Mieterhöhung abgelehnt.

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Pitty, 25.12.2013.

  1. #1 Pitty, 25.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.12.2013
    Pitty

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    Ich habe gestern mein Weihnachtsgeschenkt bekommen.

    Die im Oktober zugesandte Mieterhöhung wurde abgelehnt. Begründung: Die angegebenen Wohnungen seien nicht vergleichbar laut Mieterschutzbund.

    Muss das noch näher definiert werden von den Mietern in welcher Form, wie Lage oder Größe?

    Leider gibt es ja keinen Mietspiegel. Von daher bin ich auf Vergleichswohnungen angewiesen. Da ich über Verwaltungen keinen Vergleich raus bekommen habe, habe ich meine genommen.

    Wie viel Prozent darf nach Eurer Erfahrung die Wohnung größer sein?

    Beispiel aus dem Kopf

    70m2 = Miete 2,50 €/m²

    89m2= Mieter 5,40

    Wie bekomme ich jetzt die Miete hoch, wenn es keinen Mietspiegel gibt? Ein Gutachter lohnt sich für 20 Euro mehr Miete monatlich nicht wirklich.

    Ich hatte gedacht, das bei der geringen Mieterhöhung die Mieter einfach unterschreiben. Aber Wünsche haben sie viele zur Neugestaltung und möchten alles Schick haben. Ich muss mir jetzt wirklich noch einmal Gedanken machen über die folgenden Investitionen.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 25.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.12.2013
    Kitzblitz

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    Da der Mieterbund dein Mieterhöhungsbegehren offensichtlich ohne Benennung näherer Gründe zurück gewiesen hat, hast du möglicherweise auch nur formale Fehler in Deinem Schreiben gemacht.

    Um die Vergleichbarkeit von Wohnungen transparent zu machen, solltest du dir vielleicht einfach einmal einen Mietspiegel etwas genauer anschauen.

    Nimm z.B. den von Bochum. Der ist einfach aufgebaut und beinhaltet diverse Zu- und Abschläge, mit denen Ausstattung und Lage (Infrastruktur der Wohngegend und innerhalb des Hauses) so einigermaßen berücksichtigt werden können.

    Jetzt prüfe, ob wirklich keine Vergleichbarkeit gegeben ist.

    Bei der Wohnungsgrösse ist es im allgemeinen so, dass der Mietzins mit steigender Wohnfläche sinkt.


    Vielleicht kannst du dein anonymisiertes Schreiben hier einstellen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  4. Pitty

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    Das Schreiben war ja von den Mietern. Nur der Verweis, das der Mieterschutzbund keine Vergleichbarkeit gesagt hat. Keine Begründung ect.

    Wir haben hier ja keinen Mietspiegel. Von daher ist das wirklich problematisch..

    Der einzige Unterschied zu den vergleichbaren Wohnungen ist, das die mit der geringeren Miete ein älteres Bad haben. Das rechtfertigt meiner Meinung aber keine Miete die nur die hälfte ist.

    Zum anderen kam genau das gleiche Schreiben von allen Mietern in einem Brief mit Einschreiben Rückschein.

    Vielleicht hätte man jeden Monat einen anderen Mieter die Erhöhung zuschicken sollen, so dass sie sich nicht hätten beraten können. Jetzt ist das Problem da und jetzt muss ich wohl durch. Schreiben folgt gleich.
     
  5. Pitty

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    Mieter 1

    Seite1.jpg

    Seite2.jpg

    Mieter 2

    Seite3.jpg

    Seite4.jpg

    Text der Mieter:
    Nach Rücksprache mit der Mietervereinigung stimme ich der Mieterhöhung nicht zu, weil die 2 Vergleichswohnungen in XXXX nicht zutreffend sind.



    Mich wundert es, das sie sich nur auf das andere Haus beziehen.

    Vergleichshaus ist ca. 20 Jahre jünger (1900) Saniert,
    Haus mit der Mieterhöhung hat Zentralheizung, und Doppelkastenfenster. Putz an der Fassade ist i.O.
     
  6. #5 BHShuber, 25.12.2013
    BHShuber

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    Hallo Pitty,

    Hier mal die 5 Grundsätze eines Mieterhöhungsverlangens:

    Zur Mieterhöhung:

    Die fünf Vorrausetzungen im Mietrecht für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen:

    Entspricht das Mieterhöhungsverlangen nicht der Form, und enthält es nicht alle im Gesetz ( § 558 a BGB ) vorgeschriebenen Elemente, ist es unwirksam. Im Falle eines Rechtstreites prüft das Gericht keinerlei Fragen zur Miethöhe, wenn bereits das Erhöhungsverlangen unwirksam ist.

    (1) Nur eine Mieterhöhungsverlangen in >>>>Textform mit einer Begründung genügt
    den Anforderungen, mündliche Erklärungen reichen nicht.
    §§ 558 Abs 1 , 558 a Abs. 1 BGB.

    (2) Eine Mieterhöhung darf im Mietvertrag nicht ausgeschlossen sein ( § 557 BGB).

    (3) Die Jahresfrist muß eingehalten sein (§ 558 Abs 1 BGB) .

    (4) Die Kappungsgrenze muss beachtet und eingehalten sein. Details dazu siehe >>>>Kappungsgrenze § 558 Abs 3 BGB.

    (5) Die Vergleichsmiete darf bei Mieterhöhung nicht überschritten sein § 558 Abs 2 BGB.

    Zu (1) : die Anforderung an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens.


    Die Betonung liegt hier bei ortsüblicher Vergleichsmiete, wenn kein Mietspiegel ermittelbar.

    Die ortsübliche Vergleichsmiete sollte via Internet und vergleichbaren Mietraum durchaus zu ermitteln sein.

    Mietervereine behaupten gerne mal ins Blaue hinein die Aussage dass das Objekt nicht vergleichbar wäre reicht bei weitem nicht aus.

    Wenn alle Stricke reissen, dann lass dich mal bei einem Haus u. Grundbesitzerverein beraten eventuell auch Mitglied werden, das lohnt sich allemal.

    Gruß

    BHShuber
     
  7. #6 BHShuber, 25.12.2013
    BHShuber

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    Hallo nochmal,

    Das Mieterhöhungsschreiben ist einwandfrei soweit ich das erkennen kann, einzig, es sollten mindestens 5 Vergleichsobjekte sein.

    Wenn das Antwortschreiben vom Mieter kam und nicht direkt von einem Mieterverein, dann wird tatsächlich ins Blaue hinein behauptet.

    Gruß

    BHShuber
     
  8. GJH27

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    Ganz böser Fehler im MEV: die angebliche ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich auf Mietangebote eines Online-Portals! Die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete ist aber, die Miete, die tatsächlich aktuell schon gezahlt wird - nicht das, was jemand bei der anstehenden Neuvermietung gern kriegen würde.

    Auch nicht gut gemacht: durch den direkt vorher stehenden Satz mit den Mietangeboten wird nicht eindeutig klar, ob die genannten Wohnungen zu diesem Preis vermietet sind oder ob sie zu diesem Preis vermietet werden sollen.

    Aus deren Sicht müssen sie nur die Zahl der von Dir genannten wirklich vergleichbaren Wohnungen unter 3 kriegen, 4-2 reicht dafür schon...

    Sind sie jetzt vergleichbar oder doch nicht? Liest sich eher wie letzteres - und der Zustand vom Putz allein sagt auch nicht so wahnsinnig viel...
     
  9. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Leider nein, nämlich weil:

    a) die angebliche ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich auf Mietangebote,
    b) es wird nicht klar, ob die genannten Wohnungen zum genannten Preis schon vermietet sind oder erst noch vermietet werden sollen,
    c) kein ausdrücklicher Hinweis, dass die Mieterhöhung nur mit Zustimmung des Mieters vereinbart werden kann,
    d) kein ausdrücklicher Hinweis, dass für die Wirksamkeit alle im Vertrag genannten Mieter zustimmen müssen,
    e) kein Hinweis auf die gesetzliche Zustimmungsfrist - einfach nur "Rücksendung bis..." reicht nicht,
    f) keine Kontrollrechnung, um wieviel Prozent die Miete erhöht werden soll, also kein Nachweis, dass die Kappungsgrenze eingehalten ist.

    Laut § 558a BGB "genügt die Benennung von drei Wohnungen", siehe hier: BGB - Einzelnorm

    Ob mit hohlen Phrasen geblufft wird hängt nicht davon ab, ob der Mieter oder ein Mieterverein das Schreiben verzapft hat... :91:
     
  10. sara

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    Pitty, mir ist im 1. Anschreiben auf der Seite 2 noch aufgefallen, dass du da geschrieben hast:

    Tatsächlich verlangst du aber doch lt. Aufstellung nur 204,68€ Netto in der Aufstellung.

    Vielleicht mag das auch mit ein Grund sein.
     
  11. Pitty

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    Ich habe aber keine 5 Vergleichswohnungen in der gleichen Etage. Ich kann 5 Wohnungen aus dem Haus aufzählen, aber dann stimmt die Etage nicht und soweit ich gelesen habe ist die Etage wohl zwingend notwendig.

    Die Mieterhöhung wurde vom Anwalt geprüft. Von daher gehe ich aus, das die sauber ist.

    Sollte ich mir eine explezite Erklärung über den Grund anfordern, was nicht vergleichbar ist. Sie müssen diese Aussage ja begründen können, wenn sie das schreiben.
     
  12. Pitty

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    Wo soll das stehen?
     
  13. GJH27

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    Du brauchst mindestens 3 vergleichbare Wohnungen - mehr ist natürlich praktisch, wenn, wie jetzt, einige als nicht vergleichbar abgelehnt werden.

    Ist nicht so wild. Die Wohnungen müssen ja nicht identisch sein, sondern nur vergleichbar.

    Es ist dafür zwingend notwendig, bei Nennung der Vergleichswohnung die Etage mit anzugeben, damit die Wohnung, die als vergleichbar genannt ist, eindeutig identifiziert werden kann.
     
  14. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Auf Seite 2 im Fließtext über der Aufschlüsselung. Übrigens in beiden Schreiben.
     
  15. #14 sara, 25.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.12.2013
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Im zweiten ist es richtig!

    Dein Satz direkt über deiner Aufstellung auf Seite 2, beim 1. Schreiben
     
  16. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    :shame :sorry ...stimmt, es kommt ja auch auf die jeweilige Zahl an... :unsicher020:
     
  17. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    macht ja durchaus auch Sinn, wenn es keinen Mietspiegel gibt, aber wie kommt man an Vergleichsmieten dann ran ? Also ich stell mir das gerade etwas schwierig vor :?
     
  18. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Klar, das ist aufwendiger als nur im Mietspiegel nachzulesen. Da muss man eben schauen, dass man von anderen Vermietern (oder Mietern) die entsprechenden Angaben kriegt, vielleicht haben ja die Inserenten auch schon vermietete Wohnungen...

    Der Punkt ist halt, dass noch nicht erfüllte Wünsche nicht zum Nachweis von behaupteten Tatsachen taugen...
     
  19. Pitty

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    Danke für den Hinweis. Das ist wohl selbst dem Anwalt untergegangen.:(

    Theoretisch könnte ich somit die Mieterhöhung neu schreiben zum 01.03.2014 und alle fünf Mietwohnungen als Vergleichswohnung angeben, weil diese einen höheren Mietpreis zahlen. Die m² stimmen ja ca. überein. Die Etage dann aber nicht. Könnten aber dann angegeben werden. Die Mietverträge liegen mir vor. Das schreibe ich dann noch deutlicher rein.
     
  20. #19 Kitzblitz, 25.12.2013
    Kitzblitz

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    Hallo Pitty,

    den Hinweis auf die Mietangebote der Immowelt lässt du weg.

    Die Intension deines Schreibens steht sicher auch in der Betreffzeile.

    Den einleitenden Satz würde ich etwas umbauen. Ich würde so anfangen:

    "der Mietzins für die von Ihnen angemietete Wohnung ... Anschrift und Wohnungsbezeichnung ..., ist seit dem 1.01.2002 unverändert. Daher bitte ich Sie mit diesem Schreiben um Ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung zwecks Angleichung an die ortsübliche Miete. "

    Die Vergleichswohnungen würde ich auch etwas ausführlicher Beschreiben:

    - Anschrift
    - genaue Wohnungslage im Haus
    - Baujahr und Kurzbeschreibung der Bausubstanz in Stichworten
    (hier kannst du dich an Merkmalen des exemplarisch genannten Mietspiegels von Bochum orientieren)
    - Heizsystem
    - Badausstattung

    Dem Grunde nach sollte deinen Mietern mit diesen Angaben die Vergleichbarkeit der Wohnungen nachvollziehbar sein.

    Die Mietzinsberechnungen als Vergleichswerte sind o.k. - das würde ich auch so machen.


    Deine Mieterhöhungsverlangen würde ich wie folgt enden lassen:

    "Gemäß § 558 b BGB ist Ihre Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete erforderlich.

    Ich bitte Sie deshalb, dem Anheben des Mietzinses durch Rückgabe des unterzeichneten
    Doppels dieses Schreibens bis spätestens zum ...Datum... zuzustimmen. Ihre Zustimmung muss bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, bei uns eingegangen sein.

    Sollte Ihre Zustimmung nicht innerhalb dieser Frist erfolgen, würde ich mich zu meinem Bedauern gezwungen sehen, bis zum Ablauf von weiteren 3 Monaten Klage auf Zustimmung gegen Sie zu erheben (siehe § 558b, Abs.2 BGB). Ich gehe jedoch davon aus, dass dieser Schritt nicht notwendig sein wird.

    Im Zusammenhang mit meinem Mieterhöhungsverlangen möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass Sie gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht haben. Dort heißt es: "Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein." "

    Danach käme dann der Textteil auf dem der Mieter seine Zustimmung zum Ausdruck bringt.


    Ich wünsche dir viel Erfolg mit der Aktion und noch ein besinnliches Weihnachtsfest.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  21. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Danke schön für Deine Hilfe.

    Ich werde mich morgen dort ran machen und es umformulieren.

    Kurze Frage noch.

    Die Vergleichswohnungen haben Badewanne und Dusche extra.

    In dem Haus mit der geringeren Miete ist nur eine Badewanne. Wäre das jetzt schlimm?
     
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