Mieterhöhung abgelehnt- Was hab ich falsch gemacht?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Akkarin, 31.07.2014.

  1. #1 Akkarin, 31.07.2014
    Akkarin

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    Hallo zusammen,

    ich hoffe jemand hat eine Idee, was ich in meinem Mieterhöhungsverlangen nachbessern muss.
    Ich hatte meinem Mieter folgendes Mieterhöhungsverlangen geschickt, und bekam natürlich eine Ablehung.
    Statt direkt zu klagen, würde ich es lieber erst mit einem zweiten nachgebesserten Verlangen versuchen.

    Nur was muss ich alles nachbessern:

    Absender mein Verwalter im April

    Empfänger Mieter

    Betreff Mieterhöhungverlangen Objekt da wo es ist.

    Sehr geehrte Mieter,
    Sie bezahlen seit über 1 Jahr eine monatliche Kaltmiete von 329,02€ bei 78 qm Wohnfläche. Dies entspricht einem QMPreis von 4,22€.

    Ich bitte Sie um Ihre Zustimmung Zur Erhöhung ihrer jeweiligen Grundmiete um 59€ also auf 388,02€.

    Dieses Mieterhöhungverlangen begründe ich wie folgt:

    Nach § 558 BGB bin ich berechtigt, im Namen meines Mandaten -also ich aus Stadt- von Ihnen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen, wenn die Miete sein min. einem Jahr (12) Monaten unverändert ist und ferner die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Hierunter versteht man die Mietentgelte, die in Bottrop für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den vergangenen 4 Jahren vereinbart oder geändert wurde.

    Zur Berechtigung der geltend gemachten Miethöhe nehmen wir Bezug auf den in Bottrop geltenden Mietspiegel, der diesem Schreiben beiliegt. Ihre Wohung ist hierbei in das Tabellenfeld 1, Ausstattungsklasse A und Lageklasse III einzuordnen. Der Mietspiegel weist in der Altersklasse bis 1948 eine Miete in Höhe von 4,75€/qm Wohnfläche aus. Darüber hinaus erhöht sich die Miete um 5 % für die aufgelockerte Bauweise sowie um 5% für die Gartennutzung abzgl. 5% für die Dachgeschosslage, dies führt unter Zugrundelegung der ausgewiesenen Zuschläge zu einem Wert in Höhe von 4,99€ pro qm Wohnfläche. Ihre Wohnung umfasst 78qm Wohnfläche, so dass eine neue monatliche Miete ohne Nebenkosten i.H.v. 389,22 Eur folgt.
    ich lege allerdings ausschließlich eine Mieterhöhung i.H.v. 17,93% zugrunde, so dass sich Ihre Miete um 59,-€ auf 388,02 erhöht und somit einem qmPreis von 4,97€ entspricht. Darüber hinaus können wir weitere Vergleichsmieten aus dem Haus (daneben) von 5,10 heranziehen.

    Damit liegt auch Ihre neue Grundmiete immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Weitere Vorraussetzungen der Mieterhöhung ist, dass sich die Miete innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20% erhöht. Diese Voraussetzung ist bei Ihnen erfüllt.

    Dementsprechend bitte ich Sie, dieser Mieterhöhung spätestens bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, zuzustimmen. Dies ist der 30.06.2014.
    Auf die beigefügte Zustimmungserklärung, die wir schon für Sie vorbereitet haben, dürfen wir Bezug nehmen. Die neue Miete wäre sodann ab Beginn des darauffolgenden Monats, also ab dem 01.Juli 2014 zu bezahlen.

    Leider wäre ich gezwungen, mein Erhöhungsverlangen einzuklagen, sollten Sie nicht bis zum 30.06.- Eingang bei mir- schriftlich zustimmen. Bitte beachten Sie, dass bloße- auch wiederholte Zahlung der ehöhten Miete auch nach der aktuellen Rechtsprechung nicht als Zustimmung gilt und ich bei ausbleibender Zustimmung dennoch gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müßten.

    mfg


    Antwort des Anwaltes vom 30.06.

    1.) Auch wenn Sie eine Sondereigentumsverwaltungsvollmacht haben, müssen Sie diese dem Mieterhöhungverlangen beilegen. Zu wahrung der Rechte meines Mandanten haben ich hiermit rüge das fehlen der Vollmacht.
    2.) Wohnt der eigentümer doch gar nicht in x stadt sondern in Y Stadt. Folglich ist nicht klar, ob zwischem dem Eigentümer und Ihrem Aufragegeber personenidentität besteht.

    grundsätzlich sind meine Mandanten bereit einem berechtigten Mieterhöhungverlangen zuzustimmen. Ihr Mieterhöhungverlangen kann aber insofern nicht berechtigt sein, da Sie für die Wohnung von einem Tabellenfeld 1, Ausstattungsklasse A und Lageklasse III. Diese Merkmale treffen mit Sicherheit nicht auf die Wohung meiner Mandaten zu. Die Wohnsiedlung dürfte max. der Lageklasse II zuzuordnen sein, wobei jegliche weiteren Einwendungen vorbehalten bleiben.

    Für Lageklasse II gilt ein QMpreis von 4,25 ohne Zu-und Abschläge. Meine Mandanten zahlen derzeit 4,22€ /qm.
    Die von Ihnen Ansatz gebrachten Zu- und Abschläge können so ebenfalls nicht akzeptiert werden.

    5% Zuschlag für Gartennutzung entfällt bereits deshalb, weil der Garten nicht zur Wohung gehöhrt, sodern separat angemietet wurde und auch mit entsprechendem Entgelt monatlich gezahlt wurde.

    Der zuschlag für die aufgelockerte Bauweise kann ebenfalls nicht in Ansatz gebracht werden. Hier liegen die Voraussetzungen des Mietspiegels absolut nicht vor.

    Demgegenüber sind natürlich Abzüge, insbesondere für die Dachgeschosslage zu machen. Ausserdem sind in der Wohnung erhebliche Durchfeuchtungsschäden vorhanden. Auch wenn diese Mängel an sich nichts mit der Erhöhung zu tun haben, können die die Kriterien von Ihnen in der vorliegenden Form, so als
    wäre eine Mängelfreie Wohnung vorhanden, nicht angesetzt werden.
    Daher kann ich meinen Mandanten die Zustimmung nicht empfehlen.

    Anmerkungen von mir dazu:
    zu1.) braucht der Verwalter die Vollmacht nicht beilegen, da er die Vollmacht dem Mieter schon einmal (im Januar) vorgelegt hat und der Mieter weiß, dass der Verwalter von mir bevollmächtigt ist. Auch kann man nur unverzüglich rügen, 10 Wochen später ist nicht unverzüglich. Beides ergibt sich m.E. aus der Urteilsbegründung
    LG Berlin, Urteil vom 09.10.2006 - 67 S 196/06 -

    "Der Mieter kann eine von der Hausverwaltung des Vermieters (einem Wohnungseigentümer) erklärte Mieterhöhung wegen nicht beigefügter Vollmacht zurückweisen, wenn er von der Hausverwaltung zuvor nur eine Mitteilung über deren Beauftragung als Verwalterin für die Wohnungseigentümergemeinschaft und eine Betriebskostenabrechnung (in der die Vertretung des Vermieters nicht offen gelegt wurde) erhalten hat. Die Zurückweisung durch den Mieter ist noch unverzüglich erfolgt, wenn sie innerhalb einer Frist von sechs Tagen bei der Hausverwaltung eingeht."

    zu 2.) Ich hab tatsächlich zwei Wohnsitze. Beide Adressen von mir sind korrekt.

    Der Feuchtigkeitsschaden existiert zwar, wurde aber weder dem Zwangsverwalter noch mir bisher angezeigt.

    Der Mieter hat zwar einen Mietvertrag für den Garten, dieser ist aber nichtig ( mit dem Vorvorvoreigentümer geschlossen), der gar nicht berechtig war, das Gemeinschaftseigentum exklusiv zu vermieten. Dies hab ich dem Mieter schon im Januar mitgeteilt und ihn gebeten die Pachtzahlung für den garten zu unterlassen.

    Den Mietspiegel definiert Ausstattungsklasse A

    Abgeschlossene Wohnung mit Sammelheizung, Bad, WC und Isolierverglasung.
    Sammelheizung oder Nachtstromspeicherheizung für alle Räume; Wohnung mit wohnungseigenem Flur (Diele) mit Abschluss zum Treppenhaus, mit Abstellraum; Türen und Fenster in Normalausführung; voll ausreichende Elektroinstallation.
    Weitere Merkmale bei älteren Gebäuden (Erstellungsjahr bis etwa 1950): Dielenfußboden; Bad mit aufgestellter Wanne, nur teilweise gefliest.

    ist definitv erfüllt

    Die Lageklasse kann man drüber streiten. Eigentlich ist sie 2,5

    Lageklasse II - mittlere Wohnlage

    Diese Wohnlage gilt für den überwiegenden Teil des Stadtgebietes Die Wohngebiete sind meist dicht oder geschlossen bebaut. Belästigungen durch Lärm, Staub oder Geruch gehen nicht über das übliche Maß hinaus. Bei stärkerem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein.


    Lageklasse III - gute Wohnlage

    Wohngebiete mit aufgelockerter Bebauung
    (überwiegend 1 ½ - bis 2-geschossig) und guter Durchgrünung. Ruhige Lagen, günstige Verkehrsverbindungen, jedoch ohne Durchgangsverkehr.

    Die Strasse ist eine reine Anliegersackgasse ohne Durchgangsverkehr in einem Naherholungs- und Waldgebiet, so dass Kinder hier ungefährdet im Hof und auch auf der Stasse spielen können. Bebaut ist die Strasse mit insg. 5 gleichen zweigeschossigen Mehrfamilienhäusern. Die Verkehrs- und Einkaufsanbindung ist mit Auto gut (<5min)
    ohne Auto ehr schlecht ca. 12min bis zur nächsten Haltestelle.

    Allerdings gehe ich selbst davon aus, dass die Wohnung nicht in die Gebäudeklasse von 1948 einzuordnen ist, sondern auf das Jahr der letzten sanierung (1990), oder?

    Vielen dank für eure Hilfe
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Eigentlich finde ich, dass man sich mit einer derartig umfangreichen Fragestellung an jemanden wenden könnte, der dafür bezahlt wird. Ich picke mir mal ein paar Teilprobleme heraus:

    Die Frage der Vertretungsmacht ist ein Klassiker. Damit kann man Erhöhungsverlangen zumindest verzögern, was zu deinen Lasten geht: Die Erhöhung tritt erst später ein. Wenn du die Vorlage der Vollmachtsurkunde nachweisen kannst, musst du dir darüber keine Gedanken machen. Andernfalls legst du die Vollmacht jetzt eben erneut vor.

    Auch die Nummer mit der Identität geht voll zu deinen Lasten. Wenn du gegenüber dem Mieter nicht mit einer eindeutigen Geschäftsadresse auftreten kannst, darfst du dich über solche Eingaben nicht wundern. Dass dein Schreiben vielleicht trotzdem formal korrekt ist, macht die Sache nicht besser.

    Die Ausstattungsklasse wird (momentan) doch gar nicht bestitten. Der Mieter zweifelt an der Lageklasse. Du schreibst selbst, dass Lageklasse III nicht erfüllt ist. Ob es 2,5 oder 2,9 oder 2,99 sind, spielt keine Rolle - die Klasseneinteilung legt Mindeststandards fest und III scheint nicht erfüllt zu sein.

    Ist die Gartennutzung vertraglich vereinbart? Wenn der Mieter keinen Anspruch darauf hat und die Nutzung des Gartens daher freiwillig und ohne Verpflichtung angeboten wird, darf sie nicht als Merkmal für die Vergleichsmiete herangezogen werden.

    Modernisierungsbaujahr ist eine eigene Wissenschaft. Wenn nicht gleichzeitig alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes modernisiert wurden, wird hier ein fiktiver Wert errechnet.

    Dem Erhöhungsverlangen fehlt meiner Meinung nach der rote Faden. Selbst mit guter Kenntnis der Rechtslage habe ich Schwierigkeiten, der Begründung zu folgen: Zuerst erklärst du, dass eine Voraussetzung gegeben ist, dann wird der aktuelle Zustand festgestellt. Dann schreibst du, was du gerne haben willst, dann wird wieder begründet, dann wird die Einordnung in den Mietspiegel festgehalten, dann wird eine andere Begründung (Vergleichwohnung) begonnen, die aber offensichtlich nicht weitergeführt wird. ...

    Dass der Mieter sich das von einem Anwalt erklären lässt, der dann auch noch ein paar Fehler findet, ist eigentlich kein Wunder.

    Mir persönlich fehlen z.B. Datumsangaben zur letzten Mieterhöhung und zur Berechnung der Kappungsgrenze. Es wird zwar jeweils behauptet, dass die Voraussetzungen erfüllt sind. Wie das ermittelt wurde, geht aus dem Schreiben nicht hervor.
     
  4. #3 Akkarin, 31.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 31.07.2014
    Akkarin

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    Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Wahrscheinlich hab ich die Frage zu unpräzise gestellt. Ich hatte die beiden Schreiben reinkopiert, damit es nachvollziehbar wird. Geschäftsadresse muss ich aufnehmen, Vollmacht ist auch einfach nachzubessern.

    Die Kernfragen sind, a) ob das Anschreiben ansonsten formal korrekt ist, oder hab ich was vergessen und
    B) gilt für das Jahr im Mietspiegel, das ursprüngliche Baujahr oder das Jahr der letzten umfassenden Sanierung. Heizung, Fenster, Elektro etc ist alles von 1990.
    C) Die Lageklasse erfüllt alle aufgezählten Beispiele, bis auf den Punkt Verkehrsverbindungen. Diese ist gut bis sehr gut mit Auto und maessig bis mies ohne. Wie geh ich daher mit der Einordnung um? 100% erfüllt ja wohl kaum eine Wohnung immer alle Kriterien. Wobei ich nicht weiß, ob die beispielhaft sind, und wenn die Mehrheit zutrifft, dann reicht das, oder muss wirklich alles erfüllt sein. Mit 2,5 wollte ich sagen, kann man aufrunden auf 3 oder muss abgerundet werden auf 2?

    Das ein Mieter deswegen zum Anwalt geht, halte ich persönlich für zulässig ;)
     
  5. Andres

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    Oder ich hab's nicht verstanden. Egal, jetzt wird es ja konkreter ;)


    Wie gesagt fehlen mir Datumsangaben. "Sie bezahlen seit dem 1.1.20XX eine monatliche ... . Die Miete ist damit seit mehr als 12 Monaten unverändert." Und Entsprechendes für die Kappungsgrenze. Die Nummer mit den Vergleichswohnungen würde ich komplett rauslassen. Das verschleiert nur, worauf du dich beziehst.


    Das erklärt der Mietspiegel für Bottrop doch ganz genau unter 3.2 und 3.3. Außer wenn in einem bestehenden Gebäude nachträglich Wohnraum geschaffen wurde, wird immer mit dem Baujahr gerechnet. Für Modernisierungen (bitte, "Sanierung" ist ein völlig offener Begriff - vergiss das einfach) gibt es dann evtl. Zuschläge. Wenn die Elektroinstallation einfach nur "neu" gemacht wurde, gibt das z.B. keinen Zuschlag, weil es eine Instandhaltung ist.


    Der Mietspiegel nennt umfangreiche Beispiele für die Einteilung der Lageklassen. Ist da nichts für dich dabei? "Ungünstige Verkehrsanbindungen" werden explizit als Merkmal für Klasse II genannt.

    Es wird nicht gerundet. Die Wohnung wird in die höchste Klasse eingeteilt, deren Merkmale sie komplett erfüllt. Wenn es darüber hinaus besondere Merkmale gibt, die von der Klasseneinteilung nicht erfasst werden, gibt es einen Zuschlag.


    Irgendwie muss ich bei b) und c) an RTFM denken.
     
  6. #5 Papabär, 31.07.2014
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    Ich gehe davon aus, dass die Bottropper Stadtväter die Klassifizierung der Lage absichtlich nicht in arabischen Zahlen vorgenommen haben. Vielleicht wären Buchstaben noch besser gewesen - dann würde sich die Frage mit irgendwelchen Nachkommastellen evtl. von vorneherein verbieten.


    Alternativ dazu hätte man auch in Erwägung ziehen können, das Mieterhöhungsverlangen von vorneherein nur mit Vergleichsmieten zu begründen ... allerdings habe ich hier den leisen Verdacht, dass es zu den
    noch einige ähm ... Unwägbarkeiten gibt. (Mietsache vergleichbar/Angaben aus Inserat?)

    Soweit diese Angaben gesichert sind, scheinen Vergleichsmieten ja zumindest ergiebiger zu sein als der Mietspiegel.



    Sehe ich anders. Die Vorlage des Dokumentes hat dem Mieter zwar im Januar die Bevollmächtigung nachgewiesen ... jedoch werden Verwaltervollmachten eher selten unwiderruflich und auf Lebenszeit ausgestellt.


    Und genau dass steht da aber nicht! In der Begründung steht, dass 6 Tage noch "unverzüglich" sind - alles weitere ist eher Wunschdenken.

    So darf ein Mieter z.B. auch durchaus 14 Tage verreist sein, ohne eine Dritte Person mit der Entleerung seines Briefkastens zu beauftragen.

    Die vom Gesetzgeber in §558b (2) Satz 1 genannte Frist hat schon einen gewissen verbindlichen Charakter ... das wird auch in Abs. 4 desselben § noch einmal deutlich.

    Eine Rüge seitens des Mieters ist lt. den §§558 ff. BGB noch nicht einmal erforderlich - zumindest nicht außergerichtlich. Hätte der RA also garkeinen Einwand geschrieben, hättest Du die Zustimmung einklagen müssen ... und bei dieser "kreativen" Auslegung des Mietspiegels wärst Du mit einer - na, sagen wir mal "nicht unerheblichen Wahrscheinlichkeit" auf die Nase gefallen.




    Zwangsverwalter? :112: Heilix Blechle ... unterbezahlte Rechtsanwälte die wissen, dass sie bei erfolgreicher Erfüllung Ihres Auftrages selbigen verlieren.

    Woher weißt Du dann, dass das mit dem Feuchtigkeitsschaden stimmt?



    Ob der Mietvertrag deswegen nichtig ist ... naja, dass würde ich lieber mal anwaltlich überprüfen lassen. Zumindest besteht ein gewisses Risiko, dass der Mietvertrag trotzdem gültig ist.




    Gesundheit!

    RTwas? ... Ah :smile003: (Danke Onkel Wiki)
     
  7. #6 Mattieu, 05.08.2014
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    Was mir nach wie vor nicht ganz klar ist - muss in einem Mieterhöhungsverlangen nicht auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters hingewiesen werden?

    Das würde in diesem Fall hier dann auch fehlen.
     
  8. Andres

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    Auf welcher Rechtsgrundlage sollte das beruhen? Ich finde keine.
     
  9. msbot

    msbot Gast

    Hallo,

    ich bin seit 2008 selbst Vermieter und seit kurzem stiller Mitleser hier im Forum.
    Aus den vorrangegangenen Beiträgen des Themenerstellers entnehme ich, dass die Wohnung in Bottrop liegt. Auf ein weiteres Problem in dem Mieterhöhungsverlangen wurde weder von Akkarin, noch von dem gegnerischen Anwalt hingewiesen. Falls für die Begründung einer Mieterhöhung der Mietspiegel heran gezogen wird, muss es sich m. W. um einen qualifizierten Mietspiegel handeln.
    Der "aktuelle" Mietspiegel in Bottrop ist aber von 2009, somit gar kein qualifizierter Mietspiegel mehr.
    Ich hatte Ende 2013 bei der Stadt nachgefragt, wann mit einem neuen Mietspiegel zu rechnen ist. Als Antwort wurde mir Anfang 2014 genannt. Bis heute gibt es meines Wissens noch keinen neuen Mietspiegel. Da der alte Mietspiegel für Mieterhöhungen nicht mehr herangezogen werden kann, bleibt doch nur noch der mühselige Weg über Vergleichswohnungen oder Gutachter?
    Ich persönlich wäre froh, wenn es in Bottrop anders wäre.
     
  10. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Die wichtigsten Punkte wurden ja schon besprochen. Meine persönliche Meinung zur Mieterhöhung nach einem Jahr möchte ich hier kund tun.
    Es gibt Mietvertragsformen die eine Steigerung von vorn herein festlegen, warum wurde solch ein Vetrag nicht angeboten?
    Ich finde ein Mieterhöhungsverlangen nach einem Jahr um 17 % einfach unverschämt und es provoziert beim Mieter gerade das Hinzuziehen eines Juristen. Unverschämt deshalb, das nicht davon ausgegangen werden kann dass bei der jetzigen wirtschaftlichen Lage jährliche Gehaltserhöhungen in zwei stelliger Lage im Durchschnitt zu erzielen sind und somit für den Mieter der Anteil der Miete an seinem Wirtschaftsgeld deutlich spürbar werden würde.
     
  11. #10 ika, 13.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 13.09.2014
    ika

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    Das finde ich besonders schön, weil es einfach vollkommen unrichtig ist.

    Der "Verwalter" scheint, ebenso wie der antwortende Rechtsanwalt, Vollprofi zu sein. Bei nicht vorgelegter Vollmacht muss die Zurückweisung, und nicht die Rüge, unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, erfolgen (§ 174 BGB). Zehn Wochen sind hierunter jedenfalls nicht zu verstehen.
     
  12. #11 Papabär, 15.09.2014
    Papabär

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    Und wie lautet bitte die Frage zu dieser Antwort?
     
  13. #12 Akkarin, 18.09.2014
    Akkarin

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    Danach war aber nicht gefragt. Meinungen, die aus dem zusammenhang gerissen sind, darf man gerne haben, tragen aber nichts zum thema bei.

    Ps. der arme Mieter hat nicht seit einem Jahr eine unveränderte Miete sondern seit 24 Jahren
     
  14. #13 Akkarin, 18.09.2014
    Akkarin

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    Auflösung: Nach Rücksprache mit Haus & Grund habe ich das ganze Thema verschoben. Tatsächlich ist die Lage eine glatte 2,9, die es aber nun mal nicht gibt.
    Dafür hieß es bei H & G, dass die Stadt Bottrop entweder im Oktober oder November endlich einen neuen Mietspiegel vorlegen wird. Und wie passend, der neue Mietspiegel kennt nicht nur die Klassen 1,2 oder 3 (ob ihr wirklich richtig steht..) sondern Spannen von bis, sodass es meine 2,9 dann geben wird :-))

    Einziger Wermutstropfen ist, dass das neue Erhöhungsbegehren eben ein neues ist und inzwischen die Kappungsgrenze von 15% zuschlägt. Aber so what, darauf am heutigen Tage einen scotch!
     
  15. Jobo45

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    naja, oben schreibst Du "Sie bezahlen seit über 1 Jahr eine monatliche Kaltmiete" da gehe ich nicht davon aus, dass das Wort "über" nit für 24 Jahre unveränderte Miete steht.

    Du fragst "Was hast Du falsch gemacht?" und dazu trägt meiner Meinung mit den von Dir gelieferten Informationen sehr wohl zum Thema bei.
     
  16. #15 Akkarin, 06.10.2014
    Akkarin

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    er ist da http://www.bottrop.de/stadtleben/downloads/wohnen/140930_Mietspiegel_2014.pdf
     
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