Mieterhöhung bei vermieteter ETW mit EBK (Hartz IV)

Diskutiere Mieterhöhung bei vermieteter ETW mit EBK (Hartz IV) im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Morgen miteinander, ich würde gerne bei einer meiner vermieteten Wohnungen die Miete erhöhen. Dieses Vorhaben gestaltet sich leider...

  1. #1 Immoneuling, 14.10.2020
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    Guten Morgen miteinander,

    ich würde gerne bei einer meiner vermieteten Wohnungen die Miete erhöhen. Dieses Vorhaben gestaltet sich leider schwieriger als gedacht, daher würde ich mich über einige Denkanstöße hinsichtlich der Machbarkeit freuen.
    Bisher hatte ich immer die Möglichkeit die Miete nach Auszug und Sanierung neu festzusetzen. In der hier betroffenen ETW, die seit 2016 an einen Hartz IV-Mieter vermietet ist, wurde bisher keine Mieterhöhung umgesetzt.

    Einige Fakten zur aktuellen Situation:
    * Hartz IV-Mieter, alleinerziehend mit Kind
    * Aktuell 410 Euro Bruttokaltmiete = umgerechnet 300 Euro Kaltmiete
    * Angemessenheitsgrenze Bruttokalt: 443,95 € (2 Personen, >50 qm)
    * Mietvertrag: "EBK wird unentgeltlich zur Verfügung gestellt [...]"

    Die qm-Miete liegt bei zugrundeliegenden 300 € Kaltmiete bei ~ 5,80 €; der (nicht qualifizierte) Mietspiegel gibt bei Bj, Lage und Ausstattung der Immobilie einen Bereich von 5,48 € - 6,12 € vor. Die Miete liegt also genau drin.

    Ich würde die Miete gerne erhöhen, da sich die Wohnung gerade so rechnet. Hinzu kommt, dass ich mir aufgrund fehlender Kaution gerne einen kleinen Puffer aufbauen würde.

    Die Angemessenheitsgrenze des Arbeitsamts ist noch nicht erreicht, hier sind noch 33,95 € bis zur Grenze offen bzw. inkl. 10 %-"Kulanz" 78,35 €.

    Ich sehe folgende Möglichkeiten, die Komplexität nimmt mit steigender Zahl zu:
    1. Miete stumpf erhöhen, auf steigende Lebenshaltungskosten verweisen und auf Zahlung hoffen (nicht erfolgsversprechend),
    2. Wohnung im Mietspiegel anders einordnen: Als Baujahr den DG-Ausbau nennen, in dem die Wohnung liegt (hält keiner detaillierten Prüfung stand) - hier wären pro qm im Mittel 7,86 € drin = 408,72 € (Kappung 20 %: 360 € kalt),
    3. Die derzeitige Nettokaltmiete aufgrund gestiegener NK runterrechnen. 2016 waren es noch 110 € NK, jetzt unwesentlich mehr. Ergibt nur einen kleinen Spielraum zum Mietspiegel,
    4. Die derzeitige Nettokaltmiete um die EBK reduzieren. Hier würde ich den "Mietwert" der EBK bei 30 € - 40 € pro Monat ansetzen,
    5. Vergleichswohnungen ermitteln.

    Letztere Möglichkeit wäre mit einigem Aufwand verbunden, ich würde gerne vorerst einen leichteren Weg wählen.
    Variante 4 erscheint mit die erfolgsversprechendste zu sein, wobei ich nicht weiß, wie das Amt auf die Konstellation mit der Erwähnung der "unentgeltlichen Nutzung" im Mietvertrag reagiert.

    Angemerkt sei, dass ich den Mietvertrag nicht selbst verfasst habe; die Wohnung habe ich inklusive Mieter voriges Jahr übernommen.

    Ich bin für jeden Tipp offen und dankbar.

    Viele Grüße
    Jürgen
     
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  3. Andres

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    Spielt das eine Rolle? Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, nicht das Jobcenter. Das Jobcenter muss die angemessenen Kosten der Unterkunft tragen. Die Frage ist also eher, wozu der Mieter bereit ist. Im Prinzip kann's ihm ja egal sein ...

    So oder so sind die Ideen 1,2 und 4 fehlerhaft. Weder lässt sich eine höhere Miete ohne Indexvereinbarung mit steigenden Lebenshaltungskosten begründen, noch darf man das Baujahr schönrechnen, noch darf man für eine ausdrücklich unentgeltliche EBK plötzlich einseitig einen "Mietwert" ansetzen.

    Die inkludierten Betriebskosten führen zu einer höheren Spanneneinordnung. Wenn der Mietspiegel nicht konkrete Werte ausweist, wäre es gut, die Höhe der Betriebskosten darlegen zu können.

    So oder so wäre bei einer Mieterhöhung von knapp 17 € bereits die obere Spannengrenze erreicht und man muss sich mal ganz ehrlich fragen, welchen Aufwand man für jährlich 200 € vor Steuern betreiben will.


    Mit dem Mieter reden. Wenn der einer Mieterhöhung zustimmt, ist alles in Butter.
     
  4. #3 Immoneuling, 14.10.2020
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    Hallo Andres,
    und danke für die Antwort.

    Stimmt, der Aufwand kann schnell groß werden.
    Aber für einen Versuch, der am Ende 200 € bringt, bin ich bereit, es zu versuchen.

    Das Gespräch mit dem Mieter werde ich auf jeden Fall suchen. Wäre das eine "Mieterhöhung nach Vereinbarung", gem. §557 BGB?
    Muss diese nicht auch begründet werden?

    Diese Möglichkeit hatte ich innerlich schon verworfen, da ich davon ausging, dass das Arbeitsamt bei solchen Absprachen immer sehr genau hinschaut bzw. dem Mieter nahelegt, zu widersprechen.
     
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    Im Idealfall, ja. Es würde aber auch genügen, wenn der Mieter einem nicht ausreichend begründeten Erhöhungsverlangen zustimmt.


    Nein, das ist ja das schöne.


    Es mag sein, dass die das versuchen, aber letztendlich ist der Mieter ja nicht entmündigt und die Kosten der Unterkunft sind zu tragen.
     
  6. #5 Immoneuling, 15.10.2020
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    Werde die Variante probieren.
    So ein Gespräch kann man ja geschickt lenken und Absprachen treffen, falls das Amt nicht mitspielt.

    Danke für den Tipp!
    Jürgen

    P.S.: Ändert sich an der Vertragsgestaltung etwas, wenn das Amt die Miete direkt überweist?
     
  7. Andres

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    Nein, Vertragspartner ist und bleibt der Mieter.
     
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