Mieterhöhung bei aus dem Mietspiel-Raster fallender Wohnung und HARTZ IV Mieter

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von ChrstinaW, 08.09.2014.

  1. #1 ChrstinaW, 08.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.09.2014
    ChrstinaW

    ChrstinaW Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe ein wenig in diesem Unterforum herumgesucht und nichts so richtig Passendes gefunden, das meine Fragen hätte beantworten können. Vielleicht könnt ihr mir helfen. :smile005:

    Folgende Situation:
    Ich besitze eine kleine Eigentumswohnung, in der seit Jahren ein im Grunde unproblematischer HARTZ IV Mieter wohnt. Die Miete ist seit 2009 nicht erhöht worden. Nun gibt es in meiner Stadt einen qualifizierten Mietspiegel. Da habe ich mich gefreut und gedacht: "Na das wird ja einfach" Leider heißt es im Mietspiegel wörtlich
    Mein Problem ist: Die Wohnung ist kleiner als 30m².

    Was wäre da eurer Ansicht nach das richtige Vorgehen?

    Normalerweise würde ich mir irgendwas aus den Fingern saugen und aufs Geratewohl versuchen ob der Mieter zustimmt, leider ist da in diesem Fall ja noch die Arge und die lässt sich, so vermute ich, nur auf eine wirklich gut begründete Erhöhung ein. Zu allem Überfluss steht der Mieter auch noch zumindest teilweise unter rechtlicher Betreuung, was bedeutet, dass ich ohnehin nicht den Mieter zur Zustimmung bringen muss, sondern den Betreuer...

    Um auf den im Mietspiegel (in der Kategorie 30m²) stehenden Wert zu kommen, müsste ich um 21% erhöhen. Nun darf man meines Wissens nach innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20% erhöhen - heißt das im Umkehrschluss man darf in 5 Jahren um 33% erhöhen?

    Letzten Endes wären 21% lächerliche 24 Euro, aber wer weiß wie lange der Mensch da noch wohnen möchte - irgendwann muss man erhöhen.

    Was würdet ihr tun?

    Vielen Dank schonmal!

    Christina

    Edit: Meine Wohnung liegt zwar in Niedersachsen, trotzdem ist interessant, dass Wohnungen unter 35m² vom Landessozialgericht Hessen für menschenunwürdig befunden wurden. LSG Hessen, Urt. v. 12.03.2007 - L 9 AS 260/06
    Erstaunlich wie ich es dann fast 8 Jahre auf 12m² Studentenbude aushalten konnte...
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Die Mieterhöhung mittels Vergleichswohnungen oder eines Gutachtens (eher unwirtschaftlich bei diesen Größenordnungen) begründen.


    Dein Vertragspartner ist aber nicht die ARGE (die gibt es sowieso nicht mehr), sondern der Mieter. Welche Auswirkungen das für den Leistungsbezug hat, mögen andere beurteilen. Liegt die erhöhte Miete noch innerhalb der örtlichen KdU-Sätze?


    ... und vielleicht sind es bei dir auch nur 15 %. Das kommt darauf an, wo die Wohnung liegt.


    Nein. Erstens ist das falsch gerechnet (du "meinst" vermutlich eher 36 %), zweitens wird für die Rechnung nur ein Zeitraum von 3 Jahren betrachtet. In 5 Jahren könnte man damit zwischen 20 und 44% erhöhen - abhängig von den Zeitpunkten, zu denen Erhöhungen durchgeführt werden.

    Außerdem muss die ortsübliche Vergleichmiete eine solche Erhöhung überhaupt hergeben. Dann gibt es noch Modernisierungserhöhungen ...


    Schaffst du es, ausreichend viele Vergleichswohnungen zu benennen? Wie liegt die neue Miete im Verhältnis zum KdU-Satz? Bist du mit dem Mieter grundsätzlich zufrieden und würdest ihn gerne behalten? Findet sich für die Wohnung ein gleich guter oder besserer Mieter, wenn der aktuelle auszieht? Wie viel bleibt von den knapp 300 € im Jahr nach Steuern noch übrig?

    Einmal kräftig durchrühren und fertig ist die Entscheidung ;)
     
  4. #3 Glaskügelchen, 08.09.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Lies dir mal den Begleittext zum Mietspiegel durch. Meist steht da drin, wie bei kleineren Wohnungen zu verfahren ist. Bei mir steht da z.B., dass pro m² weniger als 30 nochmal 1,3%/m² zugeschlagen werden können. Bei 20m² wären das dann 13%.
    Sollte im Begleittext nichts stehen, dann ruf mal eine der angegebenen Nummern an. (Sollte der Mieterverein unter den angegebenen Nummern sein, ruf die andere Nummer an)

     
  5. galaxy

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    Das ist falsch. Man kann nicht nur alle 3 Jahre erhöhen, sondern zwischen der letzten Mieterhöhung und der Ankündigung der nächsten Mieterhöhung muss nur ein Jahr Abstand sein.
     
  6. Andres

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    Das ist aber völlig nutzlos, wenn man die Kappungsgrenze erreicht hat, was hier ja offenkundig beabsichtigt wird. Also ist die Aussage von Glaskügelchen richtig.
     
  7. #6 Glaskügelchen, 08.09.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Ich war davon ausgegangen, dass die Kappungsgrenze voll ausgeschöpft wird.
     
  8. #7 ChrstinaW, 08.09.2014
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    "angemessene Unterkunftskosten nach § 12 Abs. 1 WoGG, Stufe 4 (Grundmiete und kalte Betriebskosten): 358 Euro. Würde man die Kaltmiete um 20% erhöhen, läge sogar die Warmmiete immer noch deutlich unter 358 Euro. Also da sollte es kein Problem geben.

    Es sind 20% - zum Glück.

    Verstehe. Dachte ich mir eigentlich auch. Langsam verstehe ich, was für mieterfreundliche Gesetze wir haben.:154:

    Direkt vergleichbare Wohnungen sind schwer zu finden. Es gibt einige, die etwa 8-10 m² mehr haben. Als direkter Vergleich taugen die damit dann ja nicht wirklich.

    Der KdU-Satz ist 358 Euro, die erhöhte Kaltmiete einschließlicher alle NK außer Heizung wäre etwa 170 Euro.

    Es würde sich mit Sicherheit ein besserer Mieter finden, wenn der aktuelle auszöge. Es ist eine Unistadt mit Mangel an Wohnraum. Die Wohnung ist zudem recht gut gelegen.

    Von den 300 Euro bleiben nach Steuern etwa 2/3. Davon kann ich immerhin einmal nett essen gehen. Mir geht es allerdings ohnehin mehr darum, für zukünftige Mieterhöhungen ein Verfahren zu etablieren. Vielleicht will der Mieter ja bis in alle Ewigkeit da wohnen bleiben - er scheint sich zumindest wohl zu fühlen. Ich hatte mit dem Mieter bisher keine Probleme. Würde ihn eigentlich gerne behalten.

    Die Wohnung bringt im Moment vor Steuern etwa 4,9% nicht berauschend aber naja. Würde man die Miete erhöhen wären es schwups 6,0%.

    Ich hoffe die Größen- oder besser gesagt "Kleinenordnungen" sind jetzt ersichtlich :45:

    Habe ich. Kein Wort zu kleineren Wohnungen. Dafür steht der Mieterverein tatsächlich mit unten drunter.

    Ich werde morgen mal bei der Stadt unter der im Mietspiegel angegeben Nummer anrufen und hören was die so sagen.

    Vielen Dank nochmal. Wenn wer noch ne Idee hat... immer raus damit.

    Christina
     
  9. Andres

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    Richtig, das ist ja beinahe ein Drittel mehr. Die Erhöhung könnte also tatsächlich schwer begründbar sein.


    Uff, d.h. schon ein kleiner Rechtsstreit kostet mehr als eine Jahresmiete.


    Das wird schwierig bleiben, solange die Wohnung nicht im Mietspiegel eingeordnet werden kann und ausreichende Vergleichswohnungen nicht zur Verfügung stehen. In zukünfitgen Mietverträgen würde ich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren. Das löst natürlich nicht dein aktuelles Problem.


    Das ist für mich ein starkes Argument, auch wenn es schwer in Zahlen zu fassen ist. Ich würde nicht mit Gewalt eine Erhöhung durchdrücken wollen, die mich Jahresmieteinnahmen kosten kann und an deren Ende ich vielleicht einen guten Mieter verloren habe - vor allem, wenn die Vermietung auch so wirtschaftlich verläuft.


    Hast du schon einmal ein informelles Gespräch mit dem Betreuer gesucht? Wenn der deinem Anliegen gegenüber grundsätzlich aufgeschlossen ist, kann man die Mieterhöhung vielleicht einfach vereinbaren statt die Zustimmung zu fordern. Dann muss man gar nichts begründen.
     
  10. #9 Glaskügelchen, 08.09.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Auch wenn die Mietspiegel deutschlandweit doch sehr voneinander abweichen, gehe ich davon aus, dass allen Mietspiegeln hierzulande eines gemeinsam ist:
    Je kleiner die Wohnung, desto höher liegt der Quadratmeterpreis. Wenn man also die Kategorie mit den niedrigsten Quadratmetern als Basis für die Mieterhöhung nimmt, dürfte man nicht allzu falsch liegen. Könnte mir vorstellen, dass der von der Stadt morgen was ähnliches sagt.
    Das dürfte vergleichbar sein mit Nettomieten und Teilinklusivmieten: man darf eine Teilinklusivmiete mit den Nettomieten des Mietspiegels vergleichen ohne die Nettomiete rechnerisch zu ermitteln, wenn die Teilinklusivmieten noch innerhalb der Spanne der Nettomieten liegen. Eigentlich logisch, aber ging bis zum BGH.
     
  11. #10 Papabär, 09.09.2014
    Papabär

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    Ich würde an Stelle der TE hier mal´n Testballon starten und das Mieterhöhungsverlangen mit der naheliegensten Kategorie (waren wohl 30m²) begründen.

    Solange die Mieter die KdU vom Amt bekommen, ist es ihnen in der Regel schnurzpiepegal, 120% von Nichts sind schließlich ... (das weiß auch der Betreuer).

    Wenn der Mieter die Zustimmungserklärung nicht unterschreibt, war´s zumindest den Versuch wert - ein weiteres Mieterhöhungsverlangen (ggf. besser begründet) kann man dann immer noch nachschießen.


    Einen Mieter, der seine - meinethalben niedrige Miete - stets pünktlich zahlt und auch sonst keinen Streß macht, ist mir im Übrigen 100 x lieber als ein Mieter mit renditeträchtiger Mietvereinbarung - der dafür jede Woche 3 Party´s schmeißt, ständig Mängel anmeldet und ansonsten nicht weiß, wann der Monat beginnt.
     
  12. #11 ChrstinaW, 04.10.2014
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    ...wollte mich an der Stelle nochmal zurückmelden:
    Nach einem klärenden Anruf beim Betreuer war es dann nicht schwer, mit Bezug auf den Mietspiegel, obwohl er für die Wohnung nicht gültig ist, die kleine Erhöhung zu bekommen. Denke der Mieter wird von der ganzen Aktion nicht einmal etwas mitbekommen.

    Vielen Dank nochmal K.
     
  13. Andres

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    Das ist doch gut gelaufen. Danke auch für die Rückmeldung - es ist immer schön, wenn man erfährt, wie die Sache ausgegangen ist.
     
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