Mieterhöhung aufgrund des Mietspiegels oder Sanierung der Heizungsanlage

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Allrounder, 07.09.2015.

  1. #1 Allrounder, 07.09.2015
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    Guten Tag

    Seit Januar 2010 bin ich im Besitz eines Mehrfamilien Hauses. In dem Haus befinden sich 3 Wohnungen
    2 Wohnungen im Dachgeschoss von 50qm( eine mit Balkon). 1 Wohnung im EG von 120Qm mit einer
    überdachten Terrasse von 15 qm.
    Die beiden Dachgeschoss Wohnungen haben seit 2010 eine unveränderte Kaltmiete von 250 Euro
    Die EG Wohnung ist seit Juni 2012 zu 500Euro Kalt vermietet.
    Einen Mietspiegel seitens der Gemeinde gibt es nicht.
    In der Nachbarschaft bezahlt man für eine kleine DG-Wohnung(45-60 QM) 6-7 Euro pro qm.
    Für eine 3,5 Zimmer Wohnung ( 100-120qm ) 5,50-6,00 Euro pro qm:
    Die Miete ist seit 2010 und 2012 unverändert und wurde nicht erhöht.

    In diesem Haus musste die Heizungsanlage (Luftwärmepumpe) aufgrund eines defekten Verdichters erneuert
    werden. Die Kosten für eine neue Luftwärmepumpe( Viessmann Vitocal 350 A) mit Montage betrugen
    12000 Euro. Die alte Wärmepumpe hatte aufgrund falscher Berechnung und Montage einen Primär Energie verbrauch von ca. 3000 Euro.( die vorhergehende Ölheizung hatte einen Primär Energie Verbrauch von 3800Euro pro Jahr) Die neue Anlage liegt im Moment bei 1800 Euro pro Jahr. Somit sinken die Umlagekosten erheblich.

    Ich habe gelesen das ich 11 % der Investition auf meine Mieter umlegen kann.
    Berechnung: 11% von 12.000 Euro =1320 Euro geteilt durch 220qm Wohnfläche= 6 Euro pro qm /Jahr
    Mieter EG 120qm x 6 Euro=720 Euro im Jahr geteilt auf 12 Monate= 60 Euro (Mieterhöhung) pro Monat.

    Im Grunde ist es keine Mieterhöhung, sondern ein Gewinn für den Mieter.

    Meine Frage an das Forum. Wie kann ich nun eine Modernisierung und eine Mieterhöhung
    (ortsübliche Vergleichsmieten) durchsetzen.
    Ich konnte bisher nur sehr wenige Rücklagen bilden. Weitere Kosten in Höhe der Heizung,
    würden mich in die Insolvenz treiben.

     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 07.09.2015
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    Reparaturen an der Heizung sind keine Modernisierungen sondern Instandhaltung/Instandsetzung und dürfen entsprechend NICHT auf die Mieter umgelegt werden.
     
  4. #3 Allrounder, 07.09.2015
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    Die alte Wärmepumpe war falsch dimensioniert und defekt. Sie hat zu hohe Kosten verursacht. Aus diesem Grund wurde Sie durch eine neue ersetzt.
    Ist in ihren Augen eine Erneuerung eine Reparatur.?
     
  5. #4 lostcontrol, 07.09.2015
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    Ein DEFEKTES Teil auszutauschen ist eine Reparatur und keine Modernisierung.
     
  6. Duncan

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    Im günstigsten Fall könnte man eine modernisierende Instandhaltung annehmen. Also von der neuen Anlage die Kosten einer Reparatur (Kostenvoranschlag?) abziehen, die lass mich raten, nicht wirklich weniger (oder gar mehr?) gekostet hätte? Und dann den Modernisierungsanteil umlegen.

    Wie vergleichbar im Rechtssinne sind die Nachbarwohnungen? Ausstattung? Baujahr?
    Stehen vielleicht sonstige Mieterwechsel an?



    PS: Ich bediene mich des in Foren und im Internet allgemein üblichen du. Man mag es als Verdenglischung oder eine Reminiszenz an skandinavische Gewohnheiten sehen, oder einfach historisch begründen, es gab Zeiten da kannte sich das halbe Internet noch persönlich.
     
  7. Andres

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    Unabhängig von der Frage, ob hier eine Modernisierung vorliegt (meine Meinung: selten so klar gewesen, dass es keine Modernisierung ist): In jedem Fall erfolgt zuerst die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und erst dann die Modernisierung. Mit der Modernisierung dürfte man nämlich auch über die ortsübliche Miete hinausgehen.
     
  8. #7 Allrounder, 07.09.2015
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    da habe ich einen schönen Beitrag auf Mietrecht.org gelesen:

    2.3. Modernisierung (Kostenverantwortung)
    a. Begriff der Modernisierung
    Ersetzt der Vermieter die vorhandene Umwälzpumpe, Heizkörper oder Heizkessel durch neues, modernes Material, obwohl das vorhandene Material eigentlich nicht reparatur- oder erneuerungsbedürftig ist, dürfte es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handeln. Er handelt dann über den reinen Erhaltungsaufwand hinaus.

    Typisches Merkmal ist, dass die Modernisierung ohne konkreten Reparaturanlasserfolgt. Der Mieter wäre auch zufrieden gewesen, wenn der Vermieter alles so belassen hätte.

    Soweit der Vermieter aufgrund der EnEV 2009 verpflichtet ist, eine veraltete Heizungsanlage gegen ein modernes System zu ersetzen, bestimmt zudem§ 555b Nr. 6 BGB, dass es sich in diesem Fall um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführen muss, die er selbst nicht zu vertreten hat.

    War die alte Heizung jedoch ausgefallen und hätte der Vermieter diese instand setzen müssen, handelt es sich um eine modernisierende Instandhaltung (siehe oben Ziffer 2.2). Dann muss der Vermieter den Instandsetzungsaufwand aus den Modernisierungskosten herausrechnen und insoweit selbst tragen (Argument aus § 555b Nr. 6 BGB).


    Ich hätte wahrscheinlich doch die alte Wärmepumpe drin lassen sollen, hätte sie für 2000 Euro reparieren lassen. Es ist doch egal, ob der der Mieter 5-600 Euro Nachzahlen muss. Die alte Sache wurde nur instand gehalten.
     
  9. #8 Allrounder, 07.09.2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 07.09.2015
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    Hallo Duncan, Die vorhergehende Wärmepumpe wurde übers Internet für 3000 Euro gekauft. Diese habe ich bereits von 15000 Euro Neuanschaffung für die Viessmann pumpe abgezogen. Somit Berechnungsgrundlage 12.000 Euro.

    Die Vergleichsmieten(Wohnungen ) sind fast gleichen Baujahres und Ausstattung
     
  10. #9 Allrounder, 07.09.2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 07.09.2015
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    Einen Mietspiegel seitens der Gemeinde gibt es nicht.

    In der Nachbarschaft bezahlt man für eine kleine DG-Wohnung(45-60 QM) 6-7 Euro pro qm.

    Für eine 3,5 Zimmer Wohnung ( 100-120 qm ) 5,50-6,00 Euro pro qm:

    Nehmen wir an: Ich möchte ein Mietverlangen dursetzen bei einer Wohnung mit 50qm und würde 6 Euro pro qm nehmen, dann wären es bei einer Wohnung von 50 Qm 300Euro Kaltmiete. Bisher 250 Euro kalt. Sind 20 % Mieterhöhung zulässig?

    Nehmen wir an: Ich möchte ein Mietverlangen dursetzen bei einer Wohnung mit 120qm und würde 5,50 pro qm nehmen, dann wären es bei einer Wohnung von 120qm 660 Euro Kaltmiete. Bisher 500Euro. Sind 32% Mieterhöhung zulässig
     
  11. #10 Martens, 07.09.2015
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    Ganz offensichtlich bist Du nicht der Besitzer sondern der Eigentümer, das ist ein feiner aber wichtiger Unterschied.

    weiter unten schreibst Du, die Anlage hätte für 2000 Euro repariert werden können...


    Das wird der Mieter und ggfs. auch der Richter nicht zwangsläufig so sehen.
    Der Eigentümer ist verpflichtet, die Heizungsanlage wirtschaftlich zu betreiben, wenn also ein Teil bekanntermaßen falsch dimensioniert ist und dadurch die Mieter über Gebühr mit Betriebskosten belastet werden, dann ist die Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes die Pflicht des Vermieters und keine Modernisierung.

    /mod on
    Bitte keine vollquotes und die Kommentare dann in einem separaten Beitrag, das bläht das Forum nur unnötig auf.
    Danke.

    Christian Martens
     
  12. Andres

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    Schön ist schön, richtig ist besser:

    Das ist ziemlicher Schwachsinn, besonders wenn man gleich im Anschluss die passende Vorschrift zitiert. In § 555b BGB ist genau erklärt, was der Gesetzgeber unter einer Modernisierung versteht. Mit Reparaturen hat das nichts, aber auch wirklich gar nichts, zu tun. Häufigste Formulierung in § 555b BGB: "auf Dauer" und "nachhaltig". Eine Reparatur ist nicht auf Dauer oder nachhaltig. Es funktioniert, dann ist es kaputt, dann wird es repariert, ...


    Gerade so, zumindest wenn es sich nicht um eine Gegend handelt, für die das Bundesland eine Kappungsgrenze von 15 % festgelegt hat.


    Nein. Vielleicht machst du dich zunächst einmal mit den Vorschriften über Mieterhöhungen vertraut.


    Unabhängig von der Kappungsgrenze, die nur zulässige Erhöhungen nach oben beschränkt, ist zunächst einmal die ortsübliche Miete überhaupt nachzuweisen. § 558a Abs. 2 BGB nennt dafür 4 Wege, von denen der Mietspiegel schon einmal ausfällt, eine Mietdatenbank sehr wahrscheinlich auch. Ein Gutachten lohnt sich bei diesen Beträgen nicht, also bleiben Vergleichswohnungen. Du brauchst mindestens 3, aber mehr schadet nicht. Erweist sich dann eine als ungeeignet ist nicht gleich das ganze Erhöhungsverlangen für die Tonne. In einer kleinen Gemeinde könnte alleine die Suche nach solchen Wohnungen "vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit" schon schwierig werden.

    Eine weitere wichtige Einschränkung ist, dass die Miete der Vergleichwohnung innerhalb der letzten 4 Jahre neu vereinbart oder geändert worden ist. Es genügt also - zugespitzt formuliert - nicht, dass der Nachbar drei vollkommen baugleiche Wohnungen schon seit 10 Jahren zur doppelten Miete vermietet hat.

    Ehrlich gesagt ist auch etwas mächtig schief gelaufen, wenn man nach 3 Jahren schon 20 % und mehr erhöhen möchte. Es ist nun einmal so, dass man bei einer Neuvermietung die Miete lieber am oberen Ende des Zulässigen ansiedelt und dann erst einmal längere Zeit nicht erhöht. Damit spart man sich genau das Prozedere, das dir jetzt bevorsteht.
     
  13. Duncan

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    Ich habe ja die Befürchtung, dass die Mietverhältnisse schon länger bestehen als die derzeitigen Eigentumsverhältnisse und mit ein Grund für den Verkauf waren, da man vor dem gleichen Problem stand...

    Einfachster Weg: Zähne zusammenbeißen und knausern, hoffen dass die Mieter möglichst schnell wechseln und dabei entsprechend anpassen, ggf. mit Staffel oder Index. Hier ist ein Blick auf die Mieterstruktur interessant. Ansagen wie "nur mit den Füßen voran" könnten da durchaus als ernste und ausdrückliche Aufforderung im Sinne § 216 StGB verstanden werden... [​IMG]
     
  14. #13 Glaskügelchen 2, 07.09.2015
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    Wo steht denn das?
    Das gilt für die Erstellung von Mietspiegeln, aber doch nicht für Vergleichswohnungen.
     
  15. Andres

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    §§ 558 Abs. 1, 558a Abs. 2 BGB. Man achte vor allem auf die Reihenfolge.


    Diese Meinung hast du exklusiv. Es wäre daher nur fair, sie auch als solche zu kennzeichnen.[/QUOTE]
     
  16. #15 Glaskügelchen 2, 07.09.2015
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    Das hast du ja jetzt für mich übernommen. Allerdings gibt es meines Wissens nach ein BGH-Urteil nach dem auch ältere Mietspiegel verwendet werden dürfen, die die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Erhöhung nicht widerspiegeln. Von daher sollte man auch Vergleichsmieten nehmen können, deren Miete schon länger nicht verändert wurde.
     
  17. Andres

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    Dazu braucht es kein Urteil - das steht ganz ausdrücklich in § 558a Abs. 4 BGB, ist aber an eine Bedingung geknüpft.


    Dafür gibt es dagegen keine Rechtsgrundlage.
     
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