht hier bzw was ist im Mietvertrag da vereinbart zum Thema Mieterhöhung ?

    Versteh ich jetzt auch nicht so ganz, warum Auszug :? Du willst doch die Grundmiete erhöhen und nicht das die gute Dame auszieht.
     
  4. #3 Baeuerlein, 25.12.2013
    Baeuerlein

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    Für die Obergeschoss Wohnung besteht ein ganz normaler Mietvertrag, für die Dachgeschosswohnung bestand bislang ein mündlicher Mietvertrag. Ab 01.01.14 ein neuer Schriftlicher Mietvertrag. Die Nebenkosten wurden bei der Dachgeschosswohnung bisslang einfach zu 50€ pauschal abgerechnet und gingen an die Mieterin (alte Eigentümerin der 2 Wohnungen) Natürlich waren die Nebenkosten höher als bisslang und die Vermieterin (alte Eigentümerin) hatte immer draufgelegt. Jetzt mit den 70€ würde sich das etwa decken und ich würde am Jahresende die Nebenkosten seperat abrechnen (Bis auf Wasser und Strom das würde ich auf Personenanzahl abrechnen). Bislang war das ja nicht so. Hoffe ich habe dir das erklärt wenn nicht bitte ich dich evtl. die Frage noch mal etwas genauer zu stellen dann hab ich diese falsch verstanden :/

    Laut Ihren Aussagen wollte Sie bis September 2014 ausziehen, das sagte Sie zumindest beim Notartermin. Ob Sie länger in der Wohnung bleibt oder nicht währe mir egal solange die Mieterhöhung auch durchgeht.

    Frohe Feiertage ansonsten euch allen noch.
     
  5. #4 Pharao, 25.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.12.2013
    Pharao

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    Hi,

    aber dann willst du doch keine Mieterhöhung machen, sondern eine Nebenkostenanpassung. Das ist ein gewaltiger Unterschied, denn an den Nebenkosten verdienst du genau 0€. Die Grundmiete dagegen kannst du zB auch nicht nach lust & laune erhöhen.

    Bitte machs nicht schwer als es schon ist. Um welche Wohnung geht es JETZT ? Alles was jetzt nix mit der Anpassung der NK zu tun hat, ist doch uninteressant.

    Also, die alte Dame wohnt im OG. Was steht also in diesem Mietvertrag zum Thema Mieterhöhung und zu den Nebenkosten :? Werden die Nebenkosten Pauschal oder mit Vorauszahlungen beglichen ?
     
  6. #5 Baeuerlein, 25.12.2013
    Baeuerlein

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    Die Nebenkosten der Dachgeschosswohnung wurden bis 31.12 pauschal abgerechnet.
    Für die Nebenkosten der Obergeschosswohnung wurde immer eine Seperate und genaue Nebenkostenabrechnung erstellt (Die Nebenkosten der DG Wohnung liefen dann über die OG Wohnung einfach mit) diese hat Sie im Vorraus bezahlt und dann auch die Nachzahlung beglichen.

    Ich will in der OBERGESCHOSSWOHNUNG ganz normal die Kaltmiete um 15% anheben von 360 auf 414€. (Vergleichbare Wohnungen 650-750€ kalt). Sie will das aber nicht da die Nebenkosten der DG Wohnung nach Eigentümerumschreibung immernoch über Ihre Wohnung berechnet werden. AB 01.01.14 wird aber für den neuen Mieter eine seperate Nebenkostenabrechnung erstellt werden was Sie nicht so recht begreifen will. Über Telefon und SMS erreicht man Sie auch nicht mehr was sonst immer der Fall war.


    Um auch wegen der Mieterin im OG genau aufzuklären. Sie verkaufte die 2 Wohnungen im Auftrag Ihrer Mutter als Bevolmächtigte. Und es wurde ein stink normaler Wohnungsmietvertrag zwischen Mutter und jetziger Mieterin geschlossen.
     
  7. Andres

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    Der Fall ist nicht komplizierter, als du ihn machst. Es ist prinzipiell zu unterscheiden zwischen der Kaltmiete und den Nebenkosten. Du möchtest die Kaltmiete erhöhen und damit haben die Nebenkosten nichts zu tun.

    Wenn du also ein zulässiges, formal korrektes Mieterhöhungsverlangen nachweisbar zugestellt hast, dann ist für den Moment alles in Ordnung. Ob die Mieterin das versteht (oder verstehen will), kann dir ziemlich egal sein.

    Ich glaube allerdings nicht, dass du diese drei Voraussetzungen erfüllt hast. Habe ich das richtig verstanden: Du hast die beiden Wohnungen im September 2013 gekauft und in der OG-Wohnung wohnt die bisherige Eigentümerin jetzt zur Miete? Dann wird die Miete am Erhöhungstag folglich nicht seit 15 Monaten unverändert sein und damit ist die Erhöhung unzulässig. Es ist auch denkbar, dass die Mieterin sich hier absichtlich dumm stellt. Solange du nämlich nicht weißt, warum dein Erhöhungsverlangen unzulässig ist, hat sie nichts zu befürchten ...

    Als weiteres Ergebnis kann man festhalten, dass der Erhöhung bisher nicht zugestimmt wurde. (Man kann einer Erhöhung nicht widersprechen, man kann höchstens nicht zustimmen - eher eine Formalie, aber nicht ganz unwichtig.) Wenn die Zustimmung nicht innerhalb von zwei Monaten ab Zugang des Erhöhungsverlangens erteilt wird, kann man sie einklagen. Das funktioniert natürlich nur dann mit Erfolg, wenn das Erhöhungsverlangen korrekt war.


    Auch wenn die Betriebskosten grundsätzlich eine andere Baustelle sind, sind sie natürlich nicht völlig unabhängig von diesem Thema. Es gibt da bei dir wohl etwas Chaos, zumindest in deiner Beschreibung, was u.a. darauf zurückzuführen ist, dass du die Begriffe durcheinanderwirfst. Es gibt zwei grundsätzliche Modelle:
    • Vorauszahlung und Abrechnung: Der Mieter zahlt monatlich einen bestimmten Betrag als Vorschuss auf die endgültige Abrechnung, die nach Jahresende erstellt wird. Abgerechnet werden tatsächlich enstandene Kosten, die Differenz zur Summe der Vorauszahlungen wird erstattet bzw. nachgezahlt.
    • Pauschale: Der Mieter zahlt mönatlich einen bestimmten Betrag mit dem bestimmte Betriebskostenpositionen endgültig abgegolten sind. Wie hoch die tatsächlichen Kosten sind, ist weitgehend irrelevant, es wird nicht abgerechnet. Die Pauschale kann unter gewissen Umständen für die Zukunft angepasst werden.
    • Direkte Zahlung durch den Mieter: Kein wirkliches Berechnungsmodell, es gehört aber zum Thema. Wenn der Mieter bestimmte Positionen mit dem Versorger direkt abrechnet, ist das für dich besonders günstig: Du bist aus dieser Position dann komplett raus. Du musst nicht in Vorleistung gehen und trägst auch kein Zahlungsausfallrisiko.

    Die Pauschale muss nicht ausgewiesen sein, man spricht dann auch von einer (Teil-)Inklusivmiete. Nach welchem Modell berechnet wird, ist für jede Position frei wählbar. Der gesetzliche Normalfall ist die Inklusivmiete, separate Abrechnungen müssen also explizit vereinbart werden. Für Warmwasser und Heizung ist allerdings (zumindest in deinem Fall) zwingend nach Verbrauch abzurechnen.

    Auch wenn es mit der Kaltmiete nichts zu tun hat: Du wärst gut beraten, hier für Ordnung zu sorgen. Sonst fliegt dir die ganze Abrechnung irgendwann mal um die Ohren. Vor allem würde ich zusehen, dass zumindest Strom und Wasser direkt mit dem Versorger abgerechnet werden. Dafür sind getrennte Leitungsnetze und Zähler erforderlich, außerdem muss es mit dem Vertrag vereinbar sein oder nachträglich vereinbart werden.

    Der Zusammenhang zur Kaltmiete ist dann folgender: Den Mietern ist es natürlich völlig egal, was sie wofür zahlen - entscheidend ist die Summe am Ende. Wenn du also eine Erhöhung der Kaltmiete forderst, werden sich die Mieter u.a. vielleicht einmal die Betriebskosten etwas genauer ansehen und dabei evtl. für dich schmerzhafte Erkenntnisse gewinnen. Das sollte man vorher bedacht haben ...
     
  8. #7 immodose, 01.01.2014
    immodose

    immodose Gast

    Mietvertrag

    Zunächst einmal gilt wohl der Grundsatz "pacta sunt servanda".

    Hinschtlich der Netto-Mieterhöhung kommt es wohl mit darauf an, nach welchem Verfahren diese erhöht worden ist und ob sie rechtlich nachvollziehbar ist. Also ob nach Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachter. Vor Gericht ist derjenige beweispflichtigig der die Mieterhöhung durchsetzen will. Hier wird es dann wohl auf ein Gutachten heraus laufen, das dann so um die 1.800,00 € kosten würde.

    Hinsichtlich der Stromkosten würde ich auch die Zähler trennen. Wenn der Mieter behauptet, der angegebene Verbrauch würde nicht von ihm stammen, würde auch hier wohl wieder der Vermieter beweispflichtig sein.

    Hinsichtlichder Wasser- und Abwasserkosten würde ich auch - wie in einem anderen Beitrag schon erwähnt - eine geeichte Wasseruhr einsetzen. Es hier nicht erkennbar, in welchem Bundesland die Wohnung liegt.
    In Schleswig-Holstein ist die Abrechnung nach Wasseruhren ab 01.01.2021 Pflicht. Im Hamburg war es schon zum 01.09.2004 Pflicht.

    Der Abrechnungsschlüsssel für die Nebenkosten ergibt sich aus den mietvertraglichen Vereinbarungen und ob der Vermieter sich vorbehalten hat, diesen Schlüssel dort zu ändern, wo keine Gesetzespflicht besteht.
    Die Betriebskosten könnten entsprechend § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach Quadratmetern umgelegt werden.

    Bei einem mündlichen Mietvertrag steht auch wieder der Vermieter in der Beweispflicht, dass es eine entsprechende Vereinbarung gibt, denn nach § 556 BGB können diese nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht. Besteht diese nicht oder kann diese nicht bewiesen werden, dann trägt der Vermieter nach dieser Vorschrift die Betriebskosten.
     
  9. #8 immodream, 01.01.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo immodose,
    als nicht Lateiner bitte ich dich erst einmal , deinen ersten Satz in 's Deutsche zu übersetzen.( dann brauche ich nicht googlen ).
    Grüße
    Immodream
     
  10. Andres

    Andres
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    Verträge sind einzuhalten.

    Ganz elementarer Grundsatz im Zivilrecht ...
     
  11. #10 immodream, 02.01.2014
    immodream

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    Danke Andres.
    Immodream
     
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