Mieterhöhung bei einem EFH

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von icke, 18.02.2011.

  1. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ich hab ja in NRW mein EFH vermietet. Plane oder besser gesagt möchte gerne die Miete erhöhen. Der Mietspiegel ist in der Region allerdings gradezu lächerlich. Eine Anfrage beim Wohnungsamt ergab, dass der Mietspiegel dort wie folgt errechnet wird: Mietspiegel der nächsten größeren Stadt minus 20 Prozent. Somit hätte ich bei meinem Haus schon quasi die Obergrenze erreicht! Nun hab ich in letzter Zeit wirklich viel am Haus machen lassen, neue Heizung, neue Fenster, neu verputzt und neu gestrichen, neue Haustür. Zum Haus gehören noch 500m² Garten.
    Zu der Vermietung bin ich seinerzeit wie die Jungfrau zum Kind gekommen.
    Momentan bekomme ich für das Haus mit 90 m² Wohnfläche 295,-KM. Das ist bannig wenig. Es reicht zwar um den Kredit zu decken und noch etwas übrig zu behalten, aber der Brüller ist das nicht.
    Hab ich da einen Gedankenfehler oder ist es so, dass EFH´s mietmäßig immer teurer als normale Wohnungen sind ? Egal wo ich schaue, Häuser sind in der Vermietung im teurer als normale Wohnungen.
    Ich hab mal im Umkreis von 10-20 Km geschaut und falls mal eins vermietet wird, dann ist das weit teurer.
    Gibt es da irgendwie eine Möglichkeit eine Mieterhöhung durch zu kriegen ?
    Wie gehe ich da am besten vor ?
    Gibt es da irgendwie eine Art "Bonus" weil es ein Haus ist ?
    Bevor ich zum Rechtsanwalt renne, hätte ich gerne eure Meinung dazu. Meint ihr, dass es eine reele Chance gibt ? Angepeilt sind so min. 400,-KM.
    Es eilt jetzt nicht sooo damit, wie gesagt, zur Zeit trägt es sich. Aber ein bissi "Gewinn" wär mal auch nicht schlecht.


    Liebe Grüße,
    Icke
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das Wohnungsamt überschreitet damit seine Kompetenzen. Die Stadt kann einen Mietspiegel erstellen oder es sein lassen. Wenn ein Mietspiegel erstellt wird, müssen aber zwingend die Daten erhoben werden. Wenn die Stadt einen Mietspiegel herausgibt, dessen Ergebnisse einfach nur von einer vergleichbaren Gemeinde übernommen und unter Abzug von irgendeiner Größe als Werte der eigenen Gemeinde ausgegeben werden, ist dieses Elaborat als Mietspiegel völlig untauglich.

    Gibt es keinen Mietspiegel, kann der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Die - zutreffende - Auswahl einer vergleichbaren Gemeinde ist ausschließlich Sache des Vermieters. Dass die Auswahl im Streitfall vom Gericht überprüft wird, dürfte sich von selbst verstehen. Die Stadt hat aber nicht das geringste damit zu tun.

    Unabhängig vom konkreten Mietspiegel muss erst mal festgestellt werden, ob der Mietspiegel überhaupt Mieten für Einfamilienhäuser ausweist. Alle mit bekannten Mietspiegel waren ausschließlich für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erstellt.


    Die neue Heizung und neue Fenster könnten bei passender Begründung auch nachträglich ein Anlass für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB (Modernisierung) sein. Putz, Anstrich und Haustür werden nicht darunter fallen

    Ja, es ist ein Denkfehler... Es gibt keine Regel, dass EFH teurer ist als Wohnung. Daran ändert auch die Feststellung nichts, dass es in irgendeiner Region zu irgendeinem Zeitpunkt zufälligerweise so zutrifft.

    Selbstverständlich gibt es eine Möglichkeit... Diese Möglichkeit wird als "Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichmiete" bezeichnet und ist in § 558 ff BGB geregeltEinfach mal nachlesen...
    Dabei wird dann auch deutlich, dass ein Mietspiegel nur eine von mehreren Möglichkeiten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ist. Eine Alternative sind 3 Vergleichswohnung respektive -häuser.

    Den Bonus kann es nicht geben. Dass es ein Haus ist, muss bei der Auswahl der Vergleichswohnungen oder bei der Datenerhebung für den Mietspiegel berücksichtigt werden.

    Über Aussichten für einen Einzelfall kann man hier bestenfalls sinnlos spekulieren. Eine Mieterhöhung ist allerdings nicht "wünsch dir was". Ausgehend von 295 € ist ein Wert von 400 € oder mehr nicht erreichbar. Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB schlägt bei 354 € als Höchstbetrag zu und auch für diesen Wert muss erst eine ortsüblich Vergleichsmiete ermittelt werden, die mindestens in dieser Höhe liegt.
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Dass EFHs teurer sind als Wohnungen trifft aber nicht in irgendeiner Region zu irgendeinem Zeitpunkt zufälligerweise zu, sondern ist die Regel.

    Geh einfach mal in die einschlägigen Immobilienportale, (quoka ist z.B. ganz gut), und such nach Häusern, die von Grösse und Lage (PLZ-Suche, Umkreissuche) deinem Haus entsprechen. Wenn du mit deiner Miete wirklich so niedrig liegst, dann solltest du einige Häuser finden, bei denen bei ähnlicher Ausstattung und Grösse, deutlich mehr Miete verlangt wird, als du jetzt auf einen Schlag verlangen darfst. Und wenn du da drei Stück zusammen hast, dann machst du deine Mieterhöhung indem du dem Mieter diese drei Häuser benennst.
    Über einen Gutachter geht das auch, aber der kostet natürlich nicht grade wenig.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Selbst wenn dies in 99 von 100 Fällen zutreffen wird, kann damit absolut nichts begründet werden.

    Auf Immobilienportalen findet man Angebote, mithin die Wunschvorstellungen der Vermieter. Das mag als Orientierungsrahmen durchaus interessant sein. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sind die Werte allerdings völlig untauglich. Wie so oft gilt auch hier, dass ein Blick ins Gesetz die Rechtskenntnis verbessert. Die ortsübliche Vergleichsmiete - das ist der Wert, der im Erhöhungsverlangen belegt werden muss - "wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die... in den letzten vier Jahren vereinbart oder, ..., geändert worden sind" (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Wenn im Gesetz "vereinbart" oder "geändert" steht, ist das auch genau so zu verstehen und kann nicht durch "verlangt" ersezt werden.

    Die in irgendwelchen Mietangeboten verlangten Beträge taugen also zu überhaupt nichts. Auch nicht zur Rechtfertigung einer Erhöhung bis zur Kappungsgrenze. Die Behauptung, dass die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über irgendeinem Wert liegen würde, reicht keinesfalls aus. Ohne Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete geht es nicht.
     
  6. #5 ludwig94428, 19.02.2011
    ludwig94428

    ludwig94428 Benutzer

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    hallo,

    erstmal würde ich mit den Mietern reden, das Dir die Miete in Anbetracht was Du alles renoviert hast, zu gering ist.
    Mit einer Erhöhung um 20 % sollten Sie dann schon einverstanden sein.
    Falls nicht auf alle Fälle wegen den Renovierungsarbeiten die Miete erhöhen, das ist auch nachträglich möglich. Am besten Mietglied werden im Haus- und Grundbesitzer Verein, die erstellen einem die Schreiben und Wissen welche Fristen und Grenzen einzuhalten sind.

    Christian
     
  7. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    erstmal ein herzliches Dankeschön für eure hilfreichen Antworten.

    Haus und Grund...ja, dass muß ich jetzt aber wirklich mal einstielen. Hab das schon eine ganze Weile vor, aber irgendwie kam ich nie dazu.

    Das Häuser teurer sind als "normale" Mietwohnungen und dass das auch bezahlt wird, ist mir schon lange aufgefallen.

    Ich glaub, ich geh nächste Woche mal nach HuG und werde dort erst mal Mitglied.
    Danach kann ich ja vielleicht ein Schreiben mit ihnen zusammen aufsetzen.

    Kann der Mieter eine Erhöhung ablehnen ? Ich hab mal sowas gehört, weiß aber die Rechtslage nicht. Müßte ich notfalls vor Gericht ziehen um meinen Wunsch durchzusetzen ?
    Mit den Mietern zu reden erscheint mir ziemlich sinnlos. Ich werde zwar vorher ankündigen, dass eine Mieterhöhung kommen wird. Aber...freiwillig werden die kaum zahlen. Ich lass mich gerne positiv überraschen, aber viel Hoffnung hab ich da nicht.

    Liebe Grüße,
    Icke
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Dass sowas "aufgefallen" ist, reicht aber nun mal nicht für eine Mieterhöhung. Es muss bewiesen werden.
    Dieser Beweis kann nur geführt werden durch einen Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete für EFH. Es ist - damit es auch der allerletzte noch versteht - dummes Geschwätz, wenn dazu auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zurück gegriffen wird.

    Die Frage ist nicht, ob der Mieter ablehnen kann. Wer sollte ihn daran hindern? Im übrigen ist nicht Ablehnung das Thema, sondern die Zustimmung. Ohne Zustimmung des Mieters gibt es auch keine erhöhte Miete. Stimmt der Mieter nicht zu, kann selbstverständlich auf Zustimmung geklagt werden.

    Was soll der Blödsinn? Soll damit ein wochenlanger Aufstand angeheizt werden? Entweder Miete erhöhen, dann auch richtig machen oder Klappe halten. Dazwischen gibt es keinen sinnvollen Weg.


    Umso wichtiger wäre es, sich unsinnige Dinge zu verkneifen und einen Anwalt zu beauftragen.
     
  9. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ganz so stimmt das nicht. Als Vermieter kann man durchaus auch für Einfamilienhäuser den normalen Mietspiegel heranziehen. Also für ein 100m² grosses Haus mit grossem Garten den Mietspiegel für eine 100m² grosse Wohnung nehmen, wenn die sonstigen Kriterien wie Baujahr, Ausstatttung etc. übereinstimmen. Nur wird das kein Vermieter tun, da er damit idR deutlich ungünstiger fahren dürfte, als wenn er sich die Mühe macht nach drei Vergleichswohnungen zu suchen.
    Zitat aus unserem aktuellen Mietspiegel:
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wie schmerzfrei muss man für diese Argumentation sein?
    Da habe ich ausführlich erläutert, dass ein Mietspiegel nur verwendet werden kann, wenn auch Werte für EFH ausgewiesen sind bzw. dass man nicht einfach behaupten kann, Werte für Häuser wäre höher als für Wohnungen.
    Das soll nicht stimmen, weil in irgendeinem speziellen Mietspiegel die Werte für Wohnungen auch für Häuser gelten. Ist es eigentlich so schwer zu erkennen, dass genau damit Werte für Häuser vorliegen?
     
  11. kathi

    kathi Gesperrt

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    BGH, Urteil vom 17. 9. 2008 - VIII ZR 58/ 08;
    Dieses BGH Urteil bezieht sich auf ALLE Mietspiegel, also sind ALLE Mietspiegel auch auf Einfamilienhäuser beziehbar und nicht nur der eine oder andere "spezielle" Mietspiegel.
    Trotzdem reicht ein Blick in die einschlägigen Internetportale oder auch in die Zeitung aus, um festzustellen, dass man Einfamilienhäuser nicht zum Preis einer vergleichbaren Mietwohnung bekommt. Daher erleichtert dieses Urteil zwar grundsätzlich die Mieterhöhung bei Einfamilienhäusern, aber wenn man wirklich die real auf dem Markt erzielbare Miete verlangen möchte, dann führt weiterhin kein Weg an Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigen vorbei, wenn man nicht gleich von vornherein eine Indexmiete vereinbaren möchte.
     
  12. Jona

    Jona Neuer Benutzer

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    Wie wäre es mit einer Umlage von 11 % der Investitionskosten für die neue Heizung und die neuen Fenster pro Jahr? Wenn anhand der technischen Daten eine Energieeinsparung gegenüber dem alten baulichen Zustand nachgewiesen werden kann, sollte das kein Problem sein.
    http://dejure.org/gesetze/BGB/559.html
    http://dejure.org/gesetze/BGB/559b.html
     
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