Mieterhöhung bei Pauschalmiete

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von Elke, 27.07.2011.

  1. Elke

    Elke Neuer Benutzer

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    Hallo,

    angenommen folgender Fall:

    Es wurde ein Mietvertrag geschlossen, in dem vereinbart ist, dass díe monatliche Miete für etwa 50m² 150,00 Euro beträgt INKLUSIVE BETRIEBSKOSTEN!!!!!

    Der Mietvertrag wurde anscheinend rein proforma geschlossen. Das Mietverhältnis ging nun per Rechtsgeschäft auf einen neuen Vermieter über. Dieser will nun natürlich was ändern.

    Kündigen des Mietvertrages scheidet wohl aus ????
    Aber kann die Miete erhöht werden da es sich um einen Pauschalmietvertrag handelt??

    Nach § 556a II BGB ist das ja grundsätzlich möglich, dann muss aber die Miete entsprechend herabgesetzt werden. Das ist in diesem Fall ja aber Quatsch, da die Miete ja eh schon weit unter dem üblichen liegt.

    Bitte um Mithilfe!!!! Danke :-)
     
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  3. #2 Soontir, 27.07.2011
    Soontir

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    Mal eine Frage, was hat § 556a mit Mieterhöhung zu tun??

    Möchten Sie nun wissen, ob hier eine Mieterhöhung möglich ist, oder die Aufhebung der pauschalierten Nebenkosten?
     
  4. Elke

    Elke Neuer Benutzer

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    Wunsch wäre natürlich beides:

    Zum Einen, dass künftig die Betriebskosten separat zu entrichten sind

    Zum Anderen, dass die Miete wenigstens annährend an den Mietspiegel angepasst wird.
    Kann man das irgendwie verbinden?

    Wenn ich das aber alles richtig verstehe, muss der Mieter in jedem Fall zu allem zustimmen, oder?

    Habe ich als Vermieter aber in einem solchen Fall GAR KEIN EINSEITIGES RECHT?
     
  5. #4 Soontir, 27.07.2011
    Soontir

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    Bei der Änderung der pauschalen Nebenkosten, nein. Hier muss der Mietvertrag geändert werden, wobei dann beide Parteien zustimmen müssen.

    Bei der Mieterhöhung jaein. Die Miete kann erhöht werden, wenn gewisse Parameter eingehalten werden.
    Diese wären: - Erhöhung max. bis zur ortsüblichen Miete
    - Mieterhöhung max. 20 % der bisherigen Miete
    - letzte Mieterhöung liegt 2 Jahre zurück

    Auch her muss der Mieter der Erhöhung zustimmen, kann aber bei einer Ablehnung durch den Vermieter eingeklagt werden. Es gibt aber Fälle, in denen ein Gericht die Mieterhöhung abweist. Nämlich dann, wenn Sie für den Mieter eine besondere Härte darstelln würden.
     
  6. Elke

    Elke Neuer Benutzer

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    Ah ok, danke.

    Das heißt mit den Betriebskosten, dass ich einen Änderungsvertrag aufsetzen müsste.

    Zum Tehma Mieterhöhung noch folgende Frage:

    Ich muss mich ja auf einen Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde beziehen. Diesen Mietspiegel habe ich vorliegen. Dieser beruft sich aber auf Kaltmieten.

    Muss ich nun aus der Warmmiete die Betriebskosten rausrechnen und wenn ja für welchen Zeitraum? Oder kann ich das irgendwie anders machen? Das ist alles sooo kompliziert. ;-(
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Nicht zwangsläufig...
    Für nicht verbrauchsabhängige Kosten ist eine Änderung der Mietpreisstruktur nur durch Vereinbarung möglich. Für verbrauchsabhängige Kosten kann der Vermieter allerdings nach § 556a Abs. 2 BGB durch Erklärung in Textform bestimmen, dass diese Kosten künftig nach Verbrauch umgelegt werden. Dazu muss der Verbrauch selbstverständlich erfasst werden. Der für die betreffenden Kosten bisher in der Miete enthaltene Anteil muss natürlich bestimmt werden. Dieser Anteil gilt dann als Vorauszahlung.

    Man kann, man muss aber nicht. Es gibt auch andere Begründungsmöglichkeiten.

    Ja, es ist kompliziert und es gibt auch keine endgültige Wahrheit.
    Grundsätzlich richtig ist, dass man vergleichbare Werte erreichen muss und dazu die Betriebskosten aus der Miete herausgerechnet werden müssen. Dazu wird man eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen haben für einen zurückliegenden Zeitraum von 12 Monaten. Gibt es ohnehin eine Abrechnung, z.B. für das Kalenderjahr, wird man sich sicher darauf berufen können. Ansonsten wird beanstanden können, wenn die Kosten für die zurückliegenden 12 Monate herangezogen werden.
    Grundsätzlich bietet das ganze Thema aber unübersehbar viele Ansätze für Streit. Alles in allem wäre das Leben sicher einfacher, wenn man sich mit dem Mieter einigen würde. Eine Einigung sollte dem Vermieter bei so vielen Unwägbarkeiten auch den Verzicht auf den einen oder anderen Euro seiner Maximalforderung wert sein.
     
  8. Elke

    Elke Neuer Benutzer

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    Danke für die Antworten schon mal.

    Ich bin gerade auf ein Urteil gestoßen - Heizkostenverordnung.

    Darin ist zu entnehmen, dass vertragliche Vereinbarungen unwirksam sind, die gegen die Heizkostenverordnung verstoßen. Was hat das denn nun auf sich mit dem Mietvertrag, in dem steht, dass SÄMTLICHE Betriebskosten in der Miete enthalten sind?
     
  9. Elke

    Elke Neuer Benutzer

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    Noch eine kurze Frage:

    Wenn der Mietvertrag 2009 geschlossen wurde, darf dann schon 2011 um 20% erhöht werden oder erst ab 2012????
     
  10. #9 Christian, 27.07.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo Elke,

    hast du das, was Soontir extra für dich getippt hat, nicht gelesen?

    Daran ändert auch die Anzahl der Fragezeichen nichts.
     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Egal, wieviele Ausrufezeichen Du machst, es dürfte m.M. so bleiben wie es ist. Es sind offensichtlich ausser dem All-Inclusiv-Preis weder der Betrag der Nettomiete noch der Betrag der Betriebskosten definiert. Also hast Du keinen "Pack-an". Wie schön für den Mieter! :-))
     
  12. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das triff definitiv nicht zu. Es gibt gleich zwei Punkte, an denen man ansetzen kann.
    Da ist einmal die Heizkostenverordnung, die - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt - die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zwingend vorschreibt und es gibt die Möglichkeit nach § 556a Abs. 2 BGB verbrauchsabhängige Betriebskosten auch verbrauchsabhängig abzurechnen. Beide Fälle lassen sich auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen.
     
Thema: Mieterhöhung bei Pauschalmiete
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