Mieterhöhung bei mündlichem Vertrag

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von sebbo, 12.09.2012.

  1. sebbo

    sebbo Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!

    Ich habe vor ca. einem Jahr ein Mietshaus übernommen und möchte nun die Mieten erhöhen, da seit Jahren keine Erhöhung oder Anpassung stattgefunden hat, die Mieten also teilweise schon seit über 10 Jahren gleich billig und demnach überholt sind.
    Das Problem: die Wohnungen wurden teilweise an Bekannte komplett unbürokratisch vermietet, d.h. es gibt nur mündliche Verträge mit einem einzigen Betrag für die Warmmiete.

    Ich habe mich schon schlau gemacht, möchte jetzt aber nochmal ganz genau nachfragen:

    Wie wird in diesem Fall eine Mieterhöhung berechnet?

    Da die Mieten komplett veraltet sind, würde ich gerne gestiegene Betriebskosten bzw. Heizkosten anpassen. Doch dies ist doch nicht möglich, da ja ein fester Preis für alles besteht, bzw. nur ein mündlicher Vertrag vorhanden ist, oder? (Es wurde garantiert nicht besprochen, dass z.B. Betriebskostenerhöhungen der Fall sein werden.) In diesem Fall könnte ich mich doch nur mit den Mietern zusammensetzten und an sie appellieren, dass sie die gestiegen Kosten bezahlen.

    Ich glaube aber eher, dass die Mieter das nicht einsehen und auf ihrem 'mündlichen Vertrag' beharren. (Würde doch jeder machen, wenn er billig wohnt...)

    Bei einem 'normalen' schriftlichen Mietvertrag kann man ja laut §558 die Grundmiete alle 3 Jahre um bis zu 20% erhöhen. Hier ist aber kein Betrag für die Grundmiete vorhanden, da es ja nur einen Festpreis für alles, keine Aufschlüsselung für Grundmiete, Betriebskostenpauschale und Heizkosten gibt. Muss ich Betriebskostenpauschale und Heizkosten für diese Wohnungen ausrechnen, so die Grundmiete ermitteln und dann 20% Erhöhung fordern?

    Ich hoffe, ich habe den Fall verständlich geschildert.

    Liebe Grüße!
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 12.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 12.09.2012
    lostcontrol

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    na das ist doch super, dann gilt das allgemeine mietrecht und du kannst anhand der (hoffentlich vorhandenen) abrechnungen der letzten jahre agieren.

    das kannst du so oder so problemlos - einmal jährlich nach betriebskostenabrechnung.

    muss man das so verstehen, dass nie betriebskostenabrechnungen gemacht wurden?
    bzw. dass eine warmmiete vereinbart wurde?
    um welchen ausnahmefall handelt es sich denn, dass hier die betriebskosten- und heizkostenverordnung ausser kraft gesetzt wurde?

    dann bitte die mieter beweise vorzulegen, dass sie überhaupt einen solchen vertrag haben, der die anpassung der betriebskostenvorauszahlung ausschliesst. die betriebskostenverordnung gibt ja vor dass die betriebskostenvorauszahlungen angepasst werden können.

    theoretisch - aber dass das wirklich so ist kann keiner beweisen, oder?
    eigentlich gibt's ja nicht umsonst 'ne betriebs- und heizkostenverordnung...

    du schreibst doch dass garkein betrag festgelegt wurde?

    ich würde dir empfehlen so schnell wie möglich auf das korrekte system aus kaltmiete + betriebskostenvorauszahlung umzustellen - wenn du jetzt im september noch die entsprechenden brieflein raushaust, dass das ab dem nächsten wirtschaftszeitraum (sprich: ab 01.01.2013) so gemacht werden wird, sollte das grad noch so rechtzeitig klappen können.
    notfalls holst du dir dazu rechtsanwältlichen beistand.
     
  4. #3 sebbo, 12.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 12.09.2012
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    Nein, es gab nie Abrechnungen seitens des ehemaligen Vermieters, und sowas gibt's glaub ich auch nur noch hier auf dem Dorf... Und ja, es wurde nur eine Warmmiete vereinbart, mündlich, mehr nicht. Heizkostenabrechnung von ISTA liegt nur für dieses Jahr vor.

    Das mit dem Beweisen wird schwierig, denke ich, da eben nur ein mündlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter besteht. Die Mieter haben ja davon keine Tonbandaufnahme, denke ich mal.

    BGB §560 Abs. 1: 'Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten [...] auf den Mieter umzulegen, soweit es im Mietvertrag vereinbart ist.' ???

    War auch schon bei Haus & Grund und der nette Herr dort, dass ich die Miete NUR durch diese 20% auf die Grundmiete erhöhen kann. Das kann doch aber gar nicht gehen, weil ja eben in dem Sinne keine Grundmiete vereinbart worden ist, oder? Und die Heizkostenpauschalen (die ja in dem Sinne auch nicht existieren) müssten auch erhöht werden. Da meinte der Herr von Haus & Grund, dass das absolut nicht ginge, man müsste eben die Grundmiete erhöhen, um seine Mehrkosten abzudecken. Was denn nun?
     
  5. #4 lostcontrol, 12.09.2012
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    es war also ein ablese-unternehmen beauftragt? das ist in meinen augen ein klarer beweis dafür, dass eben doch eine betriebskostenabrechnung vereinbart war, wofür sonst brüchte man diese firma?

    dass kein schriftlicher vertrag vorliegt ist aber gut für dich - denn dann gilt das allgemeine mietrecht, und das besagt ja, dass die betriebskosten abgerechnet werden müssen.

    wie gesagt, ich empfehle dir schleunigst umzustellen - auf das was das mietrecht vorgibt, d.h. kaltmiete + betriebskosten. nicht dass du hinterher noch zurückzahlen musst, weil du keine abrechnung gemacht hast - und das womöglich über mehrere jahre.
     
  6. #5 sebbo, 12.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 12.09.2012
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    Da ich eben übernommen habe und natürlich jetzt alles auf Vordermann bringen will. Daher ISTA, um erstmal genau die Heizungskosten zu wissen.
    Betriebskostenabrechnung gibt es nicht.

    Klar, so ist das kein Zustand, aber wie kann ich das denn umstellen, es gibt doch KEINE Kaltmiete, das war ja meine eigentliche Frage. Es gibt nur eine Warmmiete, es war nie festgelegt wieviel Kaltmiete usw. (siehe vorherige Antworten)


    Also nochmal eben:
    Wie kann ich die Miete erhöhen (Betriebskosten- & Heizkostenpauschale, 20% Erhöhung der Grundmiete), wenn es nur einen mündlichen Vertrag mit einem einzigen festgelegten Betrag als Warmmiete gibt?
     
  7. #6 lostcontrol, 12.09.2012
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    wozu brauchst du 'ne ablesefirma, um die heizkosten zu erfahren? du kriegst doch die entsprechenden rechnungen? was hat die firma überhaupt abgelesen? HKVs?

    du kennst doch die betriebskosten des hauses, oder?
    und die betriebskostenverordnung sowie die heizkostenverordnung?
    dann ist das doch kein problem auszurechnen?
     
  8. #7 lostcontrol, 12.09.2012
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    wo steht denn in dem vertrag dass es sich um eine warmmiete handelt?
    merkste was?
     
  9. #8 Tobias F, 12.09.2012
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    Es wird Dir nichtsbringen jetzt irgendwelche Betriebskosten für das Jahr xy zu erechnen um daraus auf die "Grundmiete" Rückschlüsse zu ziehen, denn es ist ja wohl vom vorherigen Eigentümer/Vermieter ein Pauschalbetrag vereinbart worden.
    Beispiel: Warmmiete 700.-
    Du errechnest Betriebskosten von 200.- EUR und behauptest jetzt die Grundmiete wären 500.- EUR
    Dann wird der Mieter behaupten die Grundmiete seien 400.- EUR, und die Betriebskosten 300.- EUR
    Oder, oder, oder.

    In diesem Fall hilft nur der Gang zum Fachanwalt für Mietrecht.




    Da hier eine Warmmiete vereinbart wurde, die zudem keine Unterteilung in Kaltmiete und Nebenkosten beinhaltet oder zulässt, muss und kann auch keine Betriebskostenabrechnung erstellt werden.
     
  10. sebbo

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    Also war alles, was lostcontrol gesagt hat, falsch?
    Das war ja die ganze Zeit meine Frage, es ist also nicht möglich die Betriebskosten zu erhöhen, da es nur einen Betrag für alles gibt?

    Also keinerlei Möglichkeit die Miete zu erhöhen? Bzw. die 20%-Klausel anzuwenden?
     
  11. #10 lostcontrol, 12.09.2012
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    wo wurde das vereinbart?
     
  12. sebbo

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    Im mündlichen Vertrag??
     
  13. #12 lostcontrol, 12.09.2012
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    falsch ist, dass eine warmmiete vereinbart wurde - es gibt ja nichts schriftliches.
    wenn es keinen schriftlichen mietvertrag gibt, tritt das gültige mietrecht in kraft. und das geht eben NICHT von warmmieten, pauschalen oder sonstwas aus, was ohnehin nur in ausnahmefällen erlaubt ist (siehe heizkostenverordnung und betriebskostenverordnung).

    die betriebskosten erhöhst eh nicht du - die erhöhen die versorger.
    du kannst aber die betriebskostenvorauszahlung erhöhen - und zwar immer dann, wenn die versorger die betriebskosten erhöht haben. das geltende mietrecht lässt das zu. und das gilt in deinem fall.
    auch eine pauschale (von der du - aus welchem grund auch immer - glaubst dass sie vereinbart sei) kann man erhöhen - man kann nur nicht rückwirkend nachzahlen lassen, das geht nur bei betriebskostenvorauszahlungen.

    aber erklär doch bitte mal was die ISTA-leute bei dir überhaupt abgelesen haben - das spielt eine sehr wichtige rolle für dienen fall, ob da geräte zur verbrauchsmessung installiert sind oder nicht.
    immerhin könnte es auch sein dass die mieter dich beschumpsen und nur behaupten sie hätten 'ne warmmiete bzw. 'ne pauschale. denn wozu braucht man die ISTA oder ähnliche firmen wenn's nicht um die verbrauchsmessung geht?

    selbstverständlich gibt's da möglichkeiten - aber erstmal muss geklärt werden was WIRKLICH bei dir los ist.
     
  14. #13 lostcontrol, 12.09.2012
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    beweise?
    und: wie gesagt, wenn's keinen schriftlichen mietvertrag gibt, gilt das mietrecht.
    und sowas wie pauschalen oder warmmieten sind laut heizkostenverordnung bzw. betriebskostenverordnung eigentlich garnicht mehr erlaubt, ausser eben in ausnahmefällen.
    wenn verbrauchsmessgeräte vorhanden sind (und was sonst soll der ISTA-mann abgelesen haben?) dann müssen die auch benutzt werden.
    und man hat die dinger sicher nicht eingebaut um hinterher mit pauschalen oder warmmieten zu arbeiten. von daher würde ich das mit dem "mündlich" eher als wünsche der mieter interpretieren.
     
  15. sebbo

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    Nein, es gibt doch einen mündlichen Vertrag, und das ist auch ein Vertrag.

    JA EBEN. Das ist mir klar, deswegen soll das ja auch alles umgeändert werden. Deswegen lautete meine Frage von Anfang an ja: Wie wird in diesem Fall eine Mieterhöhung berechnet?

    Also ich irgendwie erzählt mir hier jeder (die zwei Leute, die geantwortet haben) was anderes.
     
  16. #15 lostcontrol, 12.09.2012
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    ja klar - nur dass da eben, da nichts schriftlich vereinbart wurde, das mietrecht in kraft tritt.

    vielleicht solltest du mal klarstellen was genau du gerade erhöhen willst.
    ich würde dir jedenfalls NICHT empfehlen auf einen schlag gleichzeitig betriebskostenvorauszahlung UND kaltmiete zu erhöhen.
    ich würde dir empfehlen erstmal umzustellen, wenn du's geschickt anstellst bist du jetzt noch rechtzeitig dran um das für das nächste wirtschaftsjahr (falls das denn vom 01.01. bis 31.12. des jahres läuft wie in den meisten fällen) zu klären.
    und DANN, wenn klar ist wieviel du als betriebskostenvorauszahlung ansetzt, ist auch klar wieviel die kaltmiete ausmacht und du kannst diese entsprechend erhöhen.

    kommt vor in foren. aber kannst ja selbst googeln wie das ist mit mündlichen mietverträgen.

    und beantworte doch bitte, bitte, bitte die frage was es mit dem ISTA-mann auf sich hat!
    das ist meiner ansicht nach von entscheidender bedeutung, denn es könnte einerseits beweisen dass eben keine pauschale oder warmmiete vereinbart wurde (was die umstellung wesentlich erleichtern würde) und zum zweiten zwingt es dich entsprechend abzurechnen.
     
  17. #16 Tobias F, 12.09.2012
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    Der TS schreibt ja: "gibt nur mündliche Verträge mit einem einzigen Betrag für die Warmmiete."

    Dann errechne Du doch bitte einmal aus einer "Warmmiete" von z.B. 600.- EUR, die irgendwann einmal mündllich vereinbart wurde, rechtssicher die Betriebskosten.
     
  18. #17 lostcontrol, 12.09.2012
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    beweis doch erstmal rechtssicher, dass überhaupt eine warmmiete oder pauschale vereinbart wurde.
    rein rechtlich wär's eh nicht in ordnung, aber ok, das könnte man dem alten eigentümer anlasten und muss keine angst haben dafür ordnungsgeld zu zahlen...
     
  19. #18 Tobias F, 12.09.2012
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    Du kannst dir hier natürlich noch tausend Meinungen durchlesen, aber es sind eben nur Meinungen.
    Wenn Du rechtssicher beraten werden willst geh zum Fachanwalt für Mietrecht. Der kann Dir sagen was geht und was nicht.
     
  20. #19 Tobias F, 12.09.2012
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    War der etwa dabei als die mündlichen Verträge geschlossen wurden?
    Der kann nur aussagen das er von seiner Firma beauftragt wurde die Zählerstände zu erfassen.
    Und die Firma kann nur bestätigen das vom Eigentümer beauftragt wurde die Zählerstände zu erfassen - mehr aber auch nicht.

    Was der Vermieter mit diesen Daten macht und, und darum geht es ja, welche Kaltmiete vereinbart wurde wissen beide nicht, und können somit dazu auch nichts sagen.
     
  21. #20 lostcontrol, 12.09.2012
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    in dem moment, in dem man verbrauchszähler eingebaut hat, müssen diese auch hergenommen werden - das steht so in der heizkostenverordnung.
    und jetzt denk mal nach: warum gibt's dort denn verbrauchszähler? sicher nicht weil pauschalen oder 'ne warmmiete vereinbart wurde...

    und warum gibt's zähler?

    es geht darum, dass die heizkostenverordnung nun mal vorgibt dass nach verbrauch abgerechnet wird.
    davon befreit biste nur bei ganz wenigen ausnahmen, wie z.b. dem zwei-parteien-haus in dem der eigentümer eine der beiden wohnungen selbst bewohnt.
    wenn funktionierende zähler vorhanden sind muss man auch nach diesen abrechnen.

    sprich: das vorhandensein von zählern (und es geht hier ja wohl um HKVs oder was ähnliches an den heizungen, ich glaube kaum dass der TE es nicht schafft wasserzähler abzulesen und dafür kostenpflichtig jemand antanzen lässt) ist ein hinweis darauf, dass eben NICHT mit pauschalen oder warmmieten gearbeitet wurde, es sei denn der voreigentümer hat ganz bewusst riskiert angezeigt zu werden.

    vielleicht hat der voreigentümer ja einfach nur keine betriebskostenabrechnung gemacht weil er zu faul dazu war oder das nicht gebacken gekriegt hat. und die mieter haben das dann irgendwann so interpretiert dass sie 'ne warmmiete oder 'ne pauschale hätten.
    das vorhandensein von zählern spricht da aber schwer dagegen.

    und 'ne abrechnungsfirma wie die ISTA braucht man nicht um die betriebskosten zu errechnen - dazu reichen die rechnungen, die einem die versorger ja freundlicherweise zusenden und ein taschenrechner.
     
Thema: Mieterhöhung bei mündlichem Vertrag
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