Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von aquila, 06.06.2013.

  1. aquila

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    Wie Kathi in einem Threat erläuterte gibt es durchaus Vorteile in der Vereinbarung einer Teilinklusivmiete. Daher möchte ich das Thema nochmal aufgreifen.

    Nehmen wir mal den Fall, dass in der Teilinklusivmiete (750 EUR) alle Betriebskosten bis auf Vorauszahlung auf Heizung & Warmwasser (100 EUR) enthalten sind.

    Nun soll eine mögliche Mieterhöhung geprüft werden.
    Aus nicht nennenwertem Grund gibt es keine aktuellen Betriebskosten.
    1. Ist die Kalkulation der Kaltmiete auch über Anwendung des Betriebskostenspiegel (150 EUR) möglich?
    2. Wenn sich darüber rausstellt, dass eine Erhöhung möglich ist, muss die prozentuale Erhöhung auf die
      a) zuvor kalkulierte Kaltmiete (600 EUR + 20% + 150 = 870 EUR) oder
      b) Teilinklusivmiete (750 EUR + 20% = 900 EUR) erfolgen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 GJH27, 06.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 06.06.2013
    GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Also:

    1) die fiktive Kaltmiete in der TI-Miete interessiert hierbei überhaupt nicht
    2) die Kappungsgrenze bezieht sich auf die TI-Miete, also 750 * 1,2 = 900
    3) zum Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietenspiegel schlägt man auf den entsprechenden Wert des Mietspiegels die aktuell anfallenden Betriebskosten* auf - nix aus irgendeinem "Betriebskostenspiegel"

    Das war dann schon das ganze Kunststück - grad erst selbst gemacht...

    *die müssen doch aufzutreiben sein, zumindest von 2012



    Nachtrag: wenn die aktuellen Betriebskosten gar nicht aufzutreiben sind, könnte es unter Umständen trotzdem funktionieren, solang die neue TI-Miete 900,00 den oberen Spannenwert des Mietspiegels (= Kaltmiete) nicht überschreitet.
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Eine Mieterhöhung bei einer Teilinklusivmiete auf einen allgemeinen Betriebskostenspiegel zu stützen dürfte wirklich schwer werden. Aber ich bin auch der Meinung, dass es möglich sein sollte die genauen Zahlen herauszufinden.
     
  5. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Grad weil ja nicht alle umlagefähigen Betriebskosten tatsächlich in allen Objekten anfallen. Da halt ich's im Vergleich noch eher für denkbar, dass es ohne BK durchgeht, wenn der obere Spannenwert aus dem Mietspiegel nicht überschritten wird, wobei das schon kritisch sein dürft.

    Die könnten durchaus in ner Steuererklärung enthalten sein - und müssen ggf da ja auch irgendwie hineingekommen sein. Ansonsten hilft nur Ordner wälzen und / oder ein paar Briefe öffnen... ;-)
     
  6. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

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    Dafür sind diese auch relativ detailiert im BK-Spiegel aufgeführt siehe hier: Betriebskostensp.

    und lassen sich damit entsprechend des Gebäudes zusammensetzen.
     
  7. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Naja, wenn Du Dich auf ne Aufstellung vom "Gegner" berufen willst... ;-)

    Das Problem bei dem verlinkten Spiegel ist eben, dass es nur Durchschnittswerte für ganz Bayern sind - von abgelegenster Provinz mit Einwohnerschwund und wenig Einkommen bis hin zu boomenden Großstädten mit viel Kaufkraft wird hier alles in einen Topf geworfen, einmal umgerührt und ein Mittelwert herausgezogen, der in genau dieser Höhe nicht zwingend irgendwo aktuell sein muss.

    Dass Du grad das Beispiel für Bayern verlinkt hast, taugt mir gut: hab schnell mal nachgerechnet, unsre BK liegen gut 8 % über dem Mittelwert für Bayern, da würd ich mir mit diesem Wert selber in's Knie schießen, offenbar ziehen die ländlichen Gebiete den Schnitt nach unten...

    Sicher ist es ratsam, zumindest diesen Mittelwert zur Verfügung zu haben und zu verwenden, mit Einsprüchen vom jeweiligen Mieter bzw Mieterschutz muss man bei ner Mieterhöhung eh immer rechnen - und wenn die wollen, finden die schon irgendwas, an dem sie sich mal festbeißen und rummeckern. Da seh ich eben die Gefahr mit dem Mittelwert, dass dann sich daran aufgehängt wird, weil das nur ein statistischer Wert statt dem tatsächlichen Wert ist.

    Weißt Du schon, in welcher Höhe der Mietspiegelwert bzw die Spanne ist? Da dann mal den Mittelwert draufrechnen als Orientierung, in welcher Höhe eine Erhöhung grob überhaupt geht. Wenn Du mit der Erhöhung unter dem oberen Spannenwert + BK-Mittelwert bleibst, schaut's grundsätzlich schon mal erfolgversprechend aus.

    Bei Interesse und wenn Dir das hilft, könnt ich hier mal (natürlich anonymisiert) ein entsprechendes Schreiben einstellen, das bei uns protestfrei durchgegangen ist - dabei war mindestens ein Einspruch vom Mieterschutz (so aus Prinzip...) zu befürchten.
     
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