Mieterhöhung auf Vergleichsmiete und Modernisierung

Diskutiere Mieterhöhung auf Vergleichsmiete und Modernisierung im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich bin neu in diesem Forum und möchte erst einmal "Hallo" sagen. Da ich über die Suche nicht fündig geworden bin und eine Frage habe,...

  1. #1 HerrBamBam, 01.11.2019
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    Hallo, ich bin neu in diesem Forum und möchte erst einmal "Hallo" sagen.

    Da ich über die Suche nicht fündig geworden bin und eine Frage habe, setze ich auf euer Fachwissen.

    Ich habe dieses Jahr eine Wohnung gekauft die seit 2014 vermietet ist. Seit Mietbeginn wurde die Miete nicht erhöht und diese liegt mit 6,20 € je qm deutlich unter den Mieten vergleichbarer Wohnungen. Diese liegen aktuell (aus Immobilienscout) bei 8,50 €. Einen Mietspiegel gibt es wegen der Einwohneranzahl nicht.

    Ich möchte nun die Miete nun um 20% auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben.

    Zudem wurde 2018 eine neue Heizungsanlage installiert, hierzu hat der Vorbesitzer einen Anteil von 2100 Euro gezahlt. Ich möchte nun nachträglich die Modernisierungskosten geltend machen.

    Nun zu meinen Fragen:
    1.) kann ich, da die Modernisierung 2018 stattfand 11% (bis 2019) oder nur 8% (seit 2019) kosten p.a. geltend machen?

    2.) welche Reihenfolge schlagt ihr vor? Erst um die Moderniserungskosten erhöhen und dann auf Vergleichsmiete? Oder Gleichzeitig?

    Ich sag schon mal Danke!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ok, aber dir ist klar, dass die Angaben aus dem Scout keine rechtlich belastbare Vergleichsmiete begründen?


    Welcher Anteil dieser Kosten war tatsächlich eine Modernisierung und was war lediglich eine Erhaltungsmaßnahme?


    8 %. Es gilt die aktuelle Fassung des § 559 BGB.


    Da hier die angepeilte Vergleichsmiete sowieso nicht erreicht wird, ist das egal. Allgemein würde man zuerst zur Vergleichsmiete erhöhen und dann die Modernisierungsmieterhöhung vornehmen.
     
  4. #3 HerrBamBam, 01.11.2019
    HerrBamBam

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    Wow, danke Andres, das ging ja schnell.
    Welche kosten genau zur Modernisierung und welche Erhaltungsmaßnahmen waren muss ich nochmal in der Rechnung nachsehen.
    Aber diene Antwort hilft mir schon einmal sehr viel.

    Danke
     
  5. jorgk

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    In Ergänzung zur den Aussagen von @Andres noch:
    Abs 2 in § 559 (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) sagt aus, dass Du den Anteil der Erhaltungsmassnahme, die nicht für die Mieterhöhung zugrunde zu legen sind, durch Schätzung ermitteln kannst.
    Geschickt ist natürlich, wenn der Handwerker Zahlen liefern könnte, was der Anteil der Rechnung war, der entstanden wäre bei 'identischem Ersatz' und was der Mehraufwand im Rahmen der Modernisierung war.
    Nur den Mehraufwand kannst Du bei der Moderninsierungs-Mieterhöhung geltend machen.

    Noch vereinfachender / zielführender ist § 559c (Vereinfachtes Verfahren), der § erlaubt Dir, unter bestimmten Voraussetzungen, einfach 70 % der Kosten als Modernisierungsmaßnahme und 30 % als Erhaltungsmaßnahme festzulegen. Das ist oft eine recht 'gute' Aufteilung für den Vermieter - kommt natürlich darauf an, was die Modernisierungsmaßnahme war.

    Leider sind die Wortlaute dieser §§ schon etwas komplex gefasst ...
     
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  6. #5 HerrBamBam, 02.11.2019
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    Danke auch an jorgk!
    Ich habe mich nun mal etwas tiefer mit der Materie "ortsübliche Vergleichsmiete" befasst und finde es in der Tat sehr schwierig die Miete ohne Mietspiegel anzuheben.

    Mein Problem ist nun, wie mache ich meine Mietpreiserhöhung rechtlich wasserdicht?

    Laut Internet kostet mich ein Mietwertgutachten zwischen 1000 und 1700 Euro! Meine Mietsteigerung würde sich, nach meiner Einschätzung erst einmal (bei 20% Kappungsgrenze) auf 68 Euro mtl. belaufen, danach kann ich die Miete alle 15 Monate erhöhen, bis zur Vergleichsmiete.
    Die Kosten für das Gutachten könnte ich steuerlich geltend machen und mit der Erhöhung hätte ich das Gutachten in weniger als 24 Monaten wieder drin!
    Sehe ich das Richtig? Was ist euer Rat?
    Danke
     
  7. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Der Ordnung halber ;) : der dankt @Andres ... denn sonst hätte er nichts aufgreifen können.
     
  8. sara

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    Mit 3 (realen) Vergleichsmieten.
    Du bist sicher nicht der einzige Vermieter vor Ort.
     
  9. #8 HerrBamBam, 02.11.2019
    Zuletzt bearbeitet: 02.11.2019
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    Wo bekommt man die her bzw. wie weise ich das nach? Reicht eine einfache Liste, brauche ich Kopien der Mietverträge?
     
  10. #9 immobiliensammler, 02.11.2019
    immobiliensammler

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    Klinkenputzen - wem gehören Mietshäuser in der Nachbarschaft mit vergleichbaren Wohnungsgrößen? Eventuell kann auch der örtliche Haus- und Grundbesitzerverein weiterhelfen!
     
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  11. sara

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    Sind denn alles Eigentümer die da wohnen?
    Oder gibt es auch noch andere vermietete Wohnungen im Haus?
    Geht nur über Fragen und bestätigen lassen..
    Es muss aber auch nicht im Haus selbst sein, aber eigentlich wäre das am einfachsten
     
  12. #11 HerrBamBam, 02.11.2019
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    Leider ist das die einzige Dachgeschosswohnung. Ich durchforste jetzt mal den Anzeigenmarkt auf der Suche nach „Nachmietern“ und hoffe so an die Vergleichsmieten zu kommen.

    Wie weise ich die Wohnungen nach? Mache ich einfach eine Auflistung? Welche Daten benötige ich?

    danke
     
  13. #12 MiaVM999, 02.11.2019
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    Ist sehr mühsam, aber funktioniert. Bin damals über die Internetportale, habe vergleichbare Wohnungen gesucht und mir das pro Wohnung vom Vermieter bestätigen lassen. Ging bis vor Gericht und ich habs durchbekommen

    Hatte anwaltlichen Rat... ausgehend von meiner Whg vom BJ her 10 Jahre +/- von den qm her auch 10 % rauf und runter und von der Ausstattung her so ähnlich wir möglich

    Mir wurde auch empfohlen, 5 Vergleichsmieten zu bringen, da die eine oder andere vielleicht eh rausfällt

    Eine weitere Möglichkeit sind ansässige Makler und Hausverwaltungen zu fragen
    (Ich hab 3 Mon gebraucht ohne Gericht, aber 67 Leute später,... hatte ich sie)
    Ich hab auch immer angeboten, demjenigen, der mir jetzt was bestätigt, ihm dann später wenn es Sinn macht, auch was zu bestätigen.
     
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  14. #13 HerrBamBam, 02.11.2019
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    Danke, das werde ich auch so versuchen.
    Darf ich, da ich eine Dachgeschosswohnung habe, auch nur Dachgeschosswohnungen vergleichen oder gehen auch 1.te bzw. 2.te Etage?
     
  15. #14 MiaVM999, 02.11.2019
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    Noch vergessen... das schwierigste war die Vermieter zu überzeugen, dass sie mir unterschreiben und ich ihre Namen da reinschreiben darf. Der Mieter, dem erhöht wird, muss die Möglichkeit haben, die Vergleichsmieten bzw die Wohnungen zu überprüfen
     
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  16. #15 immobiliensammler, 02.11.2019
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    Es heißt immer nur, dass die Wohnungen "vergleichbar" sein müssen. Ob die von Dir aufgeführten Wohnungen dem entsprechen entscheidet am Ende evtl. ein Richter. Ich würde daher auch mehr Wohnungen angeben, wenn eine dann wegfällt bleiben immer noch genügend "gültige" übrig.
     
  17. #16 MiaVM999, 02.11.2019
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    Die eine ist auch eine DG Wohnung. Ich hatte auch andere im Vergleich. Es ging in der Hauptsache um Größe, Baujahr und Lage / Adresse. Sowie um Ausstattung.

    Ich hatte z. B. eine gefunden, die teurer war als meine und noch mit Nachtspeicheröfen geheizt wurde. Ein Glücksfall für mich

    Das Gericht hatte damals klargestellt, dass es um vergleichbar und nicht um identisch geht.

    Wie viel Einwohner hat denn die Stadt in der deine Wohnung liegt?
     
  18. #17 HerrBamBam, 02.11.2019
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    Es gibt ca 28.000 Einwohner
     
  19. #18 MiaVM999, 03.11.2019
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    Na dann, mit einem 500-Seelendorf wärs vielleicht schwierig geworden
     
  20. #19 Gewohnheitstier, 03.11.2019
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    Kannst du dir sparen. Wenn so eine Modernisierung nicht formgerecht angekündigt wurde, ist es Essig mit der Modernisierungserhöhung.

    Fragst du einen aufs Mietrecht spezialisierten Anwalt.

    Da sich das Ganze Vergleichswohnungen nennt, muss die Wohnung eben auch vergleichbar sein.
     
  21. #20 HerrBamBam, 03.11.2019
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    Gem. § 559 II 2 BGB verschiebt den Zeitpunkt der Mieterhöhung um zusätzliche 6 Monate zu Gunsten des Mieters nach hinten, wenn der Vermieter …
    • Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme vollständig unterlassen hat,
    Wäre ja bei mir der Fall oder?
     
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