Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze / + Schaffung neuen Wohnraums

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Root777, 07.04.2012.

  1. #1 Root777, 07.04.2012
    Root777

    Root777 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Zu Situation
    Ich habe ein Haus von meinem Vater übernommen der leider seit JAHREN keiner Partei im Haus die Miete trotz mehrerer Modernisierungen erhöht hat und so ist die Miete ca 40-50% unter dem lokalen Durchschnitt, was zum einen eine wirtschaftliche Katastrophe und zum anderen eine Entwertung der Immobilie darstellt.
    Mein Anliegen könnt ihr wohl erraten: Allem voran wieder das lokale Mietniveau erreichen.

    Nun zu den Fragen:
    1.) Da ich nicht mehr als bis zur Kappungsgrenze (20% in 3Jahren) erhöhen kann, habe ich mich gefragt ob ich rückwirkend die Modernisierungen (leider auch schon mehrere Jahre her) irgend wie zusätzlich gelten machen kann. Wenn ja - wie lange. Oder macht das keinen Sinn?

    2.) An die vermietete Dachwohnung (56m²) grenzt ein fertig ausgebautes (nie genutztes) Gästezimmer (25m²) an, das ich gerne mit der vermieteten Wohnung verbinden möchte. Der Mieter braucht den Raum nicht und möchte natürlich nicht dafür zahlen.

    Fragen hierzu:
    a) Muss für den neuen Wohnraum ein neuer Mietvertrag geschrieben werden? Was genau muss da rein? Ist hier irgend ein kritischer Punkt zu beachten?
    b) Macht es Sinn erst die 20% bis zur Kappungsgrenze zu erhöhen und dann Durchbruch zum Nebenzimmer zu machen? Wäre ich dann berechtigt nochmals der Fläche entsprechend zu erhöhen und so nicht an die 3 Jahre/ Kappungsgrenze gebunden? Ist ja eine erlaubte Maßnahme die eine nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung der Wohnung darstellt.
    Könnte ich für diese neue Fläche (25m²) von vorneherein die lokal übliche Miete ansetzen?

    3.) Gibt’s sonst nen legalen Kunstgriff um hier insgesammt zügig zum Ziel (Mietniveau) zukommen? Irgend eine kluge Idee?

    Vielen Dank an alle!!
     
  2. AdMan

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  3. kathi

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    ?
    Vergiss es

    Dann muss er das auch nicht.

    Über welchen neuen Wohnraum reden wir hier?


    Nee ich versteh die Fragestellung nicht, wenn der Mieter die zusätzliche Fläche nicht will, dann muss er auch nicht.
     
  4. #3 Root777, 07.04.2012
    Root777

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    Wie? Ich vergößere seine Wohnung um 50% und er muss für den Wohnraum nicht bezahlen? (Zur Klarstellung : Das Gästezimmer gehört bisher NICHT zur Wohnung, sondern ist Ausgebauter Teil des Dachbodens und bisher durch eine Mauer getrennt.)


    S.o.


    Dieser Raum ist doch neue Wohnfläche, damit werte ich doch seine Bude massiv auf. Wieso soll er nicht dafür bezahlen? Das sagt sogar der Mieterschutzbund siehe unter Punkt :

    5. Baumaßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums = Modernisierung
    Sowie "Mieterhöhung nach Modernisierung"
    Evtl war ich missverständlich?
     
  5. kathi

    kathi Gesperrt

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    Wenn der Mieter die Vergrösserung seiner Wohnung will, dann muss
    er auch dafür zahlen. Aber er will sie doch scheinbar nicht oder?
     
  6. #5 Root777, 07.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2012
    Root777

    Root777 Neuer Benutzer

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    Naja - ich habe das hier gelesen - beim Mieterschutzbund:

    [B]Wohnungsmodernisierung durch den Vermieter[/B]

    ...
    Grundsätzlich gilt:
    Der Vermieter ist in seiner Entscheidung, eine Modernisierung vorzunehmen, grundsätzlich frei. Der Mieter ist grundsätzlich zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet. In Ausnahmefällen kann jedoch die Duldung verweigern.
    ...

    Um Modernisierungen handelt es sich bei
    5. Baumaßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums
    Ausbau Dachgeschoss oder einzelner bisher nicht zu Wohnzwecken nutzbarer Nebenräume
    ....
    Voraussetzung einer Mieterhöhung nach Modernisierung:
    1. Es muss durch die Modernisierung zu einer nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung der Wohnung gekommen sein.
    ...


    Und Genau das ist ja hier der Fall - nur das ich noch 20% nach oben gehen möchte...
    Weiter im Text:

    "Ihr Vermieter kann nach einer durchgeführten Modernisierung wahlweise folgende Möglichkeiten einer Mieterhöhung geltend machen:
    1. ausschließlich 11 Prozent Modernisierungsumlage
    keine Kappungsgrenze, keine Wartefrist, keine Zustimmung
    2.
    ausschließlich Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis des modernisierten Wohnraums Kappungsgrenze, Wartefrist, Zustimmung

    3. 11 Prozent- Modernisierungsumlage + Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis des modernisierten Wohnraums
    oder Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis des nicht moderisierten Wohnraums + 11 Prozent-Modernisierungsumlage Kappungsgrenze, Wartefrist, Zustimmung jeweils für die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete"


    Nur das ist mir jetzt nicht mehr so klar was hier greifen würde...
    Wie sähe das bei mir aus? Ich würde Punkt 3 nehmen:
    Wie berechen ich das dann das es legal ist? Kann ich die neue Miete pro 81m² ansetzten? Das wär natürlich wesentlich mehr als einfach nur 20% anzuheben. Klar?
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Kathi hat es doch schon mehrfach erklärt, und ich glaube, Du willst es einfach nicht begreifen:
    Du hast die vermietete Dachwohnung noch nicht mal ANZURÜHREN!!
    Den 25m² Leerstand kannste meinetwegen allein vermieten, falls er bzgl. Zugangsmöglichkeit überhaupt vermietbar ist. Ansonsten hast Du keine Möglichkeit Die Argumentation bzgl. Modernisierung greift hier NICHT!! Herrgott, lass' Hirn regnen...
     
  8. #7 Root777, 08.04.2012
    Root777

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    Also ich bin vielleicht unerfahren aber nicht doof!
    Okay - dann erkläre mir bitte was das heißt und wieso das nicht für meine Situation gilt:


    "Um Modernisierungen handelt es sich bei
    5. Baumaßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums
    Ausbau Dachgeschoss oder einzelner bisher nicht zu Wohnzwecken nutzbarer Nebenräume
    ...Der Mieter ist grundsätzlich zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet. ..."

    Quelle: Mieterschutzbund Berlin e.V. | "Mieterschutz" | 2006 | Wohnungsmodernisierung
     
  9. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    du hast eine vermietete wohnung nicht(!!!) anzurühren, dem mieter kannst/darfst du nichts aufzwingen!!!
     
  10. #9 Pharao, 08.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 08.04.2012
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    :wink5: Root777,

    du kannst doch nicht einfach die Wohngröße ändern, wenn der Mieter dies nicht will. Und schon garnicht gegen Aufpreis, nur weil du eine leeres Kämmerchen gerade zu Verfügung hast.

    Das hat doch nichts mit Modernisierung zu tun .......

    Das verstehe ich so, das wenn du den Dachboden oder einen Raum der vorab nicht genutzt worden ist, wenn du den ausbaust das dies dann eine Modernisierung wäre. Das heißt aber nicht, das diese Räume dann der Mieter nebenan anmieten muss.

    Das bedeutet nur, das der Mieter diesen Baumaßnahmen in der Regel akzeptieren muss.
     
  11. #10 Root777, 08.04.2012
    Root777

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    Okay okay ... überzeugt und überstimmt -

    Heisst das denn das ich es ihm noch nicht mal umbauen und dann kostenlos überlassen könnte?
    Ich meine, der zieht früher oder später aus und dann würde ich gerne für die nächste Vermietung eine größere Wohnung im Angebot haben? Geht das den? Oder ist das auch ein Problem?
     
  12. Pharao

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    Hi,

    natürlich kannst du mit dem Mieter das vereinbaren, wenn dieser Interesse daran hat. Nur zwingen wirst du ihn m.E. nicht können. Bedenke auch, das gelegentlich was im Mietvertrag nach Umlagesatz bzw. m2 abgerechnet wird oder das das Zimmer sicherlich auch im Winter beheizt werden soll. Das wären ja alles ggf Zusatzkosten für den Mieter oder willst du das alles auf deine Kappe nehmen ?

    Warum baust du nicht einfach um bzw vergrößerst die Wohnung erst, wenn der Mieter auszieht ? Ich mein, warum sollte ich als Vermieter hier dem Mieter so entgegen kommen für lau ? Evtl. zieht er ja dann nicht aus, weil ihm die kostenlose Vergößerung taugt oder meldet bald Interesse an einer Untervermietung an, ect ….
     
  13. #12 Root777, 08.04.2012
    Root777

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    Da hast du Recht. Danke, guter Hinweis.
    Das wars für heut'
    Ich danke für die Kommentare!
     
  14. #13 Pharao, 08.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 08.04.2012
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    Hi,

    wenn du dich mit deinem Mieter einigen kannst, dann alles schriftlich festhalten, zB was die Nebenkosten angeht (gerade wenn der Mieter diese tragen soll). Ansonsten würde ich eigentlich erst umbauen, wenn der Mieter draußen ist.
     
Thema: Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze / + Schaffung neuen Wohnraums
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