Mieterhöhung Berlin

[eyy15]

Hallo an alle Mitglieder,

ich bin seit 2020 (Besitzübergang 30.09.2020) Eigentümer einer Wohnung 1 Zimmer, 39,50 m2 in Berlin-Staaken.
Da ich noch sehr unerfahren in dem Gebiet bin, wollte ich mich gern einmal bei Ihnen/Euch darüber informieren und würde mich freuen, wenn ich paar Tipps bekommen könnte.
Ich sehe in den Unterlagen, dass der Voreigentümer mit Schreiben vom 11.06.2019 zum 01.09.2019 eine Mieterhöhung in Höhe von 3,43 % verlangt hat.
Seit dem wurde bis heute keine Mieterhöhung durchgeführt. Lt. Berliner Mietenspiegel, ist für diese Wohnanlage ein Richtwert zwischen 5,60 - 9,13 € pro m2 zulässig.
Welche gesetzlichen Möglichkeiten habe ich nun für eine Mieterhöhung, mit Beachtung der Kappungsgrenze in Höhe von 15% für Berlin ?

Da die Wohnung mit einer Einbauküche, Elektrogeräten, Teppichboden usw ausgestattet ist, wollte ich fragen, ob man dafür auch einen Aufschlag verlangen darf.

Vielen Dank im Voraus für die Unterstützung.

Viele Grüße

 

[Andres]

ich bin seit 2020 (Besitzübergang 30.09.2020) Eigentümer einer Wohnung 1 Zimmer, 39,50 m2 in Berlin-Staaken.

Auf dem Unterschied zwischen Besitz und Eigentum brauchen wir nach 1,5 Jahren nicht mehr herumreiten (so langsam arbeitet auch die Berliner Verwaltung nicht), aber vielleicht willst du das doch mal googeln.

Lt. Berliner Mietenspiegel, ist für diese Wohnanlage ein Richtwert zwischen 5,60 - 9,13 € pro m2 zulässig.

Berlin hat derzeit mit großer Wahrscheinlichkeit keinen gültigen Mietspiegel. Das eröffnet einigen Eigentümern mit besonders schwachen Mieten die Chance, eine Mieterhöhung auf Basis eines Gutachtens durchzuführen. Alle anderen ärgern sich. Wenn's gut läuft, startet in der zweiten Jahreshälfte die Erstellung des nächsten Mietspiegels und Anfang 2023 gibt es dann wieder einen gültigen Mietspiegel.

Welche gesetzlichen Möglichkeiten habe ich nun für eine Mieterhöhung, mit Beachtung der Kappungsgrenze in Höhe von 15% für Berlin ?

Aktuell dürftest du die Miete so erhöhen, dass innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 15 % erhöht wurde, falls du eine ausreichende ortsübliche Vergleichsmiete begründen kannst. Bis es dann wieder einen Mietspiegel gibt, sind die 3 Jahre abgelaufen. Dann kannst du wieder die vollen 15 % verlangen, sofern der Mietspiegel das hergibt.

Da die Wohnung mit einer Einbauküche, Elektrogeräten, Teppichboden usw ausgestattet ist, wollte ich fragen, ob man dafür auch einen Aufschlag verlangen darf.

Auch wenn der Mietspiegel aktuell nicht gilt, wird die Struktur wahrscheinlich erhalten bleiben. Die Liste der Merkmale für die Einordnung des Wohnwerts darfst du selbst durcharbeiten, aber ganz grob: Die Einbauküche mit Elektrogeräten ist werterhöhend, der Teppichboden nicht.

Positive und negative Merkmale beeinflussen die Spanneneinordnung. Wenn für die Wohnung keine besonderen Merkmale anwendbar sind, gilt der Mittelwert der Spanne, in Berlin ist der explizit ausgewiesen. Liegen besondere Merkmale vor, wird innerhalb der Spanne nach oben oder unten abgewichen. Wie das im Detail geht, ist in 10.3 ausgewiesen. Sollten als für die Küche die werterhöhenden Merkmale überwiegen, dürfte man vom Mittelwert 20 % in Richtung des oberen Werts gehen.

 

[FMBerlin]

Hier Berliner Mietspiegel - Onlineabfrage / Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin gibt es den Berliner Mietspiegel zum anklicken.
Hier https://www.stadtentwicklung.berlin.../download/Urteilssammlung-zum-Mietspiegel.pdf und hier Der Berliner Mietspiegel 2021 - wohnungswirtschaft.online etwas Hintergrundinformationen zur Anwendung des Mietspiegels.

Achtung: Sollte die Hausnummer im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel als besonders lärmbelastet ausgewiesen sein, lohnt sich die Nachforschung in der Lärmkarte Berliner Mietspiegel / Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin / Lärmwerte , ob das für die konkrete Wohnung tatsächlich zutreffend ist. Das Straßenverzeichnis folgt bei der Lärmbewertung einem teilweise sehr oberflächlichen Computermodell, während die Lärmkarte auch die Lage der Wohnung auf dem Grundstück und im Haus berücksichtigt.

Hier Berliner Mietdatenbank - Vergleichsmieten gibt es notfalls Vergleichsmieten.

 

[eyy15]

Aktuell dürftest du die Miete so erhöhen, dass innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 15 % erhöht wurde, falls du eine ausreichende ortsübliche Vergleichsmiete begründen kannst. Bis es dann wieder einen Mietspiegel gibt, sind die 3 Jahre abgelaufen. Dann kannst du wieder die vollen 15 % verlangen, sofern der Mietspiegel das hergibt.

Geht man bei den 3 Jahren immer von der letzten Mieterhöhung aus, sprich bei meinem Beispiel von 2019?
Ich möchte in meinem Fall einmal die Miete erhöhen, und die höchste Grenze dafür nutzen. Könntest du mir bitte explizit für meinen Fall sagen, wie viel % und welcher Betrag das dann wäre? Vielen Dank

 

[Andres]

Geht man bei den 3 Jahren immer von der letzten Mieterhöhung aus, sprich bei meinem Beispiel von 2019?

Nein. Lies doch einfach den Wortlaut von § 558 Abs. 3 BGB, denn besser kann ich das auch nicht erklären. Wenn danach noch konkrete Fragen zur Details der Formulierung sind, immer gerne.

Ich möchte in meinem Fall einmal die Miete erhöhen, und die höchste Grenze dafür nutzen. Könntest du mir bitte explizit für meinen Fall sagen, wie viel % und welcher Betrag das dann wäre?

Insgesamt 15 %, bezogen auf die Miethöhe von vor drei Jahren, abgerundet auf den nächsten vollen Cent.