Mieterhöhung bei mündlichem Mietvertrag

Diskutiere Mieterhöhung bei mündlichem Mietvertrag im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich würde mich sehr freuen, wenn ihr mir bei einem Fall weiterhelfen würdet. Allerdings befürchte ich, dass es sich um einen...

  1. #1 Django180, 29.11.2019
    Django180

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    Hallo zusammen,

    ich würde mich sehr freuen, wenn ihr mir bei einem Fall weiterhelfen würdet. Allerdings befürchte ich, dass es sich um einen komplizierten Sachverhalt handeln könnte.

    Hintergrund:
    - Meine Oma gehört ein Haus in dem sie im UG gewohnt hat. Ein Mieter wohnt im OG (60m^2).
    - Oma (92) musste ins Pflegeheim, deshalb wohnt aktuell nur der Mieter in dem Haus. Das UG soll zu Lebzeiten meiner Oma auch nicht vermietet werden.

    Vertrag:
    - Mündliche Vereinbarung
    - Warmmiete 350€
    - Fixe Beteiligung (ca. 20%) an Heizkosten (Aussage Mieter)
    - Weitere NK trägt meine Oma (Aussage Mieter; meine Oma kennt die genauen Inhalte nicht mehr)

    NK-Kosten (größte Positionen):
    - 1100€ Heizkosten
    - 300€ Kabelanschluss
    - 300€ bzw. etwas mehr Müll, Räumdienst etc.

    Ortsübliche Vergleichsmiete:
    - Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 10€ pro m^2 (bestätigt von Bekannten und entfernten Verwandten, die Wohnungen vermieten). Ergo liegt die Warmmiete deutlich darunter und der Mieter trägt kaum NK.

    Meine Fragen:
    - Wie kann ich die Miete bei der mündlichen Vereinbarung möglichst schnell auf die ortsübliche Miete anheben?
    - Kann ich nachträglich NK auf den Mieter umlegen?
    - Wie kann man mit Sanierung die Miete erhöhen und wie muss das ablaufen?

    Ich sehe momentan nur die die Möglichkeit zur Mieterhöhung um 15% (Kappungsgrenze). Deshalb wäre ich um weitere Tipps sehr dankbar. Vielen Dank schonmal vorab!

    Viele Grüße
    Django180
     
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  3. Andres

    Andres
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    Der Sachverhalt ist einigermaßen einfach. Nur die Lösung bzw. Verbesserung der Lage könnte kompliziert werden ...


    Seit die Oma nicht mehr im Haus wohnt, ist das unzulässig. Es gilt nun die HeizkostenV.


    Das ist ein guter Einstieg, aber ob diese Vergleichsmiete rechtssicher zu begründen sein wird, ist damit noch überhaupt nicht gesagt. Gibt es einen Mietspiegel vor Ort? Kann jemand der Bekannten und entfernten Verwandten eine tatsächlich geeignete Vergleichswohnung bieten?


    Durch eine Vereinbarung mit dem Mieter. Der Mieter wäre zwar schön blöd, eine solche Vereinbarung einzugehen, aber da du gefragt hast ...


    Wenn die Umlage von Betriebskosten nicht vereinbart ist, können auch keine umgelegt werden, erst recht nicht rückwirkend. Auch ein mündlicher, stark einseitiger Vertrag ist grundsätzlich wirksam.

    Bei den Heizkosten stellt sich die Lage etwas komplizierter dar. Hier müsste man aufdröseln, wie die bisherige Vereinbarung genau zu deuten ist. Das ist mir in Anbetracht dieser seltsamen Gestaltung (die sowieso nicht sauber beweisbar ist) ein bisschen zu hoch.


    Die "Sanierung" heißt Modernisierung und läuft so ab:
    • Man kündigt sie an.
    • Man führt sie durch.
    • Man erhöht die Miete.
    Sofern die Maßnahme eine umlagefähige Modernisierung ist (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5, 6 BGB), gibt es dann jährlich 8 % der Kosten, die auf die Mietwohnung entfallen, abzüglich eines eventuellen Anteils, der auf Erhaltungsmaßnahmen entfällt, in Form einer höheren Miete zurück, in diesem Fall gedeckelt bei 2 €/m². Alles nachzulesen in § 559 BGB.

    Nehmen wir einfach mal an, dass die beiden Wohnungen gleich groß sind und teilen die Kosten einer Modernisierung daher hälftig auf. Außerdem nehmen wir an, dass tatsächlich die komplette Maßnahme eine umlagefähige Modernisierung ist und der Deckel bei Modernisierungen nicht erreicht wird. Unter diesen Annahmen dauert es 25 Jahre, bis man die Modernisierung über die Miete wieder aufgeholt hat. Eine Modernisierung also nur zum Zweck einer Mieterhöhung durchzuführen, ist völliger Unsinn. Wenn man sowieso Maßnahmen durchführen muss oder will, kann man versuchen, den Mieter daran zu beteiligen. Dann wird man ja sehen, auf welche angeblichen Vertragsinhalte er sich noch so beruft.


    Wie gesagt: Heizkosten. Dazu soll ein Anwalt eine geeignete "Theorie" ausarbeiten, wie der aktuelle Zustand zu deuten ist und wie man nun genau vorzugehen hat, nachdem die Voraussetzungen des § 2 HeizkostenV nicht mehr gegeben sind.

    Ich sehe das allerdings anders: Es ist die Angelegenheit der Oma. Es war ihre Entscheidung, so zu vermieten, und die Miete deckt auch die entstehenden Kosten. Sofern sie selbst nicht etwas ändern will, sehe ich da im Moment überhaupt keinen Handlungsbedarf. Sobald das Haus dann vererbt wird, können die Erben sehen, was sie damit machen. Da stehen dann wieder die Optionen "Selbstnutzung durch den Vermieter" oder Eigenbedarfskündigung, ggf. auch durch einen Käufer, zur Auswahl.
     
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  4. #3 Django180, 30.11.2019
    Django180

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    Vielen Dank für die schnelle Antwort! Das hat mir jetzt schon sehr weitergeholfen.

    Die Kosten sind des Hauses sind gedeckt, aber die Heimkosten sind sehr hoch.. Aber stimmt, die Oma trifft letztendlich die Entscheidung.
    Werde mir die HeizkostenV und die erwähnte Gesetzestexte einmal durchlesen, bevor ich ggf. einen Anwalt konsultiere.

    Ich habe mich bislang mit dem Thema Immobilien nicht auseinandergesetzt, deshalb sorry für die z.T. naiven Fragen ;)
     
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