Mieterhöhung bei Pauschalmiete möglich?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Anne, 29.11.2007.

  1. Anne

    Anne Neuer Benutzer

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    Habe Haus wo ich in den Wohnungen nur die einzelnen Zimmer als WG-Zimmer vermiete. Mieter haben Pauschalmiete und bekommen keine Abrechnung (müssen nur Tel. selber zahlen) jetzt sind NK aber sehr hoch geworden.
    Wie kann ich die Miete erhöhen?Gilt Kappungsgrenze?
    Auszug MV: . Die Miete beträgt monatlich 191,00 €
    Diese Miete versteht sich als Warmmiete. Darin enthalten sind alle laufenden Kosten, die zur Bewirtschaftung des Objektes notwendig sind. Eine Abrechnung dieser Kosten ge-genüber dem Mieter erfolgt nicht.

    Der Vermieter ist berechtigt, nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen (BGB) die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses zum Zweck der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse zu verlangen.

    Danke!
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die Kappungsgrenze ist nur bei der Grundmiete maßgebend.
    Die Pauschale muss/ kann regelmäßig dem Verbrauch angepasst werden.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Beides dürfte unzutreffend sein. In § 558 BGB ist nur von Miete bzw. ortsüblicher Vergleichsmiete die Rede, nicht aber von Netto- oder Grundmiete. Wenn eine Inklusivmiete wie im vorliegenden Fall vereinbart ist, spielt die Entwicklung der Betriebsksoten keine Rolle. Die Inklusivmiete kann bei Einhaltung der Fristen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, max. bis zur Kappungsgrenze erhöht werden.

    Eine Betriebskostenpauschale muss nicht angepasst werden, weder dem individuellen Verbrauch noch der generellen Kostenentwicklung. Sie kann überhaupt nur dann angepasst werden, wenn dies entsprechend vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB).

    Der hier in Rede stehende Sachverhalt hat einige wesentliche Aspekte, die nicht angesprochen sind.
    Da wäre zunächt die Frage, ob es sich möglicherweise um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt mit der Folge, dass die gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) und über den Kündigungsschutz (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575) nicht gelten. In diesem Fall gibt es keinen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung bei Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben. Gleichzeitig gibt es aber auch keinen Kündigungschutz. Der Vermieter kann also bei Verweigerung einer Mieterhöhung jederzeit und ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis ordentlich kündigen, und zwar ohne dass der Mieter der Kündigung wegen einer besonderen Härte widersprechen könnte. In diesem Fall könnte bei Bedarf über eine Änderungskündigung auch die Zustimmung des Mieters zu einer Änderung der Mietstruktur erreicht werden.

    Handelt es sich nicht um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, wäre eine Mieterhöhung nur nach § 558 BGB möglich. Da Betriebskosten bereits mit der Miete abgegolten sein sollen, müsste die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Zur Begründung der Mieterhöhung können 3 vergleichbare Wohnungen benannt oder, so ein Mietspiegel für WG-Zimmer existiert, auf diesen Bezug genommen werden. Die Kappungsgrenze ist zu beachten.

    Eine Inklusivmiete ist hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten unwirksam. Diese Kosten sind zwingend nach Heizkostenverordnung abzurechnen (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05).
    Ist die Begründung noch so schlecht, der BGH hat immer Recht.
    Es wäre also eine Aufteilung der Inklusivmiete durchzuführen in Teilinklusivmiete und Vorauszahlungsanteil für Heiz- und Warmwasserkosten. Über den Vorauszahlungsanteil wäre abzurechnen, die Teilinklusivmiete könnte erhöht werden.
     
Thema: Mieterhöhung bei Pauschalmiete möglich?
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