Mieterhöhung aus Versehen über Kappungsgrenze

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von franka_p, 03.10.2016.

  1. #1 franka_p, 03.10.2016
    franka_p

    franka_p Erfahrener Benutzer

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    Ihr lieben,

    ich habe aus Versehen die Bruttokaltmiete statt die Nettokaltmiete zum 1.10. um 15% erhöhen wollen, mit 3 monatiger Frist. Konkret:

    Kaltmiete 250 Euro
    BK 70 Euro
    --------------------
    Bruttokalt 320 Euro

    Erhöhung um 48 Euro. Das wäre aber auf die Nettokaltmiete 19,2 % . Der Mieter hat mir die Zustimmung daher verweigert. Ist somit die gesamte Mieterhöhung ungültig, oder kann ich nachbessern und die korrigierte Mieterhöhung kann zum 1.10. wie geplant in Kraft treten (Thema: Teilzustimmung, oder fängt die 3 monatige Frist neu an..)

    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Du kannst eine neue Mieterhöhung im Oktober zum 1.1. schicken. Dann aber alles richtig.
     
  4. #3 franka_p, 03.10.2016
    franka_p

    franka_p Erfahrener Benutzer

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    Danke Pitty.

    Ich frage mich jedoch, ob ich meine Mieterhöhung korrigieren darf, so dass sie zum 1.10. dennoch gültig wird. Das ich die Miete erhöhen will, ist ja zweifelslos so gewesen. Nur hatte ich die Kappungsgrenze nicht beachtet Bis zu der wäre die Mieterhöhung ja nicht zu beanstanden. Nur was darüber hinaus geht, ist zu beanstanden und bedarf keiner Zustimmung. Somit müsste der Teil der Mieterhöhung auf 287,50 Euro korrekt sein. und nur was darüber hinaus geht wäre nicht korrekt.

    Was meint ihr?

    Danke
     
  5. indi

    indi Benutzer

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    was sind das für nebenkosten?
    ist es ein teilinklusivmietvertrag?
     
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  6. Berny

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    Stimme zu. Wenn die TO schon alles 'rausholen will, was geht, sollte sie es schon geschickter anstellen.
     
  7. Andres

    Andres
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    Dass Kreativität (soll man "leider" sagen?) keine juristische Kernkompetenz ist. Die Idee an sich ist zwar lustig, aber auch irgendwie absurd. Du hast keine zwei Erhöhungsverlangen abgegeben, es war nur eines. Dass ein zweites Erhöhungsverlangen schon alleine aufgrund der Sperrfrist unwirksam wäre, macht deine Sichtweise noch unglaubwürdiger.
     
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  8. #7 franka_p, 04.10.2016
    franka_p

    franka_p Erfahrener Benutzer

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    Erstmal einen Dank an alle die geantwortet haben.

    @Andres
    Das habe ich nicht ganz aus der Luft geholt. Wenn wann beispielsweise von einem falschen Mietspiegel ausgeht, weil man z.b. einen Fehler bei den Merkmalen gemacht hat (z.B. ruhige Lage), dann ist die Mieterhöhung meines Wissens nach trotzdem bis zu der Höhe gültig, die sich lt. Mietspiegel ohne dieses Merkmal ergibt. Eben diese Teilerhöhung ist meines Wissens nach gültig.Dann sollte das mit der Kappungsgrenze meiner Meinung nach doch ähnlich sein und alles was über 15% kann vom Mieter einfach ignoriert werden?

    BGB §558 (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren ... nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist ...

    Da steht nirgends, dass die Mieterhöhung ungültig ist, wenn sie über 15% angehoben wird. Da steht nur, dass die Mieterhöhung nicht 15% übersteigen darf. Die Mieterhöhung ist damit gültig, nur die Höhe ist über dem, was lt. §558 (3) zulässig ist. Eine Erhöhung bis 15% wäre allerdings zulässig und würde den Willen des Vermieters bei der Abgabe seiner Willenserklärung entsprechen.

    Was meint ihr?
     
  9. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Was soll ich dazu sagen.
    Probiere es aus. Klage, wenn der Mieter nicht rechtzeitig zahlt und der Richter wird entscheiden, ob Du oder der Mieter recht hast. Ich frage mich, warum der Mieter das überhaupt abgelehnt hat, hätte er ja nicht müssen, weil es ja falsch ist.
     
  10. Berny

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    ... und somit ist sie nicht gultig bzw. zulässig.
     
  11. Andres

    Andres
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    Quelle? Das hat nämlich ziemlich lustige Auswirkungen: Als Vermieter fordere ich dann immer Erhöhungen unter Berücksichtigung aller wertsteigernden Effekte - wirksam ist das, was mir zusteht, also habe ich garantiert nichts vergessen ...


    Bitte Absatz 6 lesen.
     
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  12. #11 Sweeney, 04.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.10.2016
    Sweeney

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    Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist anschließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Vermieter auf einen Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann. Für eine vollständige Abweisung der Klage wegen der Überschreitung der im Mietspiegel vorgesehenen Mietzinsspannen bleibt kein Raum mehr. Vielmehr hat das Gericht nunmehr zu prüfen, inwieweit der geltend gemachte Anspruch materiell begründet ist. Daraus ergibt sich, daß für den Fall des Vorliegens eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens die erhöhte Miete vom Gericht auf den nach § 2 MHG in Verbindung mit dem Mietspiegel zulässigen Betrag zu reduzieren ist. (BGH, 12.11.2003 - VIII ZR 52/03)
     
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  13. #12 franka_p, 04.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.10.2016
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    @Sweeney
    Danke! Super.

    @Andres
    BGB §558 (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
    Meiner Meinung nach heißt das, dass die Höhe der Mieterhöhung unwirksam ist. Nicht das Mieterhöhungsverlangen an sich.

    Gilt das von SWEENEY eingebrachte bzgl. des Mietspiegels nun auch für die Erhöhung über die Kappungsgrenze? Oder wäre das Mieterhöhungsverlangen damit schon formell unwirksam (das muss ja lt. Urteil von SWEENEY vorher geprüft werden)? Kennt jemand ein Urteil?

    Danke Euch!
     
  14. Andres

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    Danke, dieses Urteil war mir nicht bekannt. Die Behauptung ...
    ... wird von diesem Urteil aber trotzdem nicht gestützt. Dort hat der Vermieter nämlich eine korrekte Zuordnung der Wohnung vorgenommen und dann "nur" die Spanne überschritten (Rn. 14).

    Auch die Theorie mit den "zwei Erhöhungsverlangen" bleibt Mumpitz (und meine Intuition ist doch noch zu etwas zu gebrauchen ;)). Die Argumentation geht so, dass der Mieter die Zustimmung nur bis zur Höhe der zulässigen Mieterhöhung schuldet. Nun hat der Mieter die Zustimmung bereits verweigert. Man kann ihn auf die frisch recherchierte Lage aufmerksam machen und/oder die Zustimmung einklagen. Letzteres muss bis zum 5. Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens erfolgen, also - wenn ich richtig gerechnet habe - noch dieses Jahr.
     
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  15. #14 franka_p, 04.10.2016
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    Danke Andres. Das ist ja genau das, was ich vermute und frage ob jemand dazu ein Urteil kennt. Manchmal reicht es, den Mieter auf ein Urteil aufmerksam zu machen, und jeder Streit ist vom Tisch.
     
  16. Pitty

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    Was spricht dagegen alles noch einmal ordnungsgemäß zu übersenden? Dann ist alles Wasserdicht und man braucht sich nicht auf Gerichtsurteile berufen, die ein anderer Richter evtl. Nicht akseptiert, zum anderen wird der Klageweg dann wohl sicher werden.
     
  17. Berny

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    Selten so "gelacht"...:013sonst:
     
  18. #17 franka_p, 04.10.2016
    franka_p

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    Schon klar, ich kann es einfach neu senden. Aber sinnvoller erscheint es mir, vorher zur prüfen, ob das Sinn macht. Deshalb habe ich das hier in die Runde gegeben. Das Forum ist Spitze, z.B. wegen Leuten wie Andres!!! Hat mir schon sehr oft weitergeholfen in der Vergangenheit.
     
  19. Pitty

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    Wäre ich an Deiner Stelle würde ich es neu schreiben. Zumal der 1.10. schon vorbei ist und der Mieter sich darauf nicht mehr einstellen kann.
     
  20. #19 franka_p, 13.10.2016
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    Er hat ja genug Zeit gehabt, sich auf die Mieterhöhung einzustellen. 3 Monate sollte nun wirklich genug sein. Dass es die Kappungsgrenze überschreitet, wusste er ja, also wusste er auch, dass die Mieterhöhung in Höhe der Kappungsgrenze auf ihn zukommt.
     
  21. Berny

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    Nöö. Woher sollte er Letzteres wissen? Dass das erste MEH-Verlangen zu hoch war, bedeutet nicht, dass ein zweites folgen muss bzw. wird.
     
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