Mieterhöhung durch Modernisierung?

Diskutiere Mieterhöhung durch Modernisierung? im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hi zusammen, mein Vermieter will das Haus, in dem ich zusammen mit anderen Mietern wohne nächstes Jahr unter anderem energetisch sanieren....

  1. Plain

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    Hi zusammen,

    mein Vermieter will das Haus, in dem ich zusammen mit anderen Mietern wohne nächstes Jahr unter anderem energetisch sanieren. Geplant ist eine Fassadendämmung, ein neues Dach (Massard- anstatt Satteldach) mit neuen (größeren) Wohnungen im neuen Dachgeschoss, und Aufzügen pro Gebäude-Teil, sowie Rampen für Rollstuhlfahrer. Zudem soll ich einen Balkon erhalten. In den Wohnungen (mit Ausnahme der Dachgeschosswohnungen) werden keine Veränderungen vorgenommen. Die alten Holzfenster mit einfacher Abdichtung werden so auch nicht getauscht.

    Die entsprechenden Maßnahmen wurden uns nun schriftlich mitgeteilt und gleichzeitig eine entsprechende Mieterhöhung angekündigt. In der Rechnung wird die gesamte Investitionssumme anteilsmäßig auf die Wohnungen verteilt und entsprechend der Gesetzesgrundlage 11% auf die Jahresmiete aufgeschlagen. So ergibt sich in der Rechnung unseres Vermieters eine Erhöhung der Kaltmiete um ca. 145% (nicht auf!). Allerdings will man uns diese vorgerechnete Erhöhung nicht vollständig zumuten und erhöht so "nur" um über 60%. Damit liegt der Kaltmietequadratmeterpreis pro Monat um gut 21% über dem höchsten Wert, den ich für unsere Stadt im aktuellen Mietspiegel finden kann. Was besonders verwundert ist der geringe Mietkosten-Unterschied zwischen den alten Wohnungen und den neu entstehenden. So soll der Quadratmeter-Mietpreis der neuen Wohnung grade mal 6% über denen der alten Wohnungen liegen, obwohl die neuen Wohnungen in Sachen Ausstattung kaum mit den alten Wohnungen vergleichbar sein werden. Schließlich wird alles neu gemacht.

    Insbesondere da es sich auch nach diesen Maßnahmen bei meiner Wohnung um eine Altbauwohnung handeln wird und über die Fenster nach wie vor viel Energie verloren gehen wird, halte ich diese Erhöhung für völlig am Markt vorbei.

    Ich frage mich nun, ob mein Vermieter überhaupt die gesamte Investitionssumme für die Erhöhung der Miete ansetzen kann. Im Dachgeschoss entstehen schließlich komplett neue Wohnungen mit einer aktuellen und hochwertigeren Ausstattung. Kann man die Aufzüge überhaupt komplett in die Erhöhung einbeziehen?

    Über Antworten und sonstige Hinweise würde ich mich freuen!
     
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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Kosten für den Ausbau der DG-Wohnungen werden nicht als Modernisierungskosten umlagefähig sein. Dazu würde ich auch die Kosten für den Dachumbau zählen. Die Neueindeckung des Daches wird einschließlich der Isolierung wird vermutlich umlagefähig sein. Auch die Kosten der übrigen Maßnahmen werde umlagefähig sein.
    Von den Modernisierungskosten sind eventuell ersparte Instandsetzungskosten und Drittmittel abzuziehen.


    Keine Veränderungen verursachen keine Kosten, damit auch keine Mieterhöhung und sind damit unerheblich.

    Weder die Relation der Mieterhöhung zur bisherigen Miete noch die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Mietdifferenzen verschiedener Wohnungen sind relevante Kriterien.


    Ich wiederhole mich: für nicht ausgetauschte Fenster fallen keine Kosten und damit auch keine Mieterhöhung an.
    Über den Umfang von Modernisierungsmaßnahmen entscheidet einzig und allein der Vermieter. Wenn der Mieter der Meinung ist, die Erhöhung ginge "am Markt vorbei", kann er sein Sonderkündigungsrecht nutzen.

    Wenn man sich daran erinnert, dass die Miete nur um 60% und nicht um 145% erhöht werden soll wird klar, dass der Vermieter die Mieterhöhung keineswegs auf die gesamten Investitionskosten verlangt. Für Aufzüge gibt es keine Sonderregelungen. Wie man auf die Idee kommen kann, Kosten für Aufzüge wären nicht komplett einzubeziehen, ist für mich daher nicht nachvollziehbar.
     
  4. Plain

    Plain Neuer Benutzer

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    Danke für die Antwort!
    Das stimmt aus gesetzlicher Sicht! Aber wird ein marktgerechter Preis vollständig außer Sicht gelassen, so provoziert der Vermieter einen Leerstand, an dem er grundsätzlich nicht interessiert sein dürfte.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das mag durchaus so sein, kann aber gegen eine Mieterhöhung nach Moderniseirung trotzdem nicht vorgebracht werden. Es steht dem Vermieter frei einen Leerstand zu provozieren.
    Um es ganz deutlich zu sagen: es geht einen Mieter einen feuchten Dreck an.
     
  6. #5 McFelsen, 28.12.2010
    McFelsen

    McFelsen Benutzer

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    Es kommt drauf an, wo der Leerstand ist. Hast du eine große Firma so kriegt man für eine Leerstehende Wohnung eine Förderung zum Erhalt. So stehen in Hamburg z.B. 16000 Wohnungen Leer. Die Kosten der Stadt liegt hier im Millionenbereich. Aber dadurch das diese Wohnungen Leer stehen steigend ei Mieten, und die Einnahmen allein daraus machen noch einen Gewinn. Ist auch kein Zufall das Politiker ihr Geld in Immobilien anlegen.

    Was die Modernisierung angeht, hier sind 11% Erhöhung irgendwie drin. Diese gesetzte sollen in sinne der Vermieter noch verbessert werden. Der Staat ( CDU Merkel ) fordert noch mehr. ( Geldquelle für den Staat ).

    Bei mir in der Gegend ( Nähe HH ist es so ), das die Mieten auf jedem Fall erhöht werden, und dann kommen noch andere Sanierungen dazu. Entsteht hier Leerstand, was auch öfter vorkommt, hat zu folge das auf einmal aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung entsteht, die Preise sind hoch und man verdient schnell Geld. Da haben sich schon einige Mieter gewundert.
     
  7. #6 lostcontrol, 28.12.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    wie kommst du zu diesem schluss?
    bei uns hier wär's wohl eher so, dass man mit der miete runtergeht wenn man keinen mieter findet...

    die logik erschliesst sich mir nicht.
    zum einen geht's nicht um 11% mieterhöhung wegen modernisierung, sondern die 11% beziehen sich auf die modernisierungskosten und nicht auf die aktuelle kaltmiete.
    ob diese mieterhöhung "irgendwie drin" ist, bleibt offen. wenn eine wohnung ohnehin schon weit überm mietspiegel liegt und dann noch 'ne modernisierungs-mieterhöhung dazukommt wird sich irgendwann kein mieter mehr dafür finden lassen, weil keiner mehr bereit ist soviel geld zu bezahlen.
    und was der staat von modernisierungs-mieterhöhungen haben soll ist mir auch schleierhaft - die kosten für die modernisierung kann man ja von der steuer absetzen. der staat kassiert bei normalen mieterhöhungen natürlich entsprechend mehr mit als vorher, aber von modernisierungs-mieterhöhungen hat er erstmal so lange nichts, bis die modernisierung komplett abgesetzt ist (und sowas läuft ja meist über mehrere jahre).

    dass die mieten steigen ist ganz normal.
    nur finden sich halt irgendwann keine mieter mehr, wenn sie unbezahlbar werden.
    von daher ist es nicht immer sinnvoll auf teufel komm raus sämtliche möglichkeiten zur mieterhöhung auszuschöpfen - bringt ja nix wenn man dann leerstand hat.

    eine mietwohnung kann immer auch 'ne eigentumswohnung sein. sei so lieb und erklär mal genauer was du damit sagen willst. streng genommen sind auch einzelne wohnungen in einem haus, das einer privatperson im ganzen gehört eigentumswohnungen. was ändert das?
    und warum sollte bei leerstand automatisch aus einer wohnung (was für einer wohnung eigentlich? irgendjemand ist da ja auch schon eigentümer) eine eigentumswohnung werden?
    und warum sollten sich mieter wundern? kauf bricht nicht miete. und das risiko wegen eigenbedarf gekündigt zu werden hast du eigentlich bei jeder wohnung (ausser deiner eigenen natürlich und bei ein paar wenigen fällen bei denen sowas wie "wohnrecht auf lebenszeit" oder ähnliches eingetragen ist).
     
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